Tilburg School of Economics and Management - Master Fiscale Economie
2020/2021
De fiscale behandeling van de eigen woning
Een rechtsvergelijkend onderzoek tussen de fiscale
behandeling van de eigen woning in Nederland en Duitsland
Naam: Lobke van de Wouw
SNR: 1273755
Begeleider: J.L. van den Heuvel-Warren MSc. en prof. dr. P.H.J. Essers
,Voorwoord
Voor u ligt mijn masterthesis ter afronding van de Master Fiscale Economie aan Tilburg
University.
Al langere tijd was ik geïnteresseerd in de eigenwoningregeling in Nederland, aangezien veel
kennissen van mij hier op het moment mee te maken hebben en het een erg complexe regeling
is. Bij het zoeken naar een onderwerp, kwam ik de onderzoekspilot van mijn
scriptiebegeleidster mevrouw J.L. van den Heuvel-Warren tegen. Dit onderzoek wekte meteen
mijn interesse, aangezien ik er al snel achter kwam dat de Duitse eigenwoningregeling sterk
verschilt van die van Nederland.
Graag wil ik mevrouw J.L. van den Heuvel-Warren bedanken voor de prettige begeleiding
tijdens mijn scriptietraject. Ondanks dat het begeleidingstraject er door corona wat anders uit
heeft gezien, heeft dit voor geen enkele belemmering gezorgd. Door de constante feedback en
kritische op- en aanmerkingen heb ik veel geleerd en heb ik mijn onderzoek beter vorm kunnen
geven. Ten slotte wil ik mijn vrienden en familie bedanken die voor de soms zeer welkome
momenten van afleiding hebben gezorgd.
Ik wens u veel plezier bij het lezen van mijn scriptie!
Lobke van de Wouw, 21 maart 2021.
2
,Inhoudsopgave
Voorwoord.................................................................................................................................. 2
Afkortingenlijst .......................................................................................................................... 5
Hoofdstuk 1: Inleiding................................................................................................................ 6
1.1 Aanleiding tot het onderzoek ......................................................................................................... 6
1.2 De probleemstelling ....................................................................................................................... 8
1.3 Wetenschappelijke en theoretisch kader ........................................................................................ 8
1.4 Afbakening..................................................................................................................................... 8
1.5 Opzet van het onderzoek................................................................................................................ 8
Hoofdstuk 2: De fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland ............................... 10
2.1 Situatie Nederlandse woningmarkt .............................................................................................. 10
2.2 De fiscale behandeling van de eigen woning door de jaren heen ................................................ 11
2.3 Doelstelling eigenwoningregeling ............................................................................................... 12
2.4 Kwalificatie als eigen woning...................................................................................................... 12
2.5 Het eigenwoningforfait ................................................................................................................ 14
Uitzonderingen/overgangsbepalingen ............................................................................................... 16
2.6 Eigenwoningschuld ...................................................................................................................... 16
2.7 Aftrekbare kosten van de eigen woning ...................................................................................... 17
2.8 Eigenwoningreserve en bijleenregeling ....................................................................................... 18
2.9 Overige heffingen ........................................................................................................................ 19
Hoofdstuk 3: De fiscale behandeling van de eigen woning in Duitsland ................................ 20
3.1 Situatie Duitse woningmarkt ....................................................................................................... 20
3.2 Belastingheffing onroerend goed ................................................................................................. 22
Kwalificatie eigen woning ................................................................................................................. 23
3.3 Bouwsparen ................................................................................................................................. 23
3.4 Loan-to-Value (LTV) .................................................................................................................. 25
3.5 Hypotheekrenteaftrek................................................................................................................... 26
3.6 Overige heffingen ........................................................................................................................ 26
Hoofdstuk 4: Een vergelijking tussen de fiscale behandeling van de eigen woning in
Nederland en Duitsland ............................................................................................................ 27
4.1 Overzicht verschillen ................................................................................................................... 27
4.2 Systeem van heffing..................................................................................................................... 28
4.3 Faciliteiten ................................................................................................................................... 28
4.4 Loan-to-value-ratio ...................................................................................................................... 29
4.5 Gemiddelde leeftijd starters ......................................................................................................... 30
Hoofdstuk 5: Visies op de fiscale behandeling van de eigenwoning in Nederland en Duitsland
.................................................................................................................................................. 31
5.1 Visies op de eigenwoningregeling in Nederland ......................................................................... 31
5.1.1 Systeem van heffing.................................................................................................................. 31
5.1.1.1 Bron van inkomen.................................................................................................................. 31
5.1.1.2 Wettelijke plaats eigen woning .............................................................................................. 32
5.1.2 Faciliteiten ................................................................................................................................ 34
5.1.2.1 Hypotheekrenteaftrek............................................................................................................. 34
5.1.2.2 Standpunten van de politieke partijen over de hypotheekrenteaftrek .................................... 35
5.1.3 Neveneffecten ........................................................................................................................... 35
5.1.3.1 LTV-ratio ............................................................................................................................... 35
5.1.3.2 Beïnvloeding investeringsbeslissing ...................................................................................... 36
5.2 Visies op de eigenwoningregeling in Duitsland .......................................................................... 36
5.2.1 Systeem van heffing.................................................................................................................. 36
5.2.1.1 Wettelijke plaats eigen woning .............................................................................................. 36
3
, 5.2.1.2 Overdrachtsbelasting ............................................................................................................. 37
5.2.2 Faciliteiten ................................................................................................................................ 37
5.2.2.1 Bouwsparen ........................................................................................................................... 37
5.2.2.2 Hypotheekrenteaftrek............................................................................................................. 39
5.2.3 Neveneffecten ........................................................................................................................... 39
5.2.3.1 LTV-ratio ............................................................................................................................... 39
Hoofdstuk 6: Aanbevelingen .................................................................................................... 41
6.1 Systeem van heffing..................................................................................................................... 41
6.1.1 Bron van inkomen..................................................................................................................... 41
6.2 Verplaatsen naar box 3 ................................................................................................................ 41
6.2 Faciliteiten ................................................................................................................................... 42
6.2.1 Hypotheekrenteaftrek................................................................................................................ 42
6.2.2 Bouwsparen .............................................................................................................................. 43
6.3 Neveneffecten .............................................................................................................................. 43
6.3.1 LTV-ratio .................................................................................................................................. 43
6.4 Beginselen van goed recht ........................................................................................................... 44
6.4.1 Draagkrachtbeginsel ................................................................................................................. 44
6.4.2 Gelijkheidsbeginsel ................................................................................................................... 44
6.4.3 Rechtszekerheidsbeginsel ......................................................................................................... 45
Hoofdstuk 7: Conclusie ............................................................................................................ 46
Aangehaalde literatuur ............................................................................................................. 48
4
2020/2021
De fiscale behandeling van de eigen woning
Een rechtsvergelijkend onderzoek tussen de fiscale
behandeling van de eigen woning in Nederland en Duitsland
Naam: Lobke van de Wouw
SNR: 1273755
Begeleider: J.L. van den Heuvel-Warren MSc. en prof. dr. P.H.J. Essers
,Voorwoord
Voor u ligt mijn masterthesis ter afronding van de Master Fiscale Economie aan Tilburg
University.
Al langere tijd was ik geïnteresseerd in de eigenwoningregeling in Nederland, aangezien veel
kennissen van mij hier op het moment mee te maken hebben en het een erg complexe regeling
is. Bij het zoeken naar een onderwerp, kwam ik de onderzoekspilot van mijn
scriptiebegeleidster mevrouw J.L. van den Heuvel-Warren tegen. Dit onderzoek wekte meteen
mijn interesse, aangezien ik er al snel achter kwam dat de Duitse eigenwoningregeling sterk
verschilt van die van Nederland.
Graag wil ik mevrouw J.L. van den Heuvel-Warren bedanken voor de prettige begeleiding
tijdens mijn scriptietraject. Ondanks dat het begeleidingstraject er door corona wat anders uit
heeft gezien, heeft dit voor geen enkele belemmering gezorgd. Door de constante feedback en
kritische op- en aanmerkingen heb ik veel geleerd en heb ik mijn onderzoek beter vorm kunnen
geven. Ten slotte wil ik mijn vrienden en familie bedanken die voor de soms zeer welkome
momenten van afleiding hebben gezorgd.
Ik wens u veel plezier bij het lezen van mijn scriptie!
Lobke van de Wouw, 21 maart 2021.
2
,Inhoudsopgave
Voorwoord.................................................................................................................................. 2
Afkortingenlijst .......................................................................................................................... 5
Hoofdstuk 1: Inleiding................................................................................................................ 6
1.1 Aanleiding tot het onderzoek ......................................................................................................... 6
1.2 De probleemstelling ....................................................................................................................... 8
1.3 Wetenschappelijke en theoretisch kader ........................................................................................ 8
1.4 Afbakening..................................................................................................................................... 8
1.5 Opzet van het onderzoek................................................................................................................ 8
Hoofdstuk 2: De fiscale behandeling van de eigen woning in Nederland ............................... 10
2.1 Situatie Nederlandse woningmarkt .............................................................................................. 10
2.2 De fiscale behandeling van de eigen woning door de jaren heen ................................................ 11
2.3 Doelstelling eigenwoningregeling ............................................................................................... 12
2.4 Kwalificatie als eigen woning...................................................................................................... 12
2.5 Het eigenwoningforfait ................................................................................................................ 14
Uitzonderingen/overgangsbepalingen ............................................................................................... 16
2.6 Eigenwoningschuld ...................................................................................................................... 16
2.7 Aftrekbare kosten van de eigen woning ...................................................................................... 17
2.8 Eigenwoningreserve en bijleenregeling ....................................................................................... 18
2.9 Overige heffingen ........................................................................................................................ 19
Hoofdstuk 3: De fiscale behandeling van de eigen woning in Duitsland ................................ 20
3.1 Situatie Duitse woningmarkt ....................................................................................................... 20
3.2 Belastingheffing onroerend goed ................................................................................................. 22
Kwalificatie eigen woning ................................................................................................................. 23
3.3 Bouwsparen ................................................................................................................................. 23
3.4 Loan-to-Value (LTV) .................................................................................................................. 25
3.5 Hypotheekrenteaftrek................................................................................................................... 26
3.6 Overige heffingen ........................................................................................................................ 26
Hoofdstuk 4: Een vergelijking tussen de fiscale behandeling van de eigen woning in
Nederland en Duitsland ............................................................................................................ 27
4.1 Overzicht verschillen ................................................................................................................... 27
4.2 Systeem van heffing..................................................................................................................... 28
4.3 Faciliteiten ................................................................................................................................... 28
4.4 Loan-to-value-ratio ...................................................................................................................... 29
4.5 Gemiddelde leeftijd starters ......................................................................................................... 30
Hoofdstuk 5: Visies op de fiscale behandeling van de eigenwoning in Nederland en Duitsland
.................................................................................................................................................. 31
5.1 Visies op de eigenwoningregeling in Nederland ......................................................................... 31
5.1.1 Systeem van heffing.................................................................................................................. 31
5.1.1.1 Bron van inkomen.................................................................................................................. 31
5.1.1.2 Wettelijke plaats eigen woning .............................................................................................. 32
5.1.2 Faciliteiten ................................................................................................................................ 34
5.1.2.1 Hypotheekrenteaftrek............................................................................................................. 34
5.1.2.2 Standpunten van de politieke partijen over de hypotheekrenteaftrek .................................... 35
5.1.3 Neveneffecten ........................................................................................................................... 35
5.1.3.1 LTV-ratio ............................................................................................................................... 35
5.1.3.2 Beïnvloeding investeringsbeslissing ...................................................................................... 36
5.2 Visies op de eigenwoningregeling in Duitsland .......................................................................... 36
5.2.1 Systeem van heffing.................................................................................................................. 36
5.2.1.1 Wettelijke plaats eigen woning .............................................................................................. 36
3
, 5.2.1.2 Overdrachtsbelasting ............................................................................................................. 37
5.2.2 Faciliteiten ................................................................................................................................ 37
5.2.2.1 Bouwsparen ........................................................................................................................... 37
5.2.2.2 Hypotheekrenteaftrek............................................................................................................. 39
5.2.3 Neveneffecten ........................................................................................................................... 39
5.2.3.1 LTV-ratio ............................................................................................................................... 39
Hoofdstuk 6: Aanbevelingen .................................................................................................... 41
6.1 Systeem van heffing..................................................................................................................... 41
6.1.1 Bron van inkomen..................................................................................................................... 41
6.2 Verplaatsen naar box 3 ................................................................................................................ 41
6.2 Faciliteiten ................................................................................................................................... 42
6.2.1 Hypotheekrenteaftrek................................................................................................................ 42
6.2.2 Bouwsparen .............................................................................................................................. 43
6.3 Neveneffecten .............................................................................................................................. 43
6.3.1 LTV-ratio .................................................................................................................................. 43
6.4 Beginselen van goed recht ........................................................................................................... 44
6.4.1 Draagkrachtbeginsel ................................................................................................................. 44
6.4.2 Gelijkheidsbeginsel ................................................................................................................... 44
6.4.3 Rechtszekerheidsbeginsel ......................................................................................................... 45
Hoofdstuk 7: Conclusie ............................................................................................................ 46
Aangehaalde literatuur ............................................................................................................. 48
4
