Summary
Waardebepaling 1_Samenvatting
- Course
- Institution
Volledige samenvatting van het vak Waardebepaling 1 gegeven in het 2e jaar vastgoed-makelaardij.
[Show more]
Seller
Follow
verstuyftmerel
Reviews received
Content preview
Waardebepaling 1 – SamenvattingHoofdstuk 1: Instutioneel kader
1 Beroep taxateur
1.1 Schatter/ taxateut
Taxateur: schatter, prijs--, waardebepaler. Een taxateur is iemand die de waarde bepaalt.
De schatter is dmv opleiding, bekwaamt om de waarde te bepalen van een vastgoedobject.
Verschillende beroepsgroepen en/of leden van beroeporganisaties uit de vastgoed- en bouwsector voeren
taxatieprocessen uit. We onderscheiden 4 soorten:
Vastgoedmakelaar
Landmeter-expert
Architect
Vastgoedexpert
1.1.1 Vastgoedmakelaar
De vastgoedmakelaar voert in de praktijk het merendeel van de schattingen uit. De makelaar heeft informatieplicht
om zijn cliënt bij te staan bij de bepaling van de waarde bij het verkopen of verhuren van een onroerend goed.
Een schattingsverslag is belangrijk indien de vraagprijs die de opdrachtgever vraagt, hoger ligt dan de door de
makelaar getaxeerde waarde. Op die manier kan de makelaar niet aansprakelijk gesteld worden indien het goed aan
een lagere prijs dan de vraagprijs wordt verkocht.
1.1.2 Landmeter-expert
Het taxeren van vastgoedobjecten behoort tot beroepsactiviteiten van de landmeter-expert. Hij is de enige vrije
beroeper die bevoegd is voor het opmaken van schattingsverslagen in kader van vastgoedtransacties voor
gemeenten, provincies, gemeentelijke en provinciale zelfstandige agentschappen.
De geschatte prijs (voor overheidsinstellingen) is eveneens ook de max. en min.-waarde, tenzij het bestuur kan
motiveren waarom hiervan wordt afgeweken.
In tegenstelling tot de makelaars kan de landmeter-expert deontologisch gezien geen gratis schatting uitvoeren tav
zijn opdrachtgever.
1.1.3 Architect
De architect heeft vanuit zijn opleiding een goede basis om taxaties uit te voeren op basis van de kostenbenadering.
1.2 Vastgoedexpert
Tot de beroepsactiviteit van de vastgoedexpert behoort het taxeren van vastgoedobjecten.
1.3 Opdrachtgever
De opdrachtgever van een taxatie speelt een belangrijke rol in het gehele taxatieproces. De opdrachtgever is een
belangrijke informatiebron. Hij kent het onroerend goed als eigenaar of gebruiker, hierover kan hij veel vertellen. De
taxateur heeft deze extra informatie nodig.
De motieven van de opdrachtgever om een taxateut een opdracht te geven kunnen verschillen. Zelf te ondeskundig,
wenst een second opinion of verplicht door de wet.
Pagina 1 van 46
,1.3.1 Taxaties voor particulieren
Een particulier doet beroep op een schatter met het oog op het ramen van de waarde van een onroerend goed.
1.3.2 Taxaties voor professionelen
A. Financiële instellingen
Frequent die financiële instellingen beroep op een taxateut, hetzij in vaste loondienst of niet, om de waarde te
bepalen van een vastgoedobject met het oog op het toestaan van een lening.
B. Advocaten of curatoren
Advocaten doen beroep op taxateurs naar aanleiding van een procedure van echtscheiding, waarbij het scheidend
koppel overeenkomt zich neer te leggen bij het waardeoordeel van de onpartijdige taxateur.
Bij curatoren doen beroep op een schatter wanneer er wordt overgegaan tot onderhandse verkoop voor de heffing
van een faillissement. Een schattingsverslag wordt meestal door de Rechtbank van koophandel aanvaard, zodat een
openbare verkoop niet steeds noodzakelijk is.
C. Bedrijfsrevisoren, accountant of boekhouders
Bij het oprichten van een vennootschap, dient de bedrijfsrevisor te beschikken over de waarde van een
vastgoedobject, om deze in de op te richten vennootschap in te brengen. Meestal is dit een
patrimoniumvennootschap die als doel heeft eigendommen in onder te brengen en zo fiscaal voordeel te genieten.
Registratierechten en meerwaardebelastingen te voorkomen wanneer een onroerend goed na verloop van tijd uit
een vennootschap wordt gehaald.
Daarom gebruiken boekhouders en accountants vaak een taxateut om de waarde van het tijdelijk vruchtgebruik te
bepalen.
D. Verzekeringsmaatschappijen
Om de te verzekeren waarde in een polis op te nemen beroepen verzekeringsmaatschappijen zicht op een taxateut
om de herbouwwaarde of de dagwaarde van een opstal te taxeren.
E. Rechtbank
Vooraleer een vonnis uit te spreken zal de rechter zich in deze materie laten adviseren. Er wordt een taxateur als
onpartijdige deskundige opgesteld om de waarde van een vastgoedobject te bepalen.
1.4 Doel van de taxatieopdracht
Een taxatie wordt opgesteld om de opdrachtgever te informeren over de waarde van zijn onroerende zaak. De
taxateut moeten weren in welke besluitvormingsproces het taxatieproces een rol speelt.
Taxaties kunnen worden uitgevoerd met het oog op:
Aankoop en verkoop
Verdeling
Ruiling
Aangifte van een nalatenschap
Toekennen van een hypothecaire lening
…
1.4.1 Aankoop en verkoop
Koper en verkoper kunnen op basis van een waardebepaling met kennis van zaken een vastgoedobject aankopen of
verkopen en oordelen of de geboden en gevraagde prijs aanvaardbaar is.
1.4.2 Verdelingen
Naar aanleiding van een echtscheiding, een gedwongen mede-eigendom of een vrijwillige mede-eigendom, kan een
vastgoedobject getaxeerd worden om een billijke verdeling mogelijk te maken tussen de partijen.
Pagina 2 van 46
,1.4.3 Ruiling
In geval van echtscheidingen kan men uit de onverdeeldheid treden door ruiling van goederen.
Bij vastgoedobjecten die deel uitmaken van een ruiling, wordt opleg betaald voor de eigenaar van het geringste
goed. De taxateur van de partijen adviseren over de waarde van de te ruilen vastgoedobjecten en het
waardeverschil.
De ruiling geniet een fiscaal voordeel: er vinden 2 eigendomsoverdrachten plaats waarvan slechts de
registratierechten moeten betaald worden van de eigendom met de hoogte registratierechten.
1.4.4 Aangifte van de nalatenschap
Erfgename hebben de plicht om de aangifte van de nalatenschap in te dienen bij het registratiekantoor waar de
overledene zijn laatste fiscale woonplaats had. Indien die nalatenschap een onroerend goed bevat, wordt de waarde
aangegeven in de aangiften. Hierop moeten de successierechten betaald worden.
1.4.5 Voorafgaande schatting
Een schattingsopdracht waarbij een schatter wordt aangesteld in gemeen overleg tussen de partijen, en als opdracht
meekrijgt om alle goederen van het patrimonium van de eigenbaat te schatten. Dit om discussie omtrent de waarde
te vermijden wanneer de aangifte bij de ontvanger van de registratie terecht komt.
Deze techniek wordt ook vaak toegepast bij overlijdens. De voorafgaande schatting biedt de erfgenamen meer
rechtszekerheid.
1.4.6 Herziening van de huurprijs
De vrederechter kan beroep doen op een taxateut om zich te laten adviseren over de normale huurwaarde op het
ogenblik van de aanvraag tot herziening van de huurprijs.
1.4.7 Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
Een taxateut wordt aangesteld om de waarde van een vastgoedportefeuille te taxeren zodat de jaarrekening van een
beursgenoteerd bedrijf kan worden opgenomen.
Reële waarde: de waardering van investeringsvastgoed
Marktwaarde: vastgoed dat dient voor de uitvoering van de economische activiteit van het bedrijf
1.4.8 Controleschatting
Bij elke eigendomsoverdracht zorgt de administratie rechtszekerheid over de juistheid van de aangegeven prijs van
het goed. Dit om geen registratierechten te ontlopen.
Wanneer partijen opzettelijk een lagere prijs hebben opgegeven, is er sprake van prijsbewimpeling. Dit kan
correctioneel bestraft worden.
1.4.9 Betwisting inzake belasting over de toegevoegde waarde
Voor de administratie van de BTW kunnen betwistingen behandeld worden als deze van de controleschatting.
1.4.10 Onteigeningen tot algemeen nut
De onteigening tot algemeen nut is een gedwongen eigendomsontzetting. Door te onderhandelen met de
onteigende tracht men een verkoopovereenkomst af te sluiten voordat een gerechtelijke ontginningsprocedure
volgt.
In het taxatierapport brengt de taxateur van de onteigende partij zijn advies uit over de waarde van het goed. De
taxateur biedt de rechter advies over de onteigeningsvergoeding wanneer er sprake is van een
onteigeningsprocedure.
Pagina 3 van 46
, 2 Waardebegrippen
2.1 Prijs
De prijs: is een concreet bedrag dat wordt gevraagd, betaald of geboden voor een vastgoedobject. De prijs kan dus
verwijzen naar een gerealiseerde verkoop- en /of verhuurprijs of een beoogd bedrag. transactie is een feit.
Binnen hat kader van prijsconcept komen prijzen tot stand door interactie tussen vraag en aanbod. Emotionele en
andere factoren beïnvloeden daarbij de prijs. De verkoper gaat uit van een vraagprijs, terwijl de koper een biedprijs
als uitgangspunt neemt.
De vraagprijs: is de prijs die ver verkoper vraagt aan de koper
De biedprijs: is de prijs die de koper offreert aan de verkoper
Als vraagprijs en biedprijs op hetzelfde niveau zijn transactie komt tot stand.
De marktprijs: is het bedrag waarop de balans wordt bereikt en een transactie tot stand komt in een dynamische
markt.
De marktprijs wordt beïnvloed door omgevingsfactoren zoals:
De koper/ verkoper beschikt niet over kennis van de vastgoedmarkt
De partijen handelen onvoorzichtig
De financieringswijze en -waarde bepalen de bestedingsruimte
De duur dat een onroerende zaak zegt iets over de verkoopbaarheid
Overheidsoptreden door het vaststellen van een max.prijs, heffen van belastingen, verlenen van subsidies en
het geven van voorschriften.
2.2 Waarde
De waard: is een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan de menselijke noden en
verlangen. Enerzijds hangt de waarde af van de kenmerken van het object zelf. Anderzijds hangt de waarde ook af
van specifieke omstandigheden gerelateerd aan externe factoren.
Waarde: gekoppeld aan het nut waarde in gebruik economische waarde
gekoppeld aan het bezit waarde in ruil verkoopwaarde
2.2.1 Worth-concept
De waarde die een object ontleent aan zijn bezit er van. De waarde wordt uitgedrukt als de vermogenswaarde uit, en
bij verhuur zijn beleggingswaarde. economische waarde.
Het heeft de toekomstige inkomsten van het object weer investeringswaarde
2.2.2 Value-concept
De waarde die een object ontleent aan de mogelijkheid om het te ruilen( = verkopen). De waarde wordt aangeduid
als verkoopwaarde, verkeerswaarde of marktwaarde.
Pagina 4 van 46
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller verstuyftmerel. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.90. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
52510 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now