Comprehensive summary with all important exam material explained
Seller
Follow
louise1997
Reviews received
Content preview
Onroerendgoedrecht: Koop
Hoorcollege 1: Inleiding en totstandkoming koopovereenkomst
Indeling colleges koop (6 weken):
1. Inleiding en totstandkoming van de koop
2. Totstandkoming van de koop van een woning (art. 7:2)
3. Vormerkung (art. 7:3): inschrijfbaarheid koopovereenkomst
NB: bepaling niet goed passende in goederenrecht/verbintenissenrecht
4. Verplichtingen van de verkoper: juridische conformiteit (art. 7:15)
NB: bijzondere vorm van wanprestatie
5. Verplichtingen van de verkoper: feitelijke conformiteit (art. 7:17), bijv. na de koop van een huis
lekt een kelder/boktor. & Verplichtingen van de koper
6. Klachtplicht (art. 7:23) en restonderwerpen
Je kan de spullen van een ander wel verkopen, maar niet leveren want je bent niet BB tav die spullen.
Koop, waar geregeld? Gelaagde structuur BW. Van algemeen naar bijzonder:
1. Rechtshandelingen titel 3.2 + volmacht titel 3.3 (indien de koop wordt aangegaan mbv een
vertegenwoordiger)
NB: de koopovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling
2. Verbintenissen titel 6.1
NB: koop is een obligatoire overeenkomst
3. Overeenkomsten titel 6.5
NB: koop is een wederkerige overeenkomst art. 6:261 BW: art. 6:262 opschorting, 6:265
ontbinding.
4. Bijzondere overeenkomsten titel 7.1
NB: Hier gaat het specifiek over de komende 6 weken
NB: Koop en ruil zijn bijzondere overeenkomsten
Koop is een bijzondere overeenkomst, geregeld in boek 7 titel 1 BW.
Makelaar treedt nooit op als gevolmachtigde maar bemiddelt tussen partijen.
Definitie koop
Art. 7:1: “koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak (= een stoffelijk object) te
geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen”
Wederkerige ovk: verkoper levert zaak en koper betaalt prijs
Schept verbintenis tot overdracht zaak
Zaak vs geld
NB: koopovk kan betrekking hebben op onroerende en roerende zaken (art. 3:3 BW) en via
de schakelbepaling van art. 7:47 BW ook op vermogensrechten.
Grondgebonden woning (onroerende zaak) vs appartementen/flats (vermogensrechten).
Appartementsrechten en erfpachtsrechten zijn geen zaken maar vermogensrechten!
Twee schakelbepalingen
Geen zaak maar een vermogensrecht art. 7:47: art. 7:1-46 van overeenkomstige toepassing
voorzover in overeenstemming met aard recht
Ruil (geen prijs maar een andere zaak, art. 7:49): art. 7:50 bepalingen koop van
overeenkomstige toepassing
Bij appartementen heb je altijd een splitsingsreglement. Je hoeft kettingbedingen op jouw appartement
dus niet altijd te accepteren. --> art. 7:47 zegt dan dat dat toch wordt geregeerd door art. 7:15.
Notariaat:
- Onroerend goed
- Aandelen in BV’s
1
,Consumentenkoop
Art. 7:5: koop roerende zaak door professionele verkoper en consumentenkoper.
Consumentenkoop kan nooit over onroerend goed gaan, want alleen roerende zaken!!
Onderscheiden van koop van woning ex. art. 7:2 lid 1 BW door natuurlijk persoon die
niet in beroep of bedrijf handelt. Nieuw vormvereiste ingevoerd: koop van een woning
moet voortaan schriftelijk in NL. Dit is geen consumentenkoop, want het is een
onroerende zaak. Het gaat om iemand die geen echte consumentkoper is, maar een koper
die niet beroeps of bedrijfsmatig handelt. Art. 7:2 gaat dus over een koper die niet handelt
in uitoefening van beroep of bedrijf.
Art. 7:6: bij consumentenkoop kan niet ten nadele van koper van afd. 7.1.1-7.1.7 worden
afgeweken > deze afdeling van dwingend recht
o Ook niet van wettelijke bevoegdheden van koper ingeval van wanprestatie (boek 6)
o Gevolg: strijdige bepaling is vernietigbaar (art. 3:40 lid 2)
Let op: sommige bepalingen titel 7.1 alleen van toepassing op “consumentenkoop” (vb.
Art. 18). Als er staat “consumentenkoop” dan kan het dus nooit over onroerend goed gaan,
het gaat altijd over roerende zaken.
Bij consumentenkoop (roerende zaak) verkleuren de wettelijke bepalingen inzake koop (die vrijwel alle
van regelend recht zijn) tot dwingend recht ter bescherming van de consumentenkoper.
Bij koop van onroerend goed is geen sprake van consumentenkoop waardoor alle bepalingen
van titel 7.1 BW van regelend recht zijn. Bij onroerend goed kan dus wel ten nadele van de koper
worden afgeweken. Titel 7.1 BW is dan van regelend recht, uitzondering: art. 7:15 lid 2
(dwingendrechtelijk).
Totstandkoming koopovereenkomst van onroerende zaak
Art. 6:217: aanbod en aanvaarding daarvan
Aanbod en aanvaarding > aanbod en aanvaarding zijn ieder eenzijdig gerichte
rechtshandelingen die de essentialia van de te sluiten overeenkomst bevatten >> een
op rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard (art. 3:33
en 3:35)
o Wilscontrolerende functie notaris. In Amsterdam maakt de notaris de
koopcontracten op en buiten Amsterdam doet de makelaar dit. Buiten
Amsterdam heeft de notaris dus een belangrijke wilscontrolerende functie.
Wat hadden we afgesproken en klopt het allemaal wel?
o Bijv. nulletje vergeten in te tikken bij verkoop huis 100.000 ipv 1 miljoen,
discrepantie tussen wil en verklaring.
In beginsel gelden er geen vormvereisten voor koop van onroerend goed (art. 3:37 BW)
NB: art. 3:37 lid 3 BW ontvangsttheorie wil een aanbod werking hebben dan dient zij de
geadresseerde te hebben bereikt.
NB: Intrekken van een aanbod is voorkomen dat je aanbod werking heeft art. 3:37 lid 5 BW,
dit kan zolang je aanbod een ander niet heeft bereikt. De intrekkingsverklaring moet de
geadresseerde voor of gelijktijdig met het aanbod bereiken.
NB: Een aanbod kan ook worden herroepen art. 6:219 lid 1 BW, tenzij het aanbod al is
aanvaard art. 6:219 lid 2 BW. Een aanvaarding die van een aanbod afwijkt geldt zelf weer als
een nieuw aanbod aan de wederpartij art. 6:225 lid 1 BW, bijv. ik bied aan voor een miljoen,
de ander zegt nee 9 ton, de 9 ton is weer een aanbod, de verkoper zegt dan oke dan doe ik
het voor 9 ton.
NB: Mondeling ook mogelijk, maar het aanbod moet dan wel onmiddellijk worden aanvaard
anders verliest het zijn werking art. 6:221 lid 1 BW.
Grote uitzondering: art. 7:2 lid 1 BW: koop woning door natuurlijk persoon die niet in
beroep of bedrijf handelt moet schriftelijk
Waarover moeten pp het tenminste eens zijn?
Essentialia: die bestanddelen zonder welke een bepaalde overeenkomst niet tot stand kan
komen: zaak, prijs, indicatie leveringsdatum (verbintenissen moeten bepaalbaar zijn,
art. 6:227 BW) --> dat wat pp zelf moeten beslissen en de wet niet zomaar voor ze kan
invullen. Je kunt iets tot een essentialia maken, bijv. ik ben geïnteresseerd in jouw huis
maar onder voorbehoud dat het vrij van boktor moet zijn.
2
, Naturalia: bestanddelen welke de aard van de ovk met zich meebrengt en ook zonder
uitdrukkelijk beding daartoe behoren (art. 6:248 lid 1); bij onduidelijkheden moet het naar R&B
worden uitgelegd.
Accidentalia: zijn ‘toevallig’ aan ovk toegevoegd, omdat dit uitdrukkelijk door pp is
bepaald.
NB: noodzakelijk om wilsovereenstemming over essentialia te hebben, maar niet altijd voldoende!
Inhoud wilsovereenstemming
Essentialia koopovereenkomst: zaak, prijs & indicatie leveringsdatum
Plus alle punten die voor een der partijen van wezenlijke betekenis zijn en dit voor
andere partij kenbaar is, bijv. de balken moet vrij van boktor zijn, geen
bodemverontreiniging en bouwkundig in goede staat.
Andere bijkomende punten waarover niet is onderhandeld voor totstandkoming niet
relevant, bijvoorbeeld:
Risico-overgang bij overhandigen sleutels (krijg je bij tekenen leveringsakte, NB:
de juridische levering is het inschrijven van de akte bij het kadaster)
Roerende zaken
Conclusie: Snelle gebondenheid aan koopovereenkomst indien geen
vormvoorschrift geldt
Aanbod of uitnodiging daartoe?
HR Hofland/Hennis: Advertentie in woninggids (kan ook op funda zijn), waarbij onroerende
zaak voor bepaalde prijs te koop wordt aangeboden.
HR: niet alleen prijs en evt. verdere voorwaarden, maar ook persoon van gegadigde kan
voor verkoper van belang zijn.
Advertentie is slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden, het is dus geen
aanbod.
Idem voor openbare verkoop bij inschrijving HR, NJ ’92,177. Ook een verkoop bij
openbare inschrijving is een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Je hoeft dus niet
perse met het hoogste bod in zee te gaan.
Bunde/Erckens-arrest: gebruik van een voor misverstand vatbare term
Misverstand over de term “belastingschade”. Gemeente Bunde wilde wel verkopen aan boer
Erckens, mits plus de belastingschade. Wat was er bedoeld met de term belastingsschade?
Geen wilsovereenstemming want misverstand, dus er komt geen ovk tot stand.
HR: of er een overeenkomst is, hangt af van wat pp over en weer hebben verklaard en
hieruit hebben afgeleid overeenkomstig de zin die zij daaraan redelijkerwijs mochten
toekennen
Daarbij kunnen vier elementen een rol spelen:
A. Een betekenis ligt meer voor de hand dan de andere
B. Of een partij die van een vaste technische betekenis uitging, mocht
verwachten dat ander die ook kende
C. Had andere partij deskundige bijstand die de betekenis kende?
Kennis en ervaring van deskundige (notaris/makelaar) wordt jou (degene
die een deskundige inschakelt) dus toegerekend.
D. Een betekenis zou leiden tot een resultaat dat niet goed te rijmen
was met wat pp beoogden
Totstandkoming overeenkomst
1. Is er een overeenkomst, dus is er wilsovereenstemming?
2. Is de wilsovereenstemming duidelijk? Duidelijk waarover overeenstemming is? De vraag
naar uitleg van een ovk. HR Haviltex: Het gaat om het achterhalen van de subjectieve
bedoeling van partijen, maar HR DSM/Fox benadrukt dat de woorden van het contract wel
van belang blijven.
3. Is het contract geldig? Art. 3:40 BW; is de overeenkomst niet in strijd met de wet, de
openbare orde of de goede zeden?
4. Kun je je wel naar redelijkheid en billijkheid op het contract beroepen?
“Praktijk”
Fasen:
3
, 1. Mondelinge koopovereenkomst
o Partijen zijn al gebonden (art. 3:37 BW), dit geldt voor al het onroerend
goed (BEHALVE voor koop woning door natuurlijk persoon die niet
handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf in de zin van art.
7:2 BW: schriftelijkheidsvereiste)
2. Schriftelijke koopovereenkomst
o Afwijking van mondelinge overeenkomst en regelend recht alleen bij
consensus.
o Bij koop woning door natuurlijk persoon die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf is een schriftelijke koopovk
verplicht art. 7:2 lid 1 BW.
3. Akte van levering (NB: dit is altijd een notariële akte, laatste fase). De levering moet
aansluiten op de koop.
o Geen discrepantie tussen koopovk en akte van levering:
A. Verwijzing/aanhechting koopovk en
B. Clausule: “koopovk blijft gelden, tenzij in leveringsakte wordt
afgeweken”
o Wel discrepantie tussen koopovk en akte van levering:
HR Bouwmeester/van Leeuwen; minder verkocht dan er werd geleverd.
Volgens de verkoper was het meerdere dat werd geleverd ongeldig want
er was geen titel voor. De notaris was in de leveringsakte wat royaler
geweest dan er daadwerkelijk was verkocht. HR: in die koopovk staat
duidelijk dat pp verklaarden dat verkoper heeft verkocht en dat koper
heeft gekocht en in eigendom dat weiland aanvaard. Nader
steunargument van de HR: partijen waren persoonlijk bij de notaris
aanwezig, er was geen sprake van een volmachtsituatie.
Verschil in wijze van uitleg koopovereenkomst VS leveringsakte
Uitleg koopovereenkomst: HR Haviltex (partijbedoeling) & HR DSM/Fox
Uitleg leveringsakte: objectief (wat er staat, dat staat er): HR Bouwmeester/Van Leeuwen
NB: bij de uitleg van de koopovereenkomst is er meer ruimte om rekening te houden met de
subjectieve partijbedoelingen dan bij de uitleg van de notariële leveringsakten. Reden:
Leveringsakten zijn ingeschreven in de openbare registers en hebben derdenwerking. Derden
moeten kunnen vertrouwen op wat daar blijkens de leveringsakte staat ingeschreven.
Is bij het hanteren van modelkoopovereenkomsten (van NVM of KNB ) de algemene
voorwaardenregeling ex. art. 6:231 e.v. van toepassing?
Waarschijnlijk niet tussen gelijkwaardige partijen (wel evt. Reflexwerking). Algemene
voorwaardenregeling uit boek 6 geldt dus niet tussen 2 particulieren, wel eventueel
reflexwerking in bepaalde gevallen art. 6:2 jo. 6:248 BW.
Maar: wel tussen professionele verkoper en particuliere koper want dan is geen sprake
van een gelijkwaardige en evenwichtige verhouding, bijv. bij woningbouwverenigingen die
de NVM koopakte gebruiken dan gelden de modellen wel als algemene voorwaarden want
woningbouwvereniging (professional) gaat over tot de verkoop van woningen aan particuliere
kopers. De algemene voorwaarden regeling is namelijk geschreven om de zwakkere
particuliere partij te beschermen tegen de professional. Rechtsgevolg: Als in zo’n
modelkoopovereenkomst de ontbinding van art. 6:265 BW wordt uitgesloten dan is dat
een zwart beding ex. art. 6:236 sub b. Wanneer een beding op de zwarte lijst staat dan
wordt het geacht onredelijk bezwarend te zijn en daarmee is het beding vernietigbaar.
Het beding is voor de koper die er vanaf wil vernietigbaar waardoor de koper toch kan
ontbinden.
Koopaannemingscontracten: huis is nog niet gebouwd.
Ook nadat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, kan de overeenkomst nog worden
vernietigd ogv een wilsgebrek. Bij vernietiging van een overeenkomst komt deze met
terugwerkende kracht geheel te vervallen als ware er – achteraf bezien – nooit een overeenkomst
geweest, zie art. 3:53 lid 1 BW.
Inzoomen op twee wilsgebreken:
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller louise1997. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $14.15. You're not tied to anything after your purchase.
