Summary
Samenvatting - Waarderen: Residentiële markt - Geslaagd 13/20
- Course
- Institution
Dit is een volledige samenvatting van het vak waarderen.
[Show more]
Seller
Follow
eliaslaurent
Reviews received
Content preview
Waarderen: Residen,ële markt Vastgoed 2023 – 2024Waarderen: Residentiële markt
Deel 1: Institutionele context
Taxateur: persoon die (deels) zijn/haar beroep maakt van het schaHen van waarden en objecten, ook
wel een schaHer genoemd. De waardering vind je terug in het taxa,erapport (schriNelijk + mo,va,e)
Taxa,erapport = schaRngsverslag = waarderingsrapport
Rol taxateur = cruciaal in besluitvormingsprocessen
Doel van de taxa,eopdracht
Waarom: taxatie dient om latere beslissing te nemen, als second opinion (soort van subjectieve
invulling), verplichting (wettelijk of in juridische zaken). Het informeert de opdrachtgever over de
waarde van het onroerend goed dat wordt getaxeerd.
Aankoop en verkoop van een onroerend goed
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
à Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
Prijszetting = prijsvork en relatie met marktprijzen (tussen de zoveel duizend en zoveel duizend)
Schatting = met waarderingsmethodes, veel uitgebreider
• BIV Plichtenleer: zegt niet hoe schatting er uit moet zien, dus bij ene is het beperkt en bij de
andere veel uitgebreider, maar de schatting moet oprecht verricht worden.
Schattingsverslagen in kader van transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
• < 2 jaar
• Min. - en maxwaarde, (apply or explain)
Toekennen van krediet door de bank
In vele gevallen voert bank ruwe schatting uit voor ze krediet (een lening) toekennen.
Wie schat het goed: iemand in loondienst, zelfstandig of losse medewerker
Schatter neemt gedwongen verkoopwaarde op in verslag = verplicht om onroerend goed te
verkopen (dus niet in context van vraag en aanbod). Hierdoor kan de gedwongen verkoopwaarde
lager zijn dan de waarde op de gewone vastgoedmarkt.
Verdeling
Echtscheiding: zo kan de ene de andere ‘uitkopen’ = minnelijke oplossing
Andere
• vb: 2 zakenpartners/vrienden die samen onroerend goed bezitten = mede-eigendom
Ruiling
• Hiervoor moet men het verschil in waarde kennen van de goederen.
o = optrek of aftrek bepalen
• Voorbeeld: Projectontwikkelaar die stuk grond ruilt met een afgewerkt appartement (ipv te
betalen krijg je afgewerkte appartement(en) voor de grond).
Elias Laurent 1
,Waarderen: Residen,ële markt Vastgoed 2023 – 2024
o = recht van opstal
• Ruilrecht shm (socialehuisvestingmaatschappij): gelijkwaardig indien niet meer dan 1⁄4
prijsverschil is.
• Fiscaal voordeel: Enkel registratiekosten op hoogste waarde
Aangi5e in nalatenschap
• In registratiekantoor vd woonplaats vd overledene moeten erfgenamen een aangifte van
nalatenschap indienen. (waarde OG wordt in aangifte vermeld)
• Grondslag voor erfbelasting: verschuldigde successierechten
• Tekortschatting bij verschil tss effectieve waarde en aangegeven bedrag van 10% of meer
o Mogelijk gevolg = belastingverhoging
o Sinds 1/1/’21: zelf aangifte binnen 10 maanden na overlijden = halvering
belastingverhoging
• Verkoop 2 jaar na aangifte van tekortschatting ‘verraden’
• Regularisatie mogelijk: spontaan regulariseren en verschil in successierechten betalen
o = geen boetes
• Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
à Schatter-expert (kwaliteitsvereisten van schattingsverslagen)
= geen discussie mogelijk, fiscus aanvaardt taxatie
o 3 voorwaarden voor aanvaarding door Vlaamse Belastingdienst:
§ Schatter-expert door Vlaamse Belastingdienst erkend
§ Gemotiveerd verslag dat voldoet aan vormvereisten en kwaliteitsvereisten
§ Schattingsverslag wordt op moment van aangifte van nalatenschap mee
ingediend.
• Gratis schatting obv economisch model = bindend maar beroep mogelijk via bezwaarschrift
Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Nieuwbouwwaarde (hoger) en/of werkelijke waarde?
• Grote verschil met bepalen van de verkoopwaarde: de grond kan nooit verdwijnen, de
waarde wordt berekend obv de nieuwbouwwaarde
Bij vennootschappen
• In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
• Waardering vruchtgebruik: vaak gebruikt als voorkoming van registratierechten en
meerwaardebelastingen
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
• GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap): 4x/jaar
• Schatters: Richtlijnen volgen IFRS
• Waardering = afhankelijk van het doel (huuropbrengsten/waardestijging/eigen gebruik)
Controletaxa@e
• Prijsbewimpeling: een stuk onder tafel betaald, in het zwart
• Stuk onder tafel betalen om zo minder registratierechten te moeten betalen
o = vorm van belastingontduiking
• Kan gecontroleerd worden door de fiscus!
Bij gerechtelijke geschillen of jurisdische procedures
• Rechters/advocaten moeten waarde toekennen aan een onroerend goed à hulp expert
o Vb echtscheidingen, familiale verdelingen
• Advocaten bijstaan in: huurwaardegeschillen, beslaglegging, overname,...
Elias Laurent 2
,Waarderen: Residen,ële markt Vastgoed 2023 – 2024
Bij huurprijsherziening
• 20% of 15% (bij handelshuur) stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
• Nieuwe omstandigheden = objectief = buiten wil vd partijen = voortdurend karakter op de
huurwaarde die er normaal was
Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
• Grondwettelijk verankerd
• Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
• In der minne
• Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
Planschade: een huis of grond wordt minder waard door toedoen van een bestemmingsplan
Bv. vlak aan woning wordt een snelweg aangelegd = schadevergoeding vragen aan gemeente
• ≠ onteigeningen tot algemeen nut = overheid neemt stuk grond af
o Billijke en voorafgaandelijke schadeloosstelling
• Instrumentendecreet vd Vlaamse regering
o Betonstop of bouwshift
o Bepaalt de planschadevergoeding
• Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging
§ Grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap
§ Stedenbouwkundige vergunning = geweigerd
§ Negatief stedenbouwkundig attest
o Vroeger: Planschadevergoeding = 80% vd waardevermindering
§ (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
o Nu: Voorstel goedgekeurd om 100% van het waardeverlies te vergoeden
o Is meer modaliteit om de schade aan te tonen
Beroep van Taxateur
Vastgoedmakelaar
Art. 46.
• De schaRngen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als
uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen.
Art. 47.
• De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen van
zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen
in het kader van een schaRng of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn
mening, duidelijk niet in verhouding staat – daar hij te hoog of te laag is – tot de waarde van
het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt.
In het kort:
• Adviesplicht (te duur of niet)
• Zowel beknopte als uitgebreide schaRngen
• Waardevolle marktkennis: andere verkopen uit de buurt.
• Concurren,e
Elias Laurent 3
, Waarderen: Residen,ële markt Vastgoed 2023 – 2024
o PrijszeRng
o Gra,s?: kunnen we dat gra,s aanbieden?
§ Conform bepaalde regels en voorschriNen = veel ,jd en werk = niet gra,s
§ Toch gra,s: oog om opdracht (bemiddelingsopdracht) binnen te halen
o Informa,eplicht
§ Tuchtprocedures BIV – contractueel verantwoordelijk
“de vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wnr hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realis:sch is en hij
hiervan de opdrachtgevers niet informeert.”
• Taxa,e-afdeling los van makelaarsafdeling: onapankelijk, niet oog op opdracht binnenhalen.
Landmeter – expert
• Terreinen afpalen, grenserkenning, ...
• Beschermde ,tel: voorrechten om ook schaRngsverslagen op te maken (kader van
transac,es van gemeenten/provincies of provinciale verzelfstandigde agentschappen
(OCMW))
o < 2jaar
o Min- en maxwaarde, apply or explain: toepassen of gegronde reden voor afwijking
van de geschaHe waarde
• Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
• GrondweHelijk Hof: nega,ef oordeel, geen vorm van discrimina,e dat dit enkel door
landmeter – experten mag
• Ook makelaarsac,viteiten, schaRng nooit gra,s
Vastgoedexpert en scha3er-expert
Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen ,telbescherming: iedereen mag zich vastgoedexpert noemen
SchaHer-expert: decreet Vlabel
• Aanvraag doen bij Vlaamse overheid om dit te worden
• Aantal voorwaarden: aantonen dat je Vlabel erkende professioneel schaHer-expert bent die
met schaRngen professioneel omgaat en akkoord gaan met richtlijnen en verslag op
bepaalde manier opmaken
• Voordeel: je mag schaRngen doen in kader van nalatenschappen
Online ‘taxateurs’
• Computermodel: online tools
• Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo,...
• “online schaRngen kunnen tot 20% afwijken van verkoopprijs”: arMkel op Chamillo
o Reden: ze stellen andere kenmerken in als doorslaggevend/belangrijk
Andere beroepspar=jen
• Architect:(kostenbenadering: dit zijn de materialen)
• Notaris: obv marktkennis
• Interne taxateurs: taxa,es in loondienst van een bedrijf
• Financiële instellingen
Opdrachtgever van het taxa,eproces
• Formuleren van de opdracht
• Informatiebron (opgepast met aannames: ga na of wat hij zegt waar is)
• Indirecte opdrachtgever: moeten onderzoeken of de opdrachtgever zelf opdrachtgever is of
dat deze contactpersoon is.
Elias Laurent 4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller eliaslaurent. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.25. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
81849 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now