Summary
Samenvatting Belasting op onroerende zaken
- Course
- Institution
Samenvatting van de colleges van het vak belasting op onroerende zaken.
[Show more]
Seller
Follow
noelle-97
Reviews received
Content preview
Belasting op onroerende zakenCollege 1
Algemene maatregel van bestuur → Uitvoeringsbesluit
Bij ministeriele regelingen → Uitvoeringsregeling.
Economische aspecten overdrachtsbelasting (OVB)
→ OVB is een belasting die aangrijpt bij de verkrijging van onroerende zaken.
• Conjunctuurgevoeligheid OVB: bij de OVB is de echte overdracht van onroerende
zaken van belang. Als het minder gaat met de economie zakt de overdrachtsbelasting
in door een afname in het kopen van huizen. Wanneer het aantal verkrijgingen
toeneemt door een betere conjunctuur, dan stijgen de prijzen van de onroerende
zaken en hierdoor ook de opbrengsten van de overdrachtsbelasting.
• ‘Locked in’-effect OVB: als je eenmaal een huis gekocht hebt en je daarin woont,
wordt het vanuit overdrachtsbelastingperspectief goedkoper om daar langer in te
wonen. Naarmate je langer in een huis woont, neemt de gemiddelde jaarlijkse
overdrachtsbelastinglast af. Als men naar een andere woning overgaat, wordt men
opnieuw geconfronteerd met de overdrachtsbelasting. Het beïnvloedt dus (negatief)
de verhuisbereidheid.
• OVB beïnvloedt keuze tussen huren en kopen: bij het huren van onroerende zaken
wordt er niet direct OVB geheven; dit kan wel indirect gebeuren door middel van het
doorberekenen van de OVB van de verhuurder in de huurprijs. Dit kan een negatief
effect zijn.
• Negatieve invloed OVB op arbeidsmobiliteit: als men wil verhuizen naar een andere
plaats voor een nieuwe baan, dan “moet” men daar een nieuw huis kopen. De OVB
die hierover betaald moet worden, kan een belemmering zijn om de andere baan te
accepteren.
Vastgoed als aangrijpingspunt voor belastingheffing is zeer belangrijk/aantrekkelijk, omdat
het zichtbaar is en niet makkelijk vatbaar is voor het ontduiken/ontwijken van belasting.
OVB en belastingverdragen
• OVB geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende
zaken.
, • Nationale aangelegenheid, maar wel met grensoverschrijdend toepassingsbereik: in
het geval van in het buitenland gevestigde rechtspersonen of in het buitenland
wonende natuurlijke personen.
• Verdragen ter voorkoming van dubbele belasting: verdragen zien niet op OVB (art. 2
Nederlands standaardverdrag). Er is namelijk geen dubbele heffing, omdat er veelal
geen samenloop tussen van buitenlandse OVB en Nederlandse OVB.
De schijf van vijf
1. Bepalen belastingsubject: Wie? Natuurlijke personen of rechtspersonen (art. 16
WBR).
2. Bepalen belastingobject: Wat? Verkrijging van onroerende zaken in Nederland (art. 2
WBR). Let op → objectvrijstellingen in art. 15 WBR.
3. Bepalen maatstaf van de heffing: Hoeveel? Waarde in het economische verkeer of de
tegenprestatie (art. 9 – 13 WBR).
4. Bepalen tarief: Percentage? 2% voor woningen of 6% (art. 14 WBR).
5. Bepalen heffingsmethodiek: Hoe komt OVB bij de overheid? Voldoeningsbelasting
(art. 17 WBR). De notaris wikkelt vaak de OVB af in de praktijk. Bij een
voldoeningsbelasting wordt er nageheven (art. 20 AWR).
Heffingssubject – wie? (art. 16 WBR).
• Verkrijger: natuurlijke personen en rechtspersonen.
• Personenvennootschappen (vof, cv, maatschap) worden voor de OVB als
transparante entiteiten beschouwd. Er wordt gekeken naar de achterliggende
participanten.
o Stel A en B zijn een vof aangegaan. Beide personen zijn voor de helft
gerechtigd. De vof schaft een pand van €300.000 aan. Beide personen zijn dan
voor de helft mede-eigenaar van het pand en moeten over de helft van de
waarde OVB voldoen.
• Het samenlevingsverband waar iemand deel van uitmaakt kan de heffing van OVB
beïnvloeden (art. 3 en 4 WBR).
• De woon- en vestigingsplaats (art. 4 AWR) is niet van belang voor de heffing van de
OVB.
Heffingsobject (art. 2 WBR)
• Onroerende zaken, beperkte rechten daarop of de economisch eigendom daarvan.
• In Nederland gelegen, dus buitenlands vastgoed wordt niet in de heffing betrokken.
Bij het bepalen van of iets een vastgoedlichaam is of niet (art. 4 WBR) is het
buitenlands vastgoed wel van belang.
• Titel van verkrijging: verkrijgen ten titel van inbreng, koop, schenking, juridische
fusie, splitsing.
o Algemene titel: opvolging in het gehele vermogen van de rechtsvoorganger
zonder een bijzondere of aanvullende rechtshandeling (juridische fusie en
juridische splitsing).
o Bijzondere titel: verkrijging van een bepaald goed en zijn er aanvullende
rechtshandelingen nodig (bedrijfsfusie).
• Onroerende zaken:
o Zaken: voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW).
, o Onroerende (zaken): grond, gebouwen en werken die duurzaam met de
grond verenigd zijn (art. 3:3 lid 1 BW).
▪ Duurzaam: naar aard en inrichting bestemd om voor langere tijd ter
plaatse te blijven.
o HR BNB 2012/155 Marina-arrest: de vraag hierbij was of een drijfwoning een
onroerende zaak was. De HR heeft gezegd dat dit een schip is en geen
onroerende zaak.
o Fictieve onroerende zaken: dit zijn geen echte onroerende zaken, maar
aandelen in een onroerendezaaklichaam. Men koopt dan aandelen in een
bedrijf die zich richt op het exploiteren van onroerende zaken/woningen.
• Beperkte rechten op onroerende zaken:
o Recht van vruchtgebruik: recht om goederen/vermogensrechten die aan een
ander toebehoren, te gebruiken en daarvan de vruchten te plukken.
o Erfdienstbaarheid: een last, waarmede een onroerende zaak (dienende erf)
ten behoeve van een andere onroerende zaak (heersende erf) is bezwaard.
o Recht van erfpacht: een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft
een anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
o Recht van opstal: een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak
gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.
→ Genotsrechten
o Pand- en hypotheekrecht: hypotheekrechten worden gevestigd op
registergoederen (onroerende zaken) en pandrechten op niet-
registergoederen (aandelen in onroerendezaaklichaam). Deze zijn
uitgezonderd (art. 5 WBR).
→ Zekerheidsrechten: als men een huis koopt, dan krijgt de bank een recht van
hypotheek op dat huis. Als men de rente van de lening niet betaald of achterblijft
met betaling van de lening, dan heeft de bank de mogelijkheid om het pand te
verkopen en met de opbrengst hun vordering te voldoen.
• Economisch eigendom (art. 2 lid 2 WBR): een samenstel van rechten en plichten dat
enig risico van waardeverandering belichaamt. Juridisch gezien blijft het pand
eigendom van de verkoper. Bijvoorbeeld een afspraak dat baten en lasten
betreffende een onroerende zaak vanaf een bepaald moment voor rekening en risico
komen van een ander dan de (oorspronkelijke) eigenaar.
o De verkrijging hiervan (econoom) is vormvrij. Dit kan dus mondeling
overeengekomen worden. Hierdoor is het lastig te controleren in de praktijk.
De overdrager is verplicht binnen twee weken na de verkrijging te melden dat
de economische eigendom is overgedragen (art. 54 WBR)
o Voorlopige koopovereenkomsten worden nog niet als een verkrijging
beschouwd.
o Opties op (fictieve) onroerende zaken: deze worden uitgevoerd als de waarde
van het onderliggende goed meer is dan de uitoefenprijs (in the money). Pas
bij uitoefening van de optie wordt er wat geleverd en dan is er sprake van het
heffingsmoment.
o Als een afspraak teruggaat in de tijd, betekent het niet dat het
verkrijgingsmoment ook eerder komt te liggen dan vandaag.
• Speciale regeling voor vastgoedbeleggingsfondsen (art. 2 lid 3 – 5): de commandites
kan men beschouwen als economisch eigenaar; zij willen aanspraak maken op de
, baten en lasten. Dit soort participaties in transparante personenvennootschappen
worden gezien als vormen van economisch eigendom. In dit geval participeren de
beherende vennoten en de commanditaire vennoten; zij krijgen een aandeel in het
economische belang bij een waardeverandering. Vaak wordt de juridische eigendom
ondergebracht in een stichting.
Zo’n economisch belang vormt in beginsel een belastbaar feit op grond van art. 2 lid
2, maar in art. 2 lid 3 wordt dit niet beschouwd als verkrijging van economisch
eigendom. De commandites worden dus niet getroffen door heffing van OVB en
afhankelijk van wat de beherende vennoten krijgen ook de beherende vennoten,
behalve als men een belang van een derde of meer verkrijgt.
→ Dus in beginsel is er sprake van een belastbaar feit; economisch eigendom (art. 2
lid 2), maar dit geldt niet voor een WFT-fonds (art. 2 lid 3). Als je participeert in een
WFT-fonds gaat de uitzondering niet op als je een belang krijgt van een derde of
meer (art. 2 lid 4). Je moet niet kijken naar je eigen belang in het fonds, maar ook
naar belangen van verbonden lichamen en verbonden natuurlijke personen. Ook
moet je soms nog kijken naar het belang dat men nog verkrijgt (opbouwen van
belangen).
o WFT-fonds: fondsen die zijn opgericht ter collectieve belegging en met het
oogmerk om in de gezamenlijke opbrengst te delen.
• Uitzonderingen heffingsobject: er wordt hierbij geen onderscheid gemaakt in soorten
onroerende zaken.
o Boedelmenging of erfrecht (art. 3 lid 1 sub a WBR): een legaat valt ook onder
het erfrecht.
▪ Boedelmenging: in het voorbeeld hieronder is er de afspraak gemaakt
dat ook het pand tot de huwelijksgemeenschap gaat behoren. In
eerste instantie is er sprake van een belastbaar feit op grond van art. 2
lid 1 (verkrijgen van een aandeel in een pand), maar op grond van art.
3 lid 1 sub a is deze verkrijging uitgezonderd.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller noelle-97. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.96. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
55628 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now