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Résumé Fiches Droit de la propriété 2020-21
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Fiches complètes du cours de Droit de la propriété de la vente du Master 1 Droit de l'immobilier à l'Université Paris-Est Créteil pour l'année
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Fiches Droit de la propriétéThème 1 : Le droit de propriété
Section 1 : L’étendue minimale de la propriété immobilier et sa délimitation
La propriété était basé sur le pouvoir et la force, et maintenant ce n’est basé que sur l’économie.
Le sol a plusieurs dimensions. La détermination des frontières avec les fonds contiguës s’opère entre
les propriétaires privés et publics. Le domaine public est régit par des règles bien différentes que
celles du bien privé ou même parfois d’un bien relevant de l’Etat .
La délimitation de la propriété ne se résume pas au sol. Il existe un espace aérien donc au-dessus du
sol, espace volumétrique. Propriété aérienne perpétuelle qu’on peut couper et diviser. => Sujet
actuel avec la pénurie des espaces privés au sol, on essaye d’aller hors sol.
Le caractère absolu du droit de propriété s’étend sans limite que ce soit en hauteur ou profondeur,
article 552 Code civil « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
On peut s’opposer à tout empiètement, que ça soit dans l’air ou dans le sous-sol.
Jurisprudence 10 Novembre 2016 : Le juge doit rechercher s’il y a une solution alternative à la
démolition qui permettrait de mettre fin à l’empiétement.
Jurisprudence 15-21949 : Rappel le principe de l’application stricte de la destruction de tout
empiètement sauf accord à l’amiable, ou s’il peut conduire à une alternative comme un rabotage.
Mais le principe reste la destruction.
En matière d’empiètement, il y a la prescription acquisitive trentenaire, qui fait que si on empiète et
que le propriétaire ne réagit pas, à l’expiration du délai de prescription, celui qui commet un
empiètement devient propriétaire de la surface empiété.
Les servitudes peuvent limiter les droits du propriétaire qu’il détient de 544 Code civil.
Quant à la délimitation de la surface : il y a le bornage qui consiste à reconnaitre et fixer de manière
contradictoire la limite séparative de deux fonds contigus appartenant ou destinés à appartenir à des
propriétaires différents via des bornes. Il ne peut pas y avoir de bornage entre des lots d’une même
copropriété car par définition, il n’y a pas 2 propriétés différentes à travers les parties communes :
CDC 3e Civ 27 avril 2000.
Ce bornage a lieu entre fonds faisant l’objet d’un droit de propriété privée donc entre deux
propriétés privées mais pas entre une propriété privée et une propriété publique quand il s’agit du
domaine public de l’Etat. Si c’est le domaine privé de l’Etat, le bornage est possible.
Le bornage peut avoir deux formes :
- Amiable : Accord entre les deux parties constaté dans un P.V d’abornement après
intervention d’un expert. Il ne peut être attaqué pour erreur de droit ou lésion, mais peut
être attaqué pour erreur matérielle sur la substance comme toute transaction.
- Judiciaire : Quand amiable n’est pas envisageable. Le Juge d’instance statut après désignation
d’un expert judiciaire de l’assiette et de l’étendue de la propriété.
,Le bornage est un droit qui relève de 646 Code civil « tout propriétaire peut obliger son voisin au
bornage de leurs propriétés contiguës et ce à frais commun ». C’est donc un droit et une faculté, un
attribut de propriété qui est imprescriptible. Cependant 2 conditions :
- La contiguïté des fonds faisant l’objet de propriété privée , ex : bornage impossible si fonds
séparés par un cours d’eau.
- L’absence de délimitation antérieure avec des propriétaires différents.
En cas d’action en bornage, la preuve de la propriété est faite par la présomption s’attachant à la
possession.
On peut fournir des documents cadastraux mais ce ne sont pas des preuves, qu’une délimitation
administrative.
Au cours d’une action en bornage, des géomètres experts sont désignés pour réaliser la mesure des
superficie des terres afin de délimiter les bornes. Un P.V de bornage ne constitue pas un acte
translatif de propriété.
La cadastre est un document établit par les communes qui reflète un état descriptif et évaluatif de la
propriété bâtie et non bâtie. Il a une triple fonction :
- Il établit une évolution des biens servants d’assiette du calcul des impôts locaux,
- Il constitue un document d’information et de recensement,
- Il fournit une identification des propriétés foncières, leur configuration et leur limite.
Gestion numérique des plan cadastraux sur cadastre.gou.fr
Cependant, il ne constitue pas les propriétés mais que les parcelles, donc une propriété peut
comprendre plusieurs parcelles cadastrales.
Un document cadastral est donc purement indicatif et n’a pas de valeur juridique.
Section 2 : L’accession
La propriété peut s’acquérir par accession. C’est le mode légal d’acquisition de la propriété par
extension des droits du propriétaire d’une chose à tous ce qui s’u unis et s’y incorpore ainsi qu’à ses
produits.
546 Code civil : « La propriété d’une chose soit immobilière, soit mobilière, donne droit sur tout ce
qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement » : Droit
d’accession. C’est la suite du droit de propriété de l’article 712 Code civil : « La propriété s’acquière
aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».
Il y a plusieurs accession possibles :
- Accession par production,
- Accession par incorporation,
A. L’accession par production
Il s’agit des fruits naturels et des fruits civils :
- Les fruits naturels : sont la partie d’une plante ou animal comme les récoltes ou le miel, qui
sont engendrés naturellement et périodiquement. A la différence des produits, ils peuvent
être récoltés ou recueillis par l’homme sans que la plante ou l’animal ne soit sacrifiés donc
sans altération.
- Les fruits civils : sont les revenus périodiques d’un capital comme un intérêt d’emprunt,
dividendes, loyers. Ils sont dits frugifère s’ils peuvent générer des revenus au propriétaire
comme immeuble qui peut être loué.
, Ils n’altèrent pas la substance de la chose,
Ils sont périodiques.
Le propriétaire ou l’usufruitier a le fructus, jouissance de la chose qui génère des produits.
L’accession des fruits n’existe pas car ils sont une composante de la propriété à la différence
des produits qui en altèrent la substance et qui ne sont pas périodiques.
B. L’accession par incorporation
1. L’incorporation des meubles au sol
C’est l’extension de la propriété d’un meuble à un autre meuble incorporé. Article 565 Code civil « Le
droit d’accession en matière mobilière est subordonnée au principe de l’équité naturelle ».
Il y a 3 cas d’incorporation immobilière :
- L’adjonction : 566 Code civil, deux choses appartenant à deux maitres différents ont été
unies de manière à former un tout séparable. Ex : Toile et cadre.
- La spécification : La chose nouvelle va être formée par le travail d’une personne sur une
matière qui appartient à une autre, Article 570 et 571 Code civil. Ex : Don d’or au bijoutier
pour faire un bijou.
- Le mélange : Réunion de deux choses appartenant à deux propriétaires différents,
inséparable sans causé de dommage, nouvelle chose indivisible.
2. L’incorporation mobilière
Il en existe 2 manières :
- Accession naturelle : Article 566 Code civil : « atterrissements et accroissements qui se
forment successivement et imperceptiblement au fond riverain s’appelle des alluvions ».
(dépôt provenant des cours d’eaux).
- Accession artificielle : Ce sont les constructions et les plantations, article 553 Code civil
« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont présumés faits par le
propriétaire à ses frais. ».
Il y a donc 2 présomptions renversable par tous moyens :
Le constructeur ou planteur est censé avoir agi avec des plans ou matériaux qui lui
appartenait,
Le constructeur ou planteur ne peut être que le propriétaire.
La propriété en tant que droit remplace la possession dès lors que les sociétés sont suffisamment
organisées pour mettre de l’ordre dans les potentiels conflits qui jaillissent entre les différents
groupes.
Au plan juridique, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus
absolue (article 544 du code civil).
Dans la DDHC, la propriété est considérée comme l’un des 4 droits naturels et imprescriptibles de
l’homme en disant à l’article 2 que « c’est le but de toute association politique et la conservation des
droits naturels et imprescriptibles de l’homme, ces droits sont la liberté, la propriété, la sureté et la
résistance à l’oppression ». La propriété fait partie de l’un de ces piliers.
L’article 17 de la déclaration l’a considère même comme inviolable et sacrée et dit que la « la
propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité
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