Volledige samenvatting van het vak Kredietanalyse 5 gegeven in het 3de jaar van de Bachelor Vastgoed (AP Hogeschool). Bevat zowel leerstof uit de cursus als notities uit de les!
Inhoud
1 Inleiding tot het krediet........................................................................................................................................ 5
1.1 De rol van het krediet.................................................................................................................................... 5
1.1.1 Het gezichtspunt van de consument....................................................................................................... 5
1.1.2 Op sociaal-economisch vlak.................................................................................................................... 5
1.2 Waarom beroep doen op krediet?................................................................................................................. 5
1.3 Langs welke weg krediet aangaan?................................................................................................................ 5
1.3.1 Kredietgever of kredietbemiddelaar?..................................................................................................... 5
1.3.2 Verplichtingen voor kredietbemiddelaars............................................................................................... 6
1.4 Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP)........................................................................................... 6
1.4.1 Wetgevend kader................................................................................................................................... 6
1.4.2 Positieve luik........................................................................................................................................... 7
1.4.3 Negatieve luik......................................................................................................................................... 7
1.4.4 Raadpleging van de Centrale.................................................................................................................. 7
1.4.5 Eerste registratie.................................................................................................................................... 7
1.5 Kredietstatistieken......................................................................................................................................... 7
1.5.1 Inleiding.................................................................................................................................................. 7
1.5.2 Kredietstatistieken van de centrale voor kredieten aan Particulieren (CKP)...........................................8
1.6 Andere kredietvormen.................................................................................................................................. 8
1.6.1 Lening op onderpand (art. P40 – 41)....................................................................................................... 8
1.6.2 Huurcontracten...................................................................................................................................... 8
1.6.3 Dienstverleningscontracten.................................................................................................................... 8
1.6.4 Onderhandse lening................................................................................................................................ 8
1.6.5 Overbruggingskrediet............................................................................................................................. 9
1.6.6 Overnamekrediet / herfinancieringskrediet............................................................................................ 9
1.6.7 Voorschot op polis.................................................................................................................................. 9
2 Consumentenkredieten........................................................................................................................................ 9
2.1 Het wettelijk kader........................................................................................................................................ 9
2.1.1 Europa en de hervormingen van de wet................................................................................................. 9
2.2 Het begrip ‘consumentenkrediet’................................................................................................................ 10
2.2.1 Wat is een consumentenkrediet?......................................................................................................... 11
2.2.2 De verschillende consumentenkredieten.............................................................................................. 11
2.2.3 Mogelijke kredietgevers........................................................................................................................ 14
2.3 Rechten en plichten van de kredietnemer en -gever...................................................................................14
2.3.1 De precontractuele fase........................................................................................................................ 14
2.3.2 Noodzakelijke gegevens voor het toekennen van een krediet..............................................................15
2.3.3 De kredietaanvraag............................................................................................................................... 15
2.3.4 Het SECCI-formulier en de raadgevingsplicht van de kredietgever.......................................................15
1
, 2.3.5 Geen recht op krediet........................................................................................................................... 16
2.3.6 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer......................................................................................16
2.3.7 Kredietreclame..................................................................................................................................... 17
2.4 Kredietovereenkomstkeuze, interest en waarborgen.................................................................................. 18
2.4.1 Voor- en nadelen van verschillende types van krediet..........................................................................18
2.4.2 JKP, debetrente en kosten.................................................................................................................... 18
2.4.3 Verzekeringen en consumentenkredieten............................................................................................ 20
2.4.4 Het beste tarief?................................................................................................................................... 20
2.4.5 Geëiste waarborgen (zekerheden)........................................................................................................ 20
2.4.6 Informatieplicht en -rechten van de krediet- en waarborggever..........................................................22
2.4.7 Gevolgen voor de borg bij niet-betaling van de kredietnemer..............................................................22
2.5 Het sluiten van de kredietovereenkomst..................................................................................................... 23
2.5.1 Inhoud van een kredietovereenkomst.................................................................................................. 23
2.5.2 Kredietovereenkomsten afsluiten per telefoon, internet of sms..........................................................24
2.5.3 Bedenktijd en herroeping na ondertekening van de kredietovereenkomst..........................................24
2.5.4 Wanneer over het kredietbedrag beschikken?..................................................................................... 26
2.6 Terugbetaling van het krediet...................................................................................................................... 26
2.6.1 Vervroegd terugbetalen........................................................................................................................ 26
2.6.2 Terugbetaling m.b.v. ander voordeliger krediet?.................................................................................. 27
2.6.3 Kan de kredietgever de voorwaarden van de kredietovk wijzigen?......................................................27
2.6.4 Wat als het met het krediet gekochte goed niet werkt of niet geleverd is?..........................................27
2.6.5 Terugbetalingsmogelijkheden............................................................................................................... 28
2.6.6 De collectieve schuldenregeling (kredietnemer kan niet meer betalen)...............................................28
2.6.7 Instrumenten van de kredietgever bij betalingsachterstand.................................................................29
2.6.8 De gevolgen van een regularisatie........................................................................................................ 29
3 Het hypothecair krediet...................................................................................................................................... 29
3.1 Impact van de regionalisering van de woonbonus....................................................................................... 29
3.1.1 De Vlaamse Woonbonus tot 2019........................................................................................................ 29
3.1.2 Afschaffing Vlaamse Woonbonus vanaf 2020....................................................................................... 30
3.1.3 Belangrijke overgangsmaatregelen....................................................................................................... 30
3.1.4 Andere gewesten.................................................................................................................................. 32
3.2 Wettelijk kader hypothecaire kredieten...................................................................................................... 32
3.2.1 Wijzigingen t.g.v. wet van 22/04/2016................................................................................................. 32
3.3 Hypotheek en kantoor rechtszekerheid....................................................................................................... 33
3.3.1 Situering van de hypothecaire formaliteit............................................................................................. 33
3.3.2 Waarom een hypotheek als waarborg?................................................................................................ 34
3.3.3 Rang...................................................................................................................................................... 34
3.3.4 Kosten................................................................................................................................................... 35
3.3.5 Einde van de hypotheek en eventuele hypotheekvernieuwing.............................................................35
3.3.6 Hypotheekruil....................................................................................................................................... 35
3.3.7 Hypothecair mandaat (hypothecaire belofte)....................................................................................... 35
2
, 3.3.8 Occulte hypotheek (duistere hypotheek).............................................................................................. 35
3.3.9 Het kantoor ‘Rechtszekerheid’ versus notaris....................................................................................... 37
3.3.10 Wat moet in de hypotheekregisters vermeld worden?.......................................................................37
3.3.11 Rechtszekerheid: ‘tegenstelbaarheid’ aan derden..............................................................................38
3.3.12 Wetgevend initiatief ter verlenging van de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving...........38
3.3.13 Bedrag van de inschrijving (ontleende som + 10% + 3J rente).............................................................38
3.3.14 Voor ‘vrij en onbelast’......................................................................................................................... 38
3.4 De levensloop van een hypothecair krediet................................................................................................. 40
3.4.1 Kredietcommunicatie............................................................................................................................ 40
3.4.2 Informatiefase: de prospectus (art. VII.125 WER).................................................................................41
3.4.3 Totstandkoming van de kredietovereenkomst...................................................................................... 41
3.4.4 De lening loopt..................................................................................................................................... 50
3.5 Betaalmoeilijkheden.................................................................................................................................... 51
3.5.1 Inleiding................................................................................................................................................ 51
3.5.2 Budgethulpverlening vs schuldhulpverlening........................................................................................ 51
3.5.3 Ontbinding van de kredietovereenkomst (Art. VII 147/20 WER)...........................................................53
3.5.4 Gevolgen van wanbetaling (art. VII 147/21 WER).................................................................................53
3.6 Beslag.......................................................................................................................................................... 54
3.6.1 Minnelijke invordering.......................................................................................................................... 54
3.6.2 Gerechtelijke invordering..................................................................................................................... 54
3.6.3 Beslag................................................................................................................................................... 56
3.7 De kenmerken van de hypothecaire lening.................................................................................................. 58
3.7.1 Types.................................................................................................................................................... 58
3.7.2 Verschillende vormen van terugbetaling of afbetalingswijze................................................................58
3.7.3 Vaste versus variabele intrestvoet........................................................................................................ 62
3.7.4 Quotiteit............................................................................................................................................... 64
3.7.5 Looptijd................................................................................................................................................. 64
3.8 Sociale leningen........................................................................................................................................... 64
3.8.1 Inleiding................................................................................................................................................ 64
3.9 Kosten verbonden aan de lening................................................................................................................. 65
3.9.1 Verschil tussen aankoop- en leningsakte.............................................................................................. 65
3.9.2 Kosten van de leningsakte.................................................................................................................... 66
3.9.3 Kosten die de kredietgever zal aanrekenen.......................................................................................... 66
3.10 Premies...................................................................................................................................................... 66
3.10.1 Verzekering Gewaarborgd Wonen Vlaams Gewest.............................................................................66
3.10.2 Hypothecair krediet en fiscale voordelen............................................................................................ 68
4 Bedrijfsfinanciering............................................................................................................................................. 69
4.1 De zoektocht naar financiering.................................................................................................................... 69
4.2 Bazel II en III-akkoorden en de invloed op de houding van jouw bank.........................................................70
4.2.1 Bazel II-akkoord.................................................................................................................................... 70
4.2.2 Ratings in het kredietproces bij de bank............................................................................................... 70
3
, 4.2.3 Bazel III-akkoord en de toekomst.......................................................................................................... 71
4.3 Checklist voor opmaken van onderbouwd kredietdossier...........................................................................72
4.3.1 Kennis van de onderneming................................................................................................................. 72
4.3.2 Aard van de kredietaanvraag................................................................................................................ 72
4.3.3 Risico’s voor de bank............................................................................................................................ 73
4.4 Mogelijke financieringsbronnen.................................................................................................................. 73
4.4.1 Eigen inbreng........................................................................................................................................ 73
4.4.2 Family, friends & fans........................................................................................................................... 74
4.4.3 Crowdfunding....................................................................................................................................... 75
4.4.4 Bancaire financieringsvormen............................................................................................................... 76
4.4.5 Niet-bancaire financieringsvormen....................................................................................................... 78
4.4.6 Risicokapitaal........................................................................................................................................ 79
4.4.7 Mezzaninefinanciering.......................................................................................................................... 80
4.5 Schema overheidsmaatregelen volgens levensfase onderneming...............................................................80
4
,1 Inleiding tot het krediet
1.1 De rol van het krediet
1.1.1 Het gezichtspunt van de consument
- Krediet: budget van consument kan soepeler beheerd worden (bv. voor bepaalde gebeurtenis is een
grote som geld nodig – kan via krediet) of iets kan aangekocht worden
- Krediet maakt het mogelijk iets te financieren zonder het geld in handen te hebben
1.1.2 Op sociaal-economisch vlak
Economisch Krediet maakt massaproductie mogelijk
e rol - Leidt tot daling van de verkoopprijzen
- Daling leidt tot consument die meer kan kopen (positief)
Dus: krediet versnelt de levenscyclus van producten en maakt consumenten het mogelijk
om producten te kopen.
Sociale rol Verder zorgt krediet ook voor werkgelegenheid (financiële sector en alle sectoren die
erdoor worden ondersteund) = sociale rol)
1.2 Waarom beroep doen op krediet?
Verwezenlijking van een concreet Bv. aankoop van een goed (woning, wagen, meubilair…) of een
project dienst (herstelling wagen, plan voor tuininrichting…)
Verbetering van de leefomgeving Onroerende aankopen die het wooncomfort verhogen of
besparingen mogelijk maken (bv. vervangen van boiler)
Wanneer bepaalde Bv. huwelijk, geboorte, communie, belastingaanslag, ziekte,
gebeurtenissen zich voordoen ongeval, overlijden…
Opbouw van reserve aan Doel: evenwicht creëren tussen inkomsten en uitgaven (bv. nodig
beschikbaar geld indien iemand seizoensgebonden activiteiten uitvoert)
1.3 Langs welke weg krediet aangaan?
1.3.1 Kredietgever of kredietbemiddelaar?
Vooral financiële instellingen (banken of andere kredietgevers)
- Via kantoren en agenten
- Via direct-marketingtechnieken (huis-aan-huis brief of internet)
FSMA (Financial Services and Markets Authority – Authoriteit voor Financiële Diensten en Markten)
- Geven vergunningen uit en registreren kredietgevers (nodig om krediet te mogen verlenen)
- Publiceert lijst van erkende kredietgevers en bemiddelaars
- Ziet toe op eerlijke en correcte behandeling van de consument
- Streeft naar transparante financiële markten, billijke en ordelijke handel en juiste
informatieverstrekking
Ziet toe op gedragsregels van financiële instellingen, producten en dienstverleners
Kredietgever inzake hypothecair krediet = kredietgever is actief op vlak van hypothecair krediet
Kredietgever inzake consumentenkrediet = kredietgever is actief op vlak van consumentenkrediet
Vergunningsvoorwaarden: art. VII WER.
5
,Kredietbemiddelaars
= mensen die in het kader van hun handels- of beroepsactiviteiten een kredietovk helpen afsluiten of uitvoeren
- Gaan voor rekening van de consument op zoek naar een erkende kredietgever
- Ontvangen van kredietgever een commissieloon o.b.v. de prestaties
Onderverdeling bemiddelaars inzake consumentenkrediet
Kredietmakelaar Werken onafhankelijk en kunnen producten van verschillende financiële
s instellingen aanbieden
- Concurrentie is mogelijk
Verbonden Verbonden aan 1 financiële instelling, verkopen enkel haar product
agenten - Kunnen enkel kredietovk afsluiten uit naam en voor rekening van 1
bepaalde kredietgever
- Moet duidelijk vermelden voor welke kredietgever hij handelt
Agenten in een Verkopers die de mogelijkheid bieden om hun producten of diensten op krediet
nevenfunctie aan te kopen
- Ter plaatse of op afstand
- Meestal met medewerking van financiële instelling
- Bv. meubelwinkel, electrozaken, garages…
1.3.2 Verplichtingen voor kredietbemiddelaars
Verplichtingen zijn geregeld door de wet (art. VII 147/29-30 WER)
1.4 Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP)
1.4.1 Wetgevend kader
1987 Centrale trad in werking
- Registratie enkel voor wanbetalingen m.b.t. verkopen op afbetaling, leningen op afbetaling
en persoonlijke leningen op afbetaling
1993 Registratie van meer kredietvormen: verkoop op afbetaling, lening op afbetaling, financieringshuur
en kredietopening.
Daarnaast ook: registratie van wanbetalingen inzake hypothecaire kredieten.
1999 Berichten van collectieve schuldenregeling worden in bestand van Centrale opgenomen
- Griffie van arbeidsRB stuurt bericht aan Centrale vanaf dat de aanvraag tot een collectieve
schuldenregeling toelaatbaar wordt verklaard en ook als er daarna een aanzuiveringsregeling
wordt bereikt
2003 CKP registreert inlichtingen betreffende alle consumentenkredieten en hypothecaire kredieten
(afgesloten door natuurlijke personen voor privédoeleinden)
- Ongeacht al dan niet bestaan van een betalingsachterstand
2011 Begrip ‘geoorloofde debetstand’ doet zijn intrede
- = uitdrukkelijke kredietopening waarbij een kredietgever een consument de mogelijkheid
biedt bedragen op te nemen die het beschikbare tegoed op zijn rekening te boven gaan
- Moet sinds 2011 bij de Centrale worden geregistreerd indien het bedrag van de kredietlijn
<€1250 en terugbetaalbaar was binnen 3M
2017 WER en KB 2017 tot regeling van het CKP
WER (wetboek economisch recht) bevat info over:
1) Consumentenkrediet art. VII 64 – art. VII 122
2) Hypothecair krediet art. VII 123 – art. VII 147
3) CKP art. VII 148 – art. VII 157
Daarnaaast worden wetten ook geregeld in het KB tot regeling van de CKP.
Nationale bank is belast met de registratie in de centrale van: art. VII 148 WER
1) Kredietovk die vallen onder het toepassingsgebied van dit boek (positieve luik)
2) Wanbetalingen die hieruit voortvloeien (negatieve luik) die beantwoorden aan door de Koning
vastgestelde criteria
6
, 1.4.2 Positieve luik
KB van 23/03/2017:
- Art. 2 geeft weer welke gegevens aan CKP meegedeeld moeten worden binnen 2 werkdagen (P31 PDF)
- Art. 3 bevat termijnen
1.4.3 Negatieve luik
KB van 23/03/2017:
- Art. 5 geeft criteria aan
- Art. 6 geeft weer welke gegevens aan de CKP meegedeeld moeten worden
- Art. 7 en 8 zijn ook belangrijk
1.4.4 Raadpleging van de Centrale
Centrale geeft financiële toestand en solvabiliteit van de consument en de persoonlijke zekerheidssteller weer.
- Kredietgevers contacteren daarom de centrale alvorens ze een kredietovk sluiten of het kredietaanbod
overhandigen
Art. VII 149 §1 WER + Art. 11 KB 23/03/2017
1.4.5 Eerste registratie
ste
Bij 1 registratie in het negatieve luik, wordt de consument in kennis gesteld door de bank.
Kennisgeving moet verplicht bevatten: WER art. VII. 151
1.5 Kredietstatistieken
1.5.1 Inleiding
Onderstaande partijen publiceren periodiek kredietstatistieken.
Ook de federale overheid publiceert kredietstatistieken.
1 Febelfin (Belgische federatie van de financiële sector)
Spreekbuis van de financiële sector1
- Vertegenwoordigt belangen van al haar leden:
Universele banken, niet-universele banken, nichespelers, niet-bancaire financiële instellingen en
organisaties, financiële infrastructuuraanbieders…
- Verzoent leden met belangen van beleidsmakers, toezichthouders, beroepsfederaties en
belangenverenigingen op nationaal en Europees niveau
Kenmerken
- Vertegenwoordigt 270 financiële instellingen in België
- BVK is een deelvereniging van Febelfin
2 BVK (Beroepsvereniging voor het krediet)
Vertegenwoordigt sector van krediet aan particulieren (= consumentenkrediet en hypothecair krediet)
- Consumentenkrediet leden maken >95% uit van de Belgische markt
- Hypothecair krediet leden maken +-90% uit van de Belgische markt
Leden: banken, verzekeringsmaatschappijen, financiële instellingen…
3 CKP (Centrale voor Krediet aan Particulieren) – van de NBB
- Doel: bestrijden van overmatige schuldenlast bij gezinnen
- Registreert sinds 2003 alle consumenten- en hypothecaire kredieten die door particulieren afgesloten
worden (in België)
M.a.w. kredieten die voor privédoeleinden gebruikt worden (positieve centrale)
- Registreert betalingsachterstanden die mogelijks uit kredieten voortvloeien (negatieve centrale)
NBB krijgt info van kredietgevers (banken, mpijen van consumenten- of hypothecair krediet, verzekeraars, VK…)
- Kredietgevers zijn verplicht bestand van CKP te raadplegen voor ze krediet mogen verlenen
Doel: kredietrisico evalueren en schuldenlast vermijden
- Na aflopen van krediet, worden gegevens automatisch uit het bestand van de Centrale verwijderd
1
Met uitzondering van de verzekeringsmaatschappijen
7
, 1.5.2 Kredietstatistieken van de centrale voor kredieten aan Particulieren (CKP)
CKP publiceert diverse gegevens:
- Uitstaande contracten en kredietnemers
- Evolutie van de uitstaande contracten en kredietnemers
- Uitstaande achterstallige contracten en hun kredietnemers
- Evolutie van de uitstaande achterstallige contracten en hun kredietnemers
- Aandeel van de meerderjarige bevolking met ten minste één contract
- Aandeel van de meerderjarige bevolking met ten minste één achterstallig contract
- Nieuwe contracten en hun kredietnemers
- Bedrag van de nieuwe contracten
- Uitstaande contracten, betalingsachterstanden en hun kredietnemers
- Nieuwe contracten, betalingsachterstanden en hun kredietnemers
- Berichten van toelaatbaarheid, minnelijke regeling en gerechtelijke regeling inzake collectieve
schuldenregeling
- Raadplegingen door de kredietgevers (Individuele raadplegingen/ Gegroepeerde raadplegingen)
- Raadplegingen door particulieren (Volgens de aard van het antwoord/ Volgens kanaal van raadpleging)
1.6 Andere kredietvormen
Voornaamste: consumenten- en hypothecair krediet
Anderen: zie hieronder
Kredietvormen gaan uit van financiële instellingen (kredietformules), familieleden of leveranciers van diensten.
1.6.1 Lening op onderpand (art. P40 – 41)
Via de ‘Openbare Kas van Lening’
- Als borg voor de lening wordt een juweel, kunst- of sierstuk gegeven (waarde hoog genoeg voor lening
van minstens €30)
- Lening duurt €180, maar kan verlengd worden als intussen vervallen intresten betaald worden
- Pand kan men te allen tijde terugkrijgen door het kapitaal en de vervallen intresten te betalen (+
rechten en kosten)
Men leent niet de tegenwaarde van wat het voorwerp in de handel kost, maar max 70M van de waarde die het
naar schatting kan opbrengen bij verkoop.
- Hoeveel men leent wordt dus grotendeels bepaalt door de werknemers van het kantoor
- Zij kunnen het goed namelijk onder- (minder lenen) of overschatten (meer lenen)
Lenen op onderpand = duur! => schattings- en borgstellingskosten, intresten…
Niet betaald? = voorwerp wordt verkocht
1.6.2 Huurcontracten
Enkel huurcontracten waarin geen sprake is van eigendomsoverdracht
- Bv. huur van een appartement
1.6.3 Dienstverleningscontracten
Contracten waarbij men op gespreide wijze kan betalen zolang de diensten worden geleverd
- Bv. distributie van gas of elektriciteit, telefoondiensten, leidingwater
- Men verbruikt en achteraf betaalt men wat men verbruikt heeft
1.6.4 Onderhandse lening
De kredietgever is geen instelling maar een privépersoon (bv. familielid, kennis of vriend).
Dit soort leningen vallen onder het BW.
Kenmerken
- Geen formaliteiten vereist – onderhandse akte is aangeraden om misverstanden te voorkomen
Akte dient opgemaakt te worden in zoveel aantallen als er partijen zijn
8
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller vastgoedstudentap. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $8.17. You're not tied to anything after your purchase.
