Samenvatting van de belangrijkste zaken uit de slides en cursus van waardebepaling gegeven in het 2de jaar vastgoed door Paelinck M. Alle schattingsmethodes staan ook duidelijk uitgelegd met afbeeldingen
• De waarde van een vastgoedobject wordt bepaald door vergelijking met een recent gerealiseerde
verkoop- of verhuurprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
o Op zoek gaan naar vergelijkingspunten op:
§ Bij notarissen
• Notarim (Oost-Vlaanderen)
• Immonot (West-Vlaanderen)
§ Immoparse
§ Registratiekantoor
§ Bij andere makelaars
o Referentie object:
§ Object kenmerken
§ Utiliteit (= doel/gebruik van een pand: residentieel, commercieel)
§ Transactie kenmerken
• Is het de vraagprijs of de verkoopprijs?
• Was het een verplichte verkoop of niet?
o Probleemstelling:
§ Heterogene markt
• Geen twee vastgoedobjecten zijn volledig gelijk (bv. verschillen in ligging,
oppervlakte, kwaliteit, marktomstandigheden, etc.)
• => Verschilpunten worden ‘geobjectiveerd’
1.2. WERKWIJZE
• Toepassing van de direct vergelijkende methode
o Opstellen van een matrix
o Panden selecteren met vergelijkbare kenmerken
§ Recente transacties
§ Grootte
• Bv. perceelsoppervlak, aantal slaapkamers, dakverdieping, etc.
§ Ligging
• Bv. afstand tot het te taxeren goed, privacy, zone volgens gewestplan, etc.
§ Leeftijd, staat en onderhoud
• Bv. EPC, onderhoud, ouderdom, afwerkingsgraad/materiaalkeuze, etc.
§ Kwaliteit
• Bv. oriëntatie voorgevel, alarmsysteem, zonnepanelen, architecturaal, etc.
§ Milieu
• Bv. verwarming, verwarmingstype, type beglazing, geïsoleerd, etc.
,1.2.1. STAP 1 – OPZOEKEN VAN VERGELIJKINGSPUNTEN
• Minimum 3 vergelijkingspunten via:
o Vastgoedmakelaars
§ Eigen database met gerealiseerde transacties
o Uitslagen van openbare verkopen
§ Immovlan, Bid it
o Koninklijke Vereniging van Landmeters Experten Oost-Vlaanderen
§ Jaarcatalogus openbare verkopen
o Kantoor van Rechtszekerheid (Registratiekantoor) – gevolmachtigd
o Jaarverslag gereglementeerde vastgoedvennootschap
o Inzage notariële akte op het hypotheekkantoor (art. 1 Hyp.W)
o Immoparse (Let op! Vraagprijzen)
§ Tip: prijsevoluties
• Nadeel van een zonevreemde woning te kopen
o Je mag niet doen wat je wenst => er zijn strikte normen naar volumes toe (max. 1000m3 )
o Je mag geen winkel hebben
1.2.2. STAP 2 – SELECTIE VAN VERGELIJKINGSPUNTEN
• Min. 3!
• Een vergelijkingspunt is bruikbaar indien (cumulatieve voorwaarden):
o Transactiekenmerken zijn recent en voldoende gedocumenteerd
§ Marktevenwicht V en A => vergelijkingspunten mogen max. 1 tot 2 jaar oud zijn
§ In de praktijk: mag ouder, wanneer transactie plaatsvond in zelfde
‘markteconomische’ omstandigheden (V versus A)
§ Indexeren!
o Dezelfde utiliteit als het te schatten vastgoedobject
§ Is het vergelijkingspunt een alternatief voor het vastgoedobject
o Locatiekenmerken
o Intrinsieke kenmerken
§ Is het referentie-object een volwaardig alternatief
§ De verschilpunten met het te schatten object zijn beperkt en/of controleerbaar:
intrinsieke kenmerken
• Bv.
o Bewoonbare opp. Vergelijkingspunt = 240 m2
o Bewoonbare opp. Vastgoedobject = 255 m2
1.2.3. STAP 3 – OBJECTIVEREN VAN DE VERSCHILPUNTEN
• Relatieve correcties: percentages
o Beter – slechter
o Dichter – verder
o Groter – kleiner
§ => op basis van de waardebepalende factoren van residentieel vastgoed:
• Jaar van verkoop (=> door te *indexeren: zie verder)
o Evolutie van de woningprijzen in rekening brengen
• Grootte
• Ligging
, • Milieu
• Leeftijd en staat van het pand
• Kwaliteit
o => Waardeoordeel geven (let op: beoordeling door de schatter
§ < 70% geen goed referentieobject
§ Liefst: 90 – 110%
o *Prijsindexering
§ Mediaan vastgoedprijzen
§ Residentiële vastgoedprijsindex
§ Index bepalen (Statbel)
• ‘Markteconomische’ omstandigheden
o Bv:
§ Mediaanprijs van een woning in Lede jaar 2017: €195.000
§ Mediaanprijs van een woning in Lede jaar 2018: €216.000
!"#$ €!#'."""
• 𝑖!"#$ = = = €1,10769
!"#% €#)*."""
• => of een prijsstijging van 10,769%
• Immoparse
o Prijsevoluties die je kan toepassen op je eigen database
o Al dan niet gekoppeld aan data van verkopen
o Onderzoek is hierbij wenselijk
• Absolute correcties: euro
o Minder- of meerwaarde (bv. ontbreken van een garage/zwembad – constructiekost in €)
1.2.4. STAP 4 – WAARDEOORDEEL
• Rekenkundig gemiddelde van de gecorrigeerde verkoop- of verhuurprijzen
• Na objectivering nog extreme waarden?
o Fout in de berekening
o Onbruikbaar vergelijkingspunt
§ Evt. uit de analyse weren
1.3. VOORBEELD
• Matrix
o Vastgoedobject
o Vergelijkingspunt 1
o Vergelijkingspunt 2
o Etc.
• Prijsindexering: = 𝑿 (𝟏 + 𝒊)^𝒕
o Gemiddelde vastgoedprijzen
o Residentiële vastgoedprijsindex
§ Via Statbel
, § Nadeel: verschil tussen villa’s, woonhuizen, etc. + index is per gemeente (een
gemeente heeft een goede buurt en een minderen)
o = 𝑿 (𝟏 + 𝒊)^𝒕
o Verkooprijs na prijsindexering = €239.000 x ((1 + 4,09%) ^2 ) = € 258.947
• Subjectieve appreciatie
o Grootte
o Ligging
o Milieu
o Leeftijd & staat van het pand
o Kwaliteit
§ => TOTALE APPRECIATIE
• Totale appreciatie
vergelijkingspunt 1
= (1,25 x 0,31) + (1,15 x 0,28)
+ (0,95 x 0,15) + (1,05 x 0,12)
+ (1,15 x 0,14) = 113,90%
§ Gecorrigeerde verkoopprijs
(= ‘objectiveren)
• Extrapolatie
• Gecorrigeerde verkoopprijs vgl.1
€!+*."""
𝑥 1 = €206.321
#,#+)"
• Door het objectiveren van de verschilpunten zijn de gecorrigeerde
verkoopprijzen van alle vergelijkingspunten in principe commensurabel: de
verschillen zijn weggewerkt zodat enkel de overeenkomsten overblijven
4. CONCLUSIE EN BEDENKINGEN
• Technieken om verschilpunten te ‘objectiveren’
o Kwantitatieve technieken (objectief)
§ Beschrijvende statistiek (gemiddelde, mediaan, grafieken, etc.)
§ Verklarende statistiek (enkelvoudige en meervoudige regressie)
§ Bouwkostencalculatie
§ Kapitalisatie van huurinkomsten
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur jolienfox. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour $5.41. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
