Summary
Samenvatting boek taxatieleer
- Course
- Institution
- Book
Samenvatting van het boek taxatieleer plus de aantekeningen van de les.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
evavelthuijs
Reviews received
Content preview
Taxatieleer - Hoofdstuk 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9Week 1
Hoofdstuk 1: Taxatieprofessie
1.1 Kernbegrippen
Een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur. Een schatting is een
kwantificering (in geld) onder onzekerheid. Waar in dit boek over een taxatie (of waardering of
waardebepaling) wordt gesproken, doelen we op een schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van een
schatting in een taxatierapport, dat wordt ondertekend door een taxateur.
Een taxateur is een persoon die zijn beroep maakt van het produceren van deze schattingen.
De taxatieleer is de discipline die betrekking heeft op het schatten van waarde.
Taxatie is objectief
Waarderen is subjectief
1.2 Ontstaan van de moderne taxatieleer
De historische ontwikkeling van de taxatie in algemene zin begint bij de ontwikkeling van de algemene
economische theorie. Deze vindt haar oorsprong in de late Middeleeuwen bij Thomas van Aquino. De
Engelsen mogen het vak van vastgoedtaxateur hebben uitgevonden (de hierna nog vaak te noemen RICS
is opgericht in 1868), het zijn de Amerikanen die het vak de huidige vorm hebben gegeven.
De moderne ‘taxatieleer vastgoed’, het conceptuele kader waarbinnen de professie tegenwoordig
opereert, is geworteld in de Amerikaanse crisis van 1929. Was gedurende de hausse van de ‘roaring
twenties’ het taxeren nog een parttime bezigheid van met name estate-agents en ingenieurs, na de crisis
van 1929 krijgt een beroepsgroep vorm die resulteert in de oprichting van The American Institute of Real
Estate Appraisers (1932) en the Society of Real Estate Appraisers (1935). In 1989 gaan die twee op in het
nu nog toonaangevende Appraisal Institute. In oktober 1932 verschijnt de eerste uitgave van de eerste
jaargang van het Appraisal Journal. In dit kwartaalblad wordt in twee tot drie jaar de gehele moderne
taxatieleer bediscussieerd en uitgeschreven.
In Nederland is de taxatiepraktijk nog lang niet zover. De taxatiepraktijk lijkt zich hier via vier gescheiden
sporen te hebben ontwikkeld:
1. Onteigening
Het taxatiespoor van de onteigening heeft oude papieren. Sinds de onteigeningswet van kracht werd in
1851, hebben diverse hoogstaande taxatieverhandelingen het licht gezien. Uit dergelijke werken blijkt dat
waardebepalingen door deskundigen van hoog niveau waren. In de vele taxatierapporten die in dit
onderzoek worden besproken, komen we tegen: de netto-huurwaardekapitalisatie en een complexe
waardering van een erfpachtrecht en van het bloot eigendom. Bij onteigenings- vraagstukken wordt in de
regel fundamenteel nagedacht over zaken als waarde (nut versus ruil) en rechten (eigendom, erfpacht,
huur). Kernbegrip is de werkelijke waarde.
2. Jaarverslaggeving
Bij waardebepaling voor verslaggevingsdoeleinden komen we, als we terug gaan in de tijd, terecht bij
Prof. Th. Limperg. Hij was hoogleraar aan de Uni van Amsterdam, toen hij in de jaren twintig zijn
‘waardeleer’ formuleerde. De basis van zijn (vervangings)waardeleer is terug te vinden in het Besluit
Waardering Activa (uit 1983) en in de huidige richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Kernbegrippen zijn
vervangingswaarde en opbrengstwaarde.
3. Onroerendgoedbelasting
1
,Het taxatiespoor van de onroerendgoedbelasting heeft betrekking op taxaties ten behoeve van de heffing
van de onroerendezaakbelasting. Kernbegrippen zijn waarde in het economische verkeer en
gecorrigeerde vervangingswaarde.
4. ‘De markt’ (bemiddeling en financiering)
Wat opvalt is dat de taxatieleer zoals die ‘ten behoeve van de markt’ werd uitgedragen (en onderwezen),
in vergelijking met de eerdergenoemde sporen een ondergeschoven kindje lijkt.
1.3 Taxateur
Een taxateur is een persoon die zijn beroep maakt van het schatten van waarde van objecten. Zijn
advisering resulteert in een schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de schatting in een
taxatierapport, dat door hem wordt gedagtekend.
Er zijn verschillende typen taxateurs:
1. De taxateur en makelaar-taxateur
Traditioneel is het taxeren van (onroerende) zaken een (neven)activiteit van de makelaar. De makelaar
was hetzij een onafhankelijk tussenpersoon dan wel een eenzijdige belangenhartiger die de koper of de
verkoper vertegenwoordigde. Hij was degene die zich bij uitstek in de markt bewoog en kennis had van de
vraag en het aanbod en aldus als beste toegerust om de prijzen (waarden) van zaken te bepalen.
De term tussenpersoon wordt in de praktijk nauwelijks gebruikt. Onder tussenpersoon verstaan degene
die (artikel 62 WvK):
a. zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij het totstandbrenging en het sluiten van
overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in een vaste
dienstbetrekking staat.
b. beherend vennoot van een vennootschap of bestuurder van een rechtspersoon is die haar bedrijf
maakt van het verrichten van de in onderdeel a genoemde handelingen, of
c. in arbeidsovereenkomst staande tot een persoon, vennootschap of rechtspersoon als bedoeld in
dit artikel, namens zijn werkgever de in onderdeel a genoemde handelingen verricht.
Het in het eerste lid bedoelde bedrijf kan mede omvatten het bemonsteren en waarderen van goederen
en het uitbrengen van deskundigenberichten.
Er bestaan in de taxatiebranche verschillende opvattingen over de wenselijkheid van een combinatie van
de makelaarsactiviteit en de taxateursactiviteit.
Degenen die pleiten voor een functiescheiding doen dat veelal op basis van het argument van de
onafhankelijkheid van de taxateur. Denk hierbij aan de functiescheiding van een waardering en een
taxatie. Deze kennis levert een belangenverstrengeling (conflict of interest) op.
Degenen die pleiten voor een functiemenging en menen dat het taxeren bij voorkeur een (neven)activiteit
van de makelaar moet blijven, doen dat veelal op basis van een geheel ander argument, namelijk het
inzicht in de markt. Omdat de
makelaar, de vraagzijde in het
beeld heeft, een betere
marktaanzicht heeft dan de
taxateur.
Uitleg: Het optimum is waar je als
taxateur of makelaar wilt zijn. Om
een verdienmodel te maken moet
je een dissonantie maken hierdoor
heeft de tegenpartij (consument)
geen of weinig marktinformatie.
2
,The Chinese Walls voorzien in een (fysieke en digitale) scheiding van afdelingen en moeten voorkomen
dat informatie van de taxateurs ongewenst naar de makelaars gaat. Op deze constructie wordt overigens
ook kritiek gehoord: boven de gescheiden bedrijfsonderdelen staat immers een managing director en die
kan bezwaarlijk een Chinese muur door zichzelf laten lopen. (Chinese Wall : is de functiescheiding,
scheiding tussen twee werelden die van de makelaars en taxateurs)
2. De interne taxateur en externe taxateur
Professionele interne taxateurs brengen taxaties in loondienst uit; zij zijn in dienst bij de gebruiker van de
taxatie. Denk bij interne taxateurs aan taxateurs die verbonden zijn aan financiële instellingen (de
financiers), overheden (taxateurs-verwervers of gemeentelijk WOZ-taxateurs) en de belastingdienst (de
‘rijks schatters’)
Professionele externe taxateurs brengen taxaties uit in opdracht van de gebruiker van de taxatie. De
taxatie wordt dan geleverd krachtens een opdrachtovereenkomst in de zin van Boek 7 titel 7 van het
Burgerlijk Wetboek (BW). De opdrachtnemer, in ons geval de taxateur, moet op grond van art. 7:401 BW
bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen.
Ongeacht het specialisme of de werkzaamheden van de taxateur is de onafhankelijkheid van een taxateur
een belangrijke kwestie. Binnen het vakgebied zijn de spelregels vastgelegd in zogenoemde
taxatiestandaarden. De internationale taxatie standaarden of international valuation standards (IVS) de
belangrijkste. Het is interessant de IVS-definitie van taxateur te bekijken. Een (interne of externe) taxateur
is een persoon die:
De noodzakelijke kwalificaties, competenties en ervaring heeft om een taxatie uit te voeren. De
taxateur is een persoon met een goede reputatie die een opleiding heeft gevolgd aan een
erkende opleidingsinstelling;
Relevante ervaring heeft en competent is ten aanzien van de markt en het type onroerende zaak
waar de taxatie betrekking op heeft;
Kennis heeft van de ter beschikking staande methoden en technieken en deze correct kan
toepassen;
Lid is van een erkend en nationaal taxatie-instituut;
Een leerweg van professionele educatie volgt gedurende zijn carrière; en
Alle vereisten uit een ethische code (IVS) navolgt.
Een taxateur mag een taxatie-opdracht alleen aannemen als hij onafhankelijk en onpartijdig is. hij wordt
voorts geacht de taxatie uit te voeren met een maximale onafhankelijkheid, onpartijdigheid en
onbevooroordeeldheid en zonder invloed van enig persoonlijk belang.
3. De gecertificeerde taxateur en niet-gecertificeerde taxateur
Vroeger konden makelaars en taxateurs worden beëdigd. Er bestond voor makelaars een mogelijkheid tot
beëdiging ten overstaan van de rechtbank en voor specialistische taxateurs ten overstaan van de
Landelijke Vereniging van Kamers van Koophandel.
Vanaf 2001 werd de beëdiging afgeschaft. Uitgangspunt was daarbij dat de branche zelf de zaken diende
te regelen en ordenen. De diverse brancheverenigingen reageerden door een systeem van
persoonscertificatie in te stellen. Het doel van de certificatieregeling was om gebruikers van makelaars- en
taxatiediensten ervan te verzekeren dat de taxateur aan minimale vakbekwaamheidseisen voldoet.
Er zijn een enkele organisaties actief op het gebied van de persoonscertificatie voor makelaars en
taxateurs zoals:
Stichting VastgoedCert (Makelaar en Taxateur in een register)
De stichting is een instelling voor registratie en certificering van makelaars en taxateurs in onroerende
zaken. De stichting wordt hiernaast ook ondersteund door andere bracheorganisaties zoals de
Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Koninklijke Nederlandse Vereniging van Rentmeesters
(KNVR) en VastgoedPRO.
3
, VastgoedCert onderhoudt vijf certificatieschema’s, elk van deze certificatieschema’s heeft een
specialisatie (een zogenoemde kamer). Je hebt de kamers:
Wonen/MKB (RM)
Bedrijfsmatig Vastgoed (BV)
Landelijk Vastgoed (LV)
WOZ
Marktanalyse en Modelmatige Waardebepaling (MA/MWB).
Certificering met specialisatie ‘wonen’ kwalificeert als register makelaar-taxateur (hetgeen de taxateur
kan aanduiden door de afkorting RMT achter de naam te plaatsen), certificering op basis van de overige
specialisaties kwalificeert als register-taxateur (RT).
Opleiding:
Voor elke specialisatie gelden eigen exameneisen maar iedere specialisatie begint met een basistheorie-
examen. Voor de specialisatie moet de examenkandidaat een aanvullend theorie-examen doen. als je de
theorie-examens haalt dan moet je nog een praktijk examen doen op et niveau van de specialisatie.
Daarna mag de kandidaat een verzoek indienen om in het register van de betreffende specialisatie te
worden opgenomen. Bij toewijzing is certificering een feit en de geldigheidsduur hiervan is vijf jaar. Wil
een taxateur in aanmerking komen voor hercertificatie, dan moet hij kunnen aantonen dat hij aan een
aantal vastgestelde bijscholingsverplichtingen heeft voldaan.
Stichting Certificering voor Makelaars en Taxateurs
Deze stichting is in 2001 opgericht na het afschaffen van de beëdiging. De SCVM-geregistreerde makelaars
en taxateurs zijn in bezit van het certificaat makelaar/taxateur onroerende zaken of taxateur onroerende
zaken. Taxatierapporten van een SCVM-geregistreerde worden erkend door hypothecaire financiers.
Opleiding:
De certificeringeisen hiervan omvatten een theorie-examen en een praktijkexamen. De SCVM heeft de
examens ondergebracht bij Cito. De opleidingen worden verzorgd door Beroepsopleiding Makelaars
(BOM). Het certificaat heeft een geldigheidsduur van vijf jaar en de SCVM onderscheid de certificaat van
de woningmakelaar/taxateur, de makelaar/taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en de makelaar/taxateur
Agrarisch Vastgoed. Bijscholingscursussen zijn wel verplicht.
Royal Institution of Chartered Surveyors
De Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is een van origine Engels instituut voor
vastgoeddeskundigen. Tegenwoordig is het een mondiaal instituut waarbij diverse disciplines zijn
aangesloten: consultants, makelaars, bouwkostendeskundigen, rentmeesters, vastgoedjuristen, business
valuers, planeconomen en vastgoedtaxateurs. De RICS beschikt over een eigen systeem voor
persoonscertificering, het Valuer Registration Scheme (VRS). In het register kunnen leden van de RICS zich
inschrijven voor zover zij zich professioneel bezighouden met het uitbrengen van taxatierapporten. RICS-
taxateurs zijn verplicht bij hun taxatiewerkzaamheden een waarderingsstandaard te volgen. Deze
standaard heet de RICS Valuation Standard maar is beter bekend onder de naam Red Book. In het VRS-
register wordt uitgebreide informatie over de ervaring van leden opgenomen (een soort ‘taxatie-cv’),
zodat in voorkomend geval tuchtrechtelijk kan worden gecontroleerd of een door een lid uitgebrachte
taxatie wel in overeenstemming met de richtlijnen is uitgevoerd. RICS-geregistreerde taxateurs gebruiken
de titel RICS Registered Valuer (RRV).
Opleiding:
Voor inschrijving in het Valuer Registration Scheme (VRS) van de RICS moet de kandidaat lid zijn van de
RICS en feitelijk werkzaam zijn als taxateur. Kandidaten kunnen RICS-lid worden langs verschillende
toelatingsroutes. Zij moeten aan opleidingseisen voldoen (minimaal hbo- of universitair niveau) en
relevante werkervaring kunnen aantonen.
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller evavelthuijs. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.28. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
85443 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now