Summary
Samenvatting Vastgoedmanagement blok 7
- Course
- Institution
- Book
Vastgoedmanagement blok 7, de literatuur van twee boeken Vastgoedexploitatie en huisvestigingsmanagement
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
1 review
By: amyruipers123 • 4 year ago
Seller
Follow
evavelthuijs
Reviews received
Content preview
VASTGOEDMANAGEMENT: HUISVESTINGSMANAGEMENT EN VASTGOEDEXPLOITATIEHUISVESTIGINGSMANAGEMENT
WEEK 1
H1 HUISVESTING ALS STRATEGISCH BEDRIJFSMIDDEL
Huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van de strategische organisatiedoelen: de
organisatie moet naar kosten én opbrengsten die daar tegenover staan kijken. In die benadering is
huisvesting een strategisch goed. Huisvesting is een strategisch bedrijfsmiddel dat – vanwege de
hoge baten en kosten, complexiteit en risico’s – structurele, professionele managementaandacht
verdient.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zijn kan leveren aan
het uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter ervan en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planhorizon.
Huisvesting kan waarde toevoegen door bij te dragen aan het verhogen van opbrengsten en
verlagen van kosten, o.a. door verhogen van arbeidsproductiviteit en verhuizen naar een goedkopere
locatie. Ook kan huisvesting bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen o.g.v.
medewerkers- en klanttevredenheid, marketing, cultuurverandering, innovatief vermogen,
flexibilisering, risicobeheersing en duurzaamheid.
− Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk/ alignement.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
financieel-economische huisvestingsprestaties. De huisvestingscomponenten zijn locaties,
gebouwen, (werk)plekken, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en
gebouw gebonden facilitaire diensten. Deze kunnen worden aangepast om de prestaties te
optimaliseren: muteren. In de praktijk is dit vaak een (her)huisvestingsproject, waarbij meerdere
veranderingen worden gecombineerd.
Eisen aan huisvestingsprestaties hangt af van het primaire proces van de organisatie. Een analyse van
het primaire proces geeft inzicht in bepaalde minimumeisen om het primaire proces te faciliteren.
Huisvestingsprestaties ontstaan voor vergelijking met generieke, organisatieonafhankelijke
benchmarks (vaak kengetallen gebaseerd op de prestatie binnen een peer-group van vergelijkbare
organisaties).
Kosten, opbrengsten en (toegevoegde) waarde van huisvesting komen direct of indirect tot
uitdrukking in de financie2le prestaties van de organisatie. Dit bestaat uit de winst-en-verliesrekening
(resultatenrekening) en de balans plus de daaruit af te leiden ratio’s voor liquiditeit, solvabiliteit,
rentabiliteit en activiteit.
Rentabiliteit totaal vermogen is een graadmeter voor de winstgevendheid van een organisatie:
relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal geïnvesteerde vermogen.
DuPont-schema laat zien hoe de huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid:
door verhoging van de omzet, door verlaging van de kosten en door verlaging van het geïnvesteerde
vermogen.
Direct effect van huisvesting op de opbrengsten: bij verkoop van vastgoed en bij (onder)verhuur van
ruimte. Vaak niet aan de orde. Af te lezen op resultatenrekening.
,Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten: bij opbrengst verhogende vormen van
toegevoegde waarde, zoals verhoging van arbeidsproductiviteit. Niet af te lezen op
resultatenrekening.
Direct effect van huisvesting op de kosten: alle huur- en servicekosten (in het geval van huur), rente,
aflossing en afschrijving (t.g.v. investering) en overige gebouw gebonden exploitatiekosten als
onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten, belastingen en verzekeringen. Maar ook worden soms
verhuis-, beveiliging- en servicekosten meegerekend. De optelsom geeft alle indirecte en directe
huisvestingskosten of totale gebruikskosten.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van de omzet – bij
dienstverlenende bedrijven is dit hoger dan bij bedrijven die producten verkopen - , zodat duidelijk is
in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordabilityratio).
Indirect effect van de huisvesting op de kosten: denk aan het reduceren van het ziekteverzuim door
het binnenklimaat te verbeteren of het versnellen van de fysieke productie- en distributieprocessen
door de logistiek te optimaliseren.
Het effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is in de eerste plaats
afhankelijk van het vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de verhouding tussen
de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Sale-and-lease: verkopen en terughuren (als een bedrijf bijv. in financiële moeilijkheden zit). Dit
wordt de laatste jaren vaak toegepast als strategie om het vermogensbeslag van vastgoed te
reduceren (balansverkorting).
Vastgoed, als bestanddeel van de vaste activa, heeft invloed op de rentabiliteit van een organisatie.
Bij een hoger vastgoedratio (als het vastgoed een hoger beslag legt op het totale vermogen) wordt
de invloed groter.
Solvabiliteit is de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. In het algemeen is het
voor de solvabiliteit ongunstig om vastgoed op de balans te hebben indien dit wordt gefinancierd
met vreemd vermogen. Financiering met eigen vermogen is ongunstig voor de liquiditeit, omdat
vaste activa niet kunnen worden aangewend om te voldoen aan kortlopende schulden.
Investeringen in huisvesting hebben over het algemeen een negatieve invloed op de balans van een
organisatie. Deze negatieve invloed moet worden afgewogen tegen het rendement op de
investeringen in huisvesting. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen vier verschillende
vormen van rendement:
1. Directe opbrengstverhoging: verkoop van (in waarde gestegen) vastgoed en huurinkomsten
2. Indirecte opbrengstverhoging: een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot een
hogere omzet
3. Directe kostenreductie: door de hoeveelheid huisvesting(kosten) per m2 te verlagen
4. Indirecte kostenreductie: door een betere ondersteuning van de organisatie leidt dit tot
lagere kosten in het primaire proces
H2 HET SPEELVELD EN DE SPELERS
De vraagzijde van het speelveld:
1. Analyse van het primaire proces (o.a. de vraaganalyse)
2. Analyse van strategische doelen (strategisch management)
3. Analyse van externe ontwikkelingen
,Strategisch management: houdt zich bezig met de ontwikkeling en implementatie van de
strategische koers van de organisatie, waarbij huisvesting een van de bedrijfsmiddelen is die kunnen
worden ingezet om de strategische doelen van de organisatie te realiseren.
Om waarde te kunnen toevoegen moet de huisvestingsmanager (evenals de ICT-manager,
personeelsmanager, financiënmanager en kennismanager) zich richten op de doelen, visie en missie
van de organisatie.
Het is van groot belang dan een organisatie haar missie, visie en strategie ontwikkelt in samenhang
met demografische, economisch, sociale, technologische, ecologische en politieke ontwikkelingen in
haar omgeving. Hierbij moet een huisvestingsmanager dus oog hebben op de externe
ontwikkelingen.
De aanbodzijde van het speelveld:
1. Analyse van de huisvestingsportefeuille
De portefeuille is opgebouwd uit verschillende huisvestingscomponenten, die samen bepaalde
huisvestingsprestaties leveren. Dit kan op verschillende schaalniveaus: de totale
huisvestingsportefeuille, die zich uitstrekt over meerdere plaatsen, regio’s, landen of continenten,
een locatie, een gebouw(deel) of een ruimte/werkplek.
Hierbij moet rekening worden gehouden met de technische, functionele en economische levensduur.
− Technische levensduur: bepaald door slijtage/veroudering van elementen en technische
installaties
− Functionele levensduur: bepaald door functionele prestaties, die op lange termijn afhankelijk
zijn van de flexibiliteit om op veranderende situaties in te kunnen spelen
− Economische levensduur: eindigt wanneer de te verwachten opbrengsten niet meer
opwegen tegen de te verwachten kosten
1. Analyse van externe ontwikkelingen
De waarde van het eigendomspand is ook afhankelijk van externe ontwikkelingen, zoals vraag en
aanbod en leegstand in de omgeving. Externe ontwikkelingen kunnen ook nieuwe kansen scheppen
die leiden tot herziening van het beleid.
Stakeholders hebben groot belang bij bepaalde huisvestingsprestaties, vanwege de substantiële en
langdurige impact van huisvesting op het gebied van o.a. gezondheid, financiën, cultuur, imago,
ruimtelijke ordening en milieu.
Hoofdcategorieën stakeholders:
• Gebruikers van de huisvesting
• Financiers van de organisatie
• Actoren in de omgeving
Deze driedeling komt overeen met drie fundamenteel verschillende manieren om naar huisvesting te
kijken, als: (Haynes & Nunnington)
• Operational asset: ondersteunt de gebruikers in hun activiteit
• Financial asset: legt beslag op vermogen van de organisatie en heeft effect op haar
inkomsten en kosten
• Physical asset: gevestigd op een bepaalde geografische locatie, neemt een bepaalde ruimte
in beslag, heeft een bepaalde verschijningsvorm, belast het milieu op een bepaalde manier
en veroorzaakt soms hinder in de omgeving
Gebruikers: alle mensen die structureel of incidenteel gebruikmaken van ruimten en voorzieningen
in de gebouwen van een organisatie.
, − Structurele gebruikers: medewerkers, studenten, patiënten, leveranciers e.d.
− Incidentele gebruikers: eenmalige klanten of bezoekers
Behoeftepiramide van Maslow
1. Lichamelijke behoefte
2. Behoefte aan veiligheid en zekerheid
3. Behoefte aan sociaal contact
4. Behoefte aan waardering en erkenning
5. Behoefte aan zelfontplooiing
Financiers: eigenaren/aandeelhouders of publieke/private instanties die middelen verstrekken.
Financiers hechten vooral belang aan minimalisatie van exploitatiekosten, balansverkorting,
beperking van financiële risico’s en verhoging of behoud van economische waarde.
Actoren in de omgeving: personen en partijen die niet of nauwelijks van de huisvesting gebruik
maken en er geen financiële relatie mee hebben, maar er wel invloed op uit (willen) oefenen en er
gemak of hinder van ondervinden (omwonenden, overheden, milieuactivisten).
Behalve stakeholders zijn er ook anderen die een rol spelen bij de ontwikkeling en implementatie van
een huisvestingsstrategie:
• Beslissers binnen de organisatie
• Huisvestingsmanagers (deskundigen o.g.v. vastgoed/facilities die de beslissers binnen de
organisatie adviseren en sturing geven aan processen i.k.v. mutatie en exploitatie)
• Overige actoren (architecten, aannemers, overheden, leveranciers, beleggers, makelaars
etc.)
H3 STUREN OP BASIS VAN EEN INTEGRALE BENADERING
Wat gaat er vaak mis bij huisvestingsmanagement?
1. Te ambitieuze, risicovolle projecten waarbij vooraf onvoldoende is nagedacht over het
gebruik, de exploitatie of de mogelijkheid tot afstoting of aanpassing
2. Een reeks van kleine, tijdelijke, suboptimale maatregelen die bij elkaar opgeteld veel geld
kosten en ontevredenheid creëren bij de gebruikers
Professioneel huisvestingsmanagement
Een gebrek aan professioneel huisvestingsmanagement brengt de organisatie vaak niet in acute
problemen, maar zorgt voor het missen van kansen etc.
Tekortkomingen: onvoldoende informatie, onvoldoende inzicht, te korte planhorizon, focus op
slechts een deel van de belangen van de stakeholders, verschillende aspecten van huisvesting of
onvoldoende grip op de visie.
Kenmerkend voor professioneel huisvestingsmanagement is sturen op toegevoegde waarde door het
verbeteren/in stand houden van huisvestingsprestaties.
De Leeuw gaat uit van een’ bestuurd systeem’ (huisvestingsportefeuille incl. alle componenten) en
een ‘besturend orgaan’ (beslissers, huisvestingsprofessionals en andere actoren).
Voorwaarden voor effectieve besturing:
1. Het besturend orgaan kent de doelstellingen van het besturend systeem
2. Het besturend orgaan beschikt over een model van het bestuurd systeem
3. Het besturend orgaan heeft informatie over de omgeving en de toestand van het bestuurd
systeem
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller evavelthuijs. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $11.28. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
52510 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now