Dit document omvat een samenvatting van de leerstof voor het vak Grond & Opstal gegeven op de opleiding Vastgoedkunde aan Hoge School Saxion. In dit document staat alleen de informatie, hiermee kunnen informatieve vragen worden beantwoord op de toets (30% van je cijfer). Kijk ook nog even naar de s...
Grond & Opstal – College 1
Met de opstalexploitatie/bouwexploitatie/Financiële balans van kosten en opbrengsten
bij de ontwikkeling van een opstal wordt de exploitatie tijdens het bouwproces bedoeld.
Hierbij gaat het dus om het plannen, ontwikkelen en financieren van een bouwproject. Dus
het:
Maken van kostenramingen
Het verkrijgen van vergunningen
Het uitvoeren van de bouw
Door het maken van een opstalexploitatie is het project optijd af, binnen een bepaald budget.
Bij een opstalexploitatie zijn 3 dingen van belang:
- Vastgoedkundigen moeten vastgoed kunnen waarderen
- Vastgoedkundigen moeten de kosten beheersen
- Vastgoedkundigen moeten mogelijke marges bij het ontwikkelen in kaart brengen
De plancapaciteit is de hoeveelheid grond in m2 of de ruimte die beschikbaar is voor de
toekomstige ontwikkeling binnen een bepaald plan. Hiermee wordt eigenlijk gezegd hoeveel
woningen, commerciële ruimtes of andere functies in een gebied kunnen komen, volgens het
bestemmingsplan. Door de plancapaciteit weet je hoeveel uitgeefbare grond er in je
plangebied zit. Hiermee kun je dus de grondexploitatie maken.
Bij grondexploitatie bereid je een stuk grond financieel en planmatig voor. Hierdoor kan er
gebouwd worden. Met zo’n exploitatie weet je wat het project gaat kosten en opleveren. Bij
de grondexploitatie zijn 3 dingen van belang:
- Vastgoedkundigen moeten de waarde van de grond weten en de toekomstige
potentie
- Vastgoedkundigen moeten de kosten kunnen beheersen
- Vastgoedkundigen moeten een juridische en planologische kennis hebben.
Grond heeft meerdere kenmerken:
- Locatie gebonden: Je kunt het niet zomaar verplaatsen
- Beperkt aanbod: Je kunt niet zomaar meer grond maken, er zijn wel een paar opties:
- Inpolderen: Een meer/zee omringen met dijken en dan droogmaken
- Meervoudig ruimtegebruik: Het gebruiken van een oppervlakte voor meerdere
doelen
- Bestemmingswijziging: Een stuk grond een andere functie geven
- Heterogeen: Het ene stuk grond is het andere niet, er zijn verschillen in:
- Gebruiksmogelijkheden
- Eigenschappen van de grond
- Ligging
- Infrastructurele voorzieningen
Hierdoor verschillende grondprijzen.
- Productiefactor
- Nauwelijks reproduceerbaar
- Ondoorzichtige markt
De overheid bemoeit zich op meerdere manieren met de woningmarkt:
- Hypotheekrenteaftrek: De kosten die je aan hypotheekrente betaald mag je van je
inkomen aftrekken.
, - Ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik: De overheid beperkt het aantal plekken
waar je mag bouwen. Hierdoor blijft er meer groen maar is het aanbod schaarser en
stijgen de prijzen. Hierdoor ontstaan er grote winsten bij bestemmingswijzigingen.
- Regulering van de huurprijs: Er is een puntensysteem
- Huurtoeslag
De waarde van de grond wordt bepaald op basis van hoeveel nut men er van heeft. Dus
grond als productiefactor voor het realiseren van vastgoed krijgt waarde door het gebruik.
Een grondbeleid is een interventie (tussenkomst) van de overheid in de grondmarkt met
een doel. Hierdoor kan de overheid haar doelen bereiken. Vaak gebeurd dit door het
gemeentelijk grondbeleid.
De Nota Grondbeleid is een belangrijk kaderstellend instrument voor de overheid. In zo’n
beleid geeft de overheid kaders aan waarbinnen het college van B&W en organisaties een
grondbeleid kunnen voeren. De gemeenteraad stelt dus eerst doelen vast, deze moeten met
het grondbeleid worden bereikt.
Er zijn verschillende manieren van een grondbeleid waarbij de overheid verschillende
interventies heeft.
1. Actiefgrondbeleid
De overheid is zelf de eigenaar en ontwikkelt deze gronden zelf en geeft ze ook zelf uit. Dit is
makkelijk want de kosten van het ontwikkelen kun je dan meenemen in de grondprijs. De
overheid handelt dan als eigenaar als een soort projectontwikkelaar.
Met dit grondbeleid kan de overheid ervoor zorgen dat er een niet rendabele ontwikkeling
komt voor maatschappelijke doeleinden. Zoals een park, de kosten hiervan kun je
meenemen in de grondprijs waardoor en een ontwikkelingswinst ontstaat. Er vind dus een
duidelijke waardebepaling van de grond plaats.
Met dit beleid kun je makkelijk de doelen van het bestemmingplan behalen. Hoe sneller je de
grond uitgeeft hoe sneller het bestemmingsplan wordt gehaald.
Een nadeel is dat er veel risico’s aanzitten. Je weet niet wat de rente doet of wat de prijzen
doen. Daarnaast is de waarde van grond heel verschillend. De prijs kan te hoog zijn of er is
geen vraag.
2. Passiefgrondbeleid
De overheid heeft hier geen grond, de overheid is dus afhankelijk van grondeigenaren.
Hierbij geeft de overheid alleen regels en scheppen ze kaders.
De overheid kan op 1 locatie voor beide kiezen, er wordt gekeken naar o.a. het risico en het
effect voor de gemeente.
Waarom neem je een grondbeleid?
- De grond wordt ingevuld naar de wensen van de gemeente
- De overheid kan kosten gemakkelijk verhalen op ontwikkelaars
Bij actiefgrondbeleid heeft de gemeente meerdere instrumenten:
1. Grondverwerving
De gemeente moet een strategisch verwervingsbeleid aanhangen. Dit betekend dat de
gemeente al vroeg gronden koopt waar plannen worden verwacht. Hierdoor:
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller RietmanJade. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.87. You're not tied to anything after your purchase.
