Summary
Samenvatting Huur 3, punt 13/20
- Course
- Institution
- Book
Hier staat alles in van haar cursus + haar notities in de les zijn hier bij verwerkt.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
1 review
By: bilalcekic • 3 year ago
Seller
Follow
michlebulinckx
Reviews received
Content preview
HuurwetgevingDefinitie huur en toepassingsgebied.
Art 1709 BW= Huur is een contract waarbij de ene pArtij zich verbind om de andere het
genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs,
die die laatstgenoemde zich verbindt te betalen.
1. DEFINITIE HUUR
Beginsel: huur is een consensuele en wederkerige OK, die ten bezwarende titel, voor
een bepaalde tijd en niet intuitu personae wordt gesloten.
—> Huur kan ook bij geschrift of mondeling tot stand komen (geldig tot stand) 1714 BW.
—> Wederkerige OK: beide pArtijen hebben een verbintenis om iets te doen. De ene
betaald huur en de andere levert het goed.
—> Gevolgen van een wederkerige OK: 1184 BW; één van de pArtijen komt zijn
OK niet na dus 1184 BW kan ingeroepen worden.
ENAC= als jij uw verbintenis niet nakomt, ik ook niet! —> Art 1612 BW
—> bezwarende titel: er moet een tegen prestatie bekomen worden. Bij huur is dit de
huurprijs betalen! 1106 BW, heeft een enorm groot belang wegens als er geen spraken is
van een huurprijs en ook geen sprake is van huur. Men spreekt dan eerder over bruikleen.
Deze hebben vele gelijkenissen maar andere Arts!
—> bepaalde tijd: huur is een tijdelijke OK. Kan enkel maar voor een bepaalde duur zijn!
Theoretisch max 99j => openbare orde!
—> De regel zegt dat een huurOK niet intuitu personae kan worden afgesloten. (al kan
hierbij wel worden afgeweken! = Contractueel opnemen)
Gevolg: huur zal niet eindigen bij het overlijden van één van de pArtijen.
2. BEKWAAMHEID
Wanneer ben je bekwaam om een huurOK af te sluiten
1. Handelingsbekwaam zijn: vanaf je meerderjarig bent ben je handelsbekwaam tenzij
handelsonbekwaam gesteld.
1. Huur is een daad van beheer GEEN daad van beschikking.
2. Je moet niet de eigenaar zijn van het pand. Vruchtgebruiker, onderverhuur …
3. We noemen de huurOK: persoonlijke rechten. Er worden geen zakelijkerechten
overgedragen.
4. Voorwerp van huur= RG en ORG!
3. TOEPASSINGSGEBIED
Algemeen huurrecht= gemene huur! Dit heeft betrekking op onroerende goederen in het
algemeen. Zie Art 1714 BW tem 1762bis BW. Dit heeft ook een dubbele functie.
1. Dit regime omvat het rechtsratuur dat van toepassing is op alle huurOK onder het
zogenaamde ‘gemene huur’. Kijk naar alle huurOK die niet vallen onder een
specifiek huur regime. Hebben ze dit niet? Dan gemene huurrecht.
Gemene recht telt ook voor verhuring van kantoren, opslagplaatsen, industriële
ruimtes … in Vlaanderen ook tweede verblijven.
=> in Brussel hfdstedelijk gewest een kot= een verblijfplaats van een persoon dus dit
wordt gezien als Brusselse huisvestigingscode!
2. Algemene huurrecht is ook van toepassing op huurOK die onder één van de 3
specifieke huurregimes vallen, meebepaald mbt die kwesties doe niet uitdrukkelijk
geregeld zijn door een specifiek huurregime.
Gemene huurrecht heeft dus een suppletieve werking.
Michèle Bulinckx
, De 3 specifieke huurregimes: VlaamsWoningHuurDecreet, Brusselse
HuisvstigingsCode of Waals HuurDecreet. Huur je iets in Vlaams gewest kijk dan
naar het juiste decreet!
3. Algemene huurrecht= aanvullend recht! Men kan er dus conventioneel van afwijken!
4. BESTEMMING
Wordt een OG gebruikt als kantoor, magazijn, tweede verblijf of studentenkamer, dan dient
er een OK van gemene huur te worden afgesloten. Huur je een kantoor, gebruik het dan ook
als kantoor.
Art 1728, 1° BW: huurder is verplicht om het gehuurde goed te gebruiken volgend de
bestemming die daaraan bij het huurOK is gegeven OF bij gebrek aan een huurOK, volgens
de bestemming die vermoed wordt.
—> om deze reden is het belangrijk om discussie uit te sluiten en de bestemming zo
duidelijk en ondubbelzinnig mogelijk te omschrijven in de huurOK.
4.1 BESTEMMINGSWIJZIGING
Beginsel: éénzijdige bestemmingswijziging door de huurder = uitgesloten. Neem dit op in uw
OK dat dit niet kan behoudens toestemming van de verhuurder! Wegens huur een
meerzijdige OK kan je éénzijdig niets wijzigen!
Niet respecteren door de huurder van de bestemming= wanprestatie! Dit kan leiden tot de
gerechtelijke ontbinding + bijkomende schadevergoeding.
Registratie van de huurOK is NOODZAKELIJK om haar tegenstelbaar te maken aan de
fiscus!
4.2 BESTEMMINGS- EN GEBRUIKSBEPERKINGEN
Hou bij het afsluiten rekening met eventuele beperkingen
* bestemming strijdig met verkavelingsakte
* bestemming en gebruik strijdig met statuten van app gebouw
* Opname op list van beschermde monumenten
* …
5. TERMIJNEN
Algemene vuistregels
1. Een opzegging is niet onderworpen aan specifieke formaliteiten
1. Opzegging kan mondeling
2. Kan per gewone post (aangetekend= beste methode)
3. Een niet-ondertekende opzegbrief is niet noodzakelijk ongeldig.
2. Opzegging te vroeg gegeven: blijft opzegging geldig. Gevolgen echter worden uitgesteld
tot tijdstip waArtegen de opzegging wel wettelijk was.
3. Opzegging te laat gegeven: ongeldig. Het is vervallen dus er moet op een nieuwe
periode worden gewacht. Verschillende opties toch mogelijk.
De ten onrechte opgezegde pArtij heeft de keuze!
1. Eisen de voorzetting van de huurOK
2. Ontbinding aanvragen van de foutief opgezegde huurOK + SV!
4. Huurders zijn wet. samenwonend of gehuwd? Opzegging moet ten hoofde van ieder
afzonderlijk worden toegestuurd Art 215 §2 BW.
5. Tijdens opzeggingstermijn kan een pArtij nog steeds een vordering tot ontbinding van de
huurOK instellen voor de vrederechter. (Ook pArtij die opzeggin deed)
Michèle Bulinckx
,5.1 GEMENE HUUR
Er is contractuele vrijheid, onder voorbehoud van de beperking van max 99j.
Onbepaalde duur:
Schriftelijke huurOK van onbepaalde duur en mondelinge huurOK Art 1736 BW.
=> deze worden verondersteld per maand te zijn
=> opzegging is vereist! En dit termijn is tussen de pArtijen vastgesteld in de huurOK.
Is dit niet het geval (dus geen termijn) dan geld er een opzegtermijn van één maand!
Bepaalde duur:
Schriftelijke huurOK van bepaalde duur (Art 1737 BW)
=> huur eindigt van rechtswegen bij verstrijken van de bepaalde duur.
=> geen opzegging vereist (voor de zekerheid toch doen, dan ben je zeker!)
=> geen vervroegde beëindiging mogelijk (tenzij in OK opgenomen of onderling akk)
Stilzwijgende wederinhuring (Art 1738 BW)
=> hier is sprake van als de huurder na het einde van een schriftelijke huur van
bepaalde duur het goed zonder verzet vanwege de verhuurder blijft gebruiken.
=> tegen dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huurOK, ook de duur.
Huur van een gemeubeld appArtement (Art 1758 BW)
=> geacht te zijn aangegaan per jaar indien de huur tegen zoveel per jaar werd
aangegaan.
=> geacht te zijn aangegaan per maand indien de huur tegen zoveel per maand werd
aangegaan.
=> geacht te zijn aangegaan per week indien de huur tegen zoveel per weken werd
aangegaan.
—> ik huur een app tegen 50 euro per week= dus is een huur aangegaan per week!
Mondeling & schriftelijk Schriftelijk Stilzwijgende
onbepaalde duur bepaalde duur wederinhuring
Einddatum Niet bepaald Verstijken duur Verstrijken duur
Opzegging vereist Ja Nee nee
Opzegging duur 1 maand Nee nee
Vervroegde opzegging mogelijk? JA Nee Nee
* indien het termijn niet uitdrukkelijk contractueel werd bepaald, betekend dit niet sowieso dat het om een huur
van onbepaalde duur gaat of dat Art 1736 BW van toepassing is. In dit geval dient de bedoeling van de pArtijen
te worden achterhaald. PArtijen kunnen ook impliciet een bepaalde duur zijn overeengekomen.
Vervroegde beëindiging door wanprestatie
Art 1762bis BW; uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde worden niet toegelaten! (Dit
laat normaal toe om sneller te kunnen ontbinden!)
Dit is dus een gerechtelijke ontbinding (Art 1184 BW) Indien een pArtij dit toch wenst
(een ontbinding) dan moet deze naar de vrederechter gaan. De vrederechter zal
oordelen of de wanprestatie voldoende ernstig is om de ontbinding toe te laten. Hij
zal ook oordelen of de uitvoering in natura kan gebeuren zo ja, krijgt dit sowieso
voorrang.
Ontbonden door schuld van huurder: verhuurder heeft recht op betaling van de
huurprijs voor een termijn die nodig is voor een nieuwe huurder te zoeken (de
verhuurder is dus de duppe). = WEDERVERHURINGSVERGOEDING Art 1760 BW.
Michèle Bulinckx
, Als er niet contractueel bedongen is, dan bepaald de rechter deze vergoeding.
Rechter zal dan altijd rekening houden met de concrete omstandigheden van de
zaak zoals aard, ligging … Vergoeding : tussen de 1 en 6 maand huur.
Werd er een forfaitaire wederverhuringsvergoeding bepaald? Dan gaat rechter na
of het bedrag overeenstemt met de schade die men kon inschatten bij de aanvang
van de OK in geval van wanprestatie —> zogenaamde potentiële voorziene schade!
Hebben de verhuurders quasi onmiddellijk nieuwe huurders gevonden? Dan zegt de
rechter vaak dat ze geen wederverhuringsvergoeding krijgen.
=> JOS en LIDA zijn de verhuurders, JAN is de huurder en hij betaald niet.
—> huurOK wordt ontbonden, wat is de SV? =
wederverhuringsvergoeding!
OPZEG
Dit is een rechtshandeling. = éénzijdig RH! Moet niet aanvaard worden door de
tegenpArtij! Kan mondeling!
=> bij gemene huur zijn er geen vormvereisten! Aangeraden om het aangetekend te
doen maar dit is niet vereist!
=> opzeg kan te vroeg gebeuren: dit is geen probleem maar dan zal deze pas in
werking treden 3 maanden voorheen! Zal pas intreden als de opzeg mogelijk is.
—> opzeg te laat? Dit is ongeldig: vervalt—> opnieuw aanvragen voor een
opzegging van zodra het terug kan!
——> JAN huurt een goed van een getrouwd koppel= hij moet opzeggen aan beiden!
6. HUURPRIJS
6.1 VRIJE PRIJSBEPALING
Huurprijzen zijn niet gereglementeerd: ze kunnen dus vrij overeengekomen worden
tussen de 2 pArtijen. Het is wel door verschillende factoren beïnvloedbaar: liggin,
verkoopwaarde, vraag & aanbod, plaatselijke situatie, …
Er is ook een online tool die je kan helpen om een prijs te bepalen, de
huurschatter.be! Dit zijn geen bindende huurprijzen! Ze geven een richtlijn.
Ze houden rekening met woonkwaliteit, omvang, ligging, speciale woonvormen…
Hoe bescheiden de prijs ook kan zijn, de huurOK kan nooit nietig worden verklaard
wegens benadeling.
Een zodanig lage prijs kan kan als niet serieus worden gezien en zo kan er sprake
zijn van verhulde schenking => rechter zal dan uitspraak doen.
De huurprijs wordt (meestal) periodiek betaald. Ze kunnen ook wel een globale
huurprijs overeenkomen = één enkele geldsom bij aanvang van huur. Dit alles is
opgenomen in de OK (wanneer betalen? Om de hoeveel dagen/weken/maanden/…
en op welke dag/uur… in praktijk moet men meestal betalen voor termijn en niet na,
toch is dit te kiezen)
Men kan ook betalen in natura: huurprijs= prestatie in natura ten laste van de
huurder. Hij verbind zich het bijgebouw te bouwen op zijn kosten zodat hij geen huur
moet betalen. Er moet wel steeds voldaan zijn aan de vereiste dat de huurprijs
bepaald of ten minste bepaalbaar moet zijn.
Michèle Bulinckx
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller michlebulinckx. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.00. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67096 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now