Class notes
Uitgebreide hoorcollege aantekeningen Huurrecht
- Course
- Institution
Uitgebreide aantekeningen van de hoorcolleges van het vak Huurrecht. Zelf heb ik het vak in één keer gehaald met een 9.
[Show more]
Seller
Follow
sharrrr
Reviews received
Content preview
Huurrecht – HoorcollegesCollege 1: Inleiding huurrecht
1. Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
Huurrecht staat voornamelijk in boek 7 van het BW. Dit zijn allemaal bijzondere overeenkomsten:
bijvoorbeeld de overeenkomst tot opdracht, bruikleen, pacht, huur. Dit zijn bijzondere overeenkomsten
welke voortborduren op boek 3 en boek 6 BW. Als er iets in boek 7 staat, dan gaat dit voor op de
algemene regels uit boek 3 en 6 BW.
Huur = dwingend vermogensrecht
• Veel huurdersbescherming
o De huurder wordt bescherming geboden ten opzichte van de positie van de verhuurder.
In sommige gevallen in de praktijk is dit helemaal niet nodig, bijvoorbeeld wanneer een
groot bedrijf een pand huurt van een particulier. De gedachte van het huurrecht is
bescherming van de huurder. Deze verkeert mogelijk in een afhankelijke positie. Deze
moet beperkt worden tegen buitengewoon nadelige bepalingen in een
huurovereenkomst.
• Maar ook boek 3 en 6 BW zijn van toepassing
o Art. 3:13 BW
o Art. 6:74 en 75 BW
§ Op het moment van sluiten van de overeenkomst, zijn de regels van aanbod en
aanvaarding bijvoorbeeld van toepassing. Een van beide partijen kan
tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst. Dit is een wanprestatie in
de zin van boek 6 BW.
§ Voorbeeld: verhuurder verhuurt een pand met een lek dak en doet hier niets
aan. Je schiet dan tekort in je verplichting om een goed pand ter beschikking te
stellen. De huurder lijdt hierdoor schade. Je zit dan in beginsel in boek 6 BW:
schadevergoeding en misschien wel ontbinding. Dit zijn de algemene regels. In
sommige huurrelaties voorziet boek 7 BW nog een een specifieke bepaling.
o Art. 6:231 e.v. BW
§ Algemene voorwaarden bij een huurovereenkomst. Op de ROZ staan standaard
huurovereenkomsten met algemene bepalingen. Hierop zijn art. 6:231 BW e.v.
van toepassing.
§ Voorbeeld: Het zonder meer exonereren van schadevergoedingen is niet
mogelijk wanneer je contracteert met een consument. Art. 6:237 BW. Je mag
dus niet in de algemene voorwaarden zetten dat je als verhuurder nooit
aansprakelijk bent voor schade.
o Art. 6:248 BW
§ Redelijkheid en billijkheid is een vangnet in het huurrecht. Komt vaak aan de
orde in procedures in het huurrecht. Op grond van de redelijkheid en billijkheid
geldt de regel dat contractspartijen zich altijd redelijk naar elkaar op moeten
stellen. Huurrecht bestaat vooral uit contracten, daarom van groot belang.
o Art. 6:258 BW
§ Onvoorziene omstandigheden. Dit is een hoge drempel. Corona heeft hier
verandering in gebracht. Er zijn twee juridische discussies gevoerd:
• Is corona een gebrek? De huurder kan namelijk niet volledig gebruik
maken van het pand waarvoor deze het wil gebruiken.
• Is corona een onvoorziene omstandigheid? Beide partijen hebben niet
voorzien dat de overheid regels zou formuleren waardoor
horeca/winkels moesten sluiten.
, • HR: het is geen gebrek, maar wel onvoorziene omstandigheden.
Binnen het huurrecht was voorheen bijna nooit sprake hiervan. Dit is
voor het eerst dat op grote schaal onvoorziene omstandigheden werden
erkend in de huurovereenkomst. Al deze huurders konden aanspraak
maken op huurprijsvermindering.
o Iedereen die na 15 maart 2020 een huurovereenkomst heeft
gesloten wordt door de HR geacht op de hoogte te zijn van de
pandemie en kan hier geen aanspraak meer op maken.
• Veel contracten bevatten nu een ‘pandemie-clausule’. Hiermee haal je
het uit de onvoorziene omstandigheid en plaats je het expliciet in de
overeenkomst.
• Ander voorbeeld: de inflatie. De huurindexatie: ieder jaar kan de huur
worden verhoogd, conform de inflatie. De inflatie is nu super hoog
door onder andere de oorlog en corona. Huurders kunnen dit bijna niet
meer betalen, omdat zij ook al een verhoogde energierekening hebben.
Het komt dus voor dat huurders onder onvoorziene omstandigheden
aanvoeren dat zij een indexatiepercentage vermindering willen. Een
gelijk geval als corona: niemand had kunnen voorspellen dat de inflatie
ruim 14% zou zijn dit jaar. Onvoorziene omstandigheden geven de
rechter de vrijheid om een overeenkomst te verbinden maar ook
(tijdelijk) te wijzigen.
• Onvoorziene omstandigheden moeten zeer terughoudend worden
toegepast. Partijen spreken vaak zelf iets af/hebben hier over
onderhandeld en moeten hier dus in beginsel aan gehouden worden.
Ook dan kunnen de redelijkheid en billijkheid van art. 6:248 lid 2 BW
nog meebrengen dat het onaanvaardbaar is dat de overeenkomst in
stand blijft.
o Art. 6:265 BW
§ Iedere tekortkoming in de nakoming geeft het recht tot ontbinding, tenzij de
tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
§ Huurders doen vaak een beroep op de ‘tenzij-bepaling’.
§ Het komt wel eens voor dat een huurder niet verschijnt, omdat deze zo ver in
de schulden zit dat hij zijn post niet meer opent. Hierdoor mist de huurder de
rechtszaak en kan deze geen verweer voeren. De rechter mag dan ambtshalve
toetsen aan de ‘tenzij-bepaling’. Dit betekent dat hij de verhuurder vragen kan
stellen over eventuele aanmaningen en of deze hulp heeft geboden aan de
huurder door een betalingsregeling. De rechter toetst dus ambtshalve – zonder
dat hier een beroep op is gedaan – of de tekortkoming de ontbinding wel
rechtvaardigt.
Voorbeelden
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde”
• Art. 7:209 en 242 BW
o Semi-dwingend recht voor woonruimte huurders. Je mag dus niet van art. 7:209 BW
afwijken.
• Art. 6:237 sub f BW.
o Met een consument mag je je in de algemene bepalingen niet exonereren van
schadevergoeding aan de anderen partij. Geen aansprakelijkheid wegschrijvingen voor
schade die de andere partij lijdt.
HR 20 februari 1998, NJ 1998/493 (onvoorziene omstandigheden)
• Art. 6:258 BW à terughoudende toepassing. Niet snel openbreken van verhoudingen tussen
partijen. Sinds corona lijkt de drempel iets later te liggen. Iets moet zo extreem zijn, dat
instandhouding van de overeenkomst niet gevergd kan worden.
, • De winkel en horeca gelegenheden in de binnenstad betalen veel meer huur. Een huurder moet
hele hoge reserves hebben om personeel door te kunnen betalen en ook nog huur te betalen
terwijl deze geen inkomsten heeft. Dit kan bijna niet gevergd worden van de huurder. Als
advocaat moet je kijken vanuit het oogpunt van de cliënt. Als je een verhuurder
vertegenwoordigt dan moet je juist zeggen dat een ondernemer een buffer moet hebben om
lastige periodes te doorstaan.
Leuk voorbeeld waarbij het huurrecht het personen- en familierecht raakt. Soms vraagt een verhuurder
dat ouders borg staan voor de huursom. Indien ouders in gemeenschap van goederen zijn getrouwd, kan
de andere echtgenoot – indien deze hier niets van wist en geen toestemming heef gegeven – de
borgstelling vernietigen als deze het huwelijkse vermogensrecht raakt. In zo’n geval moeten beide
ouders dus tekenen, anders is de borgstelling vernietigbaar.
Vermogensrecht:
• Goederenrecht à regels voor de verhouding tussen burgers en goederen
• Verbintenissenrecht à regels voor de verhouding tussen burgers onderling
Kwalificatie
Wanneer is er sprake van een huurovereenkomst? Is het van belang wat partijen hebben beoogd te
regelen of wat er daadwerkelijk op schrift is gesteld? ‘Gebruiksovereenkomst’ boven de overeenkomst
zetten: geldt dit dan als kwalificatie of gaat het om de inhoud van de overeenkomst?
HR 20 december 2019 (NJ 2020/43) (pacht)
HR 6 november 2020 (NJ 2021/116) (arbeidsrecht)
• Met betrekking tot de kwalificatie van een bijzondere overeenkomst heeft de HR de volgende
twee arresten gewezen.
Fase 1: uitlegfase
• Rechter stelt overeengekomen rechten en verplichtingen vast (uitleg: Haviltex en opvolgers) en
kan dan beoordelen of overeenkomst kenmerken heeft van een bijzondere overeenkomst
(kwalificatie)
, • Van belang is wat partijen voor ogen heeft gestaan op het moment van het sluiten van de
huurovereenkomst. Dit betekent ook dat het niet uitmaakt wat je daarna met het pand gaat doen.
Je huurt een woning als woonruimte indien je bij het sluiten van de overeenkomst het oogmerk
had om hier te gaan wonen. Het feit dat je na een aantal jaar een advocatenkantoor begint in dit
pand, maakt niet dat de aard van de huurovereenkomst is veranderd. Het gaat om de bedoeling
op het moment van sluiten van de overeenkomst. Je schiet dan wel te kort in de overeenkomst
omdat je het anders bent gaan gebruiken.
Fase 2: kwalificatiefase
• Kwalificatie: voldoen de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke
omschrijving van een bijzondere overeenkomst?
o De gemaakte afspraken welke in de kwalificatiefase zijn vastgesteld moeten 1 op 1
getoetst worden aan de vereisten van bijzondere overeenkomsten die in de wet staan.
Als de afspraken kwalificeren als een bepaalde overeenkomsten, dan staat dit vast. Het
maakt niet uit of partijen deze soort overeenkomst hebben beoogd.
• Bedoeling partijen om de overeenkomst daar wel/niet onder te laten vallen is niet van belang
Voorbeeld: stel dat partijen een overeenkomst sluiten met als titel ‘gebruiksovereenkomst’. Hier staan
de rechten en verplichtingen in. Bijvoorbeeld dat X in gebruik wordt gegeven tegen een bepaalde prijs
en dat er nog andere verplichtingen zijn. Als rechter moet je deze afspraken dan in kaart brengen en
kijken waar het op past. Als je tot de conclusie komt dat er een huurovereenkomst is, dan is dit gewoon
zo. Je mag dan niet meer naar bedoeling van partijen kijken. De partijbedoeling is alleen aan de orde bij
de vraag wat af is gesproken.
Definitie van de huurovereenkomst
• Gemengde overeenkomst
Art. 7:201 lid 1 BW
• Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij,
de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich
verbindt tot een tegenprestatie
‘In gebruik te verstrekken’ is de kern. Je geeft het gebruik van een object aan een ander. Deze betaalt
hiervoor. Het eigendomsrecht gaat niet over bij huur, alleen het gebruik. Voor de beantwoording van
een tentamenvraag is van belang:
1. Is er sprake van een huurovereenkomst?
2. Zo ja, welk huurregime betreft het?
Huur: een zaak
• Roerende zaken
• Onroerende zaken
o Bebouwd
o Onbebouwd
• Vermogensrechten
o Komt heel weinig voor.
o Een recht op vruchtgebruik is bijvoorbeeld een vermogensrecht en deze kun je
verhuren. Dit kan dus kwalificeren als huur.
Lastige situatie: huur afhankelijk opstalrecht. Bijvoorbeeld bij zendmasten van de KPN. Zendmasten
staan op een stuk grond. KPN is bang dat door natrekking de zendmast eigendom wordt van de eigenaar
van de grond. KPN vestigt dus een opstalrecht. Hiermee hebben zij het recht om op, boven of onder een
perceel in eigendom van een ander te bouwen. Hiermee verkrijgen zij automatisch een huurrecht, omdat
zij over het stuk grond naar de mast moeten komen. Het zit dus aan elkaar vast. Je kan alleen gebruik
maken van je opstalrecht als je ook de grond huurt. Het is dus een afhankelijk opstalrecht.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller sharrrr. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.93. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67096 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now