Samenvatting van de belangrijkste zaken uit de slides en cursus van waardebepaling gegeven in het 2de jaar vastgoed door Paelinck M. Alle schattingsmethodes staan ook duidelijk uitgelegd met afbeeldingen
• De waarde van een vastgoedobject wordt bepaald door vergelijking met een recent gerealiseerde
verkoop- of verhuurprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
o Op zoek gaan naar vergelijkingspunten op:
§ Bij notarissen
• Notarim (Oost-Vlaanderen)
• Immonot (West-Vlaanderen)
§ Immoparse
§ Registratiekantoor
§ Bij andere makelaars
o Referentie object:
§ Object kenmerken
§ Utiliteit (= doel/gebruik van een pand: residentieel, commercieel)
§ Transactie kenmerken
• Is het de vraagprijs of de verkoopprijs?
• Was het een verplichte verkoop of niet?
o Probleemstelling:
§ Heterogene markt
• Geen twee vastgoedobjecten zijn volledig gelijk (bv. verschillen in ligging,
oppervlakte, kwaliteit, marktomstandigheden, etc.)
• => Verschilpunten worden ‘geobjectiveerd’
1.2. WERKWIJZE
• Toepassing van de direct vergelijkende methode
o Opstellen van een matrix
o Panden selecteren met vergelijkbare kenmerken
§ Recente transacties
§ Grootte
• Bv. perceelsoppervlak, aantal slaapkamers, dakverdieping, etc.
§ Ligging
• Bv. afstand tot het te taxeren goed, privacy, zone volgens gewestplan, etc.
§ Leeftijd, staat en onderhoud
• Bv. EPC, onderhoud, ouderdom, afwerkingsgraad/materiaalkeuze, etc.
§ Kwaliteit
• Bv. oriëntatie voorgevel, alarmsysteem, zonnepanelen, architecturaal, etc.
§ Milieu
• Bv. verwarming, verwarmingstype, type beglazing, geïsoleerd, etc.
,1.2.1. STAP 1 – OPZOEKEN VAN VERGELIJKINGSPUNTEN
• Minimum 3 vergelijkingspunten via:
o Vastgoedmakelaars
§ Eigen database met gerealiseerde transacties
o Uitslagen van openbare verkopen
§ Immovlan, Bid it
o Koninklijke Vereniging van Landmeters Experten Oost-Vlaanderen
§ Jaarcatalogus openbare verkopen
o Kantoor van Rechtszekerheid (Registratiekantoor) – gevolmachtigd
o Jaarverslag gereglementeerde vastgoedvennootschap
o Inzage notariële akte op het hypotheekkantoor (art. 1 Hyp.W)
o Immoparse (Let op! Vraagprijzen)
§ Tip: prijsevoluties
• Nadeel van een zonevreemde woning te kopen
o Je mag niet doen wat je wenst => er zijn strikte normen naar volumes toe (max. 1000m3 )
o Je mag geen winkel hebben
1.2.2. STAP 2 – SELECTIE VAN VERGELIJKINGSPUNTEN
• Min. 3!
• Een vergelijkingspunt is bruikbaar indien (cumulatieve voorwaarden):
o Transactiekenmerken zijn recent en voldoende gedocumenteerd
§ Marktevenwicht V en A => vergelijkingspunten mogen max. 1 tot 2 jaar oud zijn
§ In de praktijk: mag ouder, wanneer transactie plaatsvond in zelfde
‘markteconomische’ omstandigheden (V versus A)
§ Indexeren!
o Dezelfde utiliteit als het te schatten vastgoedobject
§ Is het vergelijkingspunt een alternatief voor het vastgoedobject
o Locatiekenmerken
o Intrinsieke kenmerken
§ Is het referentie-object een volwaardig alternatief
§ De verschilpunten met het te schatten object zijn beperkt en/of controleerbaar:
intrinsieke kenmerken
• Bv.
o Bewoonbare opp. Vergelijkingspunt = 240 m2
o Bewoonbare opp. Vastgoedobject = 255 m2
1.2.3. STAP 3 – OBJECTIVEREN VAN DE VERSCHILPUNTEN
• Relatieve correcties: percentages
o Beter – slechter
o Dichter – verder
o Groter – kleiner
§ => op basis van de waardebepalende factoren van residentieel vastgoed:
• Jaar van verkoop (=> door te *indexeren: zie verder)
o Evolutie van de woningprijzen in rekening brengen
• Grootte
• Ligging
, • Milieu
• Leeftijd en staat van het pand
• Kwaliteit
o => Waardeoordeel geven (let op: beoordeling door de schatter
§ < 70% geen goed referentieobject
§ Liefst: 90 – 110%
o *Prijsindexering
§ Mediaan vastgoedprijzen
§ Residentiële vastgoedprijsindex
§ Index bepalen (Statbel)
• ‘Markteconomische’ omstandigheden
o Bv:
§ Mediaanprijs van een woning in Lede jaar 2017: €195.000
§ Mediaanprijs van een woning in Lede jaar 2018: €216.000
!"#$ €!#'."""
• 𝑖!"#$ = = = €1,10769
!"#% €#)*."""
• => of een prijsstijging van 10,769%
• Immoparse
o Prijsevoluties die je kan toepassen op je eigen database
o Al dan niet gekoppeld aan data van verkopen
o Onderzoek is hierbij wenselijk
• Absolute correcties: euro
o Minder- of meerwaarde (bv. ontbreken van een garage/zwembad – constructiekost in €)
1.2.4. STAP 4 – WAARDEOORDEEL
• Rekenkundig gemiddelde van de gecorrigeerde verkoop- of verhuurprijzen
• Na objectivering nog extreme waarden?
o Fout in de berekening
o Onbruikbaar vergelijkingspunt
§ Evt. uit de analyse weren
1.3. VOORBEELD
• Matrix
o Vastgoedobject
o Vergelijkingspunt 1
o Vergelijkingspunt 2
o Etc.
• Prijsindexering: = 𝑿 (𝟏 + 𝒊)^𝒕
o Gemiddelde vastgoedprijzen
o Residentiële vastgoedprijsindex
§ Via Statbel
, § Nadeel: verschil tussen villa’s, woonhuizen, etc. + index is per gemeente (een
gemeente heeft een goede buurt en een minderen)
o = 𝑿 (𝟏 + 𝒊)^𝒕
o Verkooprijs na prijsindexering = €239.000 x ((1 + 4,09%) ^2 ) = € 258.947
• Subjectieve appreciatie
o Grootte
o Ligging
o Milieu
o Leeftijd & staat van het pand
o Kwaliteit
§ => TOTALE APPRECIATIE
• Totale appreciatie
vergelijkingspunt 1
= (1,25 x 0,31) + (1,15 x 0,28)
+ (0,95 x 0,15) + (1,05 x 0,12)
+ (1,15 x 0,14) = 113,90%
§ Gecorrigeerde verkoopprijs
(= ‘objectiveren)
• Extrapolatie
• Gecorrigeerde verkoopprijs vgl.1
€!+*."""
𝑥 1 = €206.321
#,#+)"
• Door het objectiveren van de verschilpunten zijn de gecorrigeerde
verkoopprijzen van alle vergelijkingspunten in principe commensurabel: de
verschillen zijn weggewerkt zodat enkel de overeenkomsten overblijven
4. CONCLUSIE EN BEDENKINGEN
• Technieken om verschilpunten te ‘objectiveren’
o Kwantitatieve technieken (objectief)
§ Beschrijvende statistiek (gemiddelde, mediaan, grafieken, etc.)
§ Verklarende statistiek (enkelvoudige en meervoudige regressie)
§ Bouwkostencalculatie
§ Kapitalisatie van huurinkomsten
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller jolienfox. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.36. You're not tied to anything after your purchase.
