Summary
Samenvatting Vastgoedrecht koop en huur Vastgoed
- Course
- Institution
Samenvatting Vastgoedrecht koop en huur Vastgoed
[Show more]
Seller
Follow
didierdeleeuw
Content preview
Vastgoedrecht koop-huur - Vastgoed1. VERKOOP VAN EEN ORG
Er zijn twee mogelijke regimes waarbinnen een gebouw kan worden verkocht: het gemeenrecht en
de woningbouwwet Breyne. In de cursus zullen we vooral de eerste behandelen: belangrijk om
weten hierin is de verdeling ongeveer 50−50 qua aanvullend en dwingend recht.
De wet Breyne is een wet die volledig van dwingend recht is, het gaat om woning die te bouwen of in
aanbouw zijn. Alles wat niet uitdrukkelijk geregeld is in deze wet valt onder het gemeenrechtelijk
stelsel.
1.1. BEGRIP EN SITUERING
1.1.1. DEFINITIE
De koop−verkoopovereenkomst is een contract waarin een partij zich ertoe verbindt de eigendom
van een zaak over te dragen aan een andere partij die hiervoor een geldprijs betaald.
We kunnen hieruit dus twee belangrijke kenmerken van de verkoopovereenkomst halen:
− Er moet een overdracht zijn van eigendom
− Er moet een betaling van een prijs plaatsvinden
Belangrijke opmerking hierbij is dat de prijs altijd een prijs in geld moet zijn. Wanneer dit niet in geld
is of er ontbreekt in het algemeen 1 van de twee kenmerken dan is het geen koopovereenkomst.
Als een vennootschap een ORG aankoopt dien je op te letten. Hierbij kan een gewone
koopovereenkomst optreden, echter daarnaast kunnen ook:
− De inbreng in vennootschap: als tegenprestatie van de koper zullen dan aandelen of
winstbewijzen worden gegeven aan de verkoper.
− De ruilovereenkomst: als tegenprestatie van de koper zullen dan obligaties of effecten
worden gegeven die het vreemd vermogen vertegenwoordigen aan de verkoper.
Er bestaat ook nog zoiets als de met koop gelijkgestelde overeenkomst: Dit is een koopovereenkomst
waarin de tegenprestatie alles kan zijn behalve een betaling in geld. De twee hierboven aangegeven
overeenkomsten vallen daar dus onder.
1.1.2. DE KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
1) Onder bezwarende titel
Er moet altijd een tegenprestatie zijn.
2) Wederkerige overeenkomst
Beide partijen in de overeenkomst hebben rechten en plichten.
3) Consensuele overeenkomst
De overeenkomst komt (tussen partijen) tot stand door loutere wilsovereenkomst.
4) Vergeldend contract
Partijen weten vanaf het sluiten van het contract wat ze elkaar verschuldigd zijn. Een uitzondering op
deze regel is de lijfrente: daarbij betaald iemand gedurende het hele leven een som. (=kanscontract)
, 5) Hoofdcontract
6) Geen intuïtu personae
7) Ogenblikkelijke overeenkomst
De uitvoering gebeurt ineens. Dit heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld een gebrek al moest bestaan op
het moment van het sluiten van de overeenkomst.
1.2. HET SLUITEN VAN DE OVEREENKOMST
1.2.1. GELDIGHEIDSVEREISTEN
Er zijn 4 algemene geldigheidsvereisten:
1.2.1.1. Toestemming van de partijen
De koop is voltrokken vanaf dat de partijen een akkoord bereiken over de hoofdbestanddelen van de
overeenkomst: de prijs en de zaak. MAAR het moet gaan om een volledige toestemming, dit
includeert een akkoord over alle punten die de partijen erbij hebben gevoegd.
Een eenzijdige aankoop/verkoopbelofte is een belofte van respectievelijk de koper/verkoper waarbij
hij het pand gedurende een bepaalde termijn aan een bepaalde persoon tegen een bepaalde prijs zal
kopen/verkopen als de andere partij zijn akkoord geeft.
Een voorkeurbeding is een verbintenis van een eigenaar ten aanzien van een ander om, wanneer hij
verkoopt, het goed bij voorkeur aan die ander te verkopen. Dit kan conventioneel (overeengekomen)
of wettelijk zijn.
1.2.1.2. Bekwaamheid
Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering. Opgelet enkele mensen zijn sowieso
onbekwaam en moeten bijgevolg worden vertegenwoordigd. Bijvoorbeeld een minderjarige.
Belangrijke gevolgen aan het handelen met onbekwamen zijn:
− Geen vrijwaring voor verborgen gebreken
− Geen aansprakelijkheid mogelijk voor die gebreken
− Benadeling kan niet worden ingeroepen.
Een verkoop van een minderjarige moet openbaar gebeuren tenzij bewezen kan worden dat een
verkoop uit de hand mogelijk is in het belang van de minderjarige. Naast minderjarigen zijn er ook
nog andere onbekwamen, een voorbeeld is:
Het geval van tegenstrijdige belangen: de mensen die belast zijn met de verkoop, mogen het goed
niet zelf kopen. Dat is logisch: een aangestelde zou de prijs voor zichzelf zodanig kunnen laten zakken
dat een verkoper er niets aan over heeft en dat je zelf niet veel moet betalen.
1.2.1.3. Een bepaald voorwerp
1.2.1.4. Een geoorloofde oorzaak
, 1.2.2. LASTGEVING−STERKMAKING−COMMANDVERKLARING
1.2.2.1. Lastgeving
1 van de partijen kan mogelijk niet aanwezig zijn, hij kan dan zijn volmacht geven aan diegene die wel
aanwezig kan zijn. Deze is de lasthebber: hij sluit de overeenkomst in naam en voor rekening van de
lastgever. De lastgever wordt automatisch mee de drager van rechten en plichten
De volmacht die moet worden gegeven hangt af van de vorm van het contract: notariële
overeenkomst −> notariële volmacht. Onderhandse overeenkomst −> minstens onderhandse
volmacht.
1.2.2.2. Sterkmaking
De sterkmaker belooft dat de andere persoon de overeenkomst zal aangaan. De derde die
sterkgemaakt werd kan dan nog vrij beslissen om al dan niet toe te stemmen. Stel dat die derde de
sterkmaking niet bekrachtigd dan moet de sterkmaker NIET zelf de koop doen, hij kan wel een
schadevergoeding verschuldigd zijn.
1.2.2.3. Commandverklaring
Er is altijd een koop in dit scenario. De ogenschijnlijke koper houdt zichzelf het recht voor om de
werkelijke koper aan te duiden die zijn plaats zal innemen. Hij MOET NIET een ander aanduiden, hij
kan gerust zelf de koper blijven.
Of je het recht hebt om dit te doen moet duidelijk in de koopovereenkomst worden bedongen.
Echter bij uitvoerend beslag op ORG is het altijd mogelijk. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan op
openbare verkopen, als iemand ziet dat iemand begint te bieden, biedt hij op om de prijs hoger te
maken. Zo kan een derde (onbekend voor de stroman) er voor zorgen dat dit niet gebeurt en met
een commandverklaring werken.
In Vlaanderen heb je als termijn om de aangeduide koper te tonen 5 dagen als fiscale termijn, de
burgerrechtelijke termijn wordt vrij bedongen: je zorgt ervoor dat je beide niet overschrijdt anders
betaal je 2x registratierecht. Je moet dus naar registratiekantoor (enkel open in voormiddag,
namiddag kan wel als je deurwaarder stuurt.).
1.2.3. VORM VAN DE KOOPOVEREENKOMST
De totstandkoming gebeurt op 3 niveaus:
1.2.3.1. Totstandkoming
De koop is een consensuele overeenkomst die geen vormvereisten heeft. Het kan dus zowel
mondeling als door een geschrift worden tot stand gekomen.
1.2.3.2. Bewijs tussen partijen
Het bewijs tussen partijen wordt geleverd in verschillende zaken:
− Burgerlijke zaken: Er moet een geschrift zijn voor alle rechtshandelingen die een bedrag van
375 euro te boven gaan. Een onderhandse akte volstaat hiervoor, deze akte moet wel
beantwoorden aan enkele voorwaarden:
o Aantal exemplaren = Aantal partijen
o Elk exemplaar vermeld bovenstaande aantal
o Ieder origineel exemplaar moet worden ondertekend
o Alle partijen met een ander belang moeten een exemplaar krijgen
“Aldus opgemaakt te Gent op (datum) in 3 originele exemplaren, iedere partij erkend een
origineel exemplaar te hebben ontvangen. Eventueel 3e exemplaar is bedoeld voor de registratie.
, − In ondernemingszaken staan twee ondernemingen tegenover elkaar en kan bewijs worden
gevoerd met alle middelen van recht (getuigen en vermoedens) en ook met de factuur en
boekhouding.
− In een gemengde relatie wordt het bewijs geleverd volgens het systeem van diegene die het
bestaan ervan ontkent.
1.2.3.3. Tegenwerpelijkheid aan derden
Voor de tegenwerpelijkheid aan derden dient een overschrijving op het hypotheekkantoor, kantoor
RZ, te gebeuren. Deze instantie ontvangt enkel notariële aktes en bijgevolg moet die dus worden
opgemaakt. Zoals eerder vermeld moet voor een notariële akte ook beschikt worden over notariële
volmachten.
1.2.4. KOSTEN VAN DE VERKOOP
Deze regel is van aanvullend recht: de kosten van de koopovereenkomst en de bijkomende kosten
zijn ten laste van de koper. Met andere woorden: het kan anders worden geregeld.
Een akte of een titel uit de hand (uit het Frans: acte en main) is een akte waarbij de verkoper alle
contractkosten voor zich neemt. Er wordt vaak mee geafficheerd, je kan er dus uit afleiden dat de
prijs die uithangt effectief de prijs is die betaald moet worden.
Side note: de leveringskosten zijn normaal voor de verkoper, maar ook dit kan anders worden
geregeld.
1.2.5. FORMALITEITEN
1.2.5.1. Registratie
Het gaat hier om de fiscale registratie met als doel om de 10% registratierechten te heffen op de
koop. Hiervoor kan je zowel de onderhandse als de notariële akte gebruiken, het moet wel binnen de
4 maanden na het afsluiten van de koop gebeuren. Dus als je notariële verkoopakte later dan die 4
maanden wordt gedaan MOET je de notariële registreren. Waar je dit moet doen hangt af van de
standplaats van de notaris.
1.2.5.2. Overschrijving
Hier gaat het om de overschrijving van de notariële akte op het kantoor RZ, hypotheekkantoor. Dit
moet gebeuren binnen de 15 dagen na het verlijden van de notariële akte. Waar dit gebeurt, gebeurt
volgens de ligging van het ORG..
1.3. VERKOCHTE ZAAK
De verkochte zaak moet aan de verkoper toebehoren: dit is vrij logisch, je moet eigenaar zijn als je
iets wil verkopen. Je kan dus nooit iets verkopen waar je zelf geen eigenaar van bent. Een
uitzondering hierop is een toekomstige zaak.
De sanctie die hieraan vasthangt is de relatieve nietigheid: dit houdt in dat de door de wet
beschermde partij de nietigheid kan inroepen, in dit geval is dit dus de koper. Hij moet hier niet
wachten tot de ware eigenaar komt opdagen.
Als deze koper ter goeder trouw is kan hij een schadevergoeding krijgen. Wanneer hij ter kwader
trouw is kan hij enkel de prijs en de contractkosten terugkrijgen.
Dit is heel anders dan bij huur, daar moet je wachten tot de ware eigenaar komt kijken, dan pas kan
je de relatieve nietigheid inroepen.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller didierdeleeuw. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.39. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
66579 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now