Summary
Samenvatting Taxatieleer Vastgoed 1
- Course
- Institution
Samenvatting van 46 pagina's voor het vak Waardebepaling aan de Hanze
[Show more]
1 review
By: aotto • 7 year ago
Seller
Follow
Laura_N
Reviews received
Content preview
Samenvatting WaardebepalingBoek: Taxatieleer vastgoed 1 (druk 4)
Hoofdstuk 2 – Concepten van marktprijs, marktwaarde en worth
2.2 – Prijsconcept
Het prijsconcept is een verzamelnaam en behelst de theorie die achter de totstandkoming van prijzen
ligt. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen diverse begrippen, zoals de laatprijs, de biedprijs
en de marktprijs.
Binnen het kader van het prijsconcept komen prijzen tot stand door een interactie tussen vraag en
aanbod. De koper gaat daarbij uit van een biedprijs, terwijl de verkoper een laatprijs als uitgangspunt
neemt.
De biedprijs is het bedrag dat een aspirant-koper als bod doet op een goed dat hij graag wil hebben
voor het geboden bedrag.
De laatprijs is het bedrag dat een aspirant-verkoper vraagt voor een goed dat hij graag wil verkopen
voor het gevraagde bedrag.
Zodra de laatprijs en de biedprijs op hetzelfde niveau zijn gekomen, komt een transactie tot stand. Het
punt waar de biedprijs en de laatprijs bij elkaar komen, wordt de marktprijs genoemd.
De marktprijs is het bedrag waarop de balans wordt bereikt en een transactie tot stand komt in een
dynamische markt.
Kenmerkend voor de definitie van de marktprijs is dat partijen een zaak hebben gedaan.
„…en een transactie tot stand komt…‟ Het juridische moment waarop de koper en de verkoper
elkaar te vinden.
„…in een dynamische markt…‟ Dit wil zeggen dat de markt voortdurend in beweging is en dat de
marktprijs op een gegeven moment tot stand komt.
Ook op de vastgoedmarkt komen marktprijzen tot stand. Er zijn voortdurend vele individuele
omstandigheden en omgevingsfactoren die de marktprijzen op de vastgoedmarkt kunnen en zullen
verstoren, zoals:
De koper en/of de verkoper beschikt/beschikken niet of onvolledig over kennis van de
vastgoedmarkt.
Partijen laten zich leiden door irrationeel gedrag en handelen onvoorzichtig.
De financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte.
De duur dat een onroerende zaak te koop wordt aangeboden, zegt misschien iets over de
verkoopbaarheid.
Overheidsoptreden door: het vaststellen van maximumprijzen; het heffen van belastingen en
heffingen; het verlenen van subsidies of het geven van voorschriften.
De omstandigheden zijn verre van ideaal en daarmee is de vastgoedmarkt imperfect. De vraag is
daarbij waarom de vastgoedmarkt imperfect is en welke effecten dat heeft op de prijzen.
Ten eerste veronderstelt een perfecte markt homogeniteit van de objecten die verhandeld worden,
maar ieder perceel vastgoed is uniek, al was het alleen maar vanwege de locatie. Ten tweede zijn er
relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en deze kopers en verkopers
beschikken over een beperkte marktkennis. Ten derde kan worden vastgesteld dat de vastgoedmarkt
is opgesplitst in segmenten naar type vastgoed, waardoor er diverse deelmarkten zijn. Ten vierde is
de vraag naar vastgoed relatief gefixeerd, terwijl het aanbod sterk kan toe- en afnemen.
2.3 – Waardeconcept
Marktprijs werd gedefinieerd als: „Het bedrag waarop de balans wordt bereikt en een transactie tot
stand komt.‟ Marktwaarde daarentegen is een hypothetisch of een getaxeerd bedrag. Het is het
resultaat van een zorgvuldige afweging bij koper en verkoper waarbij alle gegevens en
omstandigheden in gelijke mate beschikbaar zijn bij beide partijen. Er wordt uitgegaan van het
rationele gedrag van zowel potentiële kopers als potentiële verkopers. Hiermee hebben we al het
eerste onderscheid tussen prijsconcept en waardeconcept, want bij het tot stand komen van prijzen
hebben we vastgesteld dat er geen sprake was van rationeel handelende partijen en dat deze partijen
niet beschikken over voldoende marktkennis. Het tweede onderscheid wordt gevormd door de
verwachting die in het waardeconcept is opgenomen, terwijl het prijsconcept uitgaat van een tot stand
gekomen prijs. Marktwaarde wordt dan ook als volgt gedefinieerd:
1
,De marktwaarde is het verwachte bedrag dat op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor
een vastgoed tussen een willige koper en een willige verkoper die op een gepaste afstand van elkaar
staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder
dwang handelen.
„…het verwachte bedrag…‟ Een in geld uitgedrukte prijs die voor de onroerende zaak betaald moet
worden in een zakelijke markttransactie.
„…op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een vastgoed…‟ Verwijst naar het feit dat
de waarde van het vastgoed een verwachting in zich draagt i.p.v. dat het een actuele verkoopprijs is.
De transactie komt dus op de datum van de waardering tot stand. Daarmee is de waardering
tijdsgebonden.
„…een willige koper…‟ Slaat op een gemotiveerde kandidaat-koper die overigens niet verplicht is te
kopen.
„…een willige verkoper…‟ Is niet overmatig gedreven noch een geforceerde verkoper die bereid is
te verkopen tegen elke prijs.
„…op een gepaste afstand van elkaar staan…‟ Gaat ervan uit dat de koper en de verkoper die tot
een transactie komen geen speciale relatie met elkaar hebben.
„…na een behoorlijke marketing…‟ Veronderstelt dat de onroerende zaak aangeboden wordt in de
markt op de voor het vastgoed meest geëigende manier waardoor de hoogst mogelijk prijs
gerealiseerd kan worden.
„…waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid…‟ Veronderstelt dat de twee partijen
redelijkerwijs zijn geïnformeerd over het wezen en karakter van de onroerende zaak, de actuele en
toekomstige gebruiksmogelijkheden en de marktomstandigheden op het moment van de taxatie.
„…zonder dwang handelen…‟ Veronderstelt dat ieder van de partijen gemotiveerd is om een
transactie tot stand te brengen zonder dat zo‟n transactie geforceerd wordt door druk van buitenaf.
Als we de definities van marktprijs en marktwaarde met elkaar vergelijken, dan valt in de eerste plaats
op dat de marktprijs een gerealiseerde is, met al haar sentimenten, en dat de marktwaarde een
verwachting van een prijs is.
Om de marktwaarde te kunnen schatten, moet een taxateur eerst een inschatting maken m.b.t. het
zogenoemde „highest and best use‟ ( = het principe van de optimale aanwending).
2.4 – Worthconcept
Het worthconcept is gebaseerd op een subjectieve, niet aan de markt gebonden waardering van een
economische eenheid. Er bestaat daarmee een fundamenteel verschil tussen het worthconcept en het
waardeconcept. Het waardeconcept is gebonden aan de basisuitgangspunten van de willige partijen,
die op geen enkele wijze dwang of persoonlijke omstandigheden een rol laten spelen. Bij het
worthconcept kunnen de persoonlijke omstandigheden wel een rol spelen en kunnen de koper en/of
de verkoper wel drang voelen.
Alhoewel de berekening en uitgangspunten die leiden tot de marktwaarde deels gelijk zijn aan die
voor de calculatie van worth, zullen de uitkomsten in de praktijk veelal verschillen. Dit heeft te maken
met de subjectieve elementen die in de calculatie van worth zijn inbegrepen. Het worthconcept
onderscheidt zich daarmee van het prijsconcept en het waardeconcept. De definitie van worth is
opgesplitst in „individuele worth‟ en „marktworth‟.
De individuele worth is de maximale biedprijs van een individuele koper of de minimale laatprijs van
een individuele verkoper die rekening houdt met alle beschikbare informatie en daarmee tot de meest
relevante prijs komt.
De marktworth is de prijs waarvoor een groep gelijkgestemde kopers een investering zouden willen
kopen of een groep van gelijkgestemde verkopers een investering zouden willen verkopen op een
markt waar kopers en verkopers beschikken over al de beschikbare informatie en daarmee tot de voor
hen meest relevante prijs komen.
„…de maximale biedprijs…‟ Verwijst naar het bedrag dat een specifieke gebruiker toekent aan de
onroerende zaak.
„…de minimale laatprijs…‟ De prijs waarvoor de verkoper vaststelt dat de onroerende zaak voor
hem geen bijzondere betekenis meer heeft.
„…gelijkgestemde kopers…/…gelijkgestemde verkopers…‟ Slaat op kopers en verkopers die
eenzelfde groep vertegenwoordigen.
2
, „…die rekening houdt met alle beschikbare informatie…‟ Heeft niet uitsluitend betrekking op de
fysieke, functionele of economische kwaliteit van de onroerende zaak, maar ook op de voor de koper
of verkoper relevante omstandigheden.
De twee definities van worth kenmerken zich door de specifieke omstandigheden dat de koper(s) of de
verkoper(s) vanuit eenzelfde positie redeneren en het nut dat de onroerende zaak hen oplevert. De
calculatie van worth wordt als volgt gedefinieerd:
Het verschaffen van een schriftelijke schatting van de netto geldelijke waarde op een bepaalde datum
van de uit het eigenaarschap voortvloeiende opbrengsten en kosten van een nader gespecificeerd
belang in een onroerende zaak van de opdrachtgevende partij, rekening houdende met de door deze
partij gespecificeerde doelstelling(en).
Op een markt met volkomen mededinging, waar ieder persoon toegang heeft tot dezelfde informatie,
zouden prijs en waarde gelijk moeten zijn. Op een markt waar echter niet iedereen gelijke toegang tot
de informatie heeft, is de kans groter dat de twee bedragen zullen verschillen. Bovendien is het
belangrijk te onderkennen dat de marktprijs van een onroerende zaak op de vastgoedmarkt
afhankelijk is van het doel waarvoor de onroerende zaak zal worden gebruikt.
Uit oogpunt van validiteit zou iedere berekening van de marktwaarde of calculatie van worth een
accurate schatting van de marktprijs of marktworth van de vastgoedinvestering moeten opleveren.
Daarom dient er in de berekening rekening te worden gehouden met de marktcultuur en
marktomstandigheden ten tijde van de taxatie.
Er zijn twee aparte, maar onderling gerelateerde markten: de markt van eigendom voor
investeringsdoeleinden en de markt van eigendom voor gebruiksdoeleinden.
Een investeerder zal worth zien als de contante waarde van de huurstroom die de onroerende zaak
zal genereren. De eigenaar die de onroerende zaak wil gaan gebruiken, zal het activum als een
productiefactor zien en hieraan een worth toekennen die is gebaseerd op de bijdrage van het
vastgoed aan de winst van het bedrijf.
Het concept worth is het belangrijk op markten die qua liquiditeit en de scheiding eigendom en
gebruiksrechten onderontwikkeld zijn. Hier zijn de meeste transacties gebaseerd op de inschatting van
de eigenaar-gebruiker m.b.t. de worth van de onroerende zaak. Dat wil zeggen: de bijdrage die de
onroerende zaak zal leveren aan de winst van het bedrijf en subjectieve kwesties als status en gevoel
van veiligheid.
2.5 – Verband tussen marktprijs, marktwaarde en worth
In de afbeelding staat het verband
tussen worth-, prijs- en waardeconcept.
Deze 3 concepten beïnvloeden elkaar
direct of indirect.
In de eerste plaats bepaalt iedere
potentiële koper en verkoper de waarde
(worth) van het vastgoed die het voor
hem heeft. Dit wordt bepaald a.d.h.v. de nuttigheid vanuit hun eigen perspectief. Die afweging wordt
veelal gevormd door de marktomstandigheden, economische factoren, externe factoren, het eigen
beleid, de verschillende scenario‟s en de eigen
ervaringen.
In de linker afbeelding wordt aangegeven welke
invloedsfactoren van belang zijn bij het worthconcept,
dus waarop de afwegingen betrekking hebben.
De weging van de verschillende factoren ligt voor ieder
van de partijen verschillend en dit heeft deels te maken
met de kennis van een bepaald aspect die de
verkopers en kopers hebben, deels met interne
factoren, maar ook in meer of mindere mate met de
emotie van de partijen.
Afbeelding: Invloedsfactoren op het worthconcept
3
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller Laura_N. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.74. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
76669 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now