Class notes
Hoorcollege aantekeningen Overdrachts- en omzetbelasting
- Course
- Institution
Dit document bevat de hoorcollege aantekeningen van het vak Overdrachts- en omzetbelasting
[Show more]
Seller
Follow
notarieelstudentje
Content preview
Overdrachtsbelasting hoorcollegeHoorcollege 1
Belastbaar feit (art. 2 t/m 8 WBR)
Je gaat de stappen nemen om de punten te sprokkelen. Dan kom je er ook al heb je wel een
verkeerde afslag genomen. Door de toepassing van de stappenplannen kom je het beste tot een
voldoende op het tentamen.
De W-vrage
WAT is belastbaar?: verkrijging van Nederlandse onroerende zaak
WIE is belastingplichtig?: de verkrijger
WAAROVER wordt geheven?: de waarde of de koopprijs als die hoger is (let op: soms faciliteiten
en bijzondere regelingen van toepassing!) - maatstaf van hef ng
WELKE vrijstelling(en) geldt voor deze belastbare verkrijging? - welke regels zijn van toepassing
HOE wordt geheven: op aangifte (let op de rol van de notaris!)
Belastbaar fei
Belastbaar feit: de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan
deze zijn onderworpen (art. 2 lid 1 WBR). Hierbij moet je dus ook speci ek gaan letten op de
vormen van verkrijging welke op een civielrechtelijke manier tot stand komen. Dus je moet ook
kijken naar boek 3 voor de manieren van verkrijging. Het is een gesloten systeem, dus je moet uit
het BW halen wanneer er wel of geen sprake is van een verkrijging
Voorbeelden
- boedelmengin
- natrekkin
- erfeni
- schenkin
- fusie
- splitsin
- overdrach
- verjarin
Maar voor de scale wetgeving van de WBR zijn er verder ook andere manieren van verkrijging,
zoals onder andere de verkrijging van juridische eigendom en ook bijvoorbeeld de verkrijging van
de beperkte rechten als erfpacht en opstal.
Verkrijging juridische eigendom belast: Dus op het moment dat de eigendom van de ene persoon
op de andere op een juridische wijze overgaat dan wordt daar overdrachtsbelasting over geheven.
Verkrijging economische eigendom ook belast (art. 2 lid 2 WBR)
Je kunt het eigendom eigenlijk splitsen en bijvoorbeeld alleen het economische eigendom
overdragen. Deze handeling is dan ook belast.
Als je het economische eigendom hebt, dan kun je bijvoorbeeld aanspraak maken op de
huuropbrengsten. En ook op de verkoopwinst.
De economische eigendomsoverdracht wordt geregeld zonder de tussenkomst van de notaris, het
wordt gedaan middels een overeenkomst. In de overeenkomst kan worden geregeld dat je dan
een prijs afspreekt en dat vanaf dat moment alle inkomsten die aan het goed zijn gerelateerd van
jou en ook de toekomstige waarde vermeerdering. Waarom zou je dit met overdrachtsbelasting
moeten belasten? Vroeger bestond de economische eigendom nog niet, en heel veel mensen die
wilden gewoon niet naar de notaris gaan, waardoor zij nooit overdrachtsbelasting hoefden te
betalen. Het is dus een soort anti-misbruik regeling zodat het lek wordt gedicht
s
g
g
g
g
t
:
n
fig
t
s
fi
.
fi .
,Waar je wel rekening mee moet houden is dat er een verplichting in moet worden gezet voor de
mogelijkheid om nog juridisch eigenaar te worden en eventueel een onherroepelijke volmacht om
door te kunnen verkopen. Wat ook nog een handig iets is om een hypotheekrecht te vestigen.
Zodat je de zekerheid hebt dat je het bedrag terug kan krijgen.
Er was een staatssecretaris en die was constant bezig om de misbruiken in te perken. Dus hij
heeft een hele ruime regel opgevat waarin de economische eigendom dan werd vermeld. Deze
regeling bevatte dus een ruime regel en ging in de avond laat in zodat niemand daar nog verder
onderuit kon. Vroeger stond er ook in dat er een risico op tenietgaan was, deze staat nu ook niet
meer in de wet. Want mensen maakten daar ook misbruik van door te stellen dat het risico van
tenietgaan achterbleef bij de verkoper om dan alsnog belastingvrij de economische eigendom over
te kunnen dragen.
Waarom is uitsluitend het recht op levering niet een onderdeel van verkrijging van economische
eigendom? Als je een koopovereenkomst sluit dan loop je als koper het risico van de
waardeverandering en val je strikt onder de de nitie. Dus in principe zou een gewone
koopovereenkomst wel onder de economische verkrijging vallen, maar dat gebeurt door de laatste
zin van 2 lid 2 niet met betrekking tot de gewone koopovereenkomst. Dus slecht bij het sluiten van
de koopovereenkomst is er geen sprake van een economische eigendomsoverdracht
• ‒ Samenstel van rechten en verplichtingen m.b.t. onroerende zaken dat een belang bij die
zaken vertegenwoordigt
• ‒ Ten minste enig risico van waardeverandering
• ‒ Uitsluitend recht op levering→geen economische eigendomsverkrijging
• Wijze van verkrijgen?
Natrekking is uitgezonderd (art. 3 lid lid 1 onderdeel c WBR) Natrekking: Als iets met de grond
wordt verbonden en dan wordt het door de grond nagetrokken en dan wordt de eigenaar van
de grond ook de eigenaar van de op de grond rustende onroerende zaak. De natrekking
wordt niet aangemerkt als een verkrijging en dat heeft te maken met het feit dat daar
omzetbelasting voor is verschuldigd. Aangezien je voor de bouw van de woning
omzetbelasting verschuldigd bent vindt de wetgever het onredelijk dat er twee keer belasting
over zou moeten worden betaald. Dus geen sprake van samenloop van BTW en
overdrachtsbelasting over een onroerende zaak.
De verkrijger (art. 16 WBR) WI
• Natuurlijk persoon
• Rechtspersoon
Onroerende zaak
Dit zijn eigenlijk ook maar de enige verkrijgers die er kunnen zijn. Verder zijn er eigenlijk geen
mogelijkheden tot verkrijging. Als er bijvoorbeeld een VOF is, dan zijn de natuurlijke personen er
achter de verkrijgers. Dus dat maakt het dat er een gesloten kring is van verkrijgers.
Onroerend/roerend → aansluiting bij civiele recht: grond en daarmee verbonden bouwwerken, om
duurzaam ter plaatse te blijven (art. 3:3 en 3:4 BW) Roerend zijn alle goederen die niet onroerend
zijn.
Procedure Hoge Raad (Portacabin) → onroerend door bestemming: stacaravan, container, kraan
op rails in havengebied, CAI-netwerk. Een portacabin die normaalgesproken als roerend wordt
ervaren, dan wordt er gekeken naar het bestemmingscriterium: een goed moet bestemd zijn om
duurzaam ter plaatste te blijven naar de verkeersopvattingen. Dat moet dus naar buiten toe
kenbaar zijn.
E
fi
.
, Fictieve onroerende zaken (art. 4 WBR): Dit gaat over aandelen. Als je aandelen hebt met een
bezitseis en doeleis. Je dient vastgoed te hebben welke bestemd zijn voor verhuur en verkoop
waarbij de werkzaamheden van de BV daar op zijn gericht. Minimaal 30% van die onroerende
zaken moeten Nederlands van aard zijn. Op het moment dat zulke aandelen dan worden
overgedragen dan dient daar ook overdrachtsbelasting over te worden betaald.
Dit is ook een anti-misbruikbepaling om ervoor te zorgen dat mensen dan niet gewoon aandelen
overdragen en dan aan de overdrachtsbelasting kunnen ontkomen.
Vastgoedlichame
Verkrijging van belang 1/3 of meer in een onroerendezaakrechtspersoon belast met
overdrachtsbelasting.
Onroerendezaakrechtspersoon (OZR): Het moet dus gaan om een rechtspersoon, een NV, BV,
stichting, vereniging etc. Vervolgens moet je gaan kijken wat er in de rechtspersoon zit
• ‒ Bezitseis: grotendeels (>50%) OG op de balans en ≥ 30% van de bezittingen bestaat uit
in NL gelegen OG. In het tentamen krijg je naar alle waarschijnlijkheid een balans waar je dus
ook de bezitseis moet gaan controleren, of er wel sprake is van grotendeels OG en ook of
deze voor 30% bestaan uit Nederlands onroerend goed.
• ‒ Doeleis: doel is hoofdzakelijk (≥70%) verkrijgen, vervreemden en exploiteren OG
Verkrijging van belang in CV of vof. Deze eisen gelden dus niet op het moment dat er sprake
is van een operationele onderneming, het gaat om ondernemingen die het vastgoed hebben
met het doel om deze te beleggen.
‒ 1/3-regel voor beleggingsfondsen
Er bestaan ook nog andere cties buiten de vastgoedlichamen. Een daarvan is de verdeling.
Verdelin
Verdeling belast met overdrachtsbelasting. Een verdeling houdt in als je een gemeenschap hebt en
deze wordt vervolgens verdeeld. De gemeenschappen die ontstaan wegens boedelmenging zijn
hiervan uitgesloten.
Bij de civielrechtelijke verdeling is er sprake van een andere verkrijging dan welke krachtens
scaal recht wordt gehandhaafd. Bij een verdeling van 50-50, is er civielrechtelijk sprake van een
verkrijging van 50%. Bij de ctie is er sprake van een volledige verkrijging. Dus ook al had je de
helft, dan word je geacht het geheel te verkrijgen, een apart fenomeen.
Fictie art. 7 WBR: toegedeelde onroerende zaak wordt volledig verkregen Echter, zie art. 12 WBR,
je kunt namelijk wel aftrekken wat je al reeds hebt betaald. Dus je mag de maatstaf van hef ng wel
in mindering brengen.
Deze omweg bestaat voor de uitzondering van artikel 15.
Erfpacht en opsta
Recht van erfpacht en opstal worden ook belast als het aankomt op de overdrachtsbelasting
krachtens artikel 6.
Erfpacht: een beperkt recht dat recht geeft op het gebruik van de woning, ondanks dat de grond
van iemand anders is. Het is een soort gebruiksrecht op de onroerende zaak. Daar ben je canon
over verschuldigd. Je bent de belasting verschuldigd over de waarde gekapitaliseerd, vermeerderd
met de canon.
Waarom zou je dat doen? Stel dat alle huizen onder erfpacht zijn en er is een behoorlijke canon
verschuldigd, dat betekent dat een huis minder waard is dan een huis dat in volle eigendom is.
fi g
n
l
fifi
.
fi
, Dat betekent dus dat je hetzelfde huis kunt bewonen met minder overdrachtsbelasting terwijl je wel
het genot behoudt. Dus de wetgever heeft bedacht dat hij ook het genot wil belasten.
Dus de canon wordt bij de prijs van de woning krachtens een bepaalde tabel toegevoegd. Maar er
is wel sprake van een maximum, het mag namelijk niet meer waard zijn dan de woningprijs. Dus
maximaal de volle eigendomswaarde
Opstal: ook een beperkt recht. Het verbreekt de natrekking, je kunt namelijk iets in eigendom
hebben zonder dat je de eigenaar bent van de grond. Hier betaal je retributie voor.
Dit komt ook vaak voor op het tentamen, dus dan moet je eigenlijk goed weten waarom dit zo is.
Soorten verkrijgingen:
• Vestiging/uitgifte
• Overdrach
• Ruiltransacties
Maar ook(!):
• Opzegging
• Afstand
• Wijziging: enkel de wijziging van de schuldplechtigheid is uitgesloten. Een wijziging
bijvoorbeeld de verlenging van de erfpacht wordt wel als een verkrijging aangemerkt,
aangezien het recht meer waard wordt. Dus enkel de wijziging van de canon is niet
voldoende, maar als er een wijziging ontstaat die waardevermeerdering teweegbrengt dan is
er sprake van een wijziging.
• Verkrijging opstallen door beëindiging
• Niet:
• Enkel wijziging schuldplichtigheid
Tijdsti
Tijdstip verkrijging?
Hoofdregel (art. 8): opmaken van de akte
Bij opschortende voorwaarde (art. 8 lid 2): vervulling van de opschortende voorwaarde
Bij een ontbindende voorwaarde is het dus wederom het tijdstip van het opmaken van de akte
Civielrechtelijk is het tijdstip van verkrijging het moment van de inschrijving in de openbare
registers
Hoorcollege 2
Wanneer vindt hef ng plaats; Bij de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak.
Dan kijk je naar beide verkrijgingen, zowel juridisch als economisch.
He ng over waarde (maar ten minste tegenprestatie): Je heft over de waarde. Maar hoe stel je de
waarde vast, het moet ten minste gaan om de waarde van de tegenprestatie. Normaliter is dat
dan de koopprijs. Artikel 9 vermeldt dat de he ng plaats moet vinden over de waarde. Maar wat
is dan precies de waarde? De waarde in het economisch verkeer. Dus niet de WOZ waarde
Waarde in het economische verkeer (art. 52 WBR): Hoe stel je de waarde in het economisch
verkeer vast? De waarde in het economisch verkeer wordt volgens de HR vastgesteld aan de
hand van de prijs van de meest geschikte waarde onder de meest geschikte omstandigheden.
ffi p
.
t
fi
.
ffi
.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller notarieelstudentje. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $11.42. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
64438 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now