Summary
Samenvatting Vastgoedtransacties 2
- Course
- Institution
Samenvatting van 65 pagina's voor het vak Vastgoedtransacties2 aan de Artesis (1ste keer geslaagd)
[Show more]
1 review
By: reynderskyra • 2 weeks ago
not suitable for the 2024 exam
Seller
Follow
ElineG2000
Reviews received
Content preview
Vastgoedtransacties 21) Koop
1.Consensuele overeenkomst
Het is een consensuele overeenkomst. Er is een wilsovereenstemming vereist over 2
dingen. (Art. 1582 BW)
Prijs
Zaak
Als er een akkoord is over deze 2 zaken, dan is er meteen een eigendomsoverdracht.
(Art. 1583 BW) Er zijn geen formaliteiten nodig.
Het eigendomsrecht is een zakelijk recht. (Art. 544 BW)
Bij een koop moet je altijd het eigendomsrecht controleren!
Hoe kan je controleren of iemand eigenaar is van een onroerend goed?
Via de eigendomstitel (akte).
De koop van een goed van iemand anders is vatbaar voor nietigheid als bv: de koper
iets koopt van de verkoper, maar de verkoper is geen eigenaar. De koper is de
beschermde persoon en heeft recht op een schadevergoeding. Enkel hij kan dit
inroepen. (Art. 1599 BW)
1. Zaak
Bij onroerende goederen: consensuele overeenkomst + geschrift (= bewijs)
-> wettelijke verplichtingen/informatie van het goed.
Mondelinge overeenkomst
(Art. 1108 BW)
Aanbod Aanvaarding Onderhandse Notariële akte
Koop (Art. 1385 BW) en akte (authentiek)
eigendomsoverdracht = compromis
Normaal is er bij de mondelinge overeenkomst een eigendomsoverdracht. Dit is geen
dwingend recht dus je kan ervan afwijken. Je kan de eigendomsoverdracht uitstellen
tot de notariële overeenkomst (authentieke akte). Dit kan omdat de koper bij koop
bij de mondelinge overeenkomst geen eigenaar wordt, omdat de verkoper er nog
woont.
,De onderhandse overeenkomst wordt gesloten tussen partijen en geldt enkel tussen
partijen. (Art. 1134 BW)
De notariële overeenkomst geldt voor iedereen (Art. 1 van de hypotheek wet) (p.
1145). De authentieke akte is tegenstelbaar aan 3de.
Tussen de onderhandse akte en de notariële akte zit er 4 maanden. Bij de aankoop
van een onroerend goed wordt je belast door de fiscus. Je krijgt dus 4 maanden de
tijd (=fiscaal termijn) om de belastingen (= verkooprechten) aan de fiscus te betalen.
De notaris kan dit verlengen, maar de fiscus niet, hij moet zijn geld in die termijn
hebben -> fiscaal termijn.
2. Prijs
Prijs is essentieel voor koop. Je hebt de verbintenis tot betalen. Door het feit dat iets
betaalt wordt, is het geen schenking. Want eens schenking is om niet (= geen
tegenprestatie). (Art. 1591-1592 BW)
Als er niets betaalt wordt is het iets anders zoals schenking/ruil.
Als er een te lage prijs is afgesproken voor bijvoorbeeld iemand te bevoorrechten
kan de rechter of fiscus dit omzetten naar een schenking. Het kan dus nietig
verklaard worden.
Als je een prijs hebt afgesproken, maar je betaalt minder dan is afgesproken is dit
een prijsbewimpeling. Dit om minder belastingen te betalen aan de fiscus. Als ze
erachter komen -> fiscale sancties.
Bv: Een deel in het zwart.
Als jij dit weet als makelaar moet ja dit aan de CFI laten weten.
Vernietiging wegens benadeling.
Is het betalen van een voorschot verplicht?
Nee, dit is geen wettelijke verplichting, maar puur een zekerheid voor de verkoper
zodat de koper de overeenkomst zal nakomen.
Als de overeenkomst niet doorgaat is het voorschot de schadevergoeding. Als er geen
voorschot was gevraagd, komt het sowieso voor de rechter.
Een voorschot is meestal 5-10%
Het is zeker aan te raden.
,3.Wederkerige overeenkomst
Het is ook een wederkerige overeenkomst. Beide partijen zijn verbonden om iets te
doen. (Art. 1583 BW)
Je bent geen eigenaar maar je wilt het wel verkopen in de plaats van iemand anders
-> Sterkmaking (= Ik beloof dat iemand anders de verbintenis zal nakomen).
Bv: A maakt zich sterk ten opzichte van B. Hij is zeker/ hij belooft dat de derde het zal
kopen. Als de derde het bekrachtigt, ontstaat er een nieuwe OK tussen B en de derde.
De verbintenis tussen A en B valt weg, A valt weg.
Als de derde het niet bekrachtigt (Bv: derde gaat het niet kopen). B zal een
schadevergoeding kunnen eisen van A. (Art. 1120 BW)
4.Totstandkoming van koopovereenkomst
= Precontractuele fase -> niet bindend! (Art. 1382-1383 BW)
Er is nog geen overeenkomst, maar het kan wel gevolgen hebben. Je kan
gesanctioneerd worden doordat het abrupt wordt beëindigd. Dit kan leiden tot een
schadevergoeding.
1. Aanbod
Aanbod doen in het openbaar is niet bindend.
Aanbod doen dat de verkoper/makelaar bereikt is wel bindend.
Bv: Ik bied €200.000, en de makelaar krijgt dit in handen, dan ben je gebonden dit
bod te betalen. Dit kan je oplossen door opschortende voorwaarde toe te passen.
2. Optie
Een optie gaat verder dan een bod. Het is een voorovereenkomst op de koop. De
verkoper stemt toe het onroerend goed tijdelijk niet aan iemand anders te verkopen.
A verleent een optie aan B, het is geen koop, maar de zaak en prijs is als wel
afgesproken. A gaat dit niet zomaar doen dus vraagt een optieprijs (=
immobilisatiepremie). Het is een verbintenis waarbij A zich verbindt het tijdelijk niet
te verkopen aan een 3de. B heeft geen verplichting tot aankoop. Als B de optie licht,
dan wordt er meteen een onderhandse overeenkomst gesloten en vanaf dan geldt de
fiscale termijn. Als B het niet koopt, dan heet A zijn premie als een soort
schadevergoeding.
Stel: Mia heeft een optie op het pand van Jos, maar Marie wil het pand graag kopen.
Jos verkoopt het aan Marie, wat kan Mia doen, waar heeft ze recht op?
Mia heeft recht op een schadevergoeding. MAAR als je kan aantonen als Marie op de
hoogte was van de optie (= kwade trouw van Marie) dan moet ook het goed terug en
dan kan Jos het verkopen aan Mia -> 3de medeplichtig aan contractbreuk.
, Er is geen regel rond het bepalen van de optieprijs, je moet het in uw contract
opnemen. Ofwel wordt de optieprijs verrekend ofwel alsnog betalen. Je moet ook
termijn opnemen in het contract, dit is meestal 1 tot 2 weken.
3. Voorkeurrecht
= Onderhandelen
Je gaat de voorkeur geven aan iemand anders als je het gaat verkopen.
Bv: Een huis in straat en je zou het ooit willen kopen, de eigenaar contacteren en
vragen of ze jouw eerst zal contacteren voor ze het gaat verkopen.
Je kan dit zowel mondeling doen of in een contract laat opnemen.
Het is een conventionele (= onderlinge) overeenkomst. Het is de belofte om met de
begunstigde eerst te onderhandelen in geval van verkoop. Hierbij is er geen
koopovereenkomst, maar wel een verbintenis om jouw eerst te contacteren. Als dit
contractueel bepaald is en je komt dit niet na -> schadevergoeding.
4. Voorkooprecht
= Kopen
In geval van verkoop hebben sommige mensen voorrang en krijgen ze eerst de
mogelijkheid om het goed aan die prijs te krijgen. Het is ofwel een wettelijke als een
conventionele overeenkomst. De houder van het voorkooprecht heeft het recht om
het goed bij voorrang aan te kopen. Er is meestal een termijn van 3 maanden.
Bv: Jos verkoopt zijn huis aan Mia voor €200.000. Als de gemeente een
voorkooprecht heeft dan kan de gemeente kiezen of hij het wilt kopen aan dezelfde
voorwaarde.
Als de gemeente het koopt, dan zal de overeenkomst tussen Jos en Mia ontbonden
worden. Daarom zal er bij kans op voorkooprecht altijd een overeenkomst gesloten
worden onder opschortende voorwaarde van het inroepen van het voorkooprecht.
Dit is de voorwaarde in de verkoopovereenkomst.
5. Koop op commandverklaring
Dit is een anonieme koop. Het wordt uitdrukkelijk opgenomen in de
koopovereenkomst anders is het niet geldig. De verkoper moet de koop op
commandverklaring aanvaarden, anders gaat het niet door.
Bv: De koper wilt iets kopen, maar misschien is hij zelf ook niet de koper, de koper zal
zich binnen 5 dagen bekend maken. Dit doet men omdat de koper misschien niet aan
hem wil verkopen, of meer wil vragen aan hem. De Command moet zich binnen de 5
dagen bekend maken aan de notaris.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller ElineG2000. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $17.83. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
73314 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now