Class notes
College 2; huurrecht; verplichtingen van de huurder
- Course
- Institution
College 2; huurrecht; verplichtingen van de huurder uitgebreide uitwerking van de casu 2019/2020
[Show more]
Seller
Follow
kiki95
Reviews received
Content preview
Werkgroep 2: Verplichtingen huurderAfdeling 7.4.3 BW (drie hoofdverplichtingen):
A. (Tijdig) huur voldoen (7:212 BW)
B. Goed huurderschap (7:213 BW)
C. Oplevering bij einde huur (7:224 BW)
Ad B: Goed huurderschap, valt onder te verdelen in een aantal subverplichtingen:
1. Conform contractuele bestemming (7:214 BW) > het gehuurde moet conform de
contractuele bestemming worden gebruikt (zoals in de huurovereenkomst is afgesproken, of
volgens de bedoeling van partijen). Indien verplichting hoofdverblijf in het gehuurde niet is
overeengekomen: lagere rechtspraak: wisselend over de vraag of al dan niet sprake is van
geen goed huurderschap (bijv. als de huurder op twee plekken woont).
Bij sociale huurwoning (voor mensen onder een bepaalde inkomensgrens): eerder sprake
van geen goed huurderschap als de huurder niet het hoofdverblijf in de sociale huurwoning
heeft (belang rechtvaardige verdeling sociale huurwoningen onder doelgroep).
2. Geen overlast aan buren > als de huurder dit wel doet dan handelt hij in strijd met de
huurovereenkomst en dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn.
3. Geen schade aan gehuurde
4. Geen veranderingen aan gehuurde (zonder toestemming van de verhuurder)
5. Geen onderverhuur, tenzij anders bepaald
Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109 (ging ook over de kwestie of de
huurder hoofdverblijf had in de woning. Dit is best lastig aan te tonen omdat de verhuurder
in beginsel niet in de woning van de huurder komt. Daarom staat in het huurcontract nog
wel eens een beding dat de bewijslast dat de huurder hoofdverblijf in het gehuurde heeft op
de huurder rust):
Beding dat huurder hoofdverblijf in gehuurde dient te hebben plus bewijslast op huurder is
oneerlijk in de zin van richtlijn 93/13/EEG wegens aanzienlijke verstoring evenwicht rechten
en plichten van partijen.
Aan bewijsnood verhuurder (om aan te tonen dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het
gehuurde) kan tegemoet worden gekomen door verzwaarde stel-/motiveringplicht:
verhuurder stelt gemotiveerd stelt dat huurder zijn woonverblijf niet (meer) in het gehuurde
heeft en heeft bewijslast; van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens
verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze
aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen.
Ad 3: geen schade aan gehuurde
- Art. 7:218, lid 1 BW: aansprakelijkheid huurder voor alle schade die wordt
toegebracht aan het gehuurde
,- Art. 7:218, lid 2 BW: alle schade wordt vermoed te zijn veroorzaakt door de huurder
(wettelijk vermoeden) tenzij schade aan de buitenkant of brandschade. Dit is een
tegemoetkoming van de wetgever aan de verhuurder (omdat de verhuurder niet weet wat
er zich in het verhuurde afspeelt).
- Art. 7:219 BW: gedragingen van derden > ook hiervoor is de huurder aansprakelijk.
Art. 7:219 BW:
- De huurder is aansprakelijk voor gedragingen van anderen die met zijn
goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden (dit is een
risicoaansprakelijkheid)
Er was wat onduidelijkheid over de reikwijdte van deze bepaling, vandaar dat er een arrest
over is gewezen.
NJ 2008, 352 > ging over de verhuur van een flatwoning aan een mevrouw die daar
alleen woonde. Op een gegeven moment kwam haar zoon op het terrein en hij
maakte ruzie met de huismeester, en hij mishandelde hem. Is art. 7:219 BW hier van
toepassing? HR: art. 7:219 BW beoogt alleen een regeling op te nemen voor de
schadeverdeling. Art. 7:219 heeft eigenlijk niks te maken met het einde van de
huurovereenkomst. Het ging hier ook niet om schade aan het gehuurde. De
huurovereenkomst kan dus niet beëindigd wordt doordat een derde schade heeft
aangebracht, dit kan alleen als een huurder zichzelf niet als een goed huurder heeft
gedragen (dit kan wellicht als de huurder had geweten dat haar zoon de huismeester
in elkaar zou slaan).
NJ 2009, 244 > vergelijkbare casus met dezelfde uitkomst.
• Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor schade, veroorzaakt door derden
aan verhuurder (risico-aansprakelijkheid)
• Misdraging derden levert niet zonder meer tekortkoming huurder op die ontbinding
rechtvaardigt
NJ 2008, 352 (mishandeling huismeester):
- Niet-inwonende meerderjarige zoon van huurster mishandelt op parkeerplaats
huismeester
- Huurster had hiermee niets van doen en was niet op de hoogte
Vraag: Tekortkoming die tot ontbinding huurovereenkomst behoort te leiden? De verhuurder
beroept zich op art. 7:219 BW
NJ 2008, 352:
Hof: geen tekortkoming, want mishandeling kan niet aan huurster worden toegerekend
(6:75 BW).
Land van Rode (verhuurder): gedragingen zoon komen krachtens 7:219 BW voor risico van
huurster.
, Hoge Raad:
Gedraging van ander die slecht huurderschap oplevert indien deze door huurder zelf zou zijn
verricht, levert niet zonder meer tekortkoming op die ontbinding rechtvaardigt. 7:219 heeft
alleen betrekking op schade die door derden aan het gehuurde worden toegebracht. Art.
7:219 is hier dus niet van toepassing.
Hoge Raad:
Beslissend is of huurder zich zelf niet als goed huurder heeft gedragen. Je kunt hier niet
zeggen dat de huurder (de moeder) zich niet als goed huurder heeft gedragen.
Relevant:
- voldoende verband tussen gedraging en gebruik gehuurde?
- Was huurder van gedraging op de hoogte?
NJ 2009, 244:
Niet inwonende kleinzoon van huurster had hennepkwekerij in schuurtje bij woning.
Huurster was niet op de hoogte.
Hoge Raad:
Het ontbreken van wetenschap bij huurder van een tekortkoming die hij niet zelf heeft
bewerkstelligd, weegt mee bij de beoordeling of die tekortkoming ontbinding rechtvaardigt.
Dus:
Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor schade, veroorzaakt door derden
aan verhuurder (risico-aansprakelijkheid)
Misdraging derden (zijnde niet schade aan het gehuurde) levert niet zonder meer
tekortkoming huurder op die ontbinding rechtvaardigt
Ad 4: geen veranderingen: Art. 7: 215 BW
Uitgangspunt (lid 1): verandering is slechts geoorloofd:
- na schriftelijke toestemming verhuurder
- makkelijk ongedaan te maken (spijker in een muur)
- Bij woonruimte (lid 2): verhuurder moet toestemming geven indien:
A. Verhuurbaarheid niet wordt geschaad door de verandering
B. Geen waardedaling van het gehuurde door de verandering
- Vervangende toestemming rechter (lid 3 en 4), als de verhuurder geen toestemming
geeft > de rechter kan voorwaarden verbinden aan de toestemming (de huurder kan
dit ook) > bijv. dat de huurder de verandering na het einde van de overeenkomst
meeneemt. Of dat de verandering wordt uitgevoerd door een bepaalde aannemer.
- De rechter mag aan de machtiging voorwaarden verbinden (lid 5) > bijv. aan het
einde van de huur ongedaan maken.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller kiki95. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $3.21. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
72042 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now