Summary
Uitgebreide samenvatting Gebiedsontwikkeling
- Course
- Institution
Uitgebreide samenvatting Gebiedsontwikkeling met alle hoorcolleges en literatuur. Kijk ook na mijn bundel met een korte samenvatting en oefenvragen
[Show more]
4 reviews
By: walthirovanderkamp • 4 year ago
By: dainycafe278 • 4 year ago
By: fdegoffau • 5 year ago
By: Art145 • 5 year ago
Seller
Follow
gpmstudent
Reviews received
Content preview
GebiedsontwikkelingHoorcollege 1: 04-09-18 Inleiding
HONIG: voormalig industrieterrein, vandaag cafés, winkels, startups, horeca, etc.
Terrein was eerste gepland voor woningbouw maar dan kwam een crisisVandaag worden er ook
woningen gebouwd
Hoe bepalen we die kosten van een locatie?
Verhuiskosten
Bestemmingsplan
Bereikbaarheid
Locatie
Image van locatie
Afstand van centrum
Waarde huidige gebruik en waarde toekomstige gebruik
Waarde woningen-waarde om woningen te bouwen=Waarde terrein
Totale Kosten=Verwervingskosten+ Bouw- en woonrijpaken +Overige kosten
Totale opbrengsten: Grondopbrengsten+Overig+Binnenplanse verevening
Exploitatiesaldo: Totale opbrengsten-Totale Kosten
Nergens stijgen in Nijmegen de wooningprjzen zo als in het gebied rond de HONIG
Aanbod wordt door vraag bepaaldBelangrijke vraag: Hoe veel koop- en hoeveel huurwoningen?
Andere soort bewoners, andere vraag
Belangrijke vraag: Welk terrein gebruik je voor koop- en welke voor huurwoningen?
Het wordt meer verdiend met koopwoningen, dus is dan de grond veel duurder
In Nederland willen ze meestal een 50/50 mix van koop- en huurwoningen
Met de verkoop van grond voor koopwoningen kan de gemeente de grond van huurwoningen mee
financieren
VINEX-beleid=jaren '90
Tot 2030/2040 moeten ca. 1 miljoen woningen worden gebouwd
Veel vervanging van bestaande (naoorlogse) wijken
Individualisering: Meer vraag naar huizen in plaats van woningen
Belangrijke vraag; Waar gaan we de woningen bouwen? Bestaande stedelijke gebieden of
weilanden?!?
Op zoek naar een bouwlocatie voor woningen: Hoe is de eigenaar? Hoe makkelijk/moeilijk om te
overtuigen om te betalen; kosten per vierkante meter veel hoger in steden dan op weilanden
Rijtjeshuis
Vraag naar verschillende de soort woning verschuift
Meer vraag naar attracties
Winkelpanden worden meestal verhuurd
In de toekomst veel gebouwen met verschillende functiesStationsgebied Nijmegen in de toekomst
gebouw met Hotel, studentenwoningen, sociale huurwoningen, supermarkt...
Hong Kong: Cages homesHeel grote woningnood400/500 Euro per maand
,Gebiedsontwikkeling en klimaat:
Gevaar van het waterDijkenOp sommige plekken geen bebouwing toegestaan
Hoe doe je dat bij bestaande woningen?
Veel privaat initiatiefZonenpanelen, etc.
Waardestijging van locaties is gewenst maar is het niet unfair voor de mensen die er wonen en dan
moeten verhuizen omdat ze niet genoeg geld hebben voor die locatie?!?
Grond behoord in Nederland de eigenaren van de woningen/bebouwenWaardestijging blijft bij de
eigenaar van de woning
Vraagstukken gebiedsontwikkeling
Wie is de eigenaar?
Wat is de waarde van grond en vastgoed?
Gebiedsontwikkeling: beschikking over de grond (en gebouwen)
Waardecreatie: aan wie komt de waarde toe?
Value capturing en kostenverhaal voor publieke voorzieningen
Regie: wie neemt het initiatief?: Grondbeleid, Publiek-private samenwerking, Investeringsstrategieën
Grondmanagement cruciaal voor realisatie ruimtelijke beleidsdoelen
Vraagstukken grondmanagement
Toename waarde van de grond door bestemmingswijziging: aan wie komt die toe?
Kostenverhaal ‘publieke werken’ t.b.v. gebiedsontwikkeling
Bouwrijp maken
Infrastructuur en openbare ruimte
Sociale woningbouw
Beschikking over de grond: ontwikkelingsmodel
Actief
Publiek-privaat
Passief
Welke typen interventies?
Actief grondbeleid
Regels voor kostenverhaal (en valuecapturing)
Belastingheffing op waardestijging grond
Kenmerken grondmanagement / grondbeleid:
met name lokale overheid; belangrijke rol gemeentelijke grondbedrijven;
uitvoeringsgericht; implementatie van ruimtelijk beleid;
besturingsinstrument, teneinde ook voorzieningen te realiseren die niet door de markt worden
opgepakt.
Grondbeleid is geen doel op zich; staat in principe altijd in dienst van de realisatie van ruimtelijke
beleidsdoelen
Grondmarkt en politiek:
Grondmarkt onderwerp van politiek debat, bijv.: verdeling ontwikkelingswinsten; onteigening;
voorkeursrecht gemeenten; rol gemeenten (actief versus faciliterend grondbeleid); recht op
zelfrealisatie.
Grondexploitatie: inzicht in kosten en opbrengsten; inzicht in factoren die daar op van invloed zijn;
kostensoorten / kostenplaatsen en kostendragers.
Toekomstige problemen binnensteden:
Leegstand winkelpanden neemt toe
Minder bezoekers naar binnensteden
, Verloedering en soms slechte kwaliteit openbare ruimte (met name in aanloopstraten’)
Sluiting winkelketens
Wat zijn de achterliggende oorzaken van het probleem?
Consumenten
-Snelle groei internetaankopen
-Bezoek binnensteden: ‘kijken, kijken, niet kopen’
-Demografische ontwikkeling: minder groei, vergrijzing, krimp, minder bestedingen
-Economische ontwikkelingen: minder bestedingen
Winkelketens
-Verouderde retailconcepten gaan failliet
-Schaalvergroting, maar onvoldoende grootschalige winkelruimte beschikbaar in Historische
binnensteden
-Winkelketen domineren; geen plaats meer voor unieke, kleinschalige concepten
Overheidsbeleid
-Grootschalige retailontwikkelingen buiten de binnensteden
-Regionaal beleid vaak onvoldoende effectief
-Transformatie van de binnenstad blijft uit
Binnenstad nu vooral functie als winkelgebied; andere functies ‘verdreven’ uit binnenstad
Vastgoedmarkt:
-Winkelhuren gaan onvoldoende omlaag?
-Eigenaren investeren onvoldoende in vernieuwing
-‘Collective action’ probleem
Herontwikkeling van de binnenstad gewenst, maar moeilijk
-Versnipperd grond- en vastgoedeigendom
-Investeren in vastgoedontwikkeling risicovol: kosten gaan voor de baat uit
-Transformatievastgoed: vaak verliesgevend
-Wie neemt de regie?
Wat kun je eraan doen?
Inzicht in eigendom, prijsvorming, huren, etc.
Transformatiebinnensteden: minder m2, schaalvergroting, kwaliteit impuls, nieuwe functies
Grondbeleid gemeente
Ontwikkelstrategie
Samenwerking vastgoedeigenaren
Ontwikkelstrategie
Actief gemeentelijk grondbeleid
Publiek-private samenwerking
Organische gebiedsontwikkeling
Stedelijke herverkaveling
Overheidsbeleid en regionale afstemming
Of toch misschien maar ‘de markt zijn werk laten doen’?
, Hoorcollege 1: Literatuur Segeren 2007
Gemeenten hebben hun monopolypositie op de grondmarkt voor woningbouw – als enige aanbieders
van bouwrijpe grond – verloren.
Ook andere marktpartijen zijn ruwe bouwgrond in een vroeg stadium gaan aankopen.
Door de toenemende vraag naar grond door een toenemend aantal actoren zijn de prijzen van ruwe
bouwgrond, en daarmee van landbouwgrond, enorm gestegen.
Vooral op locaties waar stadsuitbreiding gaat plaats vinden, ligt de prijs van de grond gemiddeld tot
acht keer zo hoog als de gemiddelde prijs voor landbouwgrond die geen woonbestemming heeft, elders
in dezelfde provincie.
De oorspronkelijke eigenaren van de grond (agrariërs), of de andere marktpartijen die de grond in
een heel vroeg stadium hebben verworven, weten een steeds groter deel van de waardestijging van de
grond na bestemmingswijziging naar zich toe te trekken.
De concurrentie op de woningbouwmarkt is hierdoor verplaatst naar de grondmarkt voor ruwe
bouwgrond.
Doordat het mogen bouwen van woningen is gekoppeld aan het bezit van de bouwgrond, is de
grondmarkt voor woningbouw eigenlijk een markt in bouwrechten geworden.
Bij de huidige grondmarkt moeten gemeenten steeds vaker aanvullende voorwaarden hanteren om de
transactie tot stand te brengen. Deze aanvullende voorwaarden vertegenwoordigen een waarde die niet
in de transactieprijs tot uitdrukking komt. Door de huidige marktverhoudingen loopt de gemeente
grotere financiële risico’s dan voorheen.
Doordat gemeenten voor steeds hogere kosten wordt gesteld – zij moet bijvoorbeeld de grond voor
woningbouwlocaties veelal duurder aankopen van projectontwikkelaars of andere marktpartijen – is
het steeds moeilijker om haar doelstellingen, zoals een gewenst stedenbouwkundig plan op een
bepaalde locatie, te realiseren. Dit kan ten koste gaan van onder andere de kwaliteit van de nieuwe
woonwijk, de sociale woningbouw en de groenvoorzieningen in die wijk.
In de huidige situatie is het legitiem om de vraag te stellen of een faciliterend grondbeleid voor een
gemeente niet meer passend is dan het huidige actief grondbeleid.
Grond is een speculatieproduct geworden
De overheid moet marktmeester (regels bepalen en handhaven) worden in plaats van marktspeeler en
zou zo min mogelijk actief grondbeleid moeten voeren.
Prijs van landbouwgrond wordt niet langer bepaald door de agrarische opbrengstwaarde, maar vooral
door mogelijke (toekomstige) bestemmingen, zoals woningbouw, bedrijventerreinen, natuur en
infrastructuur.
Hierdoor ontstaan grote regionale verschillen omdat de verwachtingswaarde van de grond immers
hoger is in gebieden waar veel vraag is naar grond voor stedelijke uitbreiding
De vraag naar grond voor bedrijventerreinen komt voornamelijk uit de regio
Een bedrijf zoekt grond in zijn eigen regio omdat het zijn bestaande contacten, vooral met
werknemers, dan niet hoeft te breken.
De markt kenmerkt zich door een toenemende functiescheiding
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller gpmstudent. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.82. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
56326 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now