Een samenvatting over hoofdstuk 7, 22, 23, 24, 31, 33 & 36 voor het vak Vastgoedmanagement1. De samenvatting is gebaseerd op het boek Vastgoedexploitatie van Maarten Vermeulen & Mariëlle Wieman en bevat alle belangrijke informatie voor het tentamen.
7.1 Overzicht van het exploitatieproces
Het exploitatieproces start tijdens de acquisitiefase, omdat in deze fase al duidelijk moet worden
wat de performanceverwachtingen zijn voor de periode dat het vastgoed in bezit zal zijn. Dit
betekent dat er een beleidsplan wordt gemaakt.
Het acquisitieproces gebeurt op basis van het strategisch beleid met het gewenste rendement en
risicoprofiel.
Het beleidsplan is tactisch van aard en beschrijft daarmee op hoofdlijnen wat van de uitvoering op
operationeel niveau wordt verwacht (performanceverwachtingen). Om van strategie naar implemen-
tatie te komen, zijn er diverse operationele deelplannen:
Het relatiemanagementplan
Het marketingmanagementplan
Het verhuurmanagementplan
Het technisch managementplan
Het facilitymanagementplan
Het promotiemanagementplan
Het financieel-administratief managementplan
Het renovatiemanagementplan
De waardering
Het vastgoedexploitatieproces is een continu proces, dat is opgebouwd uit een groot aantal deel-
processen, die onderling van elkaar afhankelijk zijn:
- Relatiemanagementproces. De VMO heeft vele relaties, waarbij iedere relatiegroep op een
andere manier worden gemanaged. Relaties van de VMO zijn opdrachtgevers, huurders en
overige stakeholders. Verantwoordelijke: commercieel manager.
- Marketingmanagementproces. Diegene die verantwoordelijk is voor de marketing, brengt vraag
en aanbod in kaart en zet daar de sterke en zwakke punten van een object of portefeuille tegen
af. Daarnaast zijn ook kansen en bedreigingen van belang (SWOT-analyse). Verantwoordelijke:
commercieel manager.
- Verhuurmanagementproces. Er zijn twee vormen van verhuur:
o Nieuwe verhuur: een leegstaand gebouw of leegstaande unit, die wordt verhuurd aan een
nieuwe of een bestaande huurder.
o Wederverhuur: het opnieuw verhuren van dezelfde, grotere of kleinere ruimte aan een
reeds bestaande huurder.
Verantwoordelijke: commercieel manager.
- Technisch managementproces. Aanwezige installaties in een gebouw moeten worden onder-
houden en soms vervangen worden. Dit gebeurt met behulp van MJOV, MJOP en MJOB.
Technisch management richt zich voornamelijk op de ‘harde kant’ van een gebouw.
Verantwoordelijke: technisch manager.
1
,- Facilitymanagementproces. Richt zich op de ‘zachte kant’ van een gebouw. Daarbij gaat het
vooral om de dienstverlening ten behoeve van huurders en/of gebruikers. Het betreft alle
aspecten die betrekking hebben op het begrip ‘schoon, heel en veilig’. Verantwoordelijke:
facilitymanager, zo niet dan de technisch manager.
- Promotiemanagementproces. Dit geldt met name voor winkelcentra. Promotie richt zich
derhalve op corporate advertising, dat wil zeggen het vergroten van naamsbekendheid en de
bekendheid omtrent het aanbod van een winkelcentrum. Verantwoordelijke: promotiemanager,
zo niet dan de commercieel manager.
- Financieel-administratief managementproces. Alles wat op commercieel en technisch gebied
gebeurt, is terug te zien in de cijfers en moet worden geregistreerd, om zodoende het juiste
inzicht te krijgen met betrekking tot de performance van een gebouw of portefeuille. Onder
andere project-, servicekosten-, debiteuren- en crediteurenadministratie. Verantwoordelijke:
project-administrateur.
- Renovatiemanagementproces. Soms hebben technische projecten een zodanige omvang dat er
sprake is van renovatie. De technisch manager is eindverantwoordelijk voor dit soort activiteiten,
maar de werkzaamheden zullen in praktijk worden uitbesteed aan een externe projectmanager.
- Waarderingsproces. Het is gebruikelijk om het vastgoed gedurende de exploitatiefase te (laten)
waarderen. De frequentie waarmee het taxeren plaatsvindt, is afhankelijk van het type BO. De
waardering kan intern worden uitgevoerd, dan wel extern met behulp van een onafhankelijke
taxateur. Het doel van een taxatie is het verkrijgen van een juist en volledig beeld van het
vastgoed op dat moment in de tijd.
Het dispositieproces is er om tot verkoop van vastgoed te komen. Er is een periodieke toetsing aan
de strategie om te kijken wat de beste optie is voor het vastgoed. Mogelijke strategieën zijn: door-
exploiteren, renoveren, herontwikkelen of verkopen (dispositie).
7.2 Rol van de VMO tijdens het exploitatieproces
Vastgoedexploitatie is de core business van de VMO. Dit betekent dat de VMO gespecialiseerd is in
alle hierboven genoemde disciplines. Daarnaast heeft de VMO het vermogen om al deze disciplines
integraal te managen. Wel zal de VMO als geheel zich specialiseren of gespecialiseerde afdelingen
hebben voor de verschillende vastgoedcategorieën (winkels, kantoren, woningen, enzovoort). De
kwaliteit van de VMO hangt grotendeels af van de mate waarin de deelprocessen worden beheerst
en geborgd.
Het doel van het exploitatieproces is enerzijds het realiseren van de performanceverwachtingen van
de BO, anderzijds het optimaliseren van het huurcomfort van de huurder (figuur 7.1).
Wat ook belangrijk is voor het succes van de VMO, zijn de niet direct zichtbare aspecten van een
VMO. Hierbij gaat het met name om de ‘service-identiteit’ van de VMO. In continue afstemming met
de verschillende klantengroepen moet de VMO laten zien dat de klantvraag wordt begrepen. Bij de
service-identiteit van een VMO spelen de volgende belangrijke factoren een rol:
Identiteit en imago
Professionaliteit. Toewijding, betrokkenheid en een zekere mate van dienstbaarheid zijn hierbij
kernbegrippen. Professionaliteit uit zich in aandacht voor de klant en zorgvuldigheid van
handelen bij het oplossen van klantvraagstukken.
Kwaliteit
2
, Hoofdstuk 22 – Maatschappelijk vastgoed
22.1 Definitie
Maatschappelijk vastgoed zijn de vastgoedobjecten die in algemene zin een publieke functie
vervullen, daarbij in belangrijke mate gefinancierd worden met publiek geld (in de vorm van
eigendom, huur of exploitatiesubsidie) en ten dienste staan van de samenleving (leveren financieel
en maatschappelijk rendement). Financieel is direct rendement en maatschappelijk is indirect
rendement.
Primair onderwijs en welzijnsinstellingen vallen wel onder maatschappelijk vastgoed, maar hoge-
scholen, universiteiten en ziekenhuizen bijvoorbeeld niet. Met andere woorden, maatschappelijk
vastgoed betreft primair het vastgoed waarin de gemeentelijke organisatie is gehuisvest. Dus
vastgoed voor welzijn, cultuur, sport en recreatie, alsmede het vastgoed waarin basisonderwijs wordt
gegeven.
22.2 Plaatsbepaling
Het eigendom van maatschappelijk vastgoed ligt bij de gemeenten, corporaties en commerciële
marktpartijen. Bij de laatst genoemde categorie komt dit voornamelijk voor in de sectoren zorg en
onderwijs. Toch zijn en blijven de gemeenten de belangrijkste speler in dit veld. Enerzijds omdat de
meerderheid van het eigendom deel uitmaakt van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, anderzijds
omdat de gemeente via haar (subsidie)beleid ook grote invloed uitoefent op de gebruikers van
maatschappelijk vastgoed.
Maatschappelijke vastgoedobjecten accommoderen een maatschappelijke voorziening. Een voor-
ziening zoals een buurthuis of school is meer dan het gebouw alleen. Er worden namelijk diensten in
geleverd die een maatschappelijke functie vervullen, zoals welzijnswerk of onderwijs.
Maatschappelijk vastgoed is derhalve een middel waarmee een gemeente doelen uit haar
collegeprogramma kan realiseren. Figuur 22.1 toont het perspectief op maatschappelijk vastgoed
aan.
De gebruiker van maatschappelijk vastgoed – de huisvestingsinvalshoek – betreft maatschappelijke
instanties, de gemeente (eigen huisvesting) en commerciële huurders. De eigenaarsrol – de
vastgoed- invalshoek – kan zowel door een private vastgoedonderneming als door een publieke
organisatie worden vervuld. De doelstelling vanuit huisvestingsinvalshoek is anders dan de
doelstelling vanuit vastgoedinvalshoek.
22.3 Maatschappelijk vastgoedmanagement
Het vastgoedmanagement dient het eigendom en gebruik van maatschappelijk vastgoed op een
efficiënte wijze te ondersteunen, en bij te dragen aan een optimaal maatschappelijk rendement en
financieel rendement. Maatschappelijk vastgoedmanagement heeft als doelstelling om een vorm van
toegevoegde waarde te kunnen leveren aan de verschillende partijen die te maken hebben met het
gebruik of het bezit van maatschappelijk vastgoed. Dit is eigenlijk een vorm van CREM (Corporate
Real Estate Management) met een politieke dimensie.
22.3.1 Typen gebruikers
Maatschappelijke organisatie. Als de huurder van het vastgoed een maatschappelijke instantie
is, is de maatschappelijke waarde relevant. Uitgangspunt is dan veelal kostprijsdekkende huur.
Gemeentelijke organisatie. Met betrekking tot de huisvesting van de gemeentelijke organisatie
geldt dat de waarde zit in de ondersteuning van het primaire proces.
3
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller studentspatialsciences. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.77. You're not tied to anything after your purchase.
