MARKTANALYSE
INHOUD
DEEL 1: 3 stromen:...............................................................................................................................3
Deel 2: het vierkwadrantenmodel & actoren in de vastgoedketen............................................................5
De taxateur ......................................................................................................................................5
De grondeigenaar .............................................................................................................................5
De ontwikkelaar ...............................................................................................................................5
De belegger in vastgoed ....................................................................................................................5
De financier van vastgoed .................................................................................................................5
De overheid......................................................................................................................................6
Makelaars ........................................................................................................................................6
Adviseurs .........................................................................................................................................6
Architecten & aannemers .................................................................................................................6
De (eind)gebruiker ............................................................................................................................6
Vierkwadrantenmodel – Wheaton & DiPasquale ....................................................................................7
De verhuurmarkt ..............................................................................................................................7
De beleggersmarkt ...........................................................................................................................7
Nieuwbouwmarkt / ruimtemarkt ........................................................................................................8
Voorraadaanpassing ........................................................................................................................8
Les 2: 19/02/2024 ................................................................................................................................9
1. Begrippen ...............................................................................................................................9
2. Powerpoint Marktanalyse – Marktwerking .................................................................................9
2.1 Drie economische stromingen in de theorie ......................................................................9
4 kwadrantenmoden – Wheaton & DiPascale (PPT dia 23) ................................................................. 12
De vastgoedcyclus ......................................................................................................................... 16
De vastgoedbelegger.......................................................................................................................... 23
Categorieën vastgoed als belegging: ................................................................................................ 23
Risico en rendement relatie ............................................................................................................ 25
Spreiding ....................................................................................................................................... 25
Resumerend .................................................................................................................................. 26
Kantorenmarkt ............................................................................................................................... 27
College 8: Innovaties in vastgoed ........................................................................................................ 32
Product:......................................................................................................................................... 32
SMART buildings ......................................................................................................................... 32
Pagina 1 van 49
, K-a-a-S: ...................................................................................................................................... 33
MeetElise ................................................................................................................................... 34
SENSE technology ...................................................................................................................... 34
Financiering ................................................................................................................................... 35
Apple ......................................................................................................................................... 35
Google ....................................................................................................................................... 35
Allemaal innovatieve uitvindingen ................................................................................................ 35
IRR & ESG / De inclusieve stad / De Nederlandse woningmarkt / De opdracht........................................ 36
Herhaling winkelcentrum DOCKS .................................................................................................... 36
IRR & ESG ...................................................................................................................................... 36
De inclusieve stad / De Nederlandse woningmarkt ........................................................................... 37
Te leren stof....................................................................................................................................... 42
Pagina 2 van 49
,DEEL 1: 3 STROMEN:
1. (Neo)-klassieke markttheorie (equilibrium denkers)
o = evenwichtstheorie of equilibrium theory
o = vrije ongereguleerde markt
o De grootte van vraag en aanbod creëert een evenwichtsprijs
o Consumenten willen hun nut maximaliseren en producenten handelen met het doel tot
maximale winst
o Vraag is gelijk aan het aanbod
o Ongelijkheden in vraag en aanbod zijn tijdelijk want de markt zal vanzelf weer gaan
aanpassen. Als je meer producten maakt, stijgt het aanbod waardoor de prijs zal zakken
en wordt dit weer gecorrigeerd.
o Enkele assumpties die ten grondslag liggen
i. Rationele actoren
1. Economische actoren die altijd gaat voor opdrachtmaximalisatie.
ii. Vrije onbelemmerde toe- en uittreding van consumenten en producenten om tot
soepele aanpassingen van vragers en aanbieders te kunnen komen
1. Als de prijs hoger is moet er vrije toetreding zijn dat productie omhoog gaat.
iii. Markttransparantie, volledige informatie
iv. Geen transactiekosten
Utopisch! Markt is niet altijd transparant en volledige informatie
o Een perfecte markt met rationele actoren onder volkomen mededinging een algemeen
efficiënt evenwicht bereikt.
o Markten moeten zelfstandig functioneren zonder regulering van overheid
2. Non-evenwichtsmodellen (non-equilibrium denkers)
o Ontstaan door kritiek op het neoklassieke denken. Vrije markt zou slechten enkelen laten
‘winnen’.
o Er is een orgaan nodig, overheid dat noodzakelijk is om markten in evenwicht te brengen.
Overheid nodig om markten beter te laten functioneren.
o Overheid is de evenwichtscoördinator
o Overheid kan ook falen
o Kritiek: de overheid belemmert vaak ook en kost zelf ook geld
3. Neo-institutionele (economie) theorie
o Een vrije markt maar wel realistisch, dus:
Niet rationele actoren
Geen vrije toe en uittreding
Onvolledige informatie
Wel transactiekosten
o Dan zijn instituties nodig om een markt te helpen om te gaan met onzekerheden. Bv we
hebben niet alle informatie om 2dehands auto te kopen, dus we zullen kosten moeten
maken (transactiekosten) om informatie te bekomen. Onzekerheden komen voort
omdat er niet volledige informatie is en daarom zijn er instituties.
o Kwam er door de constatatie dat zowel markt als overheid kunnen falen
o Passen de strikte assumpties van de eerste stroming aan
o Wisselwerking tussen organisaties en markt en de regel- en vormgeving van een interne
organisatie van een interne organisatie.
o Neemt meest het gedrag mee
Verschillende instituties:
Pagina 3 van 49
, - L1 (Eerste level): normen en waarden. Je gaat bv niet onderhandelen over een koffie.
- L2: de formele instituties: wetten en regels die door politiek worden gemaakt.
- L3: contracten. Een afspraak tussen koper en verkoper. Er zijn wensen van beide partijen. Geen
overheid bij nodig.
- L4: dagelijkse continue ontwikkelingen rond vraag en aanbod. Continue dynamiek in evenwicht
vraag – aanbod. Hier level waarop neo klassieke theorie, evenwichtsdenkers hun onderzoek op
doen.
In de syllabus gaan we verder met de neo institutionele economie.
- Instituties zijn normen en waarden, wetgeving en hebben een invloed op gedrag en zijn
dynamisch.
Er is een verschil tussen de instituties: 4 analytische levels ^
1. Informele instituties (social theory)
a. Waarden en normenpatroon
b. Vertrouwen is kernvariabele
2. Formele instituties (economics of property rights / positive political theory)
a. Politieke vormgeving van een land, beleid, wet- en regelgeving.
3. Contracten (transaction cost economy)
a. Contract legt de bepaalde afspraken tussen de koper en
verkoper vast.
4. Dag-tot-dag optimeringen (neoclassical theory / agency theory)
a. Allocatie van productiefactoren. Verhouding tussen vraag –
aanbod. Hetgene wat we zien of voelen aan een markt. Hier
level waarop neo klassieke theorie, evenwichtsdenkers hun
onderzoek op doen.
Instituties met een lange levensduur zijn moeilijker aan te passen dan instituties met een korte
levensduur.
Instituties werken soms belemmerend.
Pagina 4 van 49
INHOUD
DEEL 1: 3 stromen:...............................................................................................................................3
Deel 2: het vierkwadrantenmodel & actoren in de vastgoedketen............................................................5
De taxateur ......................................................................................................................................5
De grondeigenaar .............................................................................................................................5
De ontwikkelaar ...............................................................................................................................5
De belegger in vastgoed ....................................................................................................................5
De financier van vastgoed .................................................................................................................5
De overheid......................................................................................................................................6
Makelaars ........................................................................................................................................6
Adviseurs .........................................................................................................................................6
Architecten & aannemers .................................................................................................................6
De (eind)gebruiker ............................................................................................................................6
Vierkwadrantenmodel – Wheaton & DiPasquale ....................................................................................7
De verhuurmarkt ..............................................................................................................................7
De beleggersmarkt ...........................................................................................................................7
Nieuwbouwmarkt / ruimtemarkt ........................................................................................................8
Voorraadaanpassing ........................................................................................................................8
Les 2: 19/02/2024 ................................................................................................................................9
1. Begrippen ...............................................................................................................................9
2. Powerpoint Marktanalyse – Marktwerking .................................................................................9
2.1 Drie economische stromingen in de theorie ......................................................................9
4 kwadrantenmoden – Wheaton & DiPascale (PPT dia 23) ................................................................. 12
De vastgoedcyclus ......................................................................................................................... 16
De vastgoedbelegger.......................................................................................................................... 23
Categorieën vastgoed als belegging: ................................................................................................ 23
Risico en rendement relatie ............................................................................................................ 25
Spreiding ....................................................................................................................................... 25
Resumerend .................................................................................................................................. 26
Kantorenmarkt ............................................................................................................................... 27
College 8: Innovaties in vastgoed ........................................................................................................ 32
Product:......................................................................................................................................... 32
SMART buildings ......................................................................................................................... 32
Pagina 1 van 49
, K-a-a-S: ...................................................................................................................................... 33
MeetElise ................................................................................................................................... 34
SENSE technology ...................................................................................................................... 34
Financiering ................................................................................................................................... 35
Apple ......................................................................................................................................... 35
Google ....................................................................................................................................... 35
Allemaal innovatieve uitvindingen ................................................................................................ 35
IRR & ESG / De inclusieve stad / De Nederlandse woningmarkt / De opdracht........................................ 36
Herhaling winkelcentrum DOCKS .................................................................................................... 36
IRR & ESG ...................................................................................................................................... 36
De inclusieve stad / De Nederlandse woningmarkt ........................................................................... 37
Te leren stof....................................................................................................................................... 42
Pagina 2 van 49
,DEEL 1: 3 STROMEN:
1. (Neo)-klassieke markttheorie (equilibrium denkers)
o = evenwichtstheorie of equilibrium theory
o = vrije ongereguleerde markt
o De grootte van vraag en aanbod creëert een evenwichtsprijs
o Consumenten willen hun nut maximaliseren en producenten handelen met het doel tot
maximale winst
o Vraag is gelijk aan het aanbod
o Ongelijkheden in vraag en aanbod zijn tijdelijk want de markt zal vanzelf weer gaan
aanpassen. Als je meer producten maakt, stijgt het aanbod waardoor de prijs zal zakken
en wordt dit weer gecorrigeerd.
o Enkele assumpties die ten grondslag liggen
i. Rationele actoren
1. Economische actoren die altijd gaat voor opdrachtmaximalisatie.
ii. Vrije onbelemmerde toe- en uittreding van consumenten en producenten om tot
soepele aanpassingen van vragers en aanbieders te kunnen komen
1. Als de prijs hoger is moet er vrije toetreding zijn dat productie omhoog gaat.
iii. Markttransparantie, volledige informatie
iv. Geen transactiekosten
Utopisch! Markt is niet altijd transparant en volledige informatie
o Een perfecte markt met rationele actoren onder volkomen mededinging een algemeen
efficiënt evenwicht bereikt.
o Markten moeten zelfstandig functioneren zonder regulering van overheid
2. Non-evenwichtsmodellen (non-equilibrium denkers)
o Ontstaan door kritiek op het neoklassieke denken. Vrije markt zou slechten enkelen laten
‘winnen’.
o Er is een orgaan nodig, overheid dat noodzakelijk is om markten in evenwicht te brengen.
Overheid nodig om markten beter te laten functioneren.
o Overheid is de evenwichtscoördinator
o Overheid kan ook falen
o Kritiek: de overheid belemmert vaak ook en kost zelf ook geld
3. Neo-institutionele (economie) theorie
o Een vrije markt maar wel realistisch, dus:
Niet rationele actoren
Geen vrije toe en uittreding
Onvolledige informatie
Wel transactiekosten
o Dan zijn instituties nodig om een markt te helpen om te gaan met onzekerheden. Bv we
hebben niet alle informatie om 2dehands auto te kopen, dus we zullen kosten moeten
maken (transactiekosten) om informatie te bekomen. Onzekerheden komen voort
omdat er niet volledige informatie is en daarom zijn er instituties.
o Kwam er door de constatatie dat zowel markt als overheid kunnen falen
o Passen de strikte assumpties van de eerste stroming aan
o Wisselwerking tussen organisaties en markt en de regel- en vormgeving van een interne
organisatie van een interne organisatie.
o Neemt meest het gedrag mee
Verschillende instituties:
Pagina 3 van 49
, - L1 (Eerste level): normen en waarden. Je gaat bv niet onderhandelen over een koffie.
- L2: de formele instituties: wetten en regels die door politiek worden gemaakt.
- L3: contracten. Een afspraak tussen koper en verkoper. Er zijn wensen van beide partijen. Geen
overheid bij nodig.
- L4: dagelijkse continue ontwikkelingen rond vraag en aanbod. Continue dynamiek in evenwicht
vraag – aanbod. Hier level waarop neo klassieke theorie, evenwichtsdenkers hun onderzoek op
doen.
In de syllabus gaan we verder met de neo institutionele economie.
- Instituties zijn normen en waarden, wetgeving en hebben een invloed op gedrag en zijn
dynamisch.
Er is een verschil tussen de instituties: 4 analytische levels ^
1. Informele instituties (social theory)
a. Waarden en normenpatroon
b. Vertrouwen is kernvariabele
2. Formele instituties (economics of property rights / positive political theory)
a. Politieke vormgeving van een land, beleid, wet- en regelgeving.
3. Contracten (transaction cost economy)
a. Contract legt de bepaalde afspraken tussen de koper en
verkoper vast.
4. Dag-tot-dag optimeringen (neoclassical theory / agency theory)
a. Allocatie van productiefactoren. Verhouding tussen vraag –
aanbod. Hetgene wat we zien of voelen aan een markt. Hier
level waarop neo klassieke theorie, evenwichtsdenkers hun
onderzoek op doen.
Instituties met een lange levensduur zijn moeilijker aan te passen dan instituties met een korte
levensduur.
Instituties werken soms belemmerend.
Pagina 4 van 49
