Summary
Samenvatting Vastgoedmanagement 2
- Course
- Institution
Dit is een samenvatting van alle hoorcolleges en de behandelde theorie tijdens de les en de werkcolleges.
[Show more]
Seller
Followsarahyarbug
Reviews received
Content preview
VastgoedmanagementHoorcollege 1
De woningmarkt bestaat uit:
Markt voor koopwoningen
Markt voor huurwoningen
Kenmerken van de woningmarkt zijn:
Onmisbaarheid
Lange bestaansduur
Fixatie van de plaats
Kosten huisvesting beslaat aanzienlijk deel van het inkomen van de personen
Actoren op de woningmarkt zijn:
Overheid
Woninginrichters
Makelaars
Bouwers
Projectontwikkelaars
Beleggers
De kerngetallen van de woningmarkt van Nederland zijn te vinden in de resultaten van de
WoON 2018.
Huisvesting = huisvesten van de bevolking.
Geschiedenis van volkshuisvesting in Nederland gaat over:
Opkomst volkshuisvesting (tot 1945)
De glorietijd van de sociale woningbouw (1970-1995)
Van huren naar kopen (vanaf 1995)
Opkomst volkshuisvesting (tot 1945)
Periode 1850 tot en met 1900
Voor de tweede wereldoorlog was de huisvesting vooral een zaak van particulieren
verhuurders. In de tweede helft van de 19e eeuw kwam de industrialisatie in de steden
opgang. Tegelijk ging de werkgelegenheid in de landbouw achteruit. Arbeiders trokken naar
steden om daar werk te vinden, maar daar waren nauwelijks woningen voor hun
beschikbaar. Van de overheid werd in die tijd wel verwacht dat ze zorg had voor veiligheid en
gezondheid, maar niet dat ze iets deden aan huisvesting. (= nachtwakkerstaat).
Politici wilde voorrang geven aan het particulier initiatief. Dat leidde echter niet tot gehoopte
resultaat. Er waren te weinig goedkope woningen beschikbaar om de groei van arbeiders op
te vangen. Huurprijzen in de steden stegen sterk in deze periode en dit werkt speculatie met
vastgoed, door particulieren beleggers in de hand.
Het gevolg was de revolutiebouw Met inferieure bouwmaterialen werden in hoog tempo
hele woonwijken gebouwd. Woningen waren van slechte kwaliteit door slecht materiaal,
slecht geschoolde arbeiders en bouwfraude. Verder werden bestaande kleine woningen
gesplitst met als gevolg sociale misverstanden.
Een deel van de gegoede burgerij (o.a. artsen, juristen etc.) kon de slechte
leefomstandigheden van de arbeidsklasse niet langer aanzien en nam het initiatief tot
,ingrijpen. Ook fabrikanten zagen in dat arbeiders beter konden werken als ze beter
woonden. Het begin van de aanzwellende stroom initiatieven voor het huisvesten van de
arbeidersklasse was het oprichten van de eerste corporatieve bouwverenigingen in 1852. In
1899 was dit gestegen tot 112 verenigingen. (Met gemiddeld 70 woningen in bezit). Door de
verzuiling kende men verschillende woningbouwverenigingen voor verschillende delen van
de bevolking.
De vereniging ten behoeve van arbeidsklasse was de eerste corporatieve bouwvereniging
particulieren leenden, tegen lage rente, het kapitaal aan de woningbouwvereniging zodat
deze kwalitatief redelijke en goedkope woningen kon bouwen. Toch werd op deze wijze te
weinig woningen gebouwd om het grote probleem op te lossen. De particulieren markt bleef
belangrijk in het voorzien aan de woningbehoefte. Enig paternalisme (=bepalen voor andere
wat goed voor hen is) kwam er overigens ook bij kijken bij het ingrijpen vaan een deel van de
gegoede burgerij: men stelde zelfs woningopzichteressen aan die de bewoners moesten
opvoeden tot beschaafde burgers.
Motieven om te interveniëren zijn:
Sociale bewogenheid van deel van gegoede burgerij.
Eigen belang van fabrikanten (gezonde werknemers kunnen harder werken).
Politieke verschuivingen; arbeidsverenigingen begonnen druk uit te oefenen voor
betere huisvesting.
Angst voor revolutie
Risico voor volksgezondheid
Als gevolg van aanhoudende maatschappelijke druk blijft de overheid niet langer aan de
zijlijn toekijken woningwet 1901 werd ingevoerd.
Het doel was om de kwaliteit van de woningen te verbeteren en slechte woningen tegen te
gaan. Dit deden ze door in de wet een aantal zaken te regelen:
Opstellen bouwvoorschriften door gemeenten waarin wordt vermeld aan welke eisen
nieuwe en bestaande woningen moeten voldoen (bouwverordening)
Invoering van een bouwvergunning waardoor er zonder toestemming van de
gemeente niks meer kon worden gebouwd en verbouwd. Hierdoor kon worden
gecontroleerd of aan de bouwverordening is voldaan.
Gemeente krijgen ook een controlerende taak bij bestaande bouw. (bouw- en
woningtoezicht). Zij konden eigenaren verplichten tot onderhoud of het doen van
verbeteringen. Tevens had de gemeente de mogelijkheid tot onbewoonbaar
verklaring, ontruiming en onteigening in de ergste gevallen.
Gemeenten moesten bestemmingsplannen gaan opstellen voor de stad.
Financiële steun voor (sociale woningbouw) voor daartoe aangewezen partijen; dit
waren partijen die specifiek in het belang van de volkshuisvesting werkzaam waren,
te weten:
ο Gemeentelijke woningbedrijven
ο ‘’Toegelaten instellingen’’ bijzonder particulier initiatief die alleen op het
gebied van de volkshuisvesting actief mochten zijn denk aan coöperatieve
bouwvereniging.
Overigens bleef de particulieren markt (beleggers) leidend voor de realisatie van woningen.
Er was maar een beperkt financiële steun aanwezig. De financiële steun van de overheid
bestond uit goedkope kredieten (Rijksvoorschotten) en jaarlijkse bijdragen om de bouw en
exploitatie van kwalitatief betere, maar toch goedkope woningen mogelijk te maken (sociale
huurwoningen). Wel golden er strikte richtlijnen en normen waar deze woningen aan
,moesten voldoen (woningwet). En er moest verantwoording worden afgelegd aan de
overheid om in aanmerking te kunnen komen voor financiële steun.
In de eerste 10 jaren na invoering van de wet werd hier zeer weinig gebruik van gemaakt en
werden er weinig woningen gebouwd door deze partijen. Pas toen de particulieren
woningbouw weg viel tijdens en na de eerste wereldoorlog, werd er meer gebruik van
gemaakt (mede door verlaging van de rente en grondprijzen voor sociale woningbouw) en
kwamen er steeds meer woningbouwverenigingen.
de coöperatieve bouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven, waren voorlopers
op de woningcorporaties.
In die jaren was er enorm veel discussie wat nu precies de hoogte van de huurprijzen zou
moeten worden van een woning in de woningwet. Enerzijds moest er kwalitatief ‘’goed’’
wonen bereikbaar worden gemaakt in verhouding tot de lage inkomens; anderzijds was een
lage huurprijs een directe concurrent van de particulieren verhuurmarkt.
Een liberale stroming oefende veel invloed uit op de financiële paragraven van de woningwet
en pleitte in 1904 voor corporaties om tegen marktprijs te verhuren i.p.v. tegen kostprijs, die
immers door subsidie lager was. Dit betoog baseerden ze op de leer van het
marktmechanisme onder volledige mededinging.
Uiteindelijk werd er in de jaren tot 1919 gekozen voor een systeem van ‘’redelijk’’ huren
(afhankelijk van exploitatiekosten, kwaliteit woning en inkomen arbeiders). Na 1919 wordt het
onafhankelijk gemaakt van het inkomen en is de maximum huurprijs de kostprijs dekkende
huurprijs. Dit is nog steeds lager dan de geldende markthuur.
Trage invoering van de Woningwet:
1904: Eerste toegelaten instelling ingeschreven
1906: Eerste woningwetwoningen worden gebouwd
Verdere belangrijke gebeurtenissen:
Uitgebreide sociale wetten
1916: Huurbevriezing
1918: Intrede huurbescherming
In de jaren na 1918: Huurregulering i.p.v. huurbevriezing – weer meer marktwerking
Voor de tweede wereldoorlog was de verhuur van woonruimte vooral een zaak voor
particulieren:
Voordelen voor hen zijn:
Huur komt maandelijks binnen.
Waarde vastgoed doorgaans stijgende lijn.
Na de tweede wereldoorlog veranderde samenstelling woningmarkt steeds
sterker.
Na de tweede wereldoorlog was er Woningnood:
Woningtekort 300.000 woningen.
De aandacht gaat eerst vooral uit naar de economische wederopbouw en minder
naar het oplossen van het woningtekort.
Periode wordt gekenmerkt door sterk centraal gestuurd beleid, veel
marktregulering/overheidsinterventies. De overheid heeft een sterke rol. Dit in
, tegenstelling tot de geldende gedachte voor de tweede wereldoorlog overlaten aan
de particulieren markt.
Stimuleren van de bouwproductie van overheidswege afhankelijk van de
economische conjunctuur.
Na de tweede wereldoorlog kwam verdere uitbouw van de verzorgingsstaat
volkshuisvesting werd centraal geleid en gefinancierd door de overheid. Er zijn 3
overheidstaken:
1. Laten bouwen
Systeembouw, kwantiteit en homogeniteit
2. Laten verdelen
Intrede huurwoningdistributie (1917: Woonruimtewet als voorloper van latere
huisvestingswet)
De woonruimte wet van 1947 regelde huurwoningverdeling in de tijd van grote
woningnood.
In 1969 is deze wet voor grote delen van het land buiten werking gezet (mede
door toenemende welvaart).
In 1992 wordt de wet vervangen door de Huisvestingswet – gemeenten “In
Charge” in verdeling schaarse woningen (sociale huur en lage koop) onder lage
inkomensgroepen (middels o.a. huisvestingsverordening).
De huisvestingswet is gewijzigd en de gewijzigde huisvestingswet is in werking
getreden op 1-1-15.
3. Laten financieren
Subsidiëring bouwkosten door overheid en lage huur prijzen i.v.m. koppeling
geleidde loonpolitiek. (Huurwet 1950: bescherming onredelijke huurprijzen en
opzeggen huur door verhuurder).
De glorietijd van de sociale woningbouw (1970 tot en met 1995)
Door woningnood na de tweede wereldoorlog:
Verregaande overheidsbemoeienis om voldoende woningbouw te realiseren met lage
huur
Middelen: Gemengde stelsel van object- en subjectsubsidies.
Objectsubsidies subsidiëring van vastgoed.
ο Overheid: Subsidiëring aan toegelaten instellingen i.v.m. onrendabele top om
woningbouw mogelijk te maken.
Doel Toegelaten instellingen brengen huren onder het marktniveau. Het
voordeel is dat de subsidie naar de huurder gaat.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller sarahyarbug. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $8.64. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
56326 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now