Summary
Samenvatting Fiscaliteiten
- Course
- Institution
- Book
H1 t/m H4, H6 en H7. Samenvatting van het boek: Basisboek Vastgoed Fiscaal. Geschreven door Berkhout en van der Paardt. Zesde herziende druk.
[Show more]
Connected book
Book Title:
Author(s):
- Edition:
- ISBN:
- Edition:
4 reviews
By: fleur36 • 2 year ago
By: marlevd • 4 year ago
By: brammailing • 4 year ago
By: Ekeiram • 4 year ago
Seller
Follow
isabelleboekhorst
Reviews received
Content preview
Samenvatting FiscaliteitenHoofdstuk 1 omzetbelasting
1.1 Inleiding en btw-systeem
Het systeem van de Btw-heffing houdt in dat de belasting wordt geheven van de ondernemer, maar
uiteindelijk zal drukken op de eindgebruiker van een goed of dienst, dat wil zeggen de consument de
ondernemer die vrijgestelde prestaties verricht of de overheid. Die kunnen niets met de btw
uitrichten; zij kunnen de btw niet van de fiscus terugvorderen. Bij de levering van goederen en
diensten aan andere ondernemers is er geen sprake van btw-druk, omdat de afnemer-ondernemer
de in rekening gebrachte btw als voorbelasting bij de fiscus kan terugvorderen.
Het algemene tarief van de btw bedraagt in Nederland 21% en wordt berekend voer de vergoeding
voor een prestatie. Een verlaagd tarief van 6% geldt voor eerste levensbehoeften en voor goederen
en diensten met een sociaal-culturele achtergrond.
De vergoeding voor een prestatie is het totale bedrag dat de ondernemer voor de levering of de
dienst in rekening brengt, exclusief de btw zelf. Mocht de prestatie niet in geld worden betaald, maar
in een tegenprestatie dan wordt de waarde van de tegenprestatie tot de vergoeding gerekend.
1.2 Vrijstellingen en aftrek van voorbelasting
De ondernemer kan de btw die aan hem in rekening is gebracht (voorbelasting), op zijn btw-aangifte
verrekenen met de btw die hijzelf verschuldigd is. Hij kan btw terugvorderen indiende voorbelasting
hoger is dan de verschuldigde btw. Aldus is de btw in de bedrijfskolom, dat wil zeggen in de
ondernemerssfeer, een soort doorlopende post. Berekent de ondernemer btw aan de consument
dan is voor de laatste geen aftrek mogelijk en drukt de belasting pas echt op de goederen en
diensten. Dit is ook het geval als de afnemer om een andere reden geen recht op aftrek van btw
heeft, bijvoorbeeld omdat hij een overheidslichaam is.
Voor de vastgoedsector zijn de twee belangrijkste vrijstellingen:
- de levering van (meer dan twee jaar) gebruikt vastgoed en
- de verhuur van vastgoed
Indien ondernemers vrijgestelde activiteiten verrichten, kunnen zij de btw op de ingekochte
goederen en diensten die voor die vrijgestelde activiteiten worden gebruikt, niet op hun aangifte als
voorbelasting terugvorderen. De niet-aftrekbare btw of investeringen is dan onderdeel van de
investeringssom en bij verhuur onroerend goed heeft dat tot gevolg dat het huurrendement lager
zijn. De niet-aftrekbare btw op kosten verhoogt het kostenniveau en verlaagt de winst. De niet-
aftrekbare btw op kosten verhoogt het kostenniveau en verlaagt de winst.
Voor vastgoed sluit men voor de toerekening van de voorbelasting in de regel aan bij het
zogenoemde werkelijke gebruik. Dat komt meestal neer op een verdeling op basis van vierkante
meters.
1.3 Roerend en onroerend
In de regel sluit men voor het begrip onroerende zaak wat de belastingheffing betreft aan bij dat van
artikel 3:3 BW, waarin staat dat tot onroerende zaken behoren: de grond, de nog niet gewonnen
delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die
duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere
gebouwen of werken.
1
,Volgens de btw-bepalingen voor de levering en verhuur van onroerende zaken kan vastgoed worden
gesplitst in gedeelten die naar maatschappelijke opvattingen een zekere zelfstandige betekenis
hebbe, zoals een verdieping. Dit is van belang voor verkopers en verhuurders die voor gedeelten van
gebouwen dan kunnen opteren voor btw-heffing, opdat hun recht op aftrek van voorbelasting
(betaalde btw op investeringen en kosten) voor die gedeelten in stand blijft.
1.4 Leveringen en diensten
Met betrekking tot vastgoed is de meest voorkomende levering de eigendomsoverdracht van een
onroerende zaak ingevolge een overeenkomst, waar een notariële akte en een overschrijving
daarvan in de openbare registers aan te pas komen. Dit wordt de juridische ofwel de
goederenrechtelijke levering genoemd.
In het geval van financiële lease gaat de eigendom niet automatisch over na betaling van de laatste
termijn (zoals bij huurkoop), maar heeft de lessee een optie om eigenaar te worden. Indien, objectief
beschouwd, mag worden aangenomen dat de lessee van de optie gebruik zal maken, zal de financiële
lease als een levering worden aangemerkt.
Een btw-levering is gedurende de bouwperiode nog niet aan de orde. Daarvan is pas sprake wanneer
de aannemer het nieuw vervaardigde pand aan de grondeigenaar overdraagt dan wel oplevert. Bij
oplevering gaat het over het algemeen om nieuwbouw, maar onder omstandigheden geldt dit ook
wanneer een bestaand pand in opdracht van de eigenaar ingrijpend wordt verbouwd. Van een
oplevering is in dat geval sprake wanneer deze verbouwing nieuw vastgoed heeft gecreëerd. Anders
gezegd: het oude pand bestaat niet meer en is vervangen door een nieuw object. Of men na de
verbouwing kan spreken van nieuwbouw, hangt van geval tot geval sterk af van de feiten en
omstandigheden. Een belangrijk criterium is of het uiterlijk van het pand is gewijzigd of dat er sprake
is van nieuwbouw doordat het gewijzigde gebouw door ingrijpende bouwtechnische aanpassingen
voor andere doeleinden geschikt geworden is en daardoor een ander gebouw is geworden.
In dezelfde zin is er sprake van de oplevering van een onroerende zaak als een bouwterrein wordt
aangelegd; met dit verschil dat in de wet is aangegeven dat men hieronder moet verstaan. Het gaat
dan om een onbebouwd terrein dat kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer
gebouwen. Gaat het om grond met een andere bestemming, zoals landbouwgrond, dan is de levering
ervan niet belast en de bewerking als zodanig een dienst en geen (op)levering voor de btw-heffing.
Een woonhuis kan ook voor btw-plichtige activiteiten gebruikt worden – de eigenaar heeft een
kantoorruimte die hijzakelijk gebruikt – hij heeft dan twee keuzemogelijkheden:
- hij rekent het woonhuis (gedeeltelijk) tot zijn ondernemingsvermogen
- hij rekent alleen het zakelijk gebruikte deel tot zijn ondernemingsvermogen en de rest tot zijn
privévermogen.
1.5 btw bij levering van vastgoed
Hoofdregel voor de btw is dat de levering van vastgoed is vrijgesteld van btw. Op deze hoofdregel
bestaan twee uitzonderingen. Btw is verschuldigd:
- als nieuw vervaardigd vastgoed (een bouwterrein of een nieuw gebouw) vóór, op of uiterlijk twee
jaar na de eerste ingebruikneming is of wordt geleverd
- als verkoper en koper om een levering met btw verzoeken; dit is de zogenoemde optie voor btw-
belaste levering
2
,1.5.1 Bouwterrein
Van rechtswege is btw verschuldigd over d levering van een bouwterrein, waar het gaat om
onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.
Zijn er op het terrein na de sloop nog fundamenten aanwezig die weer gebruikt worden bij de bouw
van een nieuw opstal, dan kan er sprake zijn van een bebouwd terrein. Maar naar onze mening is de
aanwezigheid van bouwresten of gedeeltelijk aanwezige bestrating en het niet-verwijderen van
heipalen die voor de nieuwbouw geen enkele functie meer hebben, geen beletsel om na de sloop
van een gebouw van een onbebouwd terrein te kunne spreken.
De rechter oordeelde dat een stuk grond dat als zodanig niet bebouwd was, maar dat onderdeel was
van een complex (een voormalig hertenkamp), bij de verkoop als onbebouwd terrein kon worden
aangemerkt, terwijl erop een ander deel van het complex toch nog opstallen aanwezig waren. We
gaan ervan uit dat als dat laatstgenoemde gedeelte van het complex wordt geleverd, er sprake zal
zijn van een gebouw met erbij behorend terrein, zodat er geen levering is van een onbebouwd
terrein; tenzij men voor de levering die opstallen volledig verwijdert.
De levering van grond met een landbouw-, tuinbouw of bloembollenteeltbestemming of
natuurschoonbestemming is bij levering vrijgesteld van btw.
Verkoop gebouw met sloopverlichting van de verkoper (de zaak Don Bosco)
Een perceel grond met daarop een opstal kan in principe dus niet als bouwterrein worden
gekwalificeerd en de levering ervan is niet belast met btw. Er is immers geen sprake van de levering
van onbebouwde grond, aar van de levering van een gebouw.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat niet van belang is hoe ver de sloop van het oude gebouw ten
tijde van verkrijging van het terrein was gevorderd, maar dat de staat waarin en de omstandigheden
waaronder het terrein uiteindelijk door de verkoper aan koper is opgeleverd, beslissend is.
Gedeeltelijke sloop; geen nieuw gebouw bij levering tijdens de verbouwing
Het hof van Justitie heeft in de zaak J.J. Komen geoordeeld dat de overdracht van een winkelpand
dat wordt verbouwd, vrijgesteld is van btw; de verbouwing bevond zich in een dusdanig stadium dat
nog niet gesproken kon worden van een nieuwe onroerende zaak.
Er kon echter nog niet gesproken worden van de overdracht van een nieuwe onroerende zaak die
nog niet in gebruik was genomen, omdat (i) slechts sprake was van een gedeeltelijke sloop door de
verkoper, (ii) de onroerende zaak nog steeds (gedeeltelijk) als winkelpand in gebruik was en (iii) de
verbouwwerkzaamheden op naam en voor rekening van de koper waren uitgevoerd.
Koop-/aannemingsovereenkomsten
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat bij een koop-/aannemingsovereenkomst de handelingen van de
aannemer met betrekking tot de overdracht van de grond en de bouw van een appartement
tezamen als een prestatie moeten worden beschouwd, en wel de btw belaste levering van een
onroerende zaak op het moment van opleving. In de woningbouwpraktijk gebeurde het regelmatig
dat eerst de grond of een bestaand appartementsrecht in een oud pand aan de koper werd geleverd
ter zake waarvan dan overdrachtsbelasting verschuldigd was. Daarna werd voor de koper de nieuwe
woning gebouwd of het oude appartement verbouwd tot nieuw appartement, waarover btw
verschuldigd is. Voor de koper die de btw niet kan aftrekken, werd dan een belastingbesparing
gerealiseerd (6% of 2% OVB in plaats van 21% btw over de waarde van de grond dan wel het
bestaande appartementsrecht. Met dit arrest kan dit voordeel niet meer worden gerealiseerd bij
levering van grond en aanneming op basis van een dergelijke koop-/aannemingsovereenkomst, die
een ondernemer sluit met een koper.
3
, 1.5.2 Levering van nieuwe gebouwen
De levering van nieuwe gebouwen met het erbij behoren de terrein is van rechtswege belast met
btw. Er is sprake van nieuwbouw in de zin van de btw lang een nieuw gebouw nog niet in gebruik is
genomen en na de ingebruikneming nog gedurende en periode van 24 maanden. Na die periode
wordt het gebouw als oud aangemerkt, waarna de verplichte btw-heffing vervalt en de levering is
vrijgesteld aan btw. Daarna kan men desgewenst opteren voor een btw-belaste levering.
Onder een nieuw gebouw met het erbij behorende terrein wordt ieder bouwwerk verstaan dat vast
met de grond verbonden is. Niet alleen huizen, kantoorgebouwen en fabrieken vallen hieronder,
maar ook bruggen, viaducten, tunnels, straten, pleinen en sluizen.
Fysiek gescheiden bouwwerken moeten in beginsel als afzonderlijke goederen worden aangemerkt,
tenzij de bouwwerken zich niet voor zelfstandig gebruik lenen. Het ging daarbij in een rechtszaak om
korfbalvelden die elk als afzonderlijke onroerende zaak konden worden aangemerkt; en dus geen
onderdeel waren van een sportcomplex. De vraag is of dat geldt voor een golfbaan en een clubhuis.
Kunnen beide afzonderlijk worden beschouwd en hebben zij in het maatschappelijk verkeer elke en
zelfstandige betekenis? Die vraag is door de Hoge Raad voor ander onderzoek voorgelegd aan de
verwijzingsrechter.
Verbouwing tot nieuw pand
Van een nieuw vervaardigd pand is ook sprake wanneer een bestaand pand dermate ingrijpend
wordt verbouwd, dat er na de verbouwing naar maatschappelijke opvattingen een (nieuw) object is
ontstaan dat daarvoor niet bestond en er in wezen sprake is van nieuwbouw.
Tot veranderingen van betekenis leiden bijvoorbeeld funderingswerkzaamheden, werkzaamheden
aan het geraamte, aan de dakbedekking en aan onderdelen die verband houden me t de
duurzaamheid en de stevigheid van het gebouw, naast andere, daarmee samenhangende
activiteiten.
Deze lijn volgend zijn in de eerdere jurisprudentie de volgende zaken het vermelden waard:
- een kantoorgebouw (begane grond en twee verdiepingen) werd verbouwd tot een gebouw met
kantoorruimte (begane grond) en woonruimte (vier appartementen op de verdiepingen). De rechter
nam bij deze verbouwing in aanmerking dat de bestaande vloeren, plafonds en dikke muren in het
pand gehandhaafd bleven, waardoor de indeling door de verbouwing niet ingrijpend veranderde.
Bovendien achtte de rechter de ingrepen aan het pand ten behoeve van de aanwending van twee
verdiepingen woonruimte onvoldoenden de ingrijpend ende uitwendige toevoegingen te
ondergeschikt om te oordelen dat i wezen nieuwbouw had plaatsgevonden. Dat door de verbouwing
vijf zelfstandige onroerende zaken zouden ontstaan, speelde volgens de rechter geen rol.
- een beschermd stadsgezicht uit 1679 bestond uit winkelruimten, een werkplaats en bovengelegen
woonruimte. Bij de verbouwing van dit pand was de rechter van mening dat de aangebrachte
wijzigingen de restauratie van een onroerende zaak betroffen en dat deze wijzigingen niet va
zodanige aard waren dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden.
- de verbouwing van een vervallen monumentale boerderij resulteerde ondanks de omvang van de
werkzaamheden (aankoopprijs 600.000; verbouwingskosten 933.000), de ingrijpende wijziging van
de indeling van de boerderij, alsmede het verloren gaan van de agrarische functie, niet tot een
vervaardigd gebouw. De rechter vond doorslaggevend dat door het herstel van het exterieur in oude
luister en het respecteren van de rijksmonumentale status van de boerderij de aard en omvang van
de wijzingen niet zodanig ingrijpend waren dat het voormalige karakter van het pand niet meer
prominent herkenbaar is gebleven.
4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller isabelleboekhorst. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $5.15. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
78252 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now