Summary
Samenvatting Onroerend goed als belegging 6e druk
- Course
- Institution
- Book
Samenvatting boek Onroerend goed als belegging 6e druk.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
Seller
Follow
512807O
Reviews received
Content preview
Samenvatting Onroerend goed als belegging – 6e drukHoofdstuk 1 Vastgoed als beleggingsvorm
Vastgoed is op de eerste plaats een gebruiksobject en een productiemiddel. Daarnaast is het
ook een belangrijk vermogensobject: niet alleen voor beleggers, maar ook voor bewonende
of gebruikende eigenaren.
Vastgoed betreft gebouwen, maar onroerend goed bevat zowel gebouwen als grond en alles
wat daarmee is verbonden en niet makkelijk te verplaatsen. (volgens deze definitie behoort
infrastructuur ook tot onroerend goed, al plaatsen beleggers dit in een aparte
beleggingscategorie) Een onroerend goed moet juridisch gezien een onroerende zaak zijn.
Beleggen kan worden omschreven als het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels
anders dan spaarvormen, zoals in aandelen obligaties, vastgoed en in andere titels, om
bepaalde doelstellingen en resultaten te realiseren, waaronder beleggingsinkomsten en/of
waardestijgingen van het vermogen. Maar ook ‘het opgeven van bepaalde zekere huidige
bedragen in ruil voor onzekere inkomsten in de toekomst’.
Als het doel is om de diensten en producten die het object als productiemiddel kunnen
leveren, wordt dit gerekend tot investeren, want dan staan de diensten voorop bijv.
huisvesting. Ook worden de activiteiten van een projectontwikkelaar die nieuw ontwikkeld
vastgoed met winst wil verkopen tot investeren gerekend. Conclusie: bij het beleggen van
vastgoed staat de functie van het vermogensobject voorop. Bij het investeren en ontwikkelen
gaat het om de functie van het productiemiddel respectievelijk die van de creatie.
Een vastgoedeigenaar koopt vastgoed met eigen vermogen en soms met vreemd vermogen.
Beleggers kunnen geld verstrekken als eigen vermogen, maar ook als vreemd vermogen,
door de hypothecaire vastgoedlening.
Een belegger in eigen vermogen deelt de opbrengsten uit huur en verkoop van vastgoed
nadat aan alle verplichtingen is voldaan t.a.v. leningen en belastingen plus eventuele winst of
verlies uit verkoop van eigen vastgoed. Een belegger in vreemd vermogen ontvangt het deel
in de betaalde rentes en aflossingen op (hypotheek) leningen, met eventuele winst of verlies
na verkoop van de lening.
De grootste professionele beleggers zijn institutionele beleggers. Dit zijn o.a.
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Een pensioenfonds is vooral opzoek naar
beleggingen met waardegroei en naar beleggingen die meebewegen met inflatie (vaak
aandelen) ze nemen veel risico. Verzekeringsmaatschappijen beleggen in obligaties want dit
biedt meer zekerheid.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen beleggen in direct en indirect vastgoed.
Direct vastgoed: een belegging in stenen.
Indirect vastgoed: een aandeel in een beleggingsvehikel dat in stenen belegt.
1
,Voor een belegger draait vastgoed om het rendement en het risico. Het rendement wordt
vaak uitgedrukt als percentage van het ingelegde geld. Risico krijgt de definitie ‘de kans dat
het verwachte rendement niet wordt behaald.’ Vastgoedbeleggingen kunnen het
rendement/risicoprofiel van een beleggingsportefeuille met daarin ook bijv. aandelen en
obligaties op een aantal punten verbeteren:
- Diversicatie: het vermogen spreiden door naast aandelen/obligaties ook in vastgoed
te beleggen. De vastgoedmarkt stijgt niet helemaal gelijktijdig met de aandelenmarkt
en al helemaal niet met de obligatiemarkt.
- Het rendement bestaat uit twee componenten: direct (het inkomen) en indirect
rendement (waardegroei). Deze stijgen omdat huren in veel landen worden
aangepast naar de inflatie. Vastgoedfondsen zijn vaak verplicht om een groot deel
van de huurinkomsten door te geven aan de eindbelegger om bepaalde
belastingdelen te behouden. Dit kan heel aantrekkelijk zijn voor een pensioenfonds
omdat zij in de toekomst pensioenen moeten uitbetalen en vaak ambitie hebben om
deze uitbetaling mee te laten stijgen met de gestegen kosten van levensonderhoud.
- Vastgoed levert een relatief hoog direct rendement.
- Vastgoed heeft een aantrekkelijk rendement/risicoprofiel. Het rendement is relatief
hoog ten opzichte van de bewegelijkheid van het totale rendement.
- Er is een mogelijkheid om extra waarde te creëren. Bijv. door verduurzaming. Een
vastgoedbelegging biedt een kans op sterkere waardegroei via de aangebrachte
verbeteringen.
Minder aantrekkelijke aspecten:
- Vastgoed is management intensief: een gebouw heeft altijd management/onderhoud
nodig. Huurders moeten tevreden blijven.
- Aanwezigheid van lokale aanwezigheid: vastgoed kan niet worden verplaatst dus het
is van belang dat men de lokale markt goed kent, evenals de taal en wet.
- Vastgoed is kennisintensief: men moet een lokale fiscale structuur hebben om te
kunnen concurreren met lokale beleggers.
- Vastgoed is kapitaal intensief: er is veel kapitaal nodig om een goed gespreide
vastgoed portefeuille op te bouwen. Ook helpt het om de management- en
transactiekosten te spreiden over meerdere beleggingen. Geldt vooral voor
beursgenoteerd vastgoed.
- Er wordt grondig onderzoek gedaan voordat er over wordt gegaan tot aankoop. Niet
alle informatie over de panden is beschikbaar/openbaar en verkoop is onderhands.
Vastgoed is lastiger verhandelbaar als aandelen en obligaties -> de liquiditeit
(verhandelbaarheid) is minder.
2
,Het beleggingsproces:
1. Beleggingsdoelen en restricties: aankoop vastgoed. Stap 1: missie,
beleggingsdoeleinden en de te accepteren risico’s. Stap 2: visie en doelstellingen
formuleren. De belegger kiest dan of er vooral gericht moet worden op periodieke
inkomsten of op waardegroei, of een sterke samenhang met inflatie. Keuze voor het
risicoprofiel, omvang van de portefeuille en de verschijningsvorm van het vastgoed.
Opstellen beperkingen, wat mag bijvoorbeeld niet.
2. Strategisch beleggingsbeleid: stap 3: doelstellingen en restricties worden concreet
verwoord en zo ver mogelijk gekwantificeerd in het strategische beleggingsbeleid.
Bevat ook de samenstelling van de portefeuille in termen van sectoren, regio’s,
risico’s en de mate waarvan er af kan worden geweken. (wordt vaak uitgedrukt in
bandbreedtes). Het bovenaf opleggen van een portefeuillestructuur heet top-down
beleggingsbeleid en zal worden gevolgd door beleggers die bewust risicospreiding
nastreven en een visie hebben op de toekomstige ontwikkelingen voor de
afzonderlijke markten en sectoren. Bottom-up wanneer de belegger de
portefeuillestructuur meer openlaat en beleggingsmogelijkheden individueel
beoordeeld zodra deze zich voordoen.
3. Tactisch beleggingsbeleid: het jaarlijkse beleggingsplan formuleert het beleid voor het
volgende jaar. Een tactisch beleggingsbeleid plant de portefeuillesamenstelling voor
de komende jaren. Stap 4: Het houdt rekening met de verwachte marktontwikkeling.
4. Managementafspraken: stap 5: afspraken maken wie feitelijk belegt en tegen welke
voorwaarden. Panden via een belegger kopen = additionele managementafspraken
maken. Afspraken maken over zeggenschap. Bij discretionair (of fiduciair) beheer
besteedt de aandeelhouder de portefeuille beslissingen uit aan de manager. Bij niet-
discretionair beheer houdt de aandeelhouder de touwtjes zelf in handen.
5. Operationeel beleid: stap 6: het feitelijke beleggen – de implementatie en het
vastgoedmanagement. Elk object heeft een eigen projectplan.
6. Evaluatie, rapportage en bijsturing: de voor afgestelde prestaties worden vergeleken
met de daadwerkelijke prestaties. Bijvoorbeeld het verslaan van een gekozen
benchmark (stap 7). Zowel de financiële kant als het risico wordt bewaakt. Stap 8: het
periodiek rapporteren van de uitkomsten naar de eigenaren, aandeelhouders en
toezichthouders.
Conclusie: vastgoed managen is bewerkelijk. Het fondsmanagement zet de strategie van
de portefeuille uit en voor de lange termijn, kiest de structuur va de beleggingen en
financiering en is hoofdverantwoordelijk richting de eigenaren en aandeelhouders. Een
portefeuillemanager is verantwoordelijk voor daadwerkelijke samenstelling van de
portefeuille of een deel daarvan, binnen de kaders gestelde rendement en risico. Asset
managers zorgen ervoor dat de individuele panden blijven voldoen aan de gestelde
doelen door zorg te dragen voor de verhuur en de technische aansturing. Property
managers voeren de operationele dagelijkse taken uit die horen bij het exploiteren van
het pand, bijv. administratie en technisch onderhoud.
3
, Hoofdstuk 2 Soorten vastgoed
Directe belegging in vastgoed: de belegger is rechtstreeks eigenaar van het vastgoed of
is de eigenaar van financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van het
vastgoed, waarbij de belegger én een meerderheidsbelang heeft én de zeggenschap
heeft over het management van het vastgoed.
Indirecte belegging in vastgoed: de belegger is niet rechtstreeks eigenaar van het
vastgoed, maar is wel eigenaar van financiële vermogenstitels die recht geven op de
opbrengsten van het vastgoed. De belegger heeft een meerderheidsbelang, noch
zeggenschap over het management kan uitoefenen. Een indirecte belegging is een
aandeel of een participatiebewijs van vastgoedfondsen en -ondernemingen.
Aandelen van een vastgoedontwikkelaar kunnen als belegging gezien worden, maar niet
noodzakelijkerwijs als een belegging in vastgoed. Het is meer een belegging in
ondernemingskwaliteiten. Ook bestaan er aandelen in dakfondsen (fund-of-funds), die
participeren zelf in andere vastgoedfondsen.
Er wordt bij het indirecte vastgoed onderscheid gemaakt tussen publieke en private
markten:
Publieke markten: beursgenoteerd vastgoed. Aandelen worden verhandeld op de
publiek toegankelijke markt verhandeld. (ook wel indirect publiek vastgoed)
Private markten: Indirect privaat vastgoed. Beleggen via vastgoedfondsen die niet
via de beurs verhandeld worden. Variatie van behoudend tot riskant en van klein
tot bijzonder groot in financiële termen.
Onderscheidende eigenschappen van direct vastgoed:
1. Het is een vermogensobject én productiemiddel. Een sterk ondernemingskarakter
doordat het op verschillende markten actief is, zoals de verhuurmarkt,
vermogensmarkt en ontwikkelingsmarkt.
2. Het is kwetsbaar voor de omgeving. Het is vatbaar invloeden uit de economische en
fysieke omgeving, want vastgoed is niet verplaatsbaar.
3. Het is heterogeen. Elk gebouw is uniek, dus 1-op-1 transacties.
4. ‘De’ directe vastgoedmarkt bestaat niet. Er zijn grote aantallen lokale deelmarkten
met eigen karakteristieken. Deze kunnen per soort vastgoed verschillen.
5. Geen doorlopende prijsvorming. Dit draagt bij aan onvolledige informatie en
marktimperfecties. Gegevens worden vaak geheim gehouden. Marktimperfecties
komen tot uitdrukking in prijsstarheden, leegstanden, langdurige verkoopprocessen
en de mogelijkheid om bijzondere winsten te behalen, vooral door insiders.
6. Relatief hoge eenheidsprijzen. Direct vastgoed is slecht splitsbaar in kleine
eenheden. Wel splitsbaar in appartementsrechten, maar nog hoge prijzen. Er is veel
vermogen nodig, dus een samenwerking met vreemd vermogen.
7. Hoge transactiekosten. Komt met name door hoge informatiekosten, omdat
informatie vaak onvolledig is, er veel deelmarkten zijn en het een heterogeen product
is. Bevat ook de notariskosten, overdrachtsbelasting en dergelijke.
8. Het is illiquide. Aan- en verkoop vergt veel tijd en vastgoed is niet altijd te verkopen
tegen de gewenste prijs. Dit komt door heterogeniteit, complexiteit, intransparantie en
de ondoorzichtigheid van de markt.
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller 512807O. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $6.65. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
51292 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 15 years now