Summary
Samenvatting Huurrecht
- Course
- Institution
- Book
Samenvatting van het boek Huurrecht begrepen. Hoofdstuk 1 t/m 4.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Followhelmasmid
Content preview
SAMENVATTINGHUURRECHT
Hoofdstuk 1
Huur is een bijzondere overeenkomst, geregeld in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Huur kan
betrekking hebben op allerlei verschillende zaken, zoals roerende en onroerende, gebouwde en
ongebouwde zaken.
Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. In art. 7:201 BW worden drie voorwaarden genoemd
waaruit blijkt wanneer er sprake is van een huurovereenkomst:
1. Het verschaffen van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2)
2. Er is sprake van een tegenprestatie (lid 1)
3. Pacht is geen huur (lid 3)
Als aan deze drie voorwaarden is voldaan, is er sprake van een huurovereenkomst. Hierbij maakt het niet
uit of de partijen voor ogen hadden om de huurovereenkomst te sluiten of hoe ze de overeenkomst
noemen.
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Afhankelijk van het huurobject kunnen er
verschillende wetsartikelen van toepassing zijn. Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt het
‘huurregime’ genoemd. Omdat verschillende huurregimes verschillende regels kennen, is het dus
belangrijk om je telkens opnieuw af te vragen wat het huurobject van de huurovereenkomst is. Als het
gehuurde een roerende zaak is of een vermogensrecht, dan zijn uitsluitend de artikelen 7:201 – 231 BW
van toepassing, met uitzondering van art. 7:230a BW. Dat geldt ook voor een ‘ongebouwde onroerende
zaak’, zoals een stuk grond. Een belangrijke uitzondering is landbouwgrond: hiervoor gelden aparte
wettelijke bepalingen voor pacht, art. 7:311 – 404 BW. Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet
onderscheid tussen woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte) en overige gebouwde
zaken, bijvoorbeeld kantoren (230a-ruimte). Hiervoor geldt dus steeds een ander huurregime. Voor
woonruimte zijn de toepasselijke wettelijke bepalingen vastgelegd in de artikelen 7:232 – 289 BW. Er is
sprake van een woonruimte, wanneer er aan de voorwaarden van art. 7:233 BW is voldaan:
1. Er is sprake van een huurovereenkomst als in art. 7:201 BW
2. Het is een gebouwde zaak
3. Het is een onroerende zaak (ex artt. 3:2 jo. 3:3 BW)(of een woonwagen, een standplaats of een
onroerende aanhorigheid)
4. Is het de bedoeling om de woonruimte te verhuren?
5. Heeft het een woonfunctie?
Veel wettelijke bepalingen in het huurrecht zijn van (semi)dwingend recht, veelal voor de
huurbescherming voor de huurder. Ook kunnen bepalingen van regelend recht zijn.
Regelend recht/aanvullend recht: als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en
verhuurder daar in de huurovereenkomst zonder meer van afwijken. Als de partijen niet afwijken
van het regelend recht, dan is het regelend recht van toepassing.
Semidwingend recht: als een bepaling semidwingend recht is, kunnen huurder en verhuurder
afwijkende afspraken maken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn. Het kan zo zijn dat
de huurovereenkomst toch een bepaling kent die in strijd is met het semidwingend recht. De
huurder kan dan een beroep doen op die bescherming door de betreffende clausule in de
1
, huurovereenkomst te vernietigen. Doet de huurder dit niet, dan is de overeengekomen clausule
wel van toepassing.
Dwingend recht: wanneer een bepaling dwingend recht is, kunnen partijen geen clausules in de
huurovereenkomst opnemen die afwijken van deze wetartikelen. Doen partijen dit toch, dan heeft
een dergelijke bepaling geen werking: de bepaling is nietig.
De algemene bepalingen van het BW over de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 BW e.v.)
en rechtshandeling (art. 3:32 BW e.v.) zijn ook van toepassing op de totstandkoming van een
huurovereenkomst. De wet kent geen speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een geldige
huurovereenkomst. Een huurovereenkomst hoeft dus niet perse schriftelijk te zijn, dit kan ook mondeling
gebeuren. Voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst is bovendien niet vereist dat
partijen overeenstemming hebben bereikt over alle details. Er moet wel overeenstemming zijn over de
essentialia, de voornaamste punten van de huurovereenkomst, zoals: het huurobject, de huurprijs en de
termijn.
Hoofdstuk 2
Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW geeft de voornaamste verplichting van de verhuurder aan, namelijk dat de verhuurder
verplicht is het huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de verhuurder. Deze verplichting van
de verhuurder wordt uitgewerkt in de gebrekenregeling. Daarin staat bijvoorbeeld vermeld in welke staat
het gehuurde ter beschikking moet worden gesteld en wat de verhuurder voor acties moet ondernemen
om het gebuurde in die staat te houden.
Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan in artikel. 7:212 – 225 BW. De meest belangrijke verplichting is het
voldoen van de tegenprestatie (huurprijs). Daarnaast moet de huurder zich als een goed huurder gedragen
(art. 7:213 BW). Dit is een voortdurende zorgverplichting: de huurder moet gedurende de hele
huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen. Deze zorgverplichting impliceert niet per se een plicht om
het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. Leegstand bij bijvoorbeeld winkelpanden zorgt ervoor dat het
centrum er minder aantrekkelijk uit komt te zien. Hierdoor is in veel huurovereenkomsten expliciet een
verplichting tot gebruik opgenomen.
Daarnaast is de huurder ook verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen
bestemming, art. 7:214 BW. De verhuurder kan op deze manier enige zeggenschap houden over de manier
waarop het gehuurde wordt gebruikt. Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik van
het gehuurde wijzigt, dan is dit in principe een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit is alleen
anders als de verhuurder met dit gewijzigde gebruik heeft ingestemd. Instemming kan zowel schriftelijk als
mondeling. Stilzwijgende instemming is ook mogelijk, maar dan heeft de huurder wel een zware bewijslast
als de verhuurder dit betwist.
Het begrip gebrek
Het begrip gebrek is geregeld in art. 7:204 BW:
1. De verhuurder heeft met betrekking tot de gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven
verplichtingen.
2. Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te
rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een
huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak
van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
2
, 3. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een
bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2.
Een gebrek is een verstoring van het huurgenot. Dat betekent dat bijna alles wat mis is met het gehuurde
als gebrek kan worden aangemerkt. Het is belangrijk om voor ogen te houden dat het begrip gebrek een
speciale regeling is van de tekortkoming zoals in Boek 6 BW. Met andere woorden: als er sprake is van een
gebrek, is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (namelijk
het voortdurend verschaffen van huurgenot) door de verhuurder, art. 6:74 BW.
Objectivering
De wettelijke definitie van gebrek hanteert een ‘objectieve genotsverwachting’ van de huurder. Dit
betekent dat het er niet om gaat wat de huurder in kwestie van het gehuurde in kwestie mocht
verwachten, maar gaat het erom wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed
onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De huurder en het
gehuurde worden geobjectiveerd. Dat betekent dat ook omstandigheden die als bekend konden worden
beschouwd of zichtbaar waren bij het aangaan van de huurovereenkomst als een gebrek kunnen worden
aangemerkt.
Toerekening huurder
Niet elke omstandigheid of tegenvallende staat van het gehuurde is een gebrek. Als het gebrek is toe te
rekenen aan de huurder, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet.
Feitelijke stoornis
Het gaat bij feitelijke stoornissen om stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook
niet in het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen. Er is dan geen
sprake van een gebrek.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis is bijvoorbeeld een derde partij die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt. De huurder
heeft er dan geen last van, dus is er geen gebrek.
Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal bijzonder aanspraken
tegen de verhuurder. Deze aanspraken gelden naast de gewone wettelijke bepalingen over tekortschieten
in de nakoming van een verbintenis, zoals vordering tot nakoming (art. 3:296 BW), betaling van
schadevergoeding (art. 6:74 BW), (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (art. 6:265 BW). Naast
deze vorderingen kan de huurder een beroep doen op bijvoorbeeld opschorting (art. 6:52 BW) en
verrekening (art. 6:127 BW). Er zijn nog vier mogelijkheden op grond van de gebrekenregeling: de
herstelverplichting, de huurprijsvermindering, schadevergoeding en ontbinding van de huurovereenkomst
als het gehuurde geheel vergaat.
De herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, tenzij dat onmogelijk is of
uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn, op
grond van art. 7:206 BW. Er is een aantal uitzonderingen op de herstelverplichting van de verhuurder. De
verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de huurder aansprakelijk is, noch voor
gebreken die door toedoen van de huurder zijn ontstaan. Kleine herstellingen zijn die werkzaamheden die
3
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller helmasmid. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $3.75. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
52510 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now