Summary
Samenvatting vastgoedrecht: deel koop
- Course
- Institution
Dit is een samenvatting van vastgoedrecht deel koop
[Show more]
Seller
Follow
lauradedulle
Content preview
SAMENVATTING: VASTGOEDRECHT – DEEL KOOPDEEL 1: DE KOOPOVEREENKOMST
TWEE WETTELIJKE REGIMES
Er zijn twee wettelijke regimes inzake de verkoop van onroerende goederen:
o Het gemeen recht inzake koop: BW
Wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van aanvullend
recht
Zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is belangrijk
o De Woningbouwwet:
Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde
woning
Woningbouwwet heeft een specifiek toepassingsgebied
Wet is van dwingend recht
Voor al wat niet in woningbouwwet geregeld is, valt de koopovereenkomst onder de
bepalingen van het BW inzake koop
BEGRIP EN SITUERING
DEFINITIE
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij zich ertoe verbindt de eigendom van
een zaak over te dragen aan een andere partij, die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor
te betalen
Twee basiselementen
o Overdracht van eigendomsrecht
o Betaling van een prijs in geld
Geen andere wezenlijke bestanddelen
Ontbreekt een van deze bestanddelen, dan is het contract geen koopovereenkomst
KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
Overeenkomst onder bezwarende titel
Wederkerige overeenkomst
Consensuele overeenkomst
o Overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen
Vergelden contract
o Partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
o Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
Hoofdcontract
Geen contract intuïtu personae
Ogenblikkelijke overeenkomst
o De uitvoering van de overeenkomst gebeurt ineens
pag. 1
,HET SLUITEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
GELDIGHEIDSVEREISTEN
Vier algemene vereisten
o Een geldige toestemming van de partijen
o Bekwaamheid van partijen
o Een bepaald voorwerp
o Een geoorloofde oorzaak
TOESTEMMING VAN DE PARTIJEN
De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere punten, dan
moeten zij het daarover ook eens zijn
De toestemming mag niet aangepast zijn door een wilsgebrek
Praktisch verloop:
o Onderhandelingen
o Aanbod
o Aanvaarding van het aanbod
Eenzijdige verkoopbelofte
o Verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper zulks binnen een vastgestelde
termijn wenst
Eenzijdige aankoopbelofte
o Koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks binnen een vastgetselde
termijn wenst
Conventioneel voorkeurbeding
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon de verbintenis aan om,
ingeval hij zou besluiten zijn goed te verkopen, dit bij voorkeur aan hem te verkopen
o De pachter heeft een wettelijk recht van voorkoop
BEKWAAMHEID
In beginsel mogen kopen of verkopen, al degenen aan wie de wet het niet verbiedt
o Bekwaamheid is de regels, onbekwaamhied de uitzondering
Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
Handelingsonbekwamen moeten worden vertegenwoordigd
Verkoop moet openbaar gebeuren
o Uitzondering: verkoop uit de hand is mogelijk als dit in het belang is van de minderjarige
Bijzondere onbekwaamheid: gevallen van tegenstrijdige belangen
o Met de verkoop belaste perosnen mogen goederen niet zelf kopen
o Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
o Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
pag. 2
,LASTGEVING-STERKMAKING-COMMANDVERKLARING
LASTGEVING
De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de lastgever
De rechten en plichten ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever
De lastgever staat in voor de nakomeling van de verbintenis, niet de lasthebber
Men kan niet optreden zowel als lasthebber van de verkoper, als lasthebber van de koper
o Indien niet aanwezig, elk een aparte lasthebber aanstellen
Lasthebber moet een schriftelijke volmacht hebben
Alle volmachten moeten notarieel zijn
o Hoeft niet bij de notaris verleden te worden die de verkoopakte verlijd
STERKMAKING
De sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
o Meneer belooft dat zijn vrouw de koopovereenkomst zal bekrachtigen
De derde is vrij al dan niet toe te stemmen
o Ofwel stemt die toe => geen probleem
o Als de derde zijn toestemming niet geeft, dan is de sterkmaker enkel schadevergoeding
verschuldigd
Indien er geen schriftelijke volmacht ten voorhande is
Bij gemeenschapsstelsel => is de handtekening van beide echtgenoten vereist
COMMANDVERKLARING
De ogenschijnelijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn
plaats zal innemen
o Geen verplichting om command aan te duiden: hij kan zelf koper blijven
Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de verkoopovereenkomst worden bedongen
o Bij verkoop uit de hand moet het in de compromis staan
o Uitzondering: van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op een onroerend
goed
De aanwijzing van de werkelijke koper moet binnen de overeengekomen termijn gebeuren
Burgerrechtelijke termijn
o Vrij worden overeengekomen in de compromis
Om fiscale redenen moet de ogenschijnelijke koper binnen de wettelijk voorgeschreven de werkelijke
koper aanduiden
o De duur van deze termijn wordt door de gewesten vastgelegd
o Voor het Vlaamse gewest uiterlijk op de vijfde werkdag volgend op de koop
Zondagen en feestdagen tellen niet mee
De laatste dag moet je rap zijn, moet meedelen op het bevoegde registratiekantoor
=> alleen in de voormiddag open voor het publiek
o Bij een verkoop uit de hand wordt het sluiten van de onderhandse koopovereenkomst in
aanmerking genomen (vanaf bij het tekenen van de compromis)
pag. 3
, VORM VAN DE KOOPOVEREENKOMST
TOTSTANDKOMING VAN DE KOOP
De koop is een consensuele overeenkomst
o De wet Breyne is een vormelijke overeenkomst
Geen vormvereisten
Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen
Mondeling of bij geschrift
BEWIJS TUSSEN PARTIJEN
IN BURGERLIJKE ZAKEN
Een geschrift is vereist voor rechtshandelingen boven €3500
Onderhandse akte is voldoende
Onderhandse akte moet beantwoorden aan de vormvoorschriften die gelden voor onderhandse akte
die wederkerige overeenkomsten bevatten:
o Zoveel originele exemplaren opmaken als er partijen zijn met een onderscheiden belang
o Op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel originelen er worden opgemaakt
o Ieder origineel exemplaar moet door alle partijen worden ondertekend
o Iedere partij met een onderscheiden belang moet een origineel exemplaar ontvangen
In praktijk twee originele exemplaren:
o Een voor verkoper, een voor koper
o Uitzonderlijk derde exemplaar voor de registratie ingeval de compromis zal worden
geregistreerd
IN ONDERNEMINGSZAKEN
Bewijs met alle middelen van recht toegelaten
Ook met de twee bijzondere bewijsmiddelen in ondernemingszaken: de boekhouding en de factuur
GEMENGD
Bewijs aangebracht tegen ondernemer: zoals in ondernemingszaken
Bewijs aangebracht tegen burger: zoals in burgerlijke zaken
TEGENWERPELIJKHEID AAN DERDEN
Overschrijving van verkoopakte op het Kantoor Rechtszekerheid
Notariële akte vereist
KOSTEN VAN DE VERKOOP
De kosten van de koopovereenkomst en andere bijkomende kosten zijn ten laste van de koper
Partijen mogen dit anders regelen in de koopovereenkomst
pag. 4
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller lauradedulle. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $8.27. You're not tied to anything after your purchase.
Can Stuvia be trusted?
4.6 stars on Google & Trustpilot (+1000 reviews)
67866 documents were sold in the last 30 days
Founded in 2010, the go-to place to buy study notes for 14 years now