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Droit civil de la vente 2020-21
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Cours complet de Droit civil de la vente du Master 1 Droit de l'immobilier à l'Université Paris-Est Créteil pour l'année
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DROIT CIVIL DE LA VENTEConseils Cas Pratique :
C’est une consultation juridique, c’est simple dans sa structure car on ne doit pas mettre de plan.
Raisonnement en 4 phases :
On va par exemple voir un médecin pour un problème :
- Accueil du client : Rappel bref des faits en 2 lignes et qualification de ceux-ci. (contrat de
vente, d’entreprise, vice de construction..) Pas de recopie de l’énoncer. (Qualification :
Vendeur, acheteur, débiteur, créancier, intermédiaire…)
- Diagnostic : Identification du ou des problèmes de droit. Phase capitale car si on ne peut pas
effectuer un diagnostic on ne peut pas continuer.
- Identification du traitement : Principe de solution.
- Thérapie : L’application du principe de solution au cas d’espèce : qu’est-ce qu’on préconise
au patient ?
Domaine juridique et domaine médicale souvent liés.
Ex : M. a acheté une promesse de vente à 2M€ pour une villa, il a demandé un prêt qui a été refusé,
mais il a de l’argent. Pendant ce temps-là les prix ont augmenté et la villa vaut désormais 2M2€. Le
promettant va dire qu’il ne vend plus pour vendre plus cher à un autre.
Le promettant bénéficiait en tant qu’emprunteur d’une promesse de vente, est-ce qu’il peut
renoncer après coup au bénéfice de la condition suspensive ? S’il ne peut pas y renoncer, il est coincé
et le promettant peut vendre à autrui pour un meilleur prix.
Principe de solution : en droit on avait droit de renoncer à la condition suspensive avant ou après
cette condition pour payer avec ses fonds propres. Cependant maintenant, on ne peut plus d’après la
loi (1243 Code civil) donc d’autres solutions sont à trouver si possible, même bizarres, aléatoires ou
anecdotiques.
Pas de solution d’insécurité juridique. (On ne peut pas soigner le patient, tant pis il va mourir… =
Interdit)
ERREURS A NE PAS FAIRE : Il faut bien comprendre les faits, ne pas se tromper dans le diagnostic,
trouver la bonne question de droit, ne pas reciter le cours bêtement, que ce dont on a besoin, pas de
cours superflu, pas de conclusion menant à des catastrophes (conclusion négative non possible),
même si l’issue est mauvaise on doit trouver une solution positive.
Pour la notation du Cas pratique : méthode additive.
On part d’une note de 0 et s’il y a des bons points, on ajoute des points. Si c’est intelligemment
amenés on en rajoute. On peut avoir 0 si on ne maitrise pas le diagnostic, le problème de droit…
Pour les TD :
On a besoin du Dalloz, la semaine juridique, répertoire Defrenoy, Dictionnaire Dalloz Action : vente
d’immeuble, Dalloz action : droit urbanisme, Dalloz action : droit privé de a construction, Précis
Dalloz (droit civil, droit de la vente, promotion immobilière).
Dans les fiches de TD : Aller lire les commentaires, notes de jurisprudence, chroniques des arrêts
issus de revues.
,Introduction :
En droit français, il y a un principe qui s’applique aussi à la vente d’immeuble pour des raisons de
respect de la publicité foncière. Dans le droit commun de la vente, la formalité de l’acte notarié n’est
pas exigé comme condition de validité de l’acte mais comme condition d’opposabilité aux tiers et de
publication en plus de la promesse synallagmatique de vente. Donc une vente verbale est une vente
parfaite entre personnes. Tous les contrats sont soumis au principe du consensualisme.
L’autonomie de la volonté est une théorie qui vient du moyen âge. Les contrats à cette époque ne
tenaient leur force exécutoire que de l’autorité de l’empereur. Un contrat qui n’est pas dans la liste
des contrats connus et répertoriés, n’était pas de force obligatoire.
Un principe immatériel a été trouvé pour permettre de fondre la force obligatoire des contrats,
« Pacta servanda ». L’autonomie de la volonté, échange des consentements, on découvre cela. La
règle morale de la parole donnée va remplacer l’autorité de l’Etat et du prêteur. Cela a comme
conséquence qu’il permettra la liberté contractuelle. On n’a plus besoin de se mouler dans les
contrats spéciaux. Toutes conventions est possible dès lors qu’il y a échange des consentements, et
les conditions nécessaires à la vente (contenu du contrat, capacité et consentement).
A partir du 20ème siècle, le formalisme reprendra du poil de la bête et investira divers contrats,
immobilier, travail, assurance… et ce retour du formalisme s’accompagne avec un retour de l’écrit
comme validité de l’acte. Mais la règle de principe reste le consensualisme, avec la volonté des
parties.
Les contrats sont classés en grande classification :
1. Article 1106 du Code civil : « Le contrat est synallagmatique lorsque les contractants
s'obligent réciproquement les uns envers les autres.
Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres sans qu'il
y ait d'engagement réciproque de celles-ci. »
- Contrat synallagmatique : contrat de vente car il y a une obligation réciproque entre les
parties.
- Contrat unilatéral (deux volontés mais une seule obligation, ex : prêt à usage) ≠ de l’acte
unilatéral (une seule volonté, ex : chèque, testament, reconnaissance d’un enfant…)
2. Article 1107 Code civil : « Le contrat est à titre onéreux lorsque chacune des parties reçoit de
l'autre un avantage en contrepartie de celui qu'elle procure.
Il est à titre gratuit lorsque l'une des parties procure à l'autre un avantage sans attendre ni recevoir
de contrepartie. »
- Contrat à titre onéreux, contrat avec équivalent monétaire, avantage économique.
- Contrat à titre gratuit, permet de gratifier une personne sans équivalent économique.
La vente est toujours un contrat à titre onéreux par définition sinon ça serait une donation. Même s’il
y a un prix symbolique c’est payant.
3. Article 1108 du Code civil : « Le contrat est commutatif lorsque chacune des parties s'engage
à procurer à l'autre un avantage qui est regardé comme l'équivalent de celui qu'elle reçoit.
Il est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux
avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain. »
- Contrat commutatif : contrat avec des conditions connues au jour de la prestation.
- Contrat aléatoire : contrat qui contient un aléa avec un risque de perte ou manque de gain,
Ex : contrat de jeu, assurance, vente moyennant rente viagère.
,4. Distinction qu’on ne retrouve pas dans le Code civil entre contrats nommés et contrats
innomés :
- Contrat nommés : contrats répertoriés qui correspondent soit aux contrats spéciaux du Code
civil, soit spécialisé apparu au 19ème siècle (contrat ayant une branche du droit particulière
avec règlementation particulière [loi d’ordre public souvent, comme le contrat de travail avec
droit du travail, contrat d’assurance avec droit des assurances, contrat de société avec droit
des sociétés, …]).
- Contrat innomés : contrats sui generis (seuls de leurs propres espèces) soit constitués par
hybridation entre deux contrats (contrat d’hôtellerie avec location et louage d’ouvrage par
exemple).
5. Article 1109 du Code civil : « Le contrat est consensuel lorsqu'il se forme par le seul échange
des consentements quel qu'en soit le mode d'expression.
Le contrat est solennel lorsque sa validité est subordonnée à des formes déterminées par la
loi.
Le contrat est réel lorsque sa formation est subordonnée à la remise d'une chose. »
- Contrats consensuels : constituent le principe, même s’ils ne sont plus les plus nombreux
aujourd'hui. (Contrat formel : Pas besoin de notaire mais nécessitant un écrit, ex : contrat de
consommation notamment.).
- Contrats solennels : Ils imposent l’intervention d’un notaire.
- Contrats réels : ils ont besoin pour se former de la remise effective de la chose. Ex : le dépôt,
prêt à usage, le don manuel.
6. Article 1111-1 Code civil : « Le contrat à exécution instantanée est celui dont les obligations
peuvent s'exécuter en une prestation unique.
Le contrat à exécution successive est celui dont les obligations d'au moins une partie
s'exécutent en plusieurs prestations échelonnées dans le temps. ».
- Contrats à exécution instantanée : contrats qui s’exécutent en un trait de temps, laps de
temps très cours, ex : vente en comptant, la délivrance d’un immeuble, installation d’un
chafaud.
- Contrat à exécution successive : exécutions qui s’étendent sur une longue période de temps,
ex : bail, contrat d’entretien, d’abonnement… Ces contrats peuvent être à durée déterminée
ou indéterminée (max 30 ans)
Dans ce contrat, s’il se poursuit dans le temps et après la réforme de 2016, quelle est la loi
applicable ? La règle dans l’ordonnance prévoit la survie de la loi ancienne dans tous les cas
de figure, donc c’est toujours le droit ancien qui s’y applique. Mais Quid des contrats de
longue durée avant la réforme et qui se renouvellent continuellement par tacite
reconduction ?
La chancellerie (CCass) dit qu’il y a un nouveau contrat à la tacite reconduction donc après la
réforme nouveau contrat, arrêt 1977. Mais il y a deux bémols :
Le Conseil Constitutionnel en 2014 à propos de la loi ALUR a dit le contraire en mars
2014.
L’arrêt de 1977 repose sur un raisonnement juridique, nouveau contrat car novation par
changement d’objet. Mais objection : dans la réforme il n’existe plus d’objet, ni de cause,
donc si plus d’objet, plus de novation par changement d’objet, donc l’ancien contrat
continuerait. La Cour de cassation n’est pas saisit pour l’instant car le potentiel
contentieux n’arriverait que maintenant au tribunal judiciaire par exemple et comme il y
, a toujours débat, ça sera très long avant d’avoir un raisonnement de la Cour de
cassation.
7. Distinction qui n’est pas dans la réforme mais d’actualité :
- Contrat avec intuitu personae : contrat en considération de la personne, ils sont des contrats
où la personnalité du cocontractant, sa qualité, ses caractères spécifiques, ont une
importance décisive. On ne peut remplir la prestation par un tiers. Ex : contrat avec médecin,
avocat… Ils ne sont pas susceptible d’intuitu personae en nature.
- contrat sans intuitu personae : Personnalité du débiteur ou créancier indifférente. Ex :
certaines ventes comme achat voiture, appartement… Ils ne sont pas susceptible d’intuitu
personae en nature. Mais on peut hésiter comme pour le contrat d’entreprise, à priori non
mais dans le commerce de luxe c’est possible par exemple.
8. Article 1110 Code civil , distinction entre contrat de gré à gré et contrat d’adhésion :
- Contrat de gré à gré : contrat négocié au cas par cas sur un pied d’égalité où les clauses sont
toutes discutées. Discussions et aménagements.
- Contrat d’adhésion : contrat prérédigé imposé au cocontractant.
La vente peut être les deux. La vente isolée d’objets particuliers = contrat de gré à gré. Vente
standard de consommation = contrat d’adhésion.
Cette distinction sera reprise par un texte de la réforme du Code civil, article 1110 du Code civil « Le
contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.
Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à
l'avance par l'une des parties. ».
Article JCPD, p797 : il a remarqué qu’il n’y a pas de coupure franche entre ces deux contrats. Une
partie du contrat peut être négociable et pas l’autre. Ex : prix fixe, mais options négociables.
Cet article conditionne l’article 1171 du Code civil en introduisant l’interdiction des clauses abusives
et un ensemble de clauses non négociées, qui créée un déséquilibre significatif entre les droits et
obligations des parties au contrat qui est réputée non écrite.
9. Distinction non prévue par le Code civil :
- Contrat de consommation, contrat de droit commun : contrat où n’entrent pas en jeu un
professionnel et un consommateur. Ce sont des contrats concluent soit entre
consommateurs, particuliers, soit entre professionnels. Ils mettent aux prises un
consommateur et un professionnel, en protégeant le consommateur des clauses abusives.
Mais la définition du consommateur n’est pas claire. La CJUE avait donné une définition
restrictive : est consommateur celui qui achète pour ses besoins personnels ou ceux de sa
famille. Mais elle considère que certains professionnels doivent bénéficier du contrat de
consommation car certains sont dans la même ignorance que les consommateurs.
Ils sont régit par le Code de la consommation. Mais il y a-t-il cumule ou non entre les règles
du Code civil et celles du Code de la consommation ?
Ex : en droit civil, un consommateur peut-il choisir l’un, les deux ou l’un ou l’autre ? On ne
sait pas mais a priori il peut choisir ce qui lui convient, mais débat.
Les contrats de consommation sont souvent d’adhésion, mais il en existe aussi des de gré à
gré. Ex : installation d’un chaufaud avec un professionnel = consommation, mais librement
négocié. A l’inverse, il existe des contrats d’adhésion mais qui ne sont pas de consommation.
Ex : l’université UPEC (= Paris 12) conclut un abonnement avec un prestataire de service,
c’est un contrat d’adhésion, l’université ne discute pas.
- contrat ordinaire :
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