UITGEBREIDE samenvatting van Vastgoedbeheer 5 met ALLE onderwerpen in: technische beheer in mede-eigendom, technische installaties in niet één-gezinswoningen, aansprakelijkheid (inclusief uitgeschreven rechtspraken) en property management. Heel duidelijk en aangenaam geschreven met schema's, tab...
VASTGOEDBEHEER 5
Inhoud
Technisch beheer in mede-eigendom – Gastcollege .................................................................................... 6
1. Elektriciteit ................................................................................................................................................ 6
1.1 Elektrische keuringen .......................................................................................................................... 6
1.1.1 Controle bezoeken ....................................................................................................................... 6
1.1.2 Bliksemafleiders ........................................................................................................................... 7
1.1.3 Hoogspanningscabine................................................................................................................... 7
2. Asbest ........................................................................................................................................................ 7
3. Verwarming ............................................................................................................................................... 7
3.1 Keuring voor eerste ingebruikname .................................................................................................... 7
3.1.1 Attest ............................................................................................................................................ 8
3.2 Periodiek onderhoud ........................................................................................................................... 8
3.2.1 Attest ............................................................................................................................................ 8
3.3 Periodiek verwarmingsaudit ............................................................................................................... 8
3.3.1 Attest ........................................................................................................................................... 8
3.3.2 Energiezuinige centrale stookstoestellen..................................................................................... 8
3.4 Wat als ik de keuring, het onderhoud of de verwarmingsaudit niet laat uitvoeren? ......................... 9
3.5 Hoe een erkend technicus herkennen?............................................................................................... 9
3.6 Samenvatting..................................................................................................................................... 10
4. Huisbrandolie .......................................................................................................................................... 11
5. Schoorstenen ........................................................................................................................................... 11
5.1 Schoorsteen die is aangesloten op een cv-installatie ....................................................................... 11
5.1.1 Attest .............................................................................................................................................. 11
6. Brandveiligheid ........................................................................................................................................ 12
6.1 Algemene normen – Federale regelgeving ....................................................................................... 12
6.2 Specifieke normen – Vlaamse regelgeving........................................................................................ 12
6.3 Regels voor brandpreventie en -bestrijding in gebouwen ................................................................ 12
6.3.1 Inrichting..................................................................................................................................... 13
6.3.2 Aantal ......................................................................................................................................... 13
6.3.3 Melding ....................................................................................................................................... 13
6.3.4 Waarschuwings- en alarmseinen of -berichten ......................................................................... 13
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 1 van 66
, 6.3.5 Brandbestrijdingsmiddelen ........................................................................................................ 13
6.4 Brandpreventie op arbeidsplaatsen .................................................................................................. 14
6.4.1 Risicoanalyse .............................................................................................................................. 14
6.4.2 Preventiemaatregelen ................................................................................................................ 14
6.4.3 Brandpreventiedossier ............................................................................................................... 14
6.5 Rookmelders...................................................................................................................................... 14
6.6 Keuringen .......................................................................................................................................... 15
6.6.1 Brandblusapparaten ................................................................................................................... 15
6.6.2 Brandhaspel ................................................................................................................................ 15
6.6.3 Noodverlichting .......................................................................................................................... 15
6.6.4 Rookkoepel ................................................................................................................................. 15
6.6.5 Sprinklers .................................................................................................................................... 15
6.7 Welke wetgeving is van toepassing ................................................................................................... 15
7. Postinterventie dossier............................................................................................................................ 16
7.1 Wie maakt deze op ............................................................................................................................ 16
7.2 Wat bevat het PID ............................................................................................................................. 16
8. Liften ........................................................................................................................................................ 17
8.1 Sancties.............................................................................................................................................. 17
8.1 Veiligheid ........................................................................................................................................... 17
8.2 Wat doe ik met een C besluit? .......................................................................................................... 18
9. Levenslijnen ............................................................................................................................................. 18
10. Poorten .................................................................................................................................................. 18
11. EPC van de gemeenschappelijke delen ................................................................................................. 19
11.1 Toepassingsgebied .......................................................................................................................... 19
11.2 Geldigheidsduur .............................................................................................................................. 19
11.3 Stappenplan gebouwbeheerder...................................................................................................... 20
12. Nieuwe stimuli voor de bouwsector voor wie gaat renoveren ............................................................. 20
12.1 Premie 2021: EPC labelpremie ........................................................................................................ 20
12.2 Renteloos renovatiekrediet en energielening+ ............................................................................... 20
12.3 Verhoogde premie voor muurisolatie en isolerende beglazing ...................................................... 21
12.4 Tijdelijk verhoogde premie voor dakisolatie en buitenmuurisolatie bij asbestverwijdering .......... 21
13. Bestaande ondersteunende maatregelen voor appartementen .......................................................... 21
13.1 Totaalrenovatiebonus ..................................................................................................................... 21
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 2 van 66
, 13.2 Burenpremie.................................................................................................................................... 21
Tehnische installaties in niet-ééngezinswoningen – deel cursus ................................................................ 22
1. Liften ........................................................................................................................................................ 22
1.1 Veiligheid ........................................................................................................................................... 22
1.2 Aandrijving van liften......................................................................................................................... 23
1.3 Soorten liften ..................................................................................................................................... 23
2. Meerjaren onderhoudsplanning ............................................................................................................. 24
2.1 EPC gemeenschappelijke delen ......................................................................................................... 24
2.1.1 Gemeenschappelijke delen van het gebouw ............................................................................. 24
2.2 Vlaamse wooncode ........................................................................................................................... 25
2.2.1 Conformiteitsonderzoek............................................................................................................. 25
2.2.2 Kwaliteitsnormen ....................................................................................................................... 25
2.2.3 Conformiteitsattest .................................................................................................................... 27
2.3 Post interventie dossier..................................................................................................................... 27
2.4 Conditiemeting .................................................................................................................................. 27
2.4.1 Conditiescores in een conditiemeting ........................................................................................ 28
2.4.2 Resultaat NEN 2767 inspectie .................................................................................................... 28
2.5 Uitvoering energiebesparende werken............................................................................................. 29
2.5.1 Probleemstelling......................................................................................................................... 29
2.5.2 Mogelijke oplossingen ................................................................................................................ 29
3. Water en verwarming.............................................................................................................................. 31
3.1 Koud water ........................................................................................................................................ 31
3.1.1 Collectieve watermeter .............................................................................................................. 31
3.1.2 Individuele watermeter .............................................................................................................. 31
3.1.2 Drukverhogingsinstallaties ......................................................................................................... 32
3.1.3 Regenwaterinstallaties ............................................................................................................... 33
3.2 SWW .................................................................................................................................................. 33
3.2.1 Individueel of collectief .............................................................................................................. 33
3.2.2 Niet klassieke productie SWW ................................................................................................... 34
3.3 Verwarming ....................................................................................................................................... 35
3.3.1 Collectieve verwarming met gas ................................................................................................ 35
3.3.2 Collectieve verwarming met gasolie .......................................................................................... 35
3.3.3 Collectieve verwarming met waterpomp................................................................................... 35
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 3 van 66
, 3.3.4 Hybride systemen en bivalente systemen ................................................................................. 35
3.4 Toekomst ........................................................................................................................................... 35
4. Schouwen en verluchting ........................................................................................................................ 36
4.1 Welke soorten gemeenschappelijke systemen bestaan er ............................................................... 36
4.1.1 Type B ......................................................................................................................................... 36
4.1.2 Type C ......................................................................................................................................... 37
4.1.3 CLV .............................................................................................................................................. 37
4.2 Oude CV-ketel vervangen .................................................................................................................. 37
4.2.1 Europees Ecodesign-richtlijn ...................................................................................................... 38
5. Airconditioning ........................................................................................................................................ 39
6. Ventilatie ................................................................................................................................................. 39
6.1 Systeem A & B ................................................................................................................................... 39
6.2 Systeem C .......................................................................................................................................... 39
6.2.1 Conform de EPB-regelgeving ...................................................................................................... 39
6.3 Systeem D .......................................................................................................................................... 40
6.4 Keuringen .......................................................................................................................................... 40
7. Onderhoudscontracten ........................................................................................................................... 41
7.1 Middelen contract ............................................................................................................................. 41
7.2 Onderhoudsprestatiecontract ........................................................................................................... 41
7.3 Onderhoud en energieprestatie contract ......................................................................................... 41
8. Brandveiligheid ........................................................................................................................................ 42
8.1 Overzicht wetgeving .......................................................................................................................... 42
8.2 Brandvoorzieningen .......................................................................................................................... 43
8.2.1 Brandmeldinstallatie .................................................................................................................. 43
8.2.2 Brandblussers, brandhaspel en noodverlichting ........................................................................ 43
8.2.3 Rookkoepel ................................................................................................................................. 43
8.2.4 Rookmelders............................................................................................................................... 43
8.2.5 sprinklers .................................................................................................................................... 43
8.2.6 Veiligheidsverlichting ................................................................................................................. 43
8.3 Brandsignalisatie ............................................................................................................................... 44
8.4 Gebruikers ......................................................................................................................................... 44
Aansprakelijkheid bij mede-eigendom ........................................................................................................ 45
1. Theorie..................................................................................................................................................... 45
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 4 van 66
, 1.1 Artikels ............................................................................................................................................... 45
1.1.1 Artikel 1382 en 1383 (oud) BW .................................................................................................. 45
1.1.2 Artikel 1384, lid 1 (oud) BW ....................................................................................................... 45
1.1.3 Artikel 1386 (oud) BW ................................................................................................................ 46
1.1.4 Artikel 544 (oud) BW of 3.101 BW ............................................................................................. 46
1.2 Aansprakelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars ............................................................... 47
1.2.1 Contractueel ............................................................................................................................... 47
1.2.2 Buitencontractueel ..................................................................................................................... 47
1.3 Aansprakelijkheid van de syndicus .................................................................................................... 48
1.3.1 Aansprakelijkheid ten aanzien van de VME ............................................................................... 48
1.3.2 Aansprakelijkheid ten aanzien van derden ................................................................................ 48
1.3.3 Aansprakelijkheid ten aanzien van een individuele mede-eigenaar .......................................... 48
2. Rechtspraak omtrent appartementsrecht .............................................................................................. 49
2.1 Hof van beroep Anvers ...................................................................................................................... 50
2.2 Hof van beroep bruxelles .................................................................................................................. 55
2.3 Hof van beroep Gand ........................................................................................................................ 58
Property management ................................................................................................................................ 60
1. De vastgoedmarkt ................................................................................................................................... 60
2. Bedrijfsmatig vastgoed ............................................................................................................................ 60
2.1 Waarom kan men geen cijfers krijgen over de vastgoedtransacties van bedrijfsvastgoed? ............ 60
2.2 Waar bevindt zich de grootste kantorenmarkt van België? .............................................................. 60
2.3 Begrippen .......................................................................................................................................... 61
3. Property management ............................................................................................................................ 61
3.1 Situering van het Property Management .......................................................................................... 62
3.2 Taken van het Property Management .............................................................................................. 63
3.2.1 Administratief en financieel beheer ........................................................................................... 63
3.2.2 Commercieel beheer .................................................................................................................. 64
3.2.3 Technisch beheer ....................................................................................................................... 65
3.3 Single tenant – Multi tenant.............................................................................................................. 66
4. De property manager .............................................................................................................................. 66
4.1 Hoe wordt de property manager vergoed ........................................................................................ 66
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 5 van 66
, TECHNISCH BEHEER IN MEDE-EIGENDOM – GASTCOLLEGE
x
1. ELEKTRICITEIT
1.1 ELEKTRISCHE KEURINGEN
Sinds 1981!!
Doel: ongevallen/schade vermijden aan personen en gebouwen.
Wanneer: bij verkoop van de woning of bij nieuwe installaties.
Elektrische installatie in gebruik genomen na 1 Elektrische installatie in gebruik genomen vóór 1
oktober 1981: oktober 1981:
Elektrische installaties die na 1 oktober 1981 in Elektrische installaties die vóór 1 oktober 1981 in
gebruik werden genomen, moeten gekeurd gebruik werden genomen dienen verplicht
worden door een erkend controleorganisme voor gekeurd te worden bij de verkoop van de woning.
ze in gebruik gesteld worden volgens de A.R.E.I.
Enkel als u al een gelijkvormigheidsverslag hebt,
normen.
is een keuring niet nodig.
Nadien moeten deze installaties gekeurd Bij een negatie verslag moet de installatie
worden om de 25 jaar. opnieuw gekeurd worden binnen 18 maand na de
Het attest van de eerste keuring of herkeuring datum van de verkoop (maar niet noodzakelijk
volstaat bij de verkoop van de woning. Zonder het door hetzelfde controleorganisme).
attest kan de verkoop niet doorgaan. Als de elektrische installatie geen belangrijke
Wanneer de installatie niet in orde is moet deze wijziging of beduidende uitbreiding heeft
binnen de 12 maanden herkeurd worden en door ondergaan, dan is er geen verplichting tot een
hetzelfde keuringsorganisme dat de vorige keuring periodieke controle om de 25 jaar.
heeft uitgevoerd.
1.1.1 CONTROLE BEZOEKEN
Om de 25 jaar controle bezoeken voor huishoudelijke installaties
Om de 5 jaar controle bezoeken voor “andere” installaties
Wanneer is het huishoudelijk?
Indien de installatie NA 1981 is aangelegd dan zijn MAAR OPGELET, indien er personeel1 aanwezig is
de algemene delen – per definitie – huishoudelijk in het gebouw (zoals een conciërge, kuisploeg,..)
artikel 271 AREI van toepassing = 25-jaarlijks. dan is het KB 4.12.2012 van toepassing = 5
jaarlijkse controle.
1
OPGELET de syndicus kan nooit als personeel worden beschouwd omdat hij als lid van het BIV-zelfstandige is en
dus geen werknemer van de VME kan zijn.
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 6 van 66
,VOORBEELDEN
Kapperszaak (handelshuis):
- Wooneenheid: 25 jaar
- Werkeenheid: 5 jaar
Appartementsblok met wooneenheden, gemeenschappelijke delen en handelspanden:
- Wooneenheden: 25 jaar
- Gemeenschappelijke delen: 25 jaar
- Technische lokalen: 5 jaar
- Handelspanden: 5 jaar
1.1.2 BLIKSEMAFLEIDERS
OPGELET voor bliksemafleiders is er geen wettelijke basis voorzien voor ‘regelmatige’ controles door het
ETDC.
De plaatsing van bliksemafleiders is enkel wettelijk verplicht voor nieuwbouw gebouwen die hoger zijn
dan 25 meter.
1.1.3 HOOGSPANNINGSCABINE
Hier hangt een jaarlijkse controleplicht aan vast bij de eigenaar/gebruiker.
2. ASBEST
Het gebruik van asbest is sinds 1 juli 1993 volledig verboden maar de blootstelling aan asbestvezels kan bij
reparaties, onderhoud en sloopwerken na vele jaren nog steeds optreden, daarom wordt een asbest attest
bij de verkoop van woningen en gebouwen ouder dan 2001 tegen 2022 verplicht. Het doel is dat elke
gebouweigenaar tegen 2032 over een asbestattest beschikt.
MAAR nu op heden is een asbest inventaris verplicht op te stellen door de werkgever, dus ook in een
mede-eigendom waar personeel aanwezig is (enkel van de gemeenschappelijke delen).
3. VERWARMING
De collectieve verwarming moet aan een aantal verplichtingen voldoen:
3.1 KEURING VOOR EERSTE INGEBRUIKNAME
Voor men een nieuw of gewijzigd centraal verwarminstoestel in gebruik neemt, moet deze eerst verplicht
gekeurd worden.
De keuring omvat de controle van het volgende:
- de goede plaatsing en afstelling van het stooktoestel;
- de verluchting van het stooklokaal en de aanvoer van verbrandingslucht;
- de goede plaatsing en werking van de rookgasafvoer;
- de veiligheidseisen van het stooklokaal.
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 7 van 66
,3.1.1 ATTEST
De erkende technicus maakt een keuringsrapport op dat aangeeft of je cv-ketel in gebruik mag genomen
worden of niet.
Een keuringsrapport bestaat uit een verslag van keuring en een verbrandingsattest.
3.2 PERIODIEK ONDERHOUD
Het periodiek onderhoud is verplicht voor alle toestellen met een vermogen vanaf 20 kW en voor alle
toestellen op vaste brandstof ongeacht het vermogen.
Een periodiek onderhoud omvat het volgende:
- een reiniging en controle van de schouw of de rookgasafvoer;
- een controle van de algemene staat van het stooktoestel;
- een controle van de verluchting van het stooklokaal en de aanvoer van verbrandingslucht;
- een controle van de verbranding.
3.2.1 ATTEST
De gebruiker krijgt een reinigings- en verbrandingsattest.
3.3 PERIODIEK VERWARMINGSAUDIT
Een periodieke verwarmingsaudit is verplicht voor alle toestellen met een vermogen vanaf 20 kW.
OPGELET de eerste verwarmingsaudit moet uitgevoerd worden bij de eerste onderhoudsbeurt nadat het
toestel vijf jaar oud geworden is en nadien vijfjaarlijks.
Een verwarmingsaudit omvat het volgende:
- een grondige beoordeling van de grootte en het rendement van het stooktoestel;
- een beoordeling van de energieprestatie van de hele centrale verwarmingsinstallatie.
3.3.1 ATTEST
De erkende technicus maakt een verwarmingsauditrapport op. Het rapport geeft het deskundig advies
over de mogelijkheden om de prestaties van uw installatie te verbeteren, tips om energie te besparen bij
de verwarming van uw woning en eventueel een advies om uw oud toestel te vervangen.
3.3.2 ENERGIEZUINIGE CENTRALE STOOKSTOESTELLEN
Kies voor een gesloten condensatieketel.
Bij een gesloten toestel wordt de Een condensatie ketel recupereert de warmte uit de
verbrandingslucht rechtstreeks verbrandingsgassen en uit de waterdamp van het
van buiten aangevoerd. verbrandingsproces, die bij een klassieke hoogrendementsketel
langs de schoorsteen verloren gaat, en gebruikt die opnieuw voor
de verwarming van uw woning en het sanitaire warme water.
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 8 van 66
,3.3.2.1 HOE ENERGIEZUINIGE TOESTELLEN AAN HET GEBRUIKTE LABEL HERKENNEN
HR+-label voor een HR-TOP-label voor een Optimaz-label voor een Optimaz-elite-label
hoogrendementsketel condensatieketel op hoogrendementsketel voor een
op aardgas aardgas op stookolie condensatieketel op
stookolie
3.4 WAT ALS IK DE KEURING, HET ONDERHOUD OF DE VERWARMINGSAUDIT NIET LAAT
UITVOEREN?
Het toezicht op de verplichtingen van centrale stooktoestellen wordt geregeld door het
milieuhandhavingsdecreet.
Het niet voldoen aan de verplichtingen inzake het ter beschikking houden van attesten en
rapporten wordt beschouwd als een milieu inbreuk. Bij vaststelling volgt geen strafrechtelijke
vervolging maar wel een geldboete.
Het niet voldoen aan de verplichtingen inzake gebruik en onderhoud van een centraal stooktoestel
of wegwerken van tekortkomingen wordt beschouwd als een milieumisdrijf. Bij vaststelling wordt
een PV opgesteld. Het parket beslist binnen 180 dagen of er al dan niet strafrechtelijk vervolgd
wordt. Beslist het parket om wel strafrechtelijk te behandelen, kan dit leiden tot strafrechtelijke
geldboeten en/of gevangenisstraffen of een minnelijke schikking.
3.5 HOE EEN ERKEND TECHNICUS HERKENNEN?
Technici die momenteel over een geldige erkenning als technicus vloeibare of gasvormige brandstof
beschikken, zijn opgenomen in de overzichtslijsten.
De controle op het uitvoerend werk van erkende technici ’s is bevoegd voor de AMV.
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 9 van 66
, 3.6 SAMENVATTING
TOESTELLEN MET EEN VERMOGEN VAN 20 TOT EN MET 100KW
TOESTELLEN MET EEN VERMOGEN GROTER DAN 100KW
Bron afbeelding: OMGEVING.VLAANDEREN.BE
CvD Vastgoedbeheer 5 Pagina 10 van 66
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller chloevd. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $0.00. You're not tied to anything after your purchase.
