Judgments
Jurisprudentie huurrecht
- Course
- Institution
Zeer uitgebreide uitwerking van de verplicht voorgeschreven jurisprudentie huurrecht 2019/2020
[Show more]
Seller
Follow
kiki95
Reviews received
Content preview
Jurisprudentie huurrechtHR Amsem/Geelhoed (werkatelier)
• Huurcontract vermeldt: ‘werkatelier’.
• Hoge Raad: “Beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de
inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.”
• Kortom:
- benaming niet relevant;
- bestemming door partijen wel relevant.
Soms is lastig vast te stellen waarvoor de ruimte wordt gebruikt. Bepalend voor het
antwoord op de vraag welk huurregime op de huur van een gebouwde onroerende zaak van
toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen bestemming. De bewoordingen van het
contract zijn in dit verband niet van beslissende betekenis. Beslissend is hetgeen aan partijen
omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Zie HR Amsem/Geelhoed. Hierbij is
van belang wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van
de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen
hebben mogen afleiden.
HR Van Bommel/Ruijgrok
De feiten: Van Bommel is gedurende twintig jaren huurster geweest van een woning die
door Ruijgrok werd verhuurd. De huurovereenkomst is geëindigd op 31 juli 1993, doordat zij
door Van Bommel tegen die datum is opgezegd. Van Bommel heeft over de periode van 1
januari tot 1 juli 1993 geen huur betaald.
Ruijgrok heeft betaling van dit bedrag gevorderd. Van Bommel heeft als verweer gevoerd dat
de woning sinds het einde van 1992 dermate grote onderhoudsgereken vertoonde dat zij
niet er niet meer kon wonen en heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd vanaf
1 januari 1992.
Rechtsvraag: Kan de huurovereenkomst ontbonden worden?
Overweging: De Kantonrechter heeft de vordering van Ruijgrok toegewezen en de vordering
van Van Bommel afgewezen omdat zij er niet in is geslaagd te bewijzen dat de woning
gebreken vertoonde die haar onbewoonbaar maakten.
De Rechtbank heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Zij heeft zulks gegrond op
de overwegingen a. dat het in conventie door Van Bommel ingeroepen opschortingsrecht
niet tot verval van de verplichting tot huurbetaling leidt en b. dat de in reconventie
gevorderde ontbinding evenmin tot dit door Van Bommel gewenste resultaat kan leiden, nu
die ontbinding ‘geen terugwerkende kracht heeft’.
De Hoge Raad verwerpt het door Van Bommel ingestelde cassatieberoep. Zie rechtsregel.
,Rechtsregel: Uit de art. 7A:1586 aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de
verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden
en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle
gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen.
Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een
tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die,
aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de
overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij
met toepassing van art. 6:270 en 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot
huurbetaling wordt bevrijd met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik
van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. De huurder is voorts
bevoegd om, voordat hij tot de hiervoor bedoelde ontbinding besluit, op de voet van art.
6:262 de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.
Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde
ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet,
zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en
deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel
de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen.
Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor
wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld.
Zonder dat kan de huurder zich m.b.t. zijn betalingsverplichtingen ook niet beroepen op het
opschortingsrecht van art. 6:262. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en
bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het
nemen van maatregelen over te kunnen gaan.
HR Hendrikx/Peters
De feiten: Op 17 april 1989 is er een huurovereenkomst gesloten tussen Peters (verhuurder)
en Hendrikx (huurder) voor de huur van een bedrijfspand. In 1990 woedt er een brand in het
bedrijfpand. Na de brand heeft Peters het bedrijfspand niet in oude staat hersteld, waardoor
Hendrikx het pand niet geheel kan gebruiken. In 1992 neemt v.o.f. Gebroeders Hendrikx de
huurovereenkomst over van Hendrikx. De v.o.f was van de brand op de hoogte en van het
feit dat het pand niet in de oude staat hersteld was. De prijs van de huur was hier echter niet
door gedaald. Tot 1 mei 1993 betaald v.o.f. Gebroeders Hendrikx de huur. Eind juni 1993
heeft Peters de v.o.f gesommeerd tot het betalen van achterstallig onderhoud. De v.of.
beroept zich op een opschortingsrecht, want Peters is ondanks zijn daartoe strekkende
verplichtingen en toezegging niet overgegaan tot herstel van de brandschade zodat het
bedrijfspand weer volledig gebruikt kon worden. Peters vordert ontbinding van de
overeenkomst bij de kantonrechter.
,Rechtsvraag: Moet de huurder voordat hij een beroep doet op het opschortingsrecht eerst
een ingebrekestelling versturen?
Mag op ieder moment, dus ook tijdens een gerechtelijke procedure, een beroep worden
gedaan op het opschortingsrecht?
Overweging: De Kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden. De
Kantonrechter wijst het beroep op een opschortingsrecht van Hendrikx af omdat Hendrikx
zich daar pas in de procedure in eerste aanleg op heeft beroepen.
Naar het oordeel van de Rechtbank kan het beroep van Hendrikx op het opschortingsrecht
niet voor het eerst in de procedure in eerste aanleg worden voorgedragen. Hendrikx heeft
voorafgaan Peters immers niet in verzuim gesteld en ook niet op sommaties van Peters
gereageerd. Hendrikx is ten onrechte haar verbintenis tot betaling van de huur niet meer
nagekomen. De rechtbank is van oordeel dat de kantonrechter de overeenkomst terecht
ontbonden heeft verklaard.
De Hoge Raad is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en de rechtbank. Art.
6:262 lid 1 BW houdt in dat indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, de
wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te
schorten. Daartoe is geen voorafgaande ingebrekestelling vereist. De Rechtbank heeft dan
ook ten onrechte geoordeeld dat de huurster slechts een beroep op opschorting van haar
verplichting tot huurbetaling toekomt, indien zij voorafgaand aan dat beroep Peters in
gebreke zou hebben gesteld. De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een
verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn
schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds
kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een
vordering tot nakoming instelt. De Hoge Raad vernietigt het vonnis van de Rechtbank.
Rechtsregel: Indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, is de wederpartij bevoegd
de nakoming van haar daartegenover staande verbintenis op te schorten; daartoe is geen
voorafgaande ingebrekestelling vereist. Dat de huurster vóór de procedure geen beroep
heeft gedaan op een opschortingsrecht staat niet eraan in de weg dat zij zich tijdens de
procedure alsnog op een opschortingsrecht beroept.
Peters verhuurt vanaf 1989 een pand aan Hendrikx, die daarin een meubelfabriek
exploiteert. In 1990 breekt brand uit in het pand. De verhuurder gaat, ondanks
toezeggingen, niet over tot herstel van de brandschade. Als reactie op deze tekortkoming
staakt de huurder de betaling van de huurpenningen en beroept zich op het
opschortingsrecht. De verhuurder stelt zich o.a. op het standpunt dat aan het beroep op dit
recht een ingebrekestelling vooraf dient te gaan. De HR oordeelt anders: ‘Art. 6:262 lid 1
houdt in dat indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is
de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Daartoe is geen
voorafgaande ingebrekestelling vereist’.
Verzuim is derhalve geen voorwaarde voor het uitoefenen van het opschortingsrecht. Dat
geldt ook voor een vordering tot nakoming.
, HR Fuks/Recourt
Men dient eerst na te gaan of splitsing van de overeenkomsten mogelijk is. ‘Om het
gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede in
aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen
stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is.’
HR Rotterdam/Utopia
• Gemeente verhuurt gebouwencomplex aan Utopia.
• Art. 3: werk- en woonruimte t.b.v. leden Utopia.
• Gebruik:
60 % woonruimte
35 % ‘230a’-ruimte
5 % ‘290 lid 2’-bedrijfsruimte
• VRAAG: Welk (wettelijk) huurregime / welke regimes zijn op deze overeenkomst van
toepassing?
Hof: splitsing zou te zeer afbreuk doen aan hetgeen partijen hebben beoogd,
namelijk het gebruik van het geheel ten behoeve van Utopia.
Hoge Raad (3.5): Of i.g.v. een gemengde huurovereenkomst splitsing mogelijk is, moet
worden bepaald aan de hand van de omstandigheden van het geval (Haviltex), waaronder
het gebruik dat partijen voor ogen heeft gestaan.
In de eerste plaats moet worden onderzocht of het mogelijk is de huurovereenkomst te
splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten met betrekking tot de verschillende
categorieën ruimten, zodat twee verschillende huurregimes kunnen worden toegepast. In
Rotterdam/Utopia overwoog de HR dat de rechter bij de beantwoording van de vraag of een
dergelijke splitsing mogelijk is, acht moet slaan op alle omstandigheden van het geval,
waaronder het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het
gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het
gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin de vraag
aan de orde is of splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is, komt hierbij op
voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de
omstandigheid dat sprake is van een zodanige samenhang en economisch verband tussen de
desbetreffende ruimten dat zijniet zonder overwegende praktische bezwaren door
verschillende huurders kunnen worden gebruikt, aldus de HR.
Als een splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, is op de
huurovereenkomst slechts één huurregime van toepassing. In verband met het dwingende
karakter van de woonruimtebepalingen geldt dan voor de combinatie
woonruimte/praktijkruimte de regel dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt
aangemerkt, tenzij het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller kiki95. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.28. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
72042 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now