Class notes
samenvatting Waarderen
- Course
- Institution
Collegedictaat van 29 pagina's voor het vak Waarderen rendementsanalyse aan de HoGent (samenvatting)
[Show more]
Seller
Follow
dirkdeclerck3
Content preview
WAARDEREN:RENDEMENTSANALYSE
THEMA 1: MARKET EVIDENCE
Schattingsmethodes
- Marktvergelijking
Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te
schaffen op de vastgoedmarkt
- Kostenbenadering
Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een
gelijkwaardig object
- Inkomstenbenadering
Investeringswaarde= omvang van de inkomstenstroom die door de
exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd kan worden
Methode van vergelijkspunten: principe
- Vergelijkingspunten (comparable evidence):
= recent gerealiseerde verkoopprijs van een voldoende vergelijkbaar
vastgoedobject
- Uitgangspunten schattingsmethode direct sales comparison
(DSC)/direct market comparison
1. One-price rule:
“equivalente goederen zullen in een open markt verkocht worden
aan dezelfde prijs”
2. “een gerealiseerde verkoopprijs is een voldoende betrouwbare
indicatie voor marktwaarde”
3. Substitutie
“een kandidaat-koper zal niet bereid zijn meer te betalen dan de
prijs die hij moet betalen voor een OG met dezelfde utiliteit en
kenmerken”
De waarde wordt bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde
verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
Addertjes onder het gras?
1. Heterogene markt: geen twee OG zijn volledig gelijk
2. Geen transparante markt: informatie is niet (onbeperkt) beschikbaar
Beperkt aantal vergelijkingspunten beschikbaar
Beperkt informatie over de vergelijkingspunten
beschikbaar
3. Welk vergelijkingspunt moeten/kunnen we gebruiken?
Toepassing van schattingsmethode:
Stap 1 – vergelijkingspunten zoeken
Stap 2 – aanpassingen maken: objectiveren van vergelijkingspunten
1
,Omgaan met vergelijkingspunten
1. Welke vergelijkingspunten kunnen in aanmerking genomen worden?
- Gelijkaardige objecten: “ideally identical to the item being valued”
- Recente transacties binnen dezelfde marktomstandigheden
- Resultaat van een onderhandse verkoop tussen geïnformeerde
partijen die handelen zonder dwang (gelijke venaliteit)
- Verifieerbaar en betrouwbaar
Hiërarchie van de bronnen?
a. Inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor
rechtszekerheid AAPD)
b. Mededeling door betrouwbaar betrokken persoon
c. Mededeling door een niet betrokken persoon
d. Publicatie in media
e. Vraagprijzen in vastgoedadvertenties
Voldoende vergelijkbare objecten?
Alle waarde bepalende factoren idem aan het te schatten goed (of
minstens “comensurabel”)
- Zelfde utiliteit
- Belangrijkste waardebepalende factoren zijn gelijk
- Verschillen in kenmerken zijn controleerbaar
Kwantificeerbaar in € of kwalificeerbaar
2. Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de vergelijking
- Belangrijkste waardebepalende factoren (in de residentiële markt)?
o Liggingsfactoren:
proximity/stability/demography/neighborhood
o Bewoonbare vloeroppervlakte
o Configuratie (# slaapkamers, # badkamers)
o Perceelsgrootte
o Bouwtechnische staat (vetustiteit, obsolescense and
depreciation)
o Quality of build + quality of life
- Streefdoel bij de keuze van vergelijkingspunten: aantal, omvang en
beoordeling van de aanpassing zo veel mogelijk beperken
3. Hoe worden onderlinge verschillen verrekend?
- Vergelijkingspunt aanpassen aan pand ter expertise (niet
omgekeerd)!
- Volgorde van de aanpassingen?
Stap 1: verschillen in zakelijke rechten (“bundle of rights”)
Stap 2: verschillen in financiering
Stap 3: omstandigheden van de transactie
Stap 4: tijdstip van de transactie
Stap 5: productfactoren
2
, 1. Kwantificeerbare verschillen:
o Eenheidswaarde x aantal
o Wel rekening houden met marginaal grensnut
2. Niet-kwantificeerbare verschillen: kwalitatieve beoordeling
o Eigen beoordeling door de schatter: “ponderen”
o Gemotiveerd a.d.h.v. studies
o Caveat emptor: opletten met indexen en gemiddelden
o Proportioneel aandeel in de waarde (%)
Voor alle posten berekend op de verkoopprijs (niet cumulatief)
o Indien mogelijk
Matching pairs
Bracketing
Ranking
4. Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?
- “comprehensive – ideally a number of comparables rather than an
single transaction or event”
- Common practice: minstens 3 (vuistregel)
- Aandachtspunt:
Aantal vergelijkingspunten kwaliteit van de vergelijkingspunten
Market evidence in andere schattingsbenaderingen?
Kostenbendering
- Bouwkosten:
o Vervangingswaarde
o Reproductiewaarde
- Studiekosten en externe adviezen
- Gebruikelijke financiering
- Gebruikelijke fiscaliteit
- Herstellingskosten
- Verwachte levensduur materialen en gebouwinrichtingen(vetustiteit)
- Grondwaarde
Inkomstenbenadering:
- Markthuur
- Laagstandsprognose
- Gebruiken op de huurmarkt:
o Gemiddelde huurperiode
o Indexering
o Huurverplichtingen
o Verbrekingsvoorwaarden
o Gedragingen huurpubliek (bv. duurzaamheid)
- Onderhoudskosten (operational expenses ratio (OER))
- Gebruikelijke externe financiering, fiscaliteit
3
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller dirkdeclerck3. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $9.65. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
72042 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now