Uitgebreide samenvatting van de Syllabus Hypothecair Krediet H1 t/m H58!
65 views 1 purchase
Course
WFT Hypothecaire krediet
Institution
WFT Hypothecaire Krediet
Een hele duidelijke en uitgebreide samenvatting van de Syllabus Hypothecair Krediet H1 t/m H58. Er staan ook handige linkjes en aantekeningen in de samenvatting met extra uitleg over de stof.
Minor Financiële Dienstverlening: Hypothecair Krediet
Hoofdstuk 1 Een woning kopen
1.1 Huren of kopen?
De Nederlandse woningmarkt bestaat uit koop- en huurwoningen. De overheid probeert het
eigenwoningbezit op verschillende manieren te stimuleren, onder andere door subsidies te
verstrekken en voorwaarden te scheppen voor de realisatie van grote woningbouwprojecten.
Opvallend: Eigenwoningbezit is groter bij klanten met hogere inkomens dan bij klanten met lagere
inkomens en op het platteland hoger dan in de stad.
Het kopen van een woning kan zowel voor- als nadelen hebben t.o.v. huren.
Lees voorbeeld over vermogensvorming
op blz. 21 van de syllabus.
Het is belangrijk om te weten waarom een klant een financiering wil. Niet alleen de aankoop en
verbouwing van woningen bepalen de vraag naar nieuwe financieringen. Ook rente is van invloed.
Hoe lager de rente, hoe meer je kan of bereid bent te lenen, omdat de maandlasten lager zijn. →
stuwt de huizenprijzen op.
Een groot deel van de vraag bestaat in periodes van lage rente ook uit het oversluiten van
hypothecaire kredieten naar bijvoorbeeld een lening met een lager rentepercentage. → een klant
die een hypothecair krediet heeft, gaat dit onder andere voorwaarden bij dezelfde of een andere
aanbieder opnieuw afsluiten.
1.2 Prijsvorming woningen
De markt voor koopwoningen is een markt van vraag en aanbod. De vraag naar en de prijs van
woningen hangt af van verschillende factoren, zoals:
- De hoogte van de hypotheekrente → Als de rentestand laag is, kan de koper meer betalen
voor de woning. Hierdoor kunnen huizenprijzen stijgen.
- Politieke of beleidsbeslissingen → Wijzigingen in de fiscale of juridische voorwaarden bij een
hypothecair krediet kunnen van invloed zijn op de vraag naar koopwoningen. → bijv. beperkingen
van de hypotheekrenteaftrek.
- De beschikbare woningvoorraad → hoe minder woningen, hoe hoger de prijs (bij veel vraag)
- De economische situatie → bij een slechte of minder stabiele economische situatie is er minder
vraag naar huizen. Consumentenvertrouwen daalt dan en dan worden er nog minder woningen
gekocht.
- De bevolkingsontwikkeling en de huishoudensontwikkeling → meer huishouders = vraag
naar koopwoningen stijgt.
Afhankelijk van de vraag en aanbod van woningen kunnen we 2 markten onderscheiden:
1. Een kopersmarkt → weinig vraag, veel aanbod. Heeft een prijsverlagende werking. Gunstig
voor de kopers.
2. Een verkopersmarkt → veel vraag, weinig aanbod. Heeft een prijsverhogende werking. De
stijging van de prijzen wordt voornamelijk veroorzaakt door gunstige economische
ontwikkelingen en een relatief lage rentestand.
,Hoofdstuk 2 Betrokken partijen
2.1 Klanttypen
1. Starters → klanten die voor het eerst een woning kopen en een hypothecair krediet afsluiten.
2. Omzetters of oversluiters
Omzetters: alle klanten die wijzigingen doorvoeren tijdens de looptijd van het hypothecair krediet
zonder dat een woning aangekocht of verkocht wordt.
Oversluiters: zijn mensen die hun bestaande hypothecaire krediet opnieuw afsluiten, bijvoorbeeld
vanwege de lagere rente. Oversluiten is dus een specifieke vorm van omzetten. Oversluiten kan bij
dezelfde of bij een andere geldgever.
3. Ophogers → typeren zich door een extra hypothecair krediet af te sluiten naast hun bestaande
hypothecair krediet.
4. Doorstromers → Klanten met een eigen woning die doorstromen naar een volgende woning.
Weten vaak wat ze willen. Wel moet rekening worden gehouden met de specifieke situatie waarin
deze klanten zich bevinden. Naast de aankoop van een nieuwe woning, wordt een oude woning
verkocht. Dit betekend dat het financieringsvraagstuk vaak complexer van aard is.
Bij de aan- en verkoop van een woning zijn verschillende partijen betrokken.
2.2 Makelaar en taxateur: de eisen en de rol in het proces
De makelaar bemiddelt bij de verhuur en bij aan- en verkoop van een onroerende zaak. Sinds 1
maart 2001 mag iedereen zich makelaar of taxateur noemen. De titel is niet langer beschermd. Na
het vervallen van deze makelaars/taxateurs- bescherming hebben een aantal makelaarsorganisatie
besloten om certificeringsregelingen vast te leggen, zodat de kwaliteit wordt gewaarborgd.
De brancheorganisaties van makelaars hebben ieder hun eigen register. We onderscheiden:
1. Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)
2. NVM, bestaande uit Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen
NVM
3. VastgoedPRO
Bij aan- en verkoop van een woning kan de makelaar de opdracht krijgen het gehele proces te
begeleiden of voor deeltrajecten worden ingehuurd. Welke diensten de makelaar moet verrichten,
wordt vastgelegd in de ‘opdracht tot bemiddeling’ die wordt opgesteld tussen de opdrachtgever en
makelaar. Hierin staat ook welke kosten.
De makelaar kan bij de aan- en verkoop van een woning de volgende taken verrichten:
1. Recherchewerkzaamheden
2. Opname taxatie van de woning
3. Bemiddeling tussen de partijen
4. Opmaken van de koopovereenkomst
Recherchewerkzaamheden
De makelaar onderzoekt alle beschikbare gegevens met betrekking tot de onroerende zaak die
relevant zijn in verband met de aan- of verkoop, waaronder:
- Kadastrale informatie → kadastraal bericht en kaartje. Bericht: hierop staan gegevens
vermeld over de eigenaar (evt de gebruiker), kadastrale gegevens en zakelijke rechten,
zoals bijvoorbeeld erfpacht. Dit betekend dat als je een woning koopt die op grond staat
die niet in je bezit is (bijvoorbeeld in bezit van de gemeente), moet je een vergoeding
betalen voor het gebruik van deze grond: de erfpachtcanon.
- Gemeentelijke/provinciale informatie → voldoet de huidige bestemming aan het
gemeentelijk bestemmingsplan en wat zijn de eventuele wijzigingen in de toekomst? Maar
ook onderzoek naar vergunningen voor de bouw, eventuele verrichte verbouwingen en het
grondperceel m.b.t. bodemvervuiling en ondergrondse taks.
- Overige informatie → informatie vastgelegd in de eigendomsakte. Bijvoorbeeld:
Kettingbeding is een clausule in de hypotheekakte waarin staat dat een verplichting die rust op de
eigenaar ook moet worden opgelegd aan volgende eigenaren van het onroerend goed.
,Erfdienstbaarheid wil zeggen: een erf dat dienstbaar is aan een ander erf. Het ene erf is belast met
de erfdienstbaarheid, dat is het dienende erf. Het andere erf heeft het nut van de
erfdienstbaarheid, dat is het heersende erf. Bijvoorbeeld: een recht van overpad om van uw erf
(heersende erf) over het erf van uw buren (dienende erf) naar de openbare weg te mogen gaan.
Opname/taxatie van de woning
Makelaar maakt een laatprijs (verkoopprijs, wat hij denkt dat het opbrengt). In overleg met de
opdrachtgever wordt de vraagprijs vastgesteld. Die is meestal hoger dan de laatprijs om ruimte
voor onderhandeling over te laten. Daarna plaatst de makelaar de woning op de eigen website en
bijv. funda. De belangrijkste gegevens van de woning staan vermeld. Vaak wordt er ook een
papieren versie van gemaakt, de brochure. Andere middelen zijn een bord in de tuin, de etalage
van het makelaarskantoor, etc.
Bemiddeling tussen partijen
Begeleiden bij bezichtigingen en doet de prijsonderhandelingen tussen partijen, in overleg met zijn
opdrachtgever.
Opmaken van de koopovereenkomst
Zodra partijen overeenstemming hebben bereikt over de prijs, datum en de manier van oplevering,
stelt in pricipe de makelaar van de verkopende partij de koopovereenkomst op. Hierin worden o.a.
de volgende gegevens vermeld:
- Gegevens m.b.t. de onroerende zaak (adresgegevens en kadastrale gegevens)
- Personalia van koper en verkoper
- De datum van levering
- De notaris waar de akte van levering passeert
- De ontbindende voorwaarde
- Alle rechten en plichten van partijen
2.2.1 Taxatie
Naast de bemiddeling bij aan- en verkoop kan een makelaar zich bezighouden met taxatie van
onroerend goed. Een taxatie is onpartijdig. De makelaar die betrokken is bij de (ver)koop van de
woning mag de taxatie niet uitvoeren. → te grote verstrengelingen van belang.
Tegenwoordig kennen we de titel register-makelaar/taxateur wonen (RMT). Om deze titel te mogen
voeren, moet de makelaar worden opgenomen in ht RMT-register. De registratie heeft alleen
betrekking op kennis en kunde van de makelaar. De brancheorganisaties toetsen het gedrag.
Verschillende opdrachtgevers kunnen de register-makelaar/taxateur opdracht geven voor het
taxateren van een onroerende zaak, zoals de Belastingdienst, koper, verkoper, verhiirder, de
gemeente, financiële instelling, etc. Van belang is dat de taxateur de doelstelling weet van de
taxatie.
De herbouwwaarde van een woning (in verband met opstalverzekering) wordt heel anders
getaxeerd dan een woning voor een hypothecaiaire financiering of voor de WOZ-waarde. De
gecertificeerd taxateur moet de woning zelf opnemen voor de taxatie. De assistent-makelaar mag
dat niet doen. Op basis van de beveindingen van de taxateur wordt het taxatietapport opgemaakt
en ondertekend door d etaxateur.
Door invoering van het nieuwe taxatierapport woonruimte is er meer duidelijkheid gekomen over
de interpretatie van de regels m.b.t. referentieobjecten. Beschrijving waaraan de
referentieobjecten moeten voldoen zijn nu inzichtelijk. Voor de invoering war het vaak niet
duidelijk dat er naast cijfermatige onderbouwing ook een beschrijvende verklaring is gewenst.
Verder is duidelijk gemaakt dat het ook tot de taak van taxateur hoort om suggesties voor
energiebesparende voorzieningen te doen (geen advies!).
In taxatierapport staat de marktwaarde van de woning = de waarde van woning als die niet
gedwongen verkocht wordt. Op basis van die waarde wordt bepaald welk bedrag maximaal door de
hypotheekverstrekker kan worden verstrekt.
De WEW heeft besloten dat vanaf 1 jan 2010 het taxatierapport uitsluitend mag worden
geaccepteerd wanneer het is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-
, instituut dat ook een aangesloten overeenkomst heeft gesloten met STenV. Om een gecertificeerd
validatie-instituut te zijn, moet taxateur aan allerlei eisen voldoen. Zo moet de taxateur bepaalde
opleidingen hebben gevolgd, moet hij onpartijdig zijn en moet hij bekend zijn met de regio waarin
hij zaken doet. De STev gaat alleen overeenkomst aan met taxateurs die aan alle strenge eisen
voldoen. Ze worden daarna periodiek getoetst.
Herbouwwaarde: De herbouwwaarde van uw huis is het bedrag dat nodig zou zijn om uw huis op
precies dezelfde manier opnieuw op te bouwen. Verzekeraars gebruiken de herbouwwaarde om te
bepalen hoeveel geld u krijgt als uw huis onbewoonbaar is geworden door schade.
Opstalverzekering: Een Opstalverzekering dekt schade aan uw huis. De Opstalverzekering wordt
ook wel een Woonhuisverzekering genoemd. U bent verzekerd als uw huis beschadigd raakt door
iets waar u zelf niets aan kunt doen, zoals schade door brand, water of storm. Maar ook als iemand
met zijn auto tegen uw gevel aanrijdt, bent u verzekerd.
WOZ-waarde: De WOZ-waarde is de waarde van je woning. Deze wordt elk jaar door de gemeente
bepaald en vormt de basis voor diverse belastingen en heffingen.
2.3 Hypotheekadviseur
Geeft advies dat niet alleen is afgestemd op de huidige persoonlijke en financiële situatie, maar
houdt ook rekening met de toekomst. De adviseur heeft kennis van de hypotheekmarkt. Hij kan
een hypotheekadvies helder uitleggen aan de klant, zodat het voor de klant inzichtelijker en
begrijpelijker wordt. De hypotheekadviseur geeft ook advies over de rentevastperiode die past bij
de wensen en risicobeleid van de klant en kijkt ook naar betaalbaarheid van hypotheeklast bij
inkomensrisico’s. Bij een hypotheekgesprek is duurzaamheid steeds vaker onderwerp van gesprek.
Klanten willen proactief worden geïnformeerd over subsidie en financieringsmogelijkheden bij
verduurzamen.
NL’se hypotheekverstrekkers hebben de afgelopen jaren een aantal duurzame initiatieven
genomen, bijvoorbeeld door iedere klant die aanklopt voor een hypotheek in het gesprek te
informeren over mogelijkheden om de koopwoning duurzamer te maken. Ook geven een aantal
grote hypotheekverstrekkers extra korting op de hypotheekrente als de woning voldoende
energiezuinig is.
2.4 Notaris
De notaris is een openbaar onbezoldigd ambtenaar die excl. Bevoegd is notariële akten op te
maken. Dit betekent niet dat hij in dienst is van de overheid. Het openbare heeft betrekking op de
werkzaamheden van de notaris. Die vloeien voort uit wettelijke verplichtingen. ‘Onbezoldigd’ wil
zeggen dat hij niet door de overheid wordt betaald, maar door klanten. Notaris staat onder toezicht
van het Bureau Financieel Toezicht. Die ziet erop toe dat notarissen zich aan regels houden, integer
handelen en verantwoord omgaan met gelden van derden.
De terreinen waarop de wet de notaris de bevoegdheid heeft gegeven authentieke akten op te
maken, liggen op gebied van:
- Personen- en familierecht → opmaken huwelijksvoorwaarden, testamenten,
verklaringen van erfrecht etc.
- Onroerend goedrecht → opmaken van akten van levering, hypotheekakten, akten in
kader van openbare veiling etc.
- Rechtspersonenrecht → opmaken akte van oprichting, statutenwijzigingen etc.
Andere vormen zijn aan te vragen: meestal diverse soorten overeenkomsten zoals
koopovereenkomst. Het is wettelijk verplicht een notaris in te schakelen wanneer een woning van
eigenaar wisselt (onroerend goedrecht). Bij overdracht van een woning moet de notaris recherche
plegen. Hij onderzoekt of eventuele belemmeringen kunnen verhinderen:
- Uit eigendomsakte moet blijken of verkopers tot levering en verkoopbevoegd zijn
- Uit kadaster gegevens moet blijken of huis bezwaard is met HK of beslaglegging
- Uit gegevens gemeente moet blijken of het pand de status van een monument heeft of dat
er andere beperkingen op het OG rusten.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller JoelleSmit. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $24.60. You're not tied to anything after your purchase.
