Besoin d’aide en droit des contrats spéciaux ? Cours simple !
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Course
Droit des contrats
Institution
Bordeaux (UB)
Cours simple en droit des contrats spéciaux destinés à tous ceux qui s’y intéressent et sont en troisième année de droit. C’est un cours accessible ne portant que sur la vente et le bail. Cours détaillé pour ceux qui ont des difficultés.
I. La notion de contrat spécial
Définition de l’avant projet de droit des contrats spéciaux → Les contrats spéciaux sont des contrats qui font l’objet de règles spéciales par
rapport à celles qui composent le droit commun des contrats soient qu’elle les précisent soient qu’elles y dérogent soit qu’elles se
contentent de les reprendre. Il y a un rapport inévitable entre le doit commun et le droit des contrats spéciaux.
Le contrat vedette des contrats spéciaux est le contrat de vente, c’est le plus utilisé et celui qui donne le plus d’exemple, mais il y a aussi le
mandat, le louage de chose, le louage d’ouvrage, l’échange, le prêt…
Les contrats spéciaux sont eux mêmes de plus en plus “spéciaux”, il y a presque un droit spécial des contrats spéciaux notamment dans la vente
(vente immobilière, vente de matériel informatique…)
Le développement du droit des contrats spéciaux s’explique avant tout par la volonté du législateur de protéger la personne (contractant) qu’il
estime le plus fragile (le consommateur, le locataire…).
A. Droit commun du contrat et droit des contrats spéciaux
Le droit commun du contrat a été réformé par l’ordonnance du 10 février 2016 alors que le droit des contrats spéciaux attend toujours sa propre
réforme. Les règles du droit commun du contrat envisagent la formation, l’exécution voire l’anéantissement/la rupture du contrat en général.
Alors que le droit des contrats spéciaux va adapter ces règles en fonction de la volonté protectrice du législateur.
Les rapports sont étranges car le droit commun des contrats n’a été construit que par observation du droit spécial des contrats. On a des passages
du droit des contrats spéciaux au droit commun des contrats.
Pacte de préférence → créé par la pratique, c’est du droit spécial qui a rejoint le droit commun du contrat
Par ailleurs les contrats spéciaux sont amenés a reprendre de manière quasi systématique le droit commun des contrats, cela va être le principe en
particulier en matière de consentement, d’avant contrat…
On doit remarquer que le droit des contrats spéciaux est devenu un droit extrêmement formaliste dans la volonté de protéger le cocontractant, et
si la plupart de ces contrats restent consensuels, pour autant ils vont imposer un certain nombre de forme qui sont destinés à leur donner une plus
grand efficacité voire assurer la preuve.
La vente immobilière reste un contrat consensuel, elle peut avoir lieu du fait du seul échange des consentements + accord sur la
chose et le prix. Ce contrat est valable mais ici se pose un problème de preuve et un problème d’opposabilité au tiers
C’est la raison pour laquelle l’acquéreur a tout intérêt a faire publier son acte de vente au service de la publicité foncière. Donc de
manière théorique le contrat est consensuel mais en réalité il va donner lieu a un écrit sous la forme d’un acte authentique.
B. Contrats nommés et contrats spéciaux
La plupart des contrats spéciaux sont des contrats nommés → le législateur a donné un nom et une règlement propre au contrat
Article 1105 du code civil
“Les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre.
Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d'eux.
Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières.”
Introduction 1
, Certains contrats spéciaux sont créés directement par la pratique et n’ont pas encore été appréhendés par le législateur, la pratique va élaborer ce
type de contrat à partir du droit commun des contrats, il s’agit bien d’un contrat spécial mais qui obéit uniquement au droit commun du contrat.
On va assister à une espèce de course entre la pratique qui essaie d’avoir la liberté la plus totale et le législateur qui va essayer d’encadrer les
pratiques commerciales afin de mieux protéger le cocontractant le plus faible. Le législateur va être amené a intervenir dans un second temps, il
développe une règlementation spécifique, sauf que celle-ci peut parfois remettre en cause les règles du droit commun.
Effet obligatoire du contrat → vente immobilière → article L271-1 du code de la construction et de l’habitation : laisse à
l’acquéreur soit un droit de réflexion soit un droit de rétractation . Cet article trouve son origine dans une loi du 10 décembre 2000
censé lutter contre le surendettement.
Il y a une vision très manichéenne dans le droit des contrats spéciaux, on le voit bien encore notamment dans le droit de la vente immobilière
notamment avec la lésion des 7/12e (vente en dessous de la valeur des 7/12e de l’immeuble), ici c’est le vendeur qui est protégé.
C. Contrats spéciaux généraux et contrats spéciaux spéciaux
Tous les contrats spéciaux vont donner lieu a une règlementation spécifique, pour autant celle-ci, que l’on retrouve dans le code civil va être
inévitablement complétée par d’autres règlementations complémentaires que l’on va trouver ailleurs.
Contrat de vente immobilière en état futur d’achèvement (VEFA)
Le contrat de VEFA fait l’objet d’un règlement dans le code civil aux articles 1601-1 à 1601-4, l’objectif de cette règlementation
issue de la loi du 7 juillet 1967 est d’indiquer d’abord la possibilité d’acheter une chose future mais également de préciser les
obligations essentielles qui vont peser sur le vendeur et l’acquéreur.
On s’est aperçu que cette règlementation n’empêchait pas un certain nombre d’abus commerciaux notamment de la part de
prometteur qui promettait un immeuble qui ne sera jamais construit. C’est pourquoi le législateur est intervenu afin de mettre en
place une réglementation beaucoup plus stricte dès lors que l’immeuble est un immeuble à usage d’habitation/mixte et que
l’acquéreur est un particulier.
Si un avant contrat est signé entre le promoteur vendeur et l’acquéreur particulier cela ne peut être qu’un contrat préliminaire et
non une promesse, de plus le vendeur est obligé de prendre une assurance afin de rembourser l’acquéreur dès lors que l’immeuble
ne serait pas construit.
En matière de bail → le contrat de louage de chose
Dans le code civil, la règlementation est envisagée de manière minimale sans donner au locataire une protection particulière, il y a
toute une liberté contractuelle accordée au bailleur. Après la seconde guerre mondiale on va vu fleurir les législations spéciales, on
va alors voir se développer des règles spéciales en matière de bail d’habitation mais aussi en matière de bail commercial ou
encore de bail rural.
Depuis, la règlementation applicable au bail d’habitation est la loi du 6 juillet 1989 qui est régulièrement réformée et accorde au
locataire des droits extrêmement importants
Le mandat
Le code civil a créé des règles générales aux articles 1884 et suivants et le législateur n’a eu de cesse de créer de nouvelles sortes
de mandats qui ne reprennent que pour partie les règles du code civil
Loi du 23 juin 2006 → création du mandat à effet posthume : mandat par lequel le futur de cujus va imposer à ses héritiers un
mandataire qui sera chargé de gérer les biens successoraux
Loi du 7 mars 2007 → création du mandat de protection future : mandat par lequel une personne va décider par avance le
mandataire qui sera chargé de gérer ses affaires personnelles pour le jour où elle sera dans l’incapacité mentale ou physique de
pouvoir gérer ses biens
Le droit des contrats spéciaux va être composé en premier lieu de règles issues du code civil mais qui le plus souvent vont être complétées par
des règles provenant de textes codifiés ou non (loi non codifiée : loi du 6 juillet 1989…).
II. Les sources du droit des contrats spéciaux
A. Les sources internes
Introduction 2
, Elles sont au nombre de 3 puisqu’il faut laisser une place à la pratique.
1. La loi
La loi c’est le code civil et plus particulièrement les contrats sont introduit par l’article 1105 alinéa 1 qui dispose que “Les contrats, qu'ils aient
ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre”. Autrement dit, les contrats spéciaux
sont avant tout soumis au droit commun du contrat. Qu’il s’agisse de contrats nommés ou innommés, ils sont tous soumis au droit commun et
seul les contrats nommés font l’objet d’une règlementation complémentaire.
Quels sont ces contrats ?
Le contrat de vente, l’échange, le louage de chose (le bail ou contrats proches comme la mise a disposition), le louage d’ouvrage (fait
de confier à une personne le soin de réaliser un ouvrage qui peut être immobilier ou une autre prestation comme un logiciel), le
louage d’industrie (fait de louer “le travail” d’une personne), le contrat de société, le contrat de prêt, le contrat de dépôt, le mandat, la
fiducie, la transaction, la convention d’arbitrage, la promotion immobilière…
On peut faire deux remarques :
La liste ne peut pas être exhaustive puisque la pratique peut toujours inventer un contrat spécial qui ne fait pas encore l’objet d’une
règlementation spéciale
Certains contrats ont donnés lieu à certains codes particuliers comme le code du travail, le code de la construction et de l’habitation…
Certaines dispositions du code civil sont alors totalement désuètes car remises en cause par des règlementations spéciales hors code civil.
2. La jurisprudence
Les juges ont une place considérable et ce notamment pour assurer la qualification du contrat.
Monsieur A décide d’acheter une cuisine en recourant au service d’un menuisier, très rapidement il n’est pas satisfait du travail
réalisé. Quelle est la qualification du contrat ?
3 contrats susceptible d’être applicables → le contrat de vente, le contrat de travail ou le louage d’ouvrage.
C’est la jurisprudence qui a été amené a déterminer les règles qui permettent de qualifier.
On parlera de contrat de vente a parti du moment ou la cuisine est fabriqué en chaine sans originalité et aussi si le contrat prévoit
une installation.
Le louage d’ouvrage est sûrement le plus adapté puisque cette cuisine a une spécificité, appel a un menuisier qui va faire cuisine
particulière
Contrat de travail suppose un lien de subordination inexistant dans les deux autres possibilités
En fonction de la qualification du contrat, les règles ne seront pas les mêmes. C’est pourquoi la jurisprudence à pour premier rôle de qualifier.
Souvent, on va se retrouver face a des contrats innomés pour lesquels il n’existe pas encore de règlementation particulière on parlera alors de
contrat sui generis.
La question s’est posée de savoir dans un contrat de vente en VEFA quelle est la nature juridique du contrat préliminaire ? En effet, ce contrat
n’a jamais eu de nature juridique indiqué par le législateur. On peut hésiter entre 2 qualification : est-ce un avant contrat qui a la nature d’une
promesse synallagmatique ou est-ce une promesse unilatérale ou seul l’acquéreur s’engage ? La jurisprudence a décidé que c’était un contrat sui
generis ne pouvant pas alors être rattaché à l’un ou l’autre, le vendeur peut alors toujours ne pas construire à la condition de rembourser
l’indemnité d’immobilisation.
La question s’est posée également à propos d’un autre contrat qui vient généralement compléter le contrat de vente qui est la clause
d’accroissement (ou tontine). Au moment de l’achat, il y a au minimum 2 acquéreurs et il est stipulé au contrat que celui-ci est affecté d’une
double condition : une condition suspensive de survie et une condition résolutoire de décès. Celui des acquéreurs qui décédera le premier sera
supposé ne jamais avoir été acquéreur. La propriété sera acquise au survivant depuis l’acquisition. Ici la jurisprudence a été amené a préciser
quelles étaient les conditions de validité de la tontine à savoir l’existence d’un aléa tenant ici à l’âge, à l’état de santé des acquéreurs et à l’apport
réalisé par chacun des acquéreurs.
La jurisprudence a également joué un rôle important en matière de vice caché. Tout vendeur à la possibilité d’exclure dans un contrat de vente la
garantie des vices cachés pour autant si le vendeur est un professionnel, dès 1965, les juges ont considérés que celui-ci ne pouvait pas s’exonérer
de la garantie des vices cachés précisément car il dispose de compétences qui lui permettent de découvrir ce vice.
Introduction 3
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