Summary
Samenvatting Belasting op Onroerende Zaken
- Course
- Institution
Uitgebreide samenvatting van alle hoorcolleges (incl. uitgewerkte voorbeelden uit de colleges) van het vak Belasting op Onroerende Zaken.
[Show more]
2 reviews
By: roaldcouwenberg • 3 year ago
By: shadow99 • 4 year ago
Seller
Follow
adeboer
Reviews received
Content preview
Samenvatting Hoorcolleges BOZHoorcollege 1: Achtergrondinformatie OVB, structuur, schijf van vijf.
o Enkele economische aspecten OVB
- Conjunctuurgevoeligheid
De overdrachtsbelasting is op twee manieren conjunctuurgevoelig:
1. Als het slecht gaat met de economie, worden er minder huizen gekocht, dus OVB daalt.
2. Als het goed gaat met de economie, gaan de prijzen omhoog, waardoor de OVB stijgt.
- ‘Locked in’-effect OVB beïnvloed verhuisbereidheid
Als je eenmaal een huis gekocht hebt, wordt het vanuit OVB-perspectief goedkoper om langer in die
woning te blijven wonen, omdat de gemiddelde jaarlijkse overdrachtsbelasting last (je betaalt OVB
niet jaarlijks, maar in 1x) kleiner wordt. Daarbij moet je als je een nieuwe woning koopt, daar weer
OVB over betalen.
- OVB kan een negatieve invloed hebben op de keuze tussen huren en kopen
Een koper betaalt direct OVB en bij een huurder wordt dit vaak doorberekend in de prijs.
- Negatieve invloed OVB op arbeidsmobiliteit
Verhuizen voor je werk wordt moeilijker door OVB.
o OVB in internationaal verband
- Veel verschillende landen heffen OVB. Dit omdat het een goede inkomstenbron is voor het rijk,
aangezien OZ goed zichtbaar zijn, zodat belasting moeilijk te ontduiken is.
- Belastingverdragen zien niet op de OVB, omdat er geen grensoverschrijdende conflicten tussen
landen bestaan. Er is niet een ander land wat OVB wil heffen ten aanzien van hetzelfde pand.
OVB kan wel grensoverschrijdend werken, want buitenlandse (rechts)personen kunnen wel te
maken hebben met de Nederlandse OVB.
o De ‘schijf van vijf’
, Heffingssubject (wie?):
Verkrijger is belastingplichtig (art 16 WBR)
- Alleen natuurlijke personen en rechtspersonen kunnen worden aangemerkt als een verkrijger.
Personenvennootschappen (maatschap, vof) als zodanig kunnen geen verkrijger zijn voor de OVB.
We kijken naar de achterliggende personen, als dat een natuurlijk- of rechtspersoon is dan wordt het
in de heffing betrokken.
- De OVB maakt geen onderscheidt in de woon- en vestigingsplaats (art 4 AWR), dus maakt niet uit of
de verkrijger van een woning in NL of DU woont.
Heffingsobject (wat?)
Verkrijging van in NL gelegen onroerende zaken (art 2 WBR)
Gaat om onroerende zaken, beperkte rechten en economisch eigendom.
In het buitenland gelegen onroerende zaken dus niet.
- De titel van verkrijging is van belang voor fusies etc.
Algemene titel: opvolging in het gehele vermogen van rechtsvoorganger zonder een bijzondere
of aanvullende rechtshandeling.
Bijzondere titel: verkrijging van een bepaald goed en vergt zelden een nadere rechtshandeling tot
overdracht daarvan.
Voorbeelden: koop, schenking, inbreng, juridische fusie, splitsing, etc.
- Onroerende zaak: grond, gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn.
Fictieve OZ: zijn geen echte OZ, maar aandelen in een onroerendezaaklichaam.
- Beperkte rechten op onroerende zaken
Voor de OVB moet het recht wel betrekking hebben op in Nederlands gelegen onroerende zaken.
- Economisch eigendom (art 2 lid 2 WBR)
De verkrijging van economisch eigendom wordt mede als verkrijging gezien.
Wat is economisch eigendom? Bestaat uit drie elementen: (i) de gerechtigdheid tot toekomstige
waardestijgingen, (ii) het risico van toekomstige waardedalingen (inclusief het risico van tenietgaan)
en (iii) de gerechtigdheid tot de vruchten van de zaak.
Bijvoorbeeld: een afspraak dat baten en lasten betreffende een onroerende zaak vanaf een bepaald
moment voor rekening en risico komen van een ander dan de (oorspronkelijke) eigenaar.
Economisch eigendom kan vormvrij (mondeling of via onderhands contract) worden
verkregen, maar er is wel een meldingsplicht van de overdrager (art 54 WBR). Juridisch
eigendom kan alleen via notariële akte.
De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging van
economisch eigendom
Bij vestiging van een optierecht geen sprake van economisch eigendom. Het uitoefenen van
een optie, dan sprake van een verkrijging, dus belastbaar feit voor OVB.
Verkrijgen van economisch eigendom van fictief onroerende zaken, ook een belastbaar feit
voor OVB. (Bijvoorbeeld economische eigendom 100% aandelen in een vastgoedbedrijf).
, Speciale regeling voor vastgoedbeleggingsfondsen (art. 2 lid 3 e.v.)
Commanditaire en beherende vennoten (participanten) verkrijgen een aandeel in het economisch
eigendom van bijvoorbeeld een kantoorgebouw. Vaak wordt het juridische eigendom ondergebracht
in een stichting (stichting verkrijgt dus het juridische eigendom). OVB belast zowel de verkrijging
economisch eigendom als juridisch eigendom.
Lid 2: verkrijging van economisch eigendom vormt een belastbaar feit
Lid 3 (uitzondering op lid 2): verkrijging van rechten in een beleggingsfonds of WFT-fonds zijn
uitgezonderd van OVB.
Lid 4 (uitzondering op lid 3): als je participeert in een WFT-fonds dan gaat de uitzondering
van lid 3 niet op, als je een belang krijgt van 1/3 of meer. Bij belang kijk je niet alleen naar je
eigen belang, maar ook naar dat van verbonden lichamen of personen. Ook kijk je naar het
belang wat je al had. Alles wat boven het belang van 1/3 zit, wordt belast met OVB.
Uitzonderingen heffingsobject
a) Boedelmening of erfrecht (art 3 lid 1 sub a)
Voorbeeld boedelmening
Door trouwen in GVG verkrijg je de helft van de woning van je partner. Verkrijging van het
pand vormt een belastbaar feit o.g.v. art 2, maar door art 3 wordt dit niet belast met OVB.
Voorbeeld samenlevingscontract.
Bij een meerwaardeclausule of verrekenbeding in samenlevingscontract waaruit economisch
eigendom voortvloeit, blijft de heffing van OVB achterwege. Dit omdat OVB geen hindernis
moet zijn om samen te gaan wonen.
b) Verdeling nalatenschap en huwelijksgemeenschap (art 3 lid 1 sub b):
Voorbeeld verdeling van de nalatenschap
, Ouderlijke boedelverdeling betekent dat alles naar de langstlevende gaat. Kinderen verkrijgen
dan een onderbedelingsvordering (dit vormt geen verkrijging). De vrouw verkrijgt krachtens
verdeling, deze verdeling wordt vrijgesteld door art 3 lid 1b.
c) Vestiging hypotheek- en erfpacht (art 5): dit zijn zekerheidsrechten, dus geen OVB.
Maatstaf van heffing (hoeveel?)
Waarde van de OZ in het economisch verkeer of tegenprestatie (art 9-13 WBR)
- Hoofdregel (art 9): uitgangspunt is de waarde in het economisch verkeer, maar ten minste de
tegenprestatie.
WEV: waarde en prijs zijn niet twee dezelfde dingen, maar met WEV wordt bedoeld de prijs die de
beste gegadigde naar beste voorbereiding in de beste omstandigheden bereid is te betalen.
- Opeenvolgende verkrijging juridisch en economisch eigendom (art 9 lid 4): de waarde van juridisch
eigendom mag worden verminderd worden met het bedrag waar reeds belasting over is betaald
door verkrijging economisch eigendom (vice versa).
- Aparte regeling voor fictieve onroerende zaken (art 10)
Volgens art 9 zou je als je 100% van de aandelen in vastgoed rechtspersoon verkrijgt over de
marktwaarde van de aandelen (350) belasting betalen. Echter is het niet te doen om de aandelen,
maar omdat je via de aandelen de beschikkingsmacht krijgt over de in NL gelegen onroerende zaak.
Door art 10 ga je kijken naar de in NL onderliggende onroerende zaak, dus je betaalt OVB over 500.
- Voorbeeld heffingsmaatstaf erfpacht (art 11)
Art 11: bij verkrijging van een erfdienstbaarheid of van een recht van erfpacht, opstal of
beklemming wordt de waarde vermeerderd met die van de canon, de retributie of de huur. Met dien
verstande dat de som van beide niet hoger wordt gesteld dan de waarde van de zaak waarop het
recht betrekking heeft.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller adeboer. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.89. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
54879 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now