Summary
Samenvatting Hoofdlijnen in het huurrecht
- Course
- Institution
- Book
Uitgebreide samenvatting van de voorgeschreven stof uit het boek Hoofdlijnen in het huurrecht
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
1 review
By: lucabontjer • 3 year ago
Seller
Follow
kiki95
Reviews received
Content preview
Samenvatting hoofdlijnen in hethuurrecht
Hoofdstuk 1: Algemene inleiding in de huurwetgeving
1.1 Inleiding
In het huurrecht wordt de sociaal economisch zwakkere partij (de huurder) in vergaande
mate beschermd (door bijvoorbeeld regels van dwingend recht). Een belangrijk leerstuk voor
huurovereenkomsten zijn de algemene voorwaarden.
Huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen. In de eerste plaats de
huuropzeggingsbescherming. Indien de verhuurder de huur wil opzeggen, is hij aan de door
de wet veelal limitatief opgesomde gronden gebonden. Stemt de huurder niet in met de
opzegging, dan zal de kantonrechter zich over beëindiging van de huur moeten uitspreken.
In de tweede plaats is er het element van de huurprijsbescherming.
Huuropzeggingsbescherming zonder huurprijsbescherming zou betekenen dat de huurder
die niet instemt met een huuropzegging, door een forse huurprijsverhoging die de
verhuurder hem nadien oplegt, de facto noch tot ontruiming zou worden gedwongen.
1.2 Titel 7.4 BW – algemeen
1.2.2 Overgangsrecht
De hoofdregel houdt in dat de bepalingen van titel 7.4 vanaf het tijdstip van hun
inwerkingtreding ook gelden ten aanzien van huurovereenkomsten die al vóór dat tijdstip
waren gesloten, maar alleen voor wat betreft de periode na de inwerkingtreding.
1.3 Huurbepalingen in titel 7.4 BW –kenschets en toepasselijkheid
1.3.1 Art. 7:201-231 BW (algemeen deel)
Art. 7:201-231 zijn algemene bepalingen die op alle huurovereenkomsten, ongeacht het
huurobject, van toepassing zijn. Art. 7:201 bevat een omschrijving van het wettelijke begrip
‘huur’, in art. 7:203-211 worden de verplichtingen van de verhuurder geregeld en in art.
7:212-225 de verplichtingen van de huurder. Ten slotte bevatten art. 7:226-231 bepalingen
over de gevolgen van overdracht van verhuurde zaken en over het eindigen van de huur.
1.3.2 Art. 7:232-282 BW (woonruimtebepalingen)
Wat de huur en verhuur van woonruimte betreft zijn naast de algemene bepalingen (art.
7:201-231) speciale bepalingen (7:232-282) van toepassing. De woonruimtebepalingen zijn
van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning of als niet
,zelfstandige woning is verhuurd, alsmede op de onroerende aanhorigheden. Zij zijn niet van
toepassing als de huur van de woonruimte slechts van korte duur is (bijv. vakantiehuis).
Hoofdgedachte is dat de huurder van woonruimte die de huur tijdig betaalt en verder aan
zijn verplichtingen voldoet, recht heeft op voortduring van ongestoord huurgenot.
De verhuurder die de huur opzegt is daarbij gebonden aan een limitatief aantal gronden (art.
7:271 lid 4 jo. art. 7:274 lid 1). Indien de verhuurder de huur opzegt en de huurder daarop
niet of niet instemmend reageert, dan moet de verhuurder zelf het initiatief nemen om een
procedure te starten bij de kantonrechter (7:272 lid 2). De opgezegde huurovereenkomst
blijft in dat geval van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een door de
verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van de huur (7:272 lid 1).
1.3.3 Art. 7:290-310 (bedrijfsruimtebepalingen)
Afdeling 7.4.6 BW is van toepassing op de huur van in art. 290 lid 2 omschreven
bedrijfsruimte. Op een huurovereenkomst voor twee jaar of korter zijn de bepalingen inzake
duur en beëindiging van de huurovereenkomst (7:292-300) echter niet van toepassing en
van de wettelijke bepalingen die daarop wel van toepassing zijn, kunnen partijen ook ten
nadele van de huurder afwijken, omdat art. 7:291 eveneens buiten toepassing blijft.
De wetgever wenste de detailhandel en een aantal andere in art. 7:290 lid 2 omschreven
groepen een investeringsbescherming te geven. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst
die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte in totaal tien jaar duurt (7:292 lid 2), zij het dat er
een mogelijkheid is om de overeenkomst na vijf jaar te doen eindigen (7:293 jo. art. 7:296 lid
1 en 2). Nadien zijn er meer mogelijkheden voor de verhuurder om het einde van de huur te
bewerkstelligen (art. 7:293 jo. 7:296 lid 4 jo. lid 1 en 3).
In beginsel kunnen partijen vrij de huurprijs afspreken, maar ruwweg gesproken hebben
partijen het recht om de huurprijs aan de kantonrechter ter toetsing voor te leggen na
afloop van de overeengekomen duur of telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de
dag waarop de huurprijs laatstelijk door partijen is vastgesteld of waarop de laatste door de
rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd (7:303 lid 1).
1.3.4 Art. 7:230a BW (huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken)
Na het einde van een huurovereenkomst die betrekking had op een gebouwde onroerende
zaak die noch woonruimte, noch 290-bedrijfsruimte is, kan de huurder gedurende maximaal
drie jaren aanspraak maken op ontruimingsbescherming (art. 7:230a).
De huurder geniet in beginsel ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het
tijdstip waartegen de verhuurder hem ontruiming heeft aangezegd. Op de huurder rust het
initiatief om te voorkomen dat hij na ommekomst van die twee maanden daadwerkelijk
moet ontruimen: hij zal de rechter binnen twee maanden moeten verzoeken om de termijn
waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen (art. 7:230a lid 3 en lid 1).
Voor de huurder van 230a-ruimten geldt geen huurprijsbescherming. Partijen kunnen de
huurprijs vrij overeenkomen.
,1.3.4 (Semi)dwingend recht
Veel bepalingen in titel 7.4 BW zijn van dwingend of van semidwingend recht. Het is dan
niet of slechts beperkt mogelijk om in de huurovereenkomst af te wijken van de wettelijke
bepalingen in kwestie.
Als afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is, is sprake van semidwingend recht.
Een contractueel beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is
vernietigbaar en kan (alleen door de huurder) worden vernietigd op de wijze als is voorzien
in art. 3:49 e.v.
1.3.5 Schematisch overzicht van de toepasselijke regelingen op de diverse objecten
Wettelijke regeling Van toepassing op
Art. 7:201-231 (m.u.v. art. 7:230a) Roerende zaken en onroerende zaken,
gebouwd of ongebouwd en voorts op
vermogensrechten
Art. 7:232-282 Gebouwde onroerende zaken die als woning
zijn verhuurd, en voorts op woonwagens en
standplaatsen van woonwagens
Art. 7:290-310 Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2
(kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf, enz)
Art. 7:230a Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde
woonruimte, noch 290-bedrijfsruimte
(kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen, praktijkruimten,
beroepsruimten
1.3.6 Gebouwde onroerende zaken: overeengekomen bestemming bepaalt toepasselijk
huurregime
Soms is lastig vast te stellen waarvoor de ruimte wordt gebruikt. Bepalend voor het
antwoord op de vraag welk huurregime op de huur van een gebouwde onroerende zaak van
toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen bestemming. De bewoordingen van het
contract zijn in dit verband niet van beslissende betekenis. Beslissend is hetgeen aan partijen
omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Zie HR Amsem/Geelhoed. Hierbij is
van belang wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van
de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen
hebben mogen afleiden.
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht
1.4.1 Gelaagde structuur van het vermogensrecht
Het vermogensrecht wordt gekenmerkt door een gelaagde structuur. Het algemeen deel van
het vermogensrecht is geregeld in Boek 3 waar regelingen in staan over vernietiging en
nietigheid.
, Daarnaast zijn de bepalingen van Boek 6 van toepassing. Hier vind je veel regels over
(niet)nakoming van verbintenissen maar ook de dwaling bepaling. In verband met dwaling
zie HR Inbev/Van der Valk. Een onderhuurder van 290-bedrijfsruimte (Van der Valk) beriep
zich op dwaling, op de grond dat het door hem gehuurde bedrijfspand niet overeenkomstig
de bestemming als horecabedrijfsruimte gebruikt kon worden. De HR casseerde en
overwoog onder meer dat van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen slechts sprake zal
zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was
en dat een dergelijke verplichting ook mag worden aangenomen als die wederpartij, bijv.
vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald
wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. Dat Inbev
een ‘grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het
bedrijfspand’ is, brengt echter op zichzelf niet mee dat zij geacht wordt op de hoogte te zijn
van de precieze bestemming van het pand en de mogelijke problemen die deze bestemming
kan opleveren als een verbouwing nodig zou zijn in het bedrijfspand, en dat zij daarom Van
der Valk daarover behoorde te informeren, aldus de HR. Tevens werd overwogen dat een
huurder van bedrijfsruimten in zijn algemeenheid niet ervan mag uitgaan dat met het oog op
zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele
verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.
Tot slot zijn de bijzondere bepalingen van Boek 7 van belang. Boek 7 kan afwijken van het
geregelde in Boek 3 en 6.
1.4.2 Algemene voorwaarden
Omdat verhuurders veelal gebruikmaken van algemene voorwaarden, is de regeling van de
algemene voorwaarden (art. 6:231 e.v.) voor het huurrecht van groot belang.
Voor de vraag of de algemene voorwaarden van de verhuurder onderdeel vormen van de
huurovereenkomst gaat het erom of de huurder de gelding van het geheel van de algemene
voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard. Als de huurder de gelding van het geheel
van algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij eraan gebonden, ook als de verhuurder bij
het sluiten van de huurovereenkomst begreep of moest begrijpen dat de huurder de inhoud
van de concrete bedingen niet kende (art. 6:232).
Op grond van art. 6:233 is een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar:
a. Als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij, zie hiervoor de zwarte en grijze
lijst (art. 6:236 en 237);
b. Als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke
mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Zie
hiervoor art. 6:234. Hoofdregel is dat de gebruiker de algemene voorwaarden aan de
wederpartij voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand moet stellen.
Op grond van art. 6:235 kunnen grote wederpartijen geen beroep doen op de in art. 6:233
en 6:234 bedoelde vernietigingsgronden.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller kiki95. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.82. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
70055 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now