Summary
Samenvatting vastgoedrecht (notities lessen + oefeningen + powerpoints)
- Course
- Institution
Samenvatting notities genomen in de lessen de oefeningen en oplossingen powerpoints
[Show more]
1 review
By: timmichiels • 4 year ago
Seller
Follow
celinesteyaert
Reviews received
Content preview
VastgoedrechtDe koop/verkoop
Wat behandelen?
1. Koop
2. Huur
a. De gemene huur (alles wat niet de hoofdverblijfplaats is, bijvoorbeeld: een kot,
ondernemingen die geen klanten op bezoek hebben, vakantiewoningen, een 2de
verblijf)
b. WHW (de woninghuurwet)(een nieuw decreet vanaf 01/01/2019
c. HHW (handelshuurwetgeving, dit voor ondernemingen die ook klanten op bezoek
hebben)
3. Hypothecaire lening (uitgelegd via een gastcollege)
4. Zakenrecht (naar de basis van wat de indeling van de goederen zijn in ons juridisch systeem,
wat is roerend, wat is onroerend, … ook alle burenruzies)
a. Bestudering van het veldwetboek (jaren 1800)
5. Appartement mede eigendom (een nieuwe wet 01/01/2019)(in een appartement heb je u
eigen gedeelte, maar je hebt ook de gemene delen)
6. Wet Breyne (mensen die iets willen kopen op plan)(je betaald hierbij in schijven, naargelang
er iets gebouwd wordt)
7. Ruimtelijke ordening + de milieuwetgeving
De koop van een onroerend goed
De koop van een onroerend goed (een huis, een appartement, grond → vooral concentreren op de
huizen en appartementen en dit noemen we een pand) (Art. 1582 – 1649 BW & art. 1650 – 1685
BW)(NIET art. 1649 bis – octies, dit is de consumentenwet)
Waarom kopen?
• Voordelen?
o Je hebt een zekerheid bij het kopen van een onroerend goed, bij een huurcontract
kan je altijd te maken hebben met een huurcontract
o Er is een bepaalde vrijheid: je kan kiezen om ruimtes te verbouwen, een tuinhuis te
zetten, …
o Het is een investering: geld kan dalen in een waarde, een huis meestal niet (tenzij de
vastgoedmarkt instort)
• Nadelen?
o Je zet jezelf vast: bij het nemen van een lening om het huis te kopen zal dit meestal
in een groot aantal jaar terugbetaald worden (25 jaar)
o Je hebt minder vrijheid: als je een huis koopt dan zal je het niet na 1 jaar terug
kunnen verkopen
o Appartementen verliezen hun waarde naar gelang ze ouder worden, bij huizen is dit
niet zo
o Als eigenaar heb je een behoorlijk aantal kosten, je bent er zelf ook verantwoordelijk
voor (de eigenaarsbelasting)
Celine Steyaert
,Tijdslijn van een koop
1. Precontractuele fase (2 delen: de juridische kant & de informatieve kant)
a. Als je hier echt je tijd voor zal nemen, zal er minder teleurstelling zijn achteraf
b. Hier zal je u vragen stellen en zal moeten nadenken, wat je zeker wilt in de koop van
een onroerend goed en wat niet, hierna zal je moeten kijken wat hieraan
beantwoord, nooit alle elementen zullen voldaan zijn
c. Ook moet je kijken wat het budget is (het moet haalbaar zijn qua afbetaling)
2. Compromis
a. Dit is een onderhandse akte
b. Dit is de hoofdakte, als het er niet in staat dan kan de notaris het er achteraf ook niet
meer invoegen, het moet dus allemaal al duidelijk zijn in de compromis
c. Als de compromis is ondertekend gaat er een periode in van minimum 2 en
maximum 4 maanden (periode die loopt tussen de compromis en de notariële
akte)(deze periode dient vooral om opzoekingen doen: zit er nog een hypotheek op
het huis, zit het in een overstromingsgebied, …)
3. Notariële akte
a. Je kan nooit onder elkaar een huis verkopen, er is in België altijd een notaris nodig bij
de koop van een huis
b. Bij common law is er geen notariaat, dit zijn advocatenkantoren die meer het
administratieve werk doen
4. Hypotheekkantoor (hier gebeurd de overschrijving van de notariële akte)
a. Je hebt 15 dagen tot maximum 2 maanden om de akte over te maken naar het
hypotheekkantoor (dit is een instelling die in België bestaat en waar alle
eigendomsakten worden overgeschreven)(als je wil weten of iemand eigenaar is van
een huis dan kan je dat daar gaan opvragen)
b. Als je een akte opmaakt dan moet je tot 30 jaar terug gaan naar de oorsprong van de
eigendom
c. Als er een eigendom verkocht wordt in april dan zitten we met een breuk en dan zal
dit ook in de notariële akte komen
Een koopproces duurt minimum 6 maand, dit kan langer zijn, maar dat zal bijna nooit korter zijn, als
je te snel gaat dan zal je een miskoop doen (er zijn dan een aantal zaken die niet overeenkomen met
de zaken die je wou)
2 partijen die recht tegenover elkaar staan
• De verkoper: de prijszetting (dit gaat vooral over de leefruimte zelf)
o Een interessante woning wordt verkocht binnen de 3 à 6 maanden
o Als het er meer dan 1 jaar staat dan is het verbrand: de mensen denken dat er iets
mis is ook al is er niks mis mee
• De koper
De verkoper wil een zo hoog mogelijke prijs, en de koper wil een zo laag mogelijke prijs en dit heeft
een heel groot spanningsveld
Celine Steyaert
,Essentiële bestanddelen
• Zaak – eigendomsoverdracht
o Je moet zeker alles dat belangrijk is voor jou controleren
o Er is bij een koopcontract een eigendomsoverdracht (dit is de regel in de
vastgoed)(omdat men dan zeker is en dan ook de volle pot wordt betaald)
• Prijs
o Een voorschot is wettelijk niet verplicht, maar het is een gebruik en zeker in de
vastgoed wordt er bij de compromis een voorschot gevraagd, hierbij is 5% een mooi
voorschot, vanaf 10% zal dit al een groot voorschot zijn
o Het kan zijn dat je een aanbod hebt, hierna is er een aanvaarding en dan is er een
overeenkomst
→ je moet een overeenkomst vinden tussen de zaak en de prijs
Precontractuele fase is de totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed en dit vanuit
een juridisch standpunt (onderscheid tussen de klassieke mogelijkheden) en een informatief
standpunt (de koper), ook is er een totstandkoming via de moderne kanalen
Clausule van eigendomsvoorbehoud: de koop wordt gesloten maar het tijdstip waarop de koper
het statuut van eigenaar verwerft , is uitgesteld naar een later moment
In de meeste gevallen gebruikt men deze clausule van eigendomsuitstel en verlegt men dit naar
het moment van het verlijden van de notariële akte
Dit betekent dat ook het risico nog niet overgaat maar bij de verkoper blijft (want wie eigenaar is
draagt het risico, dus dit is voor de koper een voordeel)
De verkoper is nog volledig eigenaar dus de kopers hebben nog geen toegang tot de woning
(sleutels moeten nog niet worden afgegeven) → Dus tussen de compromis en de notariële akte de
eigenaar nog eigenaar blijft, hij is dus nog niet verplicht om de sleutels te geven, want er kunnen nog
dingen boven water komen
Als men u wel al de sleutel zou gegeven hebben dan kunnen zij verborgen gebreken bovenhalen en
daarom wordt er gewerkt met eigendomsvoorbehoud bij de compromis
Als het de bedoeling is als je het huis koopt om te renoveren dan kan je vragen dat het in de
compromis wordt opgenomen dat je wel al de sleutel mag hebben, het zal wel meenemen dat je een
hoger voorschot zal moeten betalen
De klassieke kanalen:
• Sterkmaking
• Optie
• Bod
• Voorkooprecht
• Koop met commandverklaring
• Opschortende voorwaarde
Celine Steyaert
, Onderdelen van de precontractuele fase
Sterkmaking = een resultaatsverbintenis (art. 1120 BW)(1)
Dit gaat letterlijk over dat je iets belooft, een partij maakt zich sterk of belooft dat een iemand zal
kopen of verkopen en als je dat belooft dat je dit moet waarmaken, kan je dit niet doen dan moet je
een verantwoording doen, bijvoorbeeld: bij vastgoed gebeurd het veel dat iemand iets beloofd, een
koper is heel enthousiast over een vakantiehuisje en beloofd dat zijn vriendin ook zal enthousiast zijn
over het vakantiehuis te kopen, maar als zijn vriendin niet toestemt dan kan de verkoper een
schadevergoeding eisen, hij kan NIET eisen dat het koopcontract tot stand wordt gemaakt
Dit is een resultaatsverbintenis (het beoogde resultaat is wat er beloofd is, als dit niet zo is dan is die
een schadevergoeding verschuldigd)
Het gaat er dus over dat een partij zich sterk maakt of belooft dat iemand iets zal verkopen, indien
de koop niet door gaat kan er een schadevergoeding gevraagd worden
Het is dus af te raden wegens de onzekerheid
Met terugwerkende kracht/met R.A.K (retro actieve kracht) = u contract zal gesloten zijn op de dag
van de sterkmaking
Optie of verkoopbelofte (2)
Dit wordt gevraagd bij vastgoed waarbij iemand die geïnteresseerd is om een pand te kopen die nog
niet zeker is of hij/zij het wil kopen en een beetje krijgt
De verkoper verbindt zich éénzijdig
De termijn en prijs kunnen worden afgesproken van de optie
2 mogelijkheden:
• Optie lichten
o De koper aanvaardt het en er is geen terugwerkende kracht, de koop komt op dat
moment tot stand (een wilsovereenstemming)
• Niet kopen
o De koper beslist om het niet te kopen en in het geval van een betalende optie krijgt
hij/zij geen geld terug
Problemen:
• De verkoper wil niet overgaan tot de notariële akte
o De koper kan dit afdwingen bij de rechtbank, het vonnis geldt als verkoopakte
o Je moet kunnen bewijzen dat de optie gesloten is (dit moet schriftelijk
neergeschreven zijn, anders heb je geen bewijs)
• De verkoper verbreekt zijn verkoopbelofte of optie
o De koper kan een schadevergoeding eisen
• De verkoper koopt aan een derde
o De verkoper beloofd te verkopen aan B, deze neemt een optie, maar verkoopt aan C
→ als C niet van de optie op de hoogte was dan is dit ter goeder trouw en dan krijgt
C het huis en kan B een schadevergoeding eisen, als C wel op de hoogte was van de
optie dan is dit ter kwader trouw, kan hij het pand niet eisen en kan B alsnog het
pand kopen
Een optie heeft enkel een vorderingsrecht, geen zakelijk recht
Indien de derde ter goeder trouw is dan behoudt deze het pand want er is immers een koop gesloten
Celine Steyaert
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller celinesteyaert. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.55. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
80364 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now