Summary
Samenvatting Schattingen 3
- Course
- Institution
Dit is een samenvatting van het deel dat door mevrouw Henderickx werd gegeven bij het vak Schattingen 3.
[Show more]
Seller
Follow
VastgoedArtesisPlantijn
Reviews received
Content preview
Schattingen 3Inhoudsopgave
1 Begrippen .............................................................................................................................................. 3
Algemeen ............................................................................................................................................................ 3
Profiel van de schatter ........................................................................................................................................ 3
Opdrachtgevers voor schattingen ...................................................................................................................... 3
Particulieren................................................................................................................................................... 3
Financiële instellingen ................................................................................................................................... 4
Advocaten ...................................................................................................................................................... 4
Bedrijfsrevisoren ............................................................................................................................................ 5
Openbare sector ............................................................................................................................................ 5
Verzekeringen ................................................................................................................................................ 5
Gemene muren .............................................................................................................................................. 5
Soorten waarden ................................................................................................................................................ 5
Innerlijke (intrinsieke) waarde ....................................................................................................................... 6
Uiterlijke (extrinsieke) waarde....................................................................................................................... 6
Werkelijke waarde ......................................................................................................................................... 6
Gelegenheidswaarde ..................................................................................................................................... 7
Gemoedswaarde of gevoelswaarde .............................................................................................................. 7
Verbruikswaarde............................................................................................................................................ 7
Voortbrengstwaarde (opbrengstwaarde) ...................................................................................................... 7
Nieuwbouwwaarde........................................................................................................................................ 7
Toekomstwaarde ........................................................................................................................................... 7
Residuwaarde ................................................................................................................................................ 7
Boekhoudkundige waarde ............................................................................................................................. 7
Verkoopwaarde (veilbare of venale waarde) ................................................................................................ 7
Meestal normale venale waarde ................................................................................................................... 7
Gedwongen verkoopwaarde ......................................................................................................................... 8
Algemene vragen ................................................................................................................................................ 8
Waarom openbare verkoop als norm? .......................................................................................................... 8
Openbare verkoop onder de waarde/verwachtingen. Waarom? ................................................................. 8
2 Vastgoedmarkt ............................................................................................................................................ 9
Marktvorm.......................................................................................................................................................... 9
Kenmerken vastgoedmarkt................................................................................................................................. 9
1. Ondoorzichtigheid ................................................................................................................................ 9
2. Immobiliteit ........................................................................................................................................ 10
3. Vertraging in prijsreactie .................................................................................................................... 10
4. Ontbreken van consumentensoevereiniteit ...................................................................................... 10
5. Emotionele binding ............................................................................................................................ 10
Principes ........................................................................................................................................................... 10
1. Optimale aanwending ........................................................................................................................ 10
2. Onverbrekelijkheid van gronden en gebouwen ................................................................................. 10
3. Substitutiemogelijkheid ..................................................................................................................... 11
4. Marginale grensnut ............................................................................................................................ 11
5. Anticipatie .......................................................................................................................................... 11
6. Vraag en aanbod ................................................................................................................................ 11
7. Balans in gebruik ................................................................................................................................ 11
1
, 8. Identificatie ........................................................................................................................................ 11
Invloedsfactoren ............................................................................................................................................... 12
Externe en algemene invloedsfactoren ....................................................................................................... 12
Interne invloedsfactoren ............................................................................................................................. 12
3 Residentiële gebouwen........................................................................................................................ 13
Inleiding ............................................................................................................................................................ 13
Bouwgronden voor residentiële bebouwing ..................................................................................................... 13
Factoren die de waarde van de bouwgrond bepalen .................................................................................. 13
Bepalen van de waarde ............................................................................................................................... 13
Welke factoren kunnen de waarde van (residentiële) gebouwen bepalen? ..................................................... 16
Soorten woningen ............................................................................................................................................. 16
Venale waarde .................................................................................................................................................. 20
Schatting op basis van de intrinsieke waarde (4 schattingstechnieken: Analytische methode) ................. 20
Schatting op basis van de huuropbrengst.................................................................................................... 25
Schatting op basis van het KI ....................................................................................................................... 25
Schatting aan de hand van vergelijkingspunten .......................................................................................... 25
Opmaken van een schattingsverslag ................................................................................................................ 27
Model schattingsverslag ................................................................................................................................... 27
Kwaliteitscharter voor schattingsverslagen...................................................................................................... 27
Schatten van eigendommen waaraan werken worden uitgevoerd .................................................................. 28
Onteigeningsvergoeding................................................................................................................................... 28
Eisen van de schadevergoeding ................................................................................................................... 29
Tijdstip voor het bepalen van de waarde .................................................................................................... 29
Elementen van een volledige vergoeding .................................................................................................... 29
Vergoeding voor derden .............................................................................................................................. 33
4 Andere gronden ................................................................................................................................... 34
Inleiding ............................................................................................................................................................ 34
Landbouwgrond................................................................................................................................................ 34
Factoren die de prijs bepalen ...................................................................................................................... 34
Berekening van de uittredingsvergoeding bij pacht .................................................................................... 36
Boomgaarden ................................................................................................................................................... 37
Bossen............................................................................................................................................................... 38
Bepaling van de handelswaarde .................................................................................................................. 38
Bepaling toekomstwaarde ........................................................................................................................... 40
Straat-, laan- en parkbomen............................................................................................................................. 40
Waardebepaling van straat-, laan en parkbomen behorend tot het openbaar domein ............................. 40
Wanneer wordt een schadevergoeding bepaald? ....................................................................................... 41
Hoe wordt de schadevergoeding berekend? ............................................................................................... 41
Modelformulier............................................................................................................................................ 42
Addendum .................................................................................................................................................... 43
2
, 1 Begrippen
Algemeen
Schatten = waarderen,waarde ramen, taxeren, begroten, er de vermoedelijke waarde van
bepalen
Schatten = minnelijke of gerechtelijke expertise
Ø Gerechtelijk = je wordt opgeroepen door gerecht (maar wordt niet altijd door de
rechter gevolgd, kan hier van afwijken)
Ø Gebaseerd op gebruikelijke schattingstechnieken
Ø Kennis vastgoedmarkt
Ø Ervaring
Profiel van de schatter
= iedereen die zich bekwaam acht,mag schatten en mag zichzelf een schatter noemen
De schatter mag geen enkel belang hebben als eigenaar, potentiële koper of als mogelijke
tussenpersoon om de verkoping te begeleiden. Een dergelijke belangenvermenging kan de
objectiviteit van de waardebepaling alleen maar in de weg staan.
Opdrachtgevers voor schattingen
Particulieren
Verkoop
Op de moment dat de eigenaar wil verkopen, is het niet evident dat hij de correcte actuele
waarde van het eigendom kan inschatten, aangezien markten snel evolueren en voortgaan
op prijzen van “horen zeggen” is niet ideaal.
Immobiliënmakelaars kunnen optreden als schatter, maar vaak wordt de slogan “gratis
schatting” gebruikt om zo mensen te lokken en wordt er een te hoge prijs bepaald, waarbij
makelaars dan na 6 maanden durven klagen dat de eigendom nog steeds niet verkocht is.
Aankoop
Als potentiële koper is het ook moeilijk om na te gaan of een bepaalde vraagprijs redelijk is.
Er is altijd een mogelijkheid dat de eigendom geen eventuele mankementen bevat.
Bij de schatting voor potentiële kopers wordt er meer aandacht gegeven aan de gebreken en
de mogelijkheden van de eigendom. Er zal niet alleen naar de waarde gevraagd worden,
maar dikwijls ook naar de bouwtechnische staat, de stedenbouwkundige mogelijkheden of
beperkingen van de eigendom.
Verdeling
2 grote groepen:
1. Verdeling als gevolg van de successie:
Ø Nalatenschap van een woonhuis aan drie kinderen waarbij 1 van hen de eigendom
wil behouden en de twee andere een tegenwaarde wensen in geld.
3
, 2. Verdeling als gevolg van een scheiding of echtscheiding waarbij het eigendom dat
voorheen toebehoorde aan beide echtgenoten dikwijls wordt ingekocht door 1 van
hen
Ø De waardebepaling dient dus net als voorheen zeer gedetailleerd te zijn en dient
bovendien onderbouwd te zijn zodat beide partijen er mee kunnen akkoord gaan op
een moment dat ze meestal reeds in twist leven.
Deze schattingen zullen dus een zeer degelijke technische beschrijving moeten hebben, doch
ook een zeer degelijke en beredeneerde waardebepaling met inbegrip van goede
vergelijkingspunten.
(Handels)huur
Schatting van huurwaarden loopt gelijkaardig als schattingen van verkoopwaarden.
Zowel huurder als verhuurder kunnen na elke 3 jaar bij de vrederechter een herziening van
de huurprijs vragen. In dit geval moeten zij bewijzen dat de huurwaarde van het goed
ingevolge nieuwe omstandigheden tenminste 15% hoger of lager is dan die bepaald in de
huurovk.
Om een hierziening van de huurprijs te vragen, moeten de volgende voorwaarden vervuld
zijn:
1. Nieuwe omstandigheden moeten onafhankelijk zijn van de wil van de huurder of
verhuurder
2. Zij moeten permanent zijn en een invloedhebben gedurende de driejarige periode
3. Als basis voor verschil van 15% geldt de geïndexeerde huurprijs
4. De herziening dient aangevraagd te worden gedurende de drie maanden voor het
einde van de lopende driejarige periode, per deurwaardersexploot binnen de 30
dagen van het proces-verbaal van niet-verzoening voor de bevoegde vrederechter
5. Men kan contractueel niet afzien van het recht op herziening
Bij betwisting à schatter kan uitspraak doen over normale huurwaarde
Financiële instellingen
Bankschatting = schatting bij een aanvraag van een hypotheeklening.
Bank of hypotheekmaatschappij ontleent bedrag aan lener die hiervoor goed in pand geeft
ter garantie van de afbetaling. Garantie wordt bestendigd met het nemen van een
hypothecaire inschrijving (of volmaht tot nemen ervan) op het eigendom.
Wanneer de lener zijn lening niet meer kan of wil afbetalen, kan ontlener eigendom
verkopen via gerechtelijke of gedwongen openbare verkoping (veiling). De opdracht van de
schatter is dus om een voorspellende schatting te maken van de waarschijnlijke verkoopprijs
tijdens een gedwongen verkoop.
Advocaten
Zij worden vaak geconfronteerd in juridische procedures, zoals een echtscheiding waarbij
het scheidende koppel overeenkomt zich neer te leggen bij oordeel onpartijdige deskundige,
4
,in gemeenzaam overleg aangesteld. Deze schattingsaangelegenheid is voor advocaten
meestal te technisch zodat zij op een schatter beroep doen.
Bedrijfsrevisoren
Bij het oprichten van een vennootschap dient de bedrijfsrevisor veelal te beschikken over de
waarde van de onroerende goederen, teneinde deze in de op te richten vennootschap in te
brengen. Het gaat hier om patrimoniumvennootschappen met als doel de eigendommen
onder te brengen in een vennootschap ipv onder persoonlijke naam en dusdanig een fiscaal
voordeel beogen, zowel op vlak van dagelijks beheer (kosten zijn fiscaal aftrekbaar) als bij
eigendomsoverdracht (overdracht van aandelen aan toonder leveren minder registratie- of
erfbelasting op dan onroerende goederen in persoonlijke naam).
Openbare sector
Aankoopcomité of de Ontvanger van de Registratie (nu Rechtszekerheid) zal een schatting
uitvoeren wanneer de gemeenten, provincies, gewesten,huisvestigingsmaatschappijen en
intercommunales transacties uitvoeren met onroerende goederen.
De Rechtszekerheid zijn fiscale ambtenaren, het is bijgevolg niet toegelaten onroerende
goederen te schatten op aanvraag van particulieren of hen inlichtingen te verschaffen
aangaande de waarde van deze goederen.
Controleur van het Kadaster mag een schatter – in onderling overleg of met tussenkomst
van de Vrederechter – aanduiden bij onenigheid over het toe te kennen KI.
De Gouverneur wijst deskundigen aan ter bepaling van schade bij natuurrampen.
Verzekeringen
Verzekeringsmaatschappij of particulier kan een deskundige aanstellen met de opdracht de
nieuwbouwaarde van een pand te bepalen om zo het bedrag van de te verzekeren waarde in
de brandpolis vast te leggen.
Gemene muren
De waardebepaling van gemeenschappelijke muren met als basis voor muurovername
behoort tot domein van de schatter.
Soorten waarden
De waarde is een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan
een menselijke noodwendigheid of verlangen.
Veel zaken zijn niet verhandelbaar toch grote waarde: gebruikswaarde zoals lucht
Andere zaken kunnen aangeschaft worden en zijn verhandelbaar = ruilwaarde door schatter.
Ø Aard van de verschillende goederen = zeer groot
Ø Schatters: specialisatie in bepaalde takken
5
, Waarde: 4 hoofdvoorwaarden:
1. Voorwerp moet verhandelbaar zijn
2. Voorwerp moet voldoen aan een verlangen (nut is geen criterium)
3. Moeilijkheid om voorwerp aan te schaffen
4. Voorwerp mag niet strijdig zijn met openbare orde
Art 517 BW:
Goederen zijn onroerend, of uit hun aard, of door hun bestemming, of door het voorwerp
waarop zij betrekking hebben.
Innerlijke (intrinsieke) waarde
= objectief
Bepaald door innerlijke eigenschappen van de zaak zoals volume, vorm, afmetingen.
Uiterlijke (extrinsieke) waarde
= subjectief
Hangt af van de persoon die de zaak aanschouwt.
2 woningen zijn identiek volgens grootte, ligging en gebruikte materialen, maar ze zijn
ontworpen door verschillende architecten. Doordat er een ander concept is, de woning een
andere vorm en een totaal andere inrichting heeft, zullen de woning toch een verschillende
waarde hebben.
Werkelijke waarde
De waarde die het voorwerp bezit voor gelijk wie op een bepaald moment en in het geval er
een normaal evenwicht is tussen vraag en aanbod.
Vraagcurve: prijs hoog = minder vragers, prijs laag = meer vragers
Aanbodcurve: prijs hoog = meer aanbieders, prijs laag = minder aanbieders
ð Snijpunt V en A= evenwicht
AANBODCURVE
AANBOD STIJGT: Aanbodcurve verschuift naar rechts = daling waarde
ð Overaanbod waardoor vragers meer keuze hebben waardoor waarde zal dalen
AANBOD DAALT: Aanbodcurve verschuift naar links = stijging waarde
ð Tekort ontstaat waardoor goederen schaars worden en dus duurder zullen zijn
VRAAGCURVE
VRAAGCURVE STIJGT, curve verschuift naar rechts = aanbod blijft hetzelfde
ð Tekort aan goederen, dus waarde zal stijgen
VRAAGCURVE DAALT, curve verschuift naar links = aanbod blijft hetzelfde
ð Overaanbod, dus waarde zal dalen
6
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller VastgoedArtesisPlantijn. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.88. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
75632 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now