Summary
Samenvatting Huren en Buren
- Course
- Institution
- Book
Het is een samenvatting van alle stof die we gehad hebben tijdens de lessen. Het boek vult hierin wel aan.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
isamarlou16
Reviews received
Content preview
Samenvatting Huren en BurenHoofdstuk 1 Algemene inleiding in de huurwetgeving
1.1 Inleiding
Op een aantal gebieden, vooral als de ene contractspartij in zijn verhouding tot de andere
bescherming nodig heeft, geeft de wetgever regels waarvan niet of nauwelijks kan worden
afgeweken. Met name bij langdurige rechtsverhoudingen is het wenselijk om de economisch
zwakkere partij te beschermen, zoals bij het huurrecht.
De Huurprijzenwet woonruimte werden in de loop der jaren een aantal keer aangepast. Uiteindelijk
werd in 2003 het huurrecht opgenomen in titel 7.4 BW (zie. 1.2.1).
De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen:
1. Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming
De verhuurder die de huur wil opzeggen, is gebonden aan limitatief opgesomde gronden. Stemt
de huurder niet in met opzegging, dan zal de kantonrechter zich over beëindiging van de huur
moeten uitspreken.
2. Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming.
Huuropzeggingsbescherming zonder huurprijsbescherming biedt in feite weinig bescherming.
Want de verhuurder die niet instemt met een huuropzegging, zou door een forse
huurprijsverhoging de facto toch tot ontruiming worden gedwongen. Daardoor zou
opzeggingsbescherming een illusie worden.
Wie moet initiatief nemen om het tot een gerechtelijke procedure te laten komen?
Een systeem waarbij de verhuurder het procesinitiatief heeft sluit beter aan bij de gedachte van
bescherming van de economisch zwakkere partij. In de woonruimtebepalingen en de bepalingen
voor middenstandsbedrijfsruimte is dat systeem al opgenomen.
1.2 Titel 7.4 – algemeen
De nieuwe wettelijke regeling die uit de voorgaande jaren van wetsvoorstellen is gevloeid, is per 1
augustus 2003 in werking getreden.
Voor titel 7.4 geldt het algemene overgangsrecht. Soms wordt van de algemene regels afgeweken in
de bijzondere bepalingen, die staan in titel 8 van de Overgangswet. De hoofdregel is dat de
bepalingen in titel 7.4 vanaf het tijdstip van hun inwerkingtreding ook gelden voor
huurovereenkomsten die al vóór dat tijdstip waren gesloten, maar alleen voor wat betreft de periode
na de inwerkingtreding. art. 206 Overgangswet van belang.
1.3 Verschillende huurregimes
Art. 7:201-231 zijn algemene bepalingen die op alle huurovereenkomsten, ongeacht het huurobject,
van toepassing zijn.
Art. 7:201 omschrijft het wettelijke begrip ‘huur’
Art. 7:203-211 geven de verplichtingen van de verhuurder
Art. 7:212-225 regelen de verplichtingen van de huurder
Art. 7:226-231 bevatten bepalingen over de gevolgen van overdracht van verhuurde zaken
en over het eindigen van de huur.
Art. 7:230a komt aan de orde in 1.3.4.
Op woonruimte zijn, naast de algemene bepalingen (art. 7:201-231) speciale bepalingen, de
zogenaamde woonruimtebepalingen (art. 7:232-282) van toepassing. Het gaat hier vooral om:
,- Bepalingen over de huurprijs van woonruimte (en ander door de huurder te betalen
vergoedingen).
- Bepalingen over de rechtspositie van huisgenoten van de huurder
- Bepalingen over het eindigen van de huur van woonruimte.
De woonruimtebepalingen zijn van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als
zelfstandige woning of als niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede op de onroerende
aanhorigheden (bijvoorbeeld eengezinswoningen of kamers vallen hieronder).
Zijn ook van toepassing op woonwagens en standplaatsen
Woonruimteregels zijn niet van toepassing als de huurovereenkomst ‘van korte duur’ is. Denk hierbij
aan vakantiehuisjes.
Huurprijsbepalingen gelden niet bij huur van zelfstandige woning uit het duurdere segment.
Mindere bescherming bij hospitaverhuur de eerste 9 maanden een aangepast
huurbeëindigingsregime (art. 7:232 lid 3 BW).
De huurbescherming valt in twee delen uiteen:
1. Huuropzeggingsbescherming
De verhuurder doe de huur opzegt is daarbij aan een limitatief aantal gronden gebonden. Als de
huurder instemt met een huuropzegging, moet de verhuurder zelf het initiatief nemen en
procedure voor de kantonrechter beginnen. De opgezegde huurovereenkomst blijft in dat geval
van kracht totdat de rechter heeft beslist op een door verhuurder ingestelde vordering tot het
beëindigen van de huur.
2. Huurprijsbescherming
Uitgangspunt is dat partijen weliswaar vrij zijn de huurprijs te bepalen, maar dat de huurder de
aanvangshuur kan laten toetsen. Huurprijsverhoging of verlaging kunnen partijen laten toetsen
door de huurcommissie en daarna eventueel door de kantonrechter. Deze toetsing kunnen ze
weer doen na het verstrijken van 5 jaar nadat de huurprijs is gewijzigd.
Art. 7:290-310 BW (bedrijfsruimtebepalingen)
Art. 7:290 lid 2 BW bepalingen voor bedrijfsruimte, zoals winkels, ambachtsbedrijven en horeca.
huurovereenkomst die betrekking heeft op 290 duurt 10 jaar (7:292 lid 2 BW)
Art. 7:292-300 BW op een korte huurovereenkomst (twee jaar of korter) zijn de bepalingen over
duur en beëindiging niet van toepassing.
Art. 7:230a BW (huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken)
Voor de huur van een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is,
geldt geen opzeggingsbescherming, maar (in totaal) max drie jaar ontruimingsbescherming (art.
7:230a).
In de praktijk betekent dit dat de huurovereenkomst wel tot zijn einde komt, maar dat er niet
direct ontruimt hoeft te worden.
230a-regeling van toepassing op bedrijfsruimtes die niet vallen onder art. 7:290 lid 2 BW (bijv.
huur van een ruimte voor een fabriek, bank, bioscoop, etc.).
230a-regeling geldt voor ‘beroepsruimte’, zoals bijv. praktijkruimtes of kantoorruimtes.
Voor huurder 230a-ruimten geldt geen huurprijsbescherming (partijen kunnen huurprijs vrij
overeenkomen).
(semi)dwingend recht
Veel bepalingen in titel 7.4 BW zijn, evenals hun voorgangers, van dwingend of van semidwingend
recht. Het is dan niet of slechts beperkt mogelijk om in de huurovereenkomst af te wijken van de
wettelijke bepalingen.
2
,Als afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is, is er sprake van semidwingend recht. Een
contractueel beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is vernietigbaar en kan
(alleen door de huurder) worden vernietigd op de wijze als is voorzien in art. 3:29 BW.
Wettelijke regeling Van toepassing op
Art. 7:201-231 Onroerende zaken, (on)gebouwd, Vermogensrechten
Art. 7:232-282 Gebouwde onroerende zaken die als woning zijn verhuurd, woonwagens
en standplaatsen van woonwagens
Art. 7:290-310 Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW (kleinhandelsbedrijf,
ambachtsbedrijf, enz.)
Art. 7:230a Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch 290-
bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, loodsen, opslagplaatsen,
praktijkruimten, beroepsruimten).
Welk huurregime is van toepassing op de huur van een gebouwde onroerende zaak?
Het is van belang om te weten wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het
gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen
hebben mogen afleiden (=Haviltex-criterium).
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht
Het vermogenrecht heeft een gelaagde structuur:
1. Algemene laag boek 3 BW
2. Algemen laag boek 6
3. Bijzondere laag boek 7
Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW)=
Ziet op de veronderstelling waarvan partijen zijn uitgegaan bij aanvang van de huur. Het gaat er niet
om wat partijen hadden kunnen of moeten voorzien, maar uitsluitend of de mogelijkheid van het
intreden van de omstandigheden in de overeenkomst verdisconteerd.
Bijvoorbeeld het coronavirus werd door sommige rechters aangemerkt als onvoorzienbare
omstandigheden.
1.5 Bijzondere wetten en art. 1 Protocol 1 EVRM
Huisvestingswet=
De wet kan het grondrecht van ‘vrije vestiging’ beperken als dat noodzakelijk is voor het algemeen
belang in een democratische samenleving. De verhuurder is in beginsel vrij om woonruimte te
verhuren aan wie hij wil. Maar indien goedkope huisvesting schaars is, mag de overheid regulerend
optreden. Op die manier kunnen goedkope woningen terechtkomen bij de categorie woning
zoekenden die vanwege inkomen een goedkope woning nodig hebben.
Het gaat hier om drie categorieën schaarste:
- Schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen
- Schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen
- Schaarste aan goedkope huurwoningen voor de eigen inwoners van een gemeente
Leegstandswet=
Leegstand van woningen en gebouwen bestrijden. Voor het huurrecht is van belang dat de
leegstandswet de mogelijkheid biedt van tijdelijke verhuur van woonruimte (art. 15-16 LW).
Woningwet en bouwbesluit=
Het toezicht op bouwen, slopen, gebruik en onderhoud van woningen. De kwaliteitseisen waar
woningen aan moeten voldoen, zijn niet vastgelegd in de woningwet zelf, maar in het bouwbesluit
3
, 2012. Het bouwbesluit is een verzameling technische voorschriften waaraan alle bouwwerken
moeten voldoen.
Overlegwet=
De wet geeft regels ter bevordering van het overleg tussen huurders van woongelegenheden en de
verhuurder. De wet bepaalt over welke onderwerpen de verhuurder moet overleggen met zijn
huurdersorganisatie(s) en welke rechten de huurdersorganisaties hebben.
De overlegwet geeft huurdersorganisaties primair drie rechten:
- Recht op informatie
- Recht op overleg en
- Recht op het geven van advies
Beperkingen in het eigendomsrecht in de zin van art. 1 protocol 1 EVRM ziet niet alleen op het
ontnemen van eigendom, maar ook op de regulering van eigendom waarbij de
gebruiksmogelijkheden worden beperkt. In het huurrecht speelt dit een rol bij twee onderdelen:
- Het huurprijzenrecht bij huur van woonruimte in de sociale huursector.
- Beëindiging van huur van woonruimte in situaties waarin de verhuurder zo’n lage huur ontvangt
dat daarmee onderhouds- en reparatiekosten niet kunnen worden gedekt.
Hoofdstuk 2 De huurovereenkomst
2.2 definitie van de huurovereenkomst (art. 7:201 BW)
in art. 7:201 lid 1 BW staan twee aspecten centraal:
- De verplichting om een zaak in gebruik te verstrekken, en
- De verplichting tot het leveren van een tegenprestatie
Soms hebben partijen een overeenkomst, die onder de omschrijving van art. 7:201 valt, anders
benoemd en hebben zij zich niet gerealiseerd dat van huur sprake zou kunnen zijn. Dat staat niet aan
kwalificatie als huurovereenkomst in de weg. Het gebruik van het gehuurde dient voldoende
bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn. Als dat niet het geval is, kan er geen sprak zijn van een
huurovereenkomst. Zie arrest Dorvo/Herngreen.
Pacht en huur is absoluut niet hetzelfde. Voor het onderscheid tussen een huur- en een
pachtovereenkomst is beslissend de aard van het overeengekomen gebruik. Bij een
pachtovereenkomst gaat het om in gebruik verstrekken ter uitoefening van de landbouw.
Voor kwalificatie als huur is niet vereist dat de overeenkomst een exclusief en volledig gebruiksrecht
geeft. Het gebruiksrecht kan beperkt zijn tot bepaalde tijden. Bijvoorbeeld verenigingen die twee
dagen per week de beschikking hebben over een zaal.
De tegenprestatie hoeft niet alleen uit een geldsom te bestaan. Het kan bijvoorbeeld ook bestaan uit
het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik gekregen grond of
het verrichten van andere arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde of verzorging van de
verhuurder.
2.3 Verschil met andere rechtsfiguren
Bruikleenovereenkomst=
Wordt een zaak in gebruik gegeven zonder dat er enige tegenprestatie tegenover staat, dan is er
geen sprake van huur, maar van een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW).
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller isamarlou16. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $8.56. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
71498 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now