Summary
Samenvatting - Vastgoedrecht
- Course
- Institution
Samenvatting van vastgoedrecht
[Show more]
Seller
Follow
ArtvStudent
Reviews received
Content preview
VastgoedrechtKoop-verkoop van een onroerend goed
1. Essentiële bestanddelen & kenmerken van de koopovereenkomst
Regelgeving: Burgerlijk Wetboek – ti tel VI. Koop (art. 1582 ev. BW)
Art. 1582 BW: ‘koop’
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de
andere om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Deze definitie omvat de essentiële bestanddelen van een koop:
Het leveren van de zaak – eigendomsoverdracht (door de verkoper)
Betaling van een prijs (door de koper)
Art. 1583 BW
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien
van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet
geleverd en de prijs nog niet betaald is.
Er is dus sprake van een geldige koop-verkoop van zodra er overeenstemming is inzake de zaak
en de prijs.
Ook indien de zaak nog niet wordt geleverd!
Ook indien er nog geen document/contract werd opgemaakt! Kan dus mondeling
Kenmerken van de koopovereenkomst:
Ten bezwarende titel
Wederkerig
Consensueel (= door loutere wilsovereenstemming)
In de praktijk wordt een onderhandse overeenkomst (= compromis) opgemaakt omwille van
bewijsredenen.
De opmaak van de notariële akte is verplicht met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden.
Uit art. 1583 BW kunnen we afleiden dat er sprake is van eigendomsoverdracht van zodra te koop tot
stand komt. Dit staat dus los van de levering (en de betaling). Samen met de overdracht van
eigendom gaat ook het risico over! Wat voor risico’s? Alles inzake verzekeringen; schade.
Het gaat hier om regels van aanvullend recht, partijen kunnen dus anders overeenkomen.
Bijvoorbeeld: men kan overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat de eigendom van de
zaak pas overgaat op het moment van het verlijden van de notariële akte (= clausule van
eigendomsvoorbehoud).
Volgens art. 1599 BW is het verkopen van andermans goed nietig en kan dit aanleiding geven tot een
schadevergoeding.
Koop-verkoop onder opschortende voorwaarde (art. 1584 BW):
1
, Een geldige koop komt tot stand, maar de uitvoering ervan (de afdwingbaarheid van
verbintenissen) gebeurt pas van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis plaatsvindt –
art. 1181 BW
Bv. de koop van een OG gebeurt vaak onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen
van een hypothecaire lening bij de bank
Bescherming van de koper
Een zuiver potestatieve voorwaarde is verboden en dus nietig (art. 1174 BW)
o Waarbij de vervulling totaal afhankelijk is van de enkele wil van degene die zich
verbonden heeft
Opschortende voorwaarde niet vervuld? Koop gaat niet door
Niet verplicht
Koop-verkoop onder (uitdrukkelijk) ontbindende voorwaarde (art. 1183-1184 BW)
Koop komt tot stand maar wordt van rechtswege ontbonden bij bijvoorbeeld niet-betaling
De prijs
Art. 1591 BW: de prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn
In geld (anders: ruil i.p.v. koop)
2. Praktisch verloop
1 Precontractuele fase
Verkoop via vastgoedmakelaar
Tussenpersoon tussen verkoper en koper
Lastgevings- of aannemingscontract afgesloten met de verkoper
Kan notaris niet vervangen! notariële akte is altijd door notaris
Mogelijke diensten: prijsbepaling – adverteren – onderhandelen – ontwerp voorbereiden
(ter voorbereiding van de notariële akte)
Erkend door BIV: BIV-nummer stage of statuut zelfstandige
Notaris K & VK kunne hetzelfde zijn integraal ereloon
In de praktijk doet de koper een bod en wacht deze af of de verkoper dat bod aanvaardt. Een
gepreciseerd aanbod is bindend, maar kan steeds worden ingetrokken (tenzij aankoopbelofte – zie
verder). Het bod omvat geen vormvereisten, het kan zowel mondeling als schriftelijk. De tegenpartij
kan reageren met: een tegenbod / weigering / aanvaarding. Door aanvaarding van het aanbod komt
dan de koop tot stand!
2
,Na het bod wordt ofwel een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) opgemaakt +
ondertekening (vanaf hier begint looptijd van 4 maanden te lopen waarbinnen de verkooprechten
betaald moeten worden) ofwel opmaak van wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte
(WOP).
Aankoopoptie of verkoopbelofte (door de verkoper)
= een eenzijdige belofte vanwege de verkoper die zich engageert om enkel aan een
welbepaalde koper te verkopen aan de daartoe bepaalde prijs en dit gedurende de tussen
partijen afgesproken (optie)termijn (de verkoper verleent een aankoopoptie aan de
kandidaat-koper)
De koper ziet zich verzekerd van de kans om het onroerend goed te bekomen voor de
afgesproken prijs, maar heeft daartoe nog een bedenktijd
De verkoper kan voor het blokkeren van het goed een vergoeding (‘immobilisatiepremie’ of
‘optievergoeding’) vragen (= betalende optie).
Indien de koper binnen de afgesproken termijn beslist om het goed te kopen (=‘lichten van
de optie’), komt op dat moment de koop tot stand!
Indien de koper beslist om het goed niet aan te kopen, komt geen koop tot stand (verkoper
behoudt doorgaans de vergoeding)
Formulering moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn, ook wat modaliteiten betreft (hoe optie
lichten, gedurende welke termijn is optie geldig, ed.)
Verkoopoptie of aankoopbelofte (door de koper)
= een eenzijdige belofte vanwege de koper om gedurende een afgesproken termijn een
aanbod te handhaven m.b.t. een bepaald goed, tegen welbepaalde prijs
Aanvaarding van het bod door de verkoper, brengt koopovereenkomst tot stand
In de praktijk: wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte
Formule die in de praktijk regelmatig wordt gebruikt voor vastgoedtransacties
Er wordt geen compromis afgesloten
Doel: totstandkoming koop uitstellen (bv. om verkooprecht uit te stellen)
Combinatie van
o Een verkoopbelofte (door de verkoper)
Gedurende een bepaalde termijn – doorgaans tegen een vergoeding
o Een aankoopbelofte (door de koper)
Tijdens of na verstrijken van de termijn (‘gekruiste optie’) waarin verkoopbelofte
geldig was – gedurende een bepaalde termijn
Verkoper kiest dus ofwel voor de verkoop (door het lichten van de verkoopoptie)
ofwel voor de optievergoeding (en hij verkoopt bv. aan iemand anders)
Doorgaans afgesproken dat eigendom pas overgaat bij het verlijden van de notariële akte
(afwijking 1583 BW)
Voordelen:
o Verkoper is zeker dat hij ofwel kan verkopen ofwel een optievergoeding ontvangt
o Koper is zeker dat hij gedurende een bepaalde termijn het goed kan aankopen +
optie is overdraagbaar
3
, Voorkooprecht
= recht om een goed bij voorrang aan te kopen, ook al werd reeds een
verkoopovereenkomst gesloten met een andere kandidaat-koper.
Doorgaans wordt in het compromis de opschortende voorwaarde opgenomen van het niet
uitoefenen van het voorkooprecht door de begunstigde van dat recht.
De houder van het voorkooprecht kan aankopen tegen dezelfde prijs en modaliteiten, zoals
die met de andere kandidaat-koper werden afgesproken (geen onderhandeling)
Ontstaan:
o Uit de wet
o Uit een overeenkomst (conventioneel)
Wordt gecontroleerd door notaris (of vastgoedmakelaar)
Voorkeurrecht
= recht om als eerste een bod uit te brengen of te onderhandelen met de verkoper, wanneer
de verkoper van plan zou zijn om het goed te verkopen.
Hier is nog geen sprake van een concrete verkoopovereenkomst (itt bij voorkooprecht).
Ontstaan: steeds conventioneel
Duidelijk verschil met voorkooprecht
Ook niet verwarren met verkoopbelofte (die eenzijdig is en verregaander voor verkoper)
Openbare verkoop
Notaris organiseert een openbare verkoop: elke geïnteresseerde kan bod doen en ORG
wordt toegewezen aan hoogste bieder (instelprijs)
Bij toewijzing komt koop tot stand (akte ter plaatse getekend) geen bedenktijd, geen
opschortende voorwaarde (tenzij vooraf aangevraagd)
Betalen binnen de maand – kosten al binnen 5 dagen
De vrijwillige openbare verkoop: een onroerend goed wordt in één zitdag verkocht. Vóór de verkoop
kan de verkoper in overleg met zijn notaris beslissen om een instelprijs vast te leggen. Dat bedrag
kan vooraf worden aangekondigd in alle publiciteit rond het goed.
De gedwongen en gerechtelijke openbare verkoop: in sommige gevallen moet de openbare verkoop
plaatsvinden volgens welbepaalde wettelijke regels. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer het goed
toebehoort aan minderjarigen of aan iemand die onder bewind is geplaatst. In dat geval spreekt men
van een 'gerechtelijke openbare verkoop'. Ook bij een verkoop na een uitvoerend beslag moeten
bijzondere regels worden nagevolgd. In dat geval spreekt men van een ‘gedwongen openbare
verkoop’. Deze worden gehouden in één enkele zitdag. De toewijzing geschiedt vandaag zonder
mogelijkheid tot hoger bod.
Gevolg van de openbare verkoop is dat men binnen de maand moet betalen. Indien de hoogste
bieder achteraf zijn financiële verplichtingen niet zou nakomen, kan de verkoper vragen dat het goed
opnieuw te koop gesteld wordt. Hier is er sprake van een ‘rouwkoop’. Het is de situatie waarbij een
koper zijn gesloten koop ‘berouwt’. Bij een rouwkoop wordt het goed onder dezelfde voorwaarden
als bij de vorige openbare verkoping te koop gesteld door dezelfde notaris. De bieder (de
“rouwkoper’) die na de eerste openbare verkoping zijn financiële verplichtingen niet nakwam, zal
hiervoor een sanctie krijgen.
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller ArtvStudent. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.68. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
80467 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now