Summary
Zusammenfassung Lernzettel Finanzanalyse in der Immobilienwirtschaft Hr. Reinert
- Course
- Institution
Zusammenfassung aller Skripte und Vorlesungen (mündlich) für die Klausur Hr. Reinert
[Show more]
Seller
Follow
sarah9864
Content preview
Finanzanalyse in der Immobilienwirtschaft – Lernzettel1. Definitionen:
Investition: langfristige Bindung finanzieller Mittel in Vermögensgegenständen – Wo geht das Geld hin?
Finanzierung: Maßnahmen der Kapitalbeschaffung – Woher kommt das Geld?
Cash Flows einer klassischen Investition:
^
Hinweis: Immobilien haben die Besonderheit, dass die Cash-Flows (Mietzahlungen) vorschüssig stattfinden
z.B. Immobilien ➔ (Ankauf, Mietzahlung, Verkauf)
Anleihen ➔ (Ankauf, Zinszahlung, Verkauf)
Aktien ➔ (Ankauf, Dividende, Verkauf)
Cash Flow einer tilgungslosen Finanzierung:
Bilanzierung:
Bilanz: (Jahres-) Abschluss des Rechnungswesens für einen bestimmten Zeitpunkt/Stichtag in Form einer Gegenüberstellung von Vermögen
und Kapital.
Arten von Immobilieninvestitionen:
Immobilien Investitionsarten:
Indirekt Direkt
Fremdkapital (FK) Anleihen, Pfandbriefe, MBS Kredit (Grundschuld, Hypothek,
(Finanzierungsseite) (Mortgage backed security) Rentenschuld)
Eigenkapital (EK) Fonds, AGs. REITs Direktinvestition
(Investierungsseite)
Eigenkapital & Direkt
Direktinvestition in Immobilien:
• Investor ist direkter Eigentümer der Immobilie
• Häufigste Art der Immobilieninvestition bei Privatpersonen
• In der Regel größter Einfluss auf die zukünftige Performance möglich
Fremdkapital & Direkt
Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden:
• Investor ist Kreditgeber für eine bestimmte Immobilie oder Immobilienportfolio
• Kredit wird durch Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden im Grundbuch abgesichert
• Grundschuld mit Abstand am weitesten verbreitet
• Player sind hauptsächlich Banken und Kreditinstitutionen
• Grundschuld wird einmal eingetragen – Hypotheke ist an bestimmte Forderungen geknüpft und muss ggf. angepasst werden
,Eigenkapital & Indirekt
Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften (Immo-AGs) und REITs:
• Investor investiert in Anteilsscheine einer Gesellschaft deren Hauptaufgabe im Immobilienbereich liegt
• Unterteilung in private Anlagen (z.B. geschlossene. Spezialfonds) und öffentliche Anlagen (z.B. offene Publikumsfonds, AGs,
REITs)
• Die Investition beinhaltet nicht nur die Immobilien, sondern auch andere Vermögenswerte und Verbindlichkeiten der
Gesellschaft (z.B. Bargeld., Maschinen, Firmenkredite, Steuerschulden, etc.)
• Performance wird durch die zugrundeliegenden Vermögenswerte (meist Immobilien) und die Kapitalmärkte beeinflusst
• Netto-Inventarwert spiegelt das Vermögen der Investoren wider
• Netto-Inventarwert (auch Net Asset Value oder NAV) ist die verbleibende Summe aller Vermögenswerte nach Abzug aller
Verbindlichkeiten ➔ gutes Anzeichen für die Performance des Unternehmens
• Offene Immobilienpublikumsfonds sind in Deutschland die beliebteste Art der Indirekten Immobilienanlage (im Ausland i.d.R.
REITs oder AGs)
Fremdkapital & Indirekt
Anleihen, Pfandbriefe und Mortgage-Backed-Securities (MBS):
• Investor erwirbt festverzinsliche Wertpapiere die durch einzelne (Immobilien-) Kredite oder Portfolien von (Immobilien-)
Krediten gedeckt/gestützt sind
• Pfandbriefe sind die weitverbreitetste Art Wertpapiere in DE und sich auch im Ausland aufgrund ihres Risikoprofils bekannt
(sind sehr sicher)
o Banken kombinieren bestimmte Immobilienkredite in Portfolien und geben Pfandbriefe an Investoren aus, die durch
die Kredite gesichert sind
o Das so erwirtschaftete Kapital kann erneut fürs Kreditgeschäft verwendet werden (Refinanzierung genannt)
o Durch Kombinationen mehrere Kredite (Portfolio genannt), wird das Ausfallrisiko minimiert, ferner sind die Kredite
i.d.R. über Grundschulden gesichert
• Mortgage-Backed-Securities sind ähnlich wie Pfandbriefe, allerdings erwirbt der Investor einen Anteil an Krediten
o Der Kredit verlässt die Bilanz der Bank und geht, mitsamt dem Risiko, auf den Investor über
o Hauptauslöser der Finanzkrise 2007-2009
Bonds = festverzinsliches Eigenkapital
Abzinsung = Diskontierung
2. Investmentanalyse Grundlagen
Investmentregel I
„A Dollar today is worth more than a Dollar tomorrow.”
• Zeitwert des Geldes (Time Value of Money)
• Investoren verlangen Kompensation dafür, dass Sie für eine gewisse Zeit nicht über ihr Kapital verfügen können und Konsum
zurückstellen müssen
• Wenn wir den Dollar, den wir heute erhalten investieren könnten, hätten wir morgen mehr als einen Dollar zur Verfügung
Beispiel: Sparbuch
Formel: Aufzinsung
• Aufzinsungsformel zur Errechnung des Zukunftswertes eines Cash-Flows
• Compounding formula to derive future value (FV)
Investmentregel II
“A risky Dollar is worth less than a safe Dollar”
• REDNITE RISIKO ABTAUSCH (Risk-Return-Trade-Off)
• Investoren verlangen Kompensation, wenn Sie Risiko auf sich nehmen sollen
, • Wenn zwei Investments dieselbe Rendite bieten, sich aber in ihrem Risikoprofil unterscheiden, bevorzugen Investoren das
sichere Investment (Risk Minimazation)
• Wenn zwei Investments dasselbe Risikoprofil aufweisen, aber die Rendite unterschiedlich ist, bevorzugen Investoren das
Investment mit der höheren Rendite (Return Maximisation)
• ➔ die beiden letzten Punkte: unter der Prämisse, dass Investoren rational handeln
Exkurs: Festlegung des Berechnungszinssatzes
• Investoren verlangen Kompensation für den Zeitwert des Geldes und das Risiko der Investition
• Beide Aspekte müssen im Zinssatz berücksichtigt werden
risikoloser Zinssatz: i.d.R. Staatsanleihen
Formel: Abzinsung:
• Abzinsungsformel/Diskontierungsformel zur Errechnung des Gegenwartswertes eines Cash Flows
• Discounting formula to derive present value (PV)
• Barwert/Gegenwartswert/Present Value/PV
Aufzinsung / Abzinsung:
• Mit Hilfe der Auf- bzw. Abzinsung kann man den Cash-Flow einer Investition
zeitlich verschieben
• Zur Investitionsbewertung werden alle zukünftigen Cash-Flows in die Gegenwart
geholt und zum Present Value (PV) addiert
• Die Present Values verschiedener Investitionen können so vergleichbar gemacht
werden, auch wenn die Cash-Flows sehr unterschiedlich sind
• ➔ Abzinsungsformel: X0=XT * (1+Z)-T
3. Internal Rate of Return:
Net Present Value:
• Bisher haben wir Investitionen nach dem Net Present Value bewertet:
• Dafür haben wir das Present Value (den Gegenwartswert des zukünftigen Cash-
Flows) mit dem Kaufpreis verglichen
o Wenn das Present Vlaue größer ist als der Kaufpreis
(NPV > 0), dann lohnt sich die Investition
o Wenn das Present Value kleiner ist als der Kaufpreis
(NPV < 0), dann lohnt sich die Investition nicht
Net present Value VS. Internal Rate of Return
• Die Finanzbranche hat eine Vorliebe für Kennzahlen in Prozent
• In Prozent können verschiedene Investitionen schneller und einfacher
vergleichen werden („pro Cent“ = „von hundert“)
• Bsp.: Welche dieser sich gegenseitig ausschließenden (mutually
exclusive) Investitionen ist rentabler?
• Anhand der tatsächlichen Rendite (IRR) kann man schneller die
Rentabilität vergleichen
Beispiel: Festverzinsliche Wertpapiere
• Die zukünftigen Cash-Flows von festverzinslichen Wertpapieren stehen fest (Ausnahme Insolvenz, etc.)
• Der Preis des Wertpapiers an der Börse kann als Present Value des abgezinsten Cash-Flows gesehen werden
o Beispielen: Anleihen von Vonovia
o Wie kann man die Rentabilität der einzelnen Wertpapiere vergleichen? –> Anhand der Rendite/IRR
Was ist der Internal Rate of Return?
• Der interne Zinsfuß /Internal Rate of Return / IRR gibt die tatsächliche Rendite von Investitionsprojekten wieder
• Beispiel:
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller sarah9864. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $18.21. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
53022 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now