Summary
Samenvatting Vastgoedrekenen
- Course
- Institution
Samenvatting VR (FM jaar 4) met (alle) theorie en aantekeningen van colleges. Inclusief alle antwoorden van (extra) oefenopgaven en proeftentamen verwerkt.
[Show more]
1 review
By: sennadeleeuw • 3 year ago
Seller
Follow
RomyMaria
Reviews received
Content preview
INLEIDING EN RENDEMENTENAantekeningen college
Twee manieren van kijk op vastgoed:
Via gebruiker: plan van aanpak (welke eisen)
Via belegger: winst (wat verdienen)
Mensen met een huis beleggen eenzijdig in vastgoed: waardevermindering met dezelfde
lening.
Beleggen in vastgoed: winst van een miljoen zegt te weinig, met rendement kan een
verhoudingsgetal geformuleerd worden om onderling beter te vergelijken.
Directe investering: beheer (verhuren)
Indirecte investering: vastgoedfondsen (aandelen)
Rendement op vastgoedbeheer
Brutoaanvangsrendement: gaat alleen over de aanvang en houdt geen rekening met
ontwikkelingen op het gebied van stijgingen en dalingen in waarde en/of kosten. Beide zijn
belangrijk om mee te nemen in de berekening omdat anders de situatie te rooskleurig wordt
geschetst.
BAR = markthuur 1ste jaar bij volledige verhuur/ totale investering
Rekenvoorbeeld college
Markthuur: 150 per m2 per jaar
Parkeerplaatsen: 500 per jaar
Investering: 46 miljoen
M2: 30.000
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ 46 miljoen = 0,1 (10%)
Hogere huur betekend ook een hogere investering in het gebouw, dit heeft geen invloed op
de verschillen in BAR.
v.o.n. versus k.k.:
V.o.n. (vrij op naam): geen kosten voor de koper.
K. K (kosten koper): prijs is excl. extra kosten (investering/aankoopprijs K.K)
Overdrachtsbelasting (6%)
Notariskosten voor eigendomsoverdracht.
Taxatie.
Rekenvoorbeeld college
Aankoopprijs K.K: 46 miljoen.
,Achterstallig onderhoud (opknappen): 1,4 miljoen.
Kosten koper: 8%
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ (46 miljoen x 108) + 1,4 miljoen) = 0,009 (9%)
Aankoopprijs K.K betekend excl. kosten, daarom moet voor het berekenen van de
investering het verhoogd worden met het percentage K.K en onderhoudskosten.
Kapitalisatiefactor = 1/BAR x jaarhuur voor totale investering
Nettoaanvangsrendement: houd naast de gegevens van BAR, ook rekening met
eigenaarslasten (lopende kosten). Omdat hier wel rekening wordt gehouden met lopende
kosten is het kengetal altijd kleiner dan BAR.
Eigenaarslasten: betaald door verhuurder, geen onderhoudskosten of kapitaalkosten zoals
afschrijving en rente.
Onroerendzaakbelasting (OZB)
Rioolheffing
Zuiveringsheffing/waterschapsbelasting
Instandhoudingsonderhoud
Opslagverzekering (brand- en stormschade)
Administratief beheer
Commercieel beheer
NAR = (markthuur 1ste jaar volledige verhuur – eigenaarslasten)/ totale investering
Inflatie heeft geen invloed op BAR en NAR, aanvangsrendement veranderd niet.
Marktconforme huur (BAR): huur door verhouding van vraag en aanbod.
Rekenvoorbeeld college
Jaarlijkse huur: 4,6 miljoen.
BAR = 11,5%
Achterstallig onderhoud: 2,2 miljoen.
Kosten koper: 8%
Vanuit BAR terugrekenen naar het investeringsbedrag, het percentage bevat de onderhoud-
en koper kosten.
1. Jaarlijkse huur/ (% BAR/ 100) = investering voor onderhoudskosten.
2. Investering voor onderhoudskosten – onderhoudskosten = investering voor kosten
koper
3. Investering voor kosten koper/ (100 + % K.K) x 100 = markconforme
investeringsbedrag.
Kostprijs dekkende huur aan de hand van BAR =((BAR/100) x investering/ VVO
, Investeringsbedrag aan de hand van BAR en jaarhuur: bruto markthuur 1ste jaar/ (BAR/100)
Prijs aanbieden aan verkoper op basis van BAR/NAR:
Totaal te investeren bedrag – onderhoud = investeren v.o.n.
100/ (100 + % K.K) x investeren v.o.n. = A
(% K.K/ 100) x A
Direct rendement: rendement gerealiseerd op basis van de huurontvangsten.
= netto huurontvangsten – eigenaarslasten/ waarde van het pand
Netto huurontvangsten = brutohuur – totaal eigenaarslasten (onroerendzaakbelasting +
assurantiepremie + beheerskosten + onderhoud)
Indirect rendement: rendement gerealiseerd op basis van waardeveranderingen.
= waardeverandering/ gemiddeld waarde van het pand
Totaalrendement: bepaald door verhouding tussen direct en indirect.
Wanneer indirect rendement sterker negatief is dan het direct rendement positief, is er
sprake van een negatieve waardeontwikkeling.
Totaalrendement = waardegroei + netto-inkomsten uit verhuur/ gemiddelde waarde per jaar
Woningen hebben een lager risico dan een kantoorpand, koop is minder risico dan huren.
Daarom kan bij eenzelfde investering, een pand toch een hogere huur hebben. In het
algemeen geld hoe hoger het risico, hoe hoger de huur.
Waardeontwikkeling methode = marktwaarde/ 1 (% K.K./ 100) x 1 = inflatie % /100 ^ aantal
jaren verkoop
Huidige marktprijs = koopprijs v.o.n./ (1+ % K.K)
NETTO CONTANTE WAARDE
Aantekeningen College
Kwantitatief beoordelen van investeringen:
Geldstromen: meer inkomsten dan uitgaven in de toekomst (tijdsvoorkeur)
Winstberekeningen: boekhoudkundige methodes
Netto contante waarde: Op basis van (toekomstige) geldstromen, hoeveel is het nu waard?
Netto contante waarde = - investering + (cashflow/ 1+R) ^ N
Hoe langer een investering duurt hoe meer sprake er is van vermogenskosten omdat het
geïnvesteerde geld niet tot je beschikking is tijdens de tijdperiode. NCW gaat omhoog door
inflatie indien de opbrengsten hoger zijn dan de kosten.
Netto contante waarde (eigen geld):
OZB en rioolbelasting = WOZ-waarden x %
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller RomyMaria. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $4.82. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
52510 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now