Dit is een samenvatting van de tentamenstof van gebouwtechniek en energie- en watermanagement. Onderdeel van het tentamen FM & Technologie (FMT).
Bevat:
- Jellema 13, Asset- en onderhoudsmanagement, hoofdstuk 3, 12, 13 in zijn geheel (van de reader).
- Bouwfysica, hoofdstuk 8 en 9 in zijn geheel...
Samenvatting Tentamenstof 1. Gebouwtechniek en energie- en
watermanagement
Asset- en onderhoudsmanagement
Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen en veranderingen
§1 Inleiding
Er zijn vele ontwikkelingen en veranderingen gaande op het gebied van het beheer en
onderhoud van vastgoed. Technologische veranderingen zoals het ontwikkelen van nieuwe
werkwijzen en methodieken en het gebruik van digitale systemen en informatisering spelen
hierbij een belangrijke rol.
De meetbaarheid en wijziging in het gebruik van vastgoedobjecten nemen een steeds
belangrijkere plaats in het beheerproces in. Door deze ontwikkelingen komen andere
samenwerkingsvormen tot stand, waarbij steeds meer gebruik wordt gemaakt van
specialistische kennis vanuit de markt. De marktpartijen nemen meer verantwoording en
leggen zich toe op prestatie- en resultaatgerichte samenwerking, planmatig handelen en
beheersing van functionaliteit, kosten en risico’s. Het kunnen omgaan met
kwaliteitssystemen, beheersen en borgen van werkprocessen in alle lagen van de
organisatie is van groot belang. Dit geldt zowel voor de eigenaar/beheerder als voor de
externe samenwerkingspartners als opdrachtnemer.
Hierbij worden de volgende ontwikkelingen onderscheiden:
- Maatschappelijke ontwikkelingen
- Markt- en economische ontwikkelingen
- Organisatorische ontwikkelingen
- Technische ontwikkelingen
- Aandacht voor onderhoud bij ontwerp van vastgoed
§2 Maatschappelijke ontwikkelingen
Behalve de overheid die op haar manier invloed uitoefent op de vastgoedmarkt, zijn er ook
nog andere aspecten van invloed, zoals maatschappelijke veranderingen. Enerzijds zijn dit
bijvoorbeeld demografische veranderingen. Anderzijds zijn het veranderingen als gevolg van
de manier waarop de maatschappij denkt over bepaalde zaken zoals (binnen)milieu,
arbozorg, risicoacceptatie, energiegebruik en duurzaamheid.
3.2.1 Aanscherping van wet- en regelgeving en noodzaak tot naleving
De aanscherping van regelgeving en noodzaak tot naleving is de afgelopen jaren aanzienlijk
aanwezig in de Nederlandse onderhoudssector. Zowel wetgeving uit eigen land als normen
en richtlijnen opgesteld door de EU zorgen voor een constante druk op bedrijven. Vooral de
EU heeft de afgelopen jaren veel wetgeving ingesteld waar bedrijven aan moeten voldoen.
Veel bedrijven hebben een verouderde vastgoedportefeuille. Dit kan problemen tot gevolg
hebben op het gebied van naleving. De juridisering van de maatschappij dringt ook door in
de onderhoudssector. Nu de regeldruk in de sector constant toeneemt, wordt niet geaarzeld
om juridische procedures aan te spannen. Er wordt doorlopend druk uitgeoefend op
bedrijven om hun dienstverlening optimaal, efficiënt en tegen lage kosten aan te bieden en
zo commercieel voordeel te kunnen leveren. Daardoor zullen eigenaren voortdurend moeten
investeren om blijvend aan de geldende wet- en regelgeving te kunnen voldoen. Dit legt een
last op de schouders van de beheerorganisaties.
,Met de toenemende juridisering van de Nederlandse maatschappij wordt het voor bedrijven
steeds belangrijker hun vastgoed voldoende te onderhouden en de juiste afwegingen te
maken voor een sluitende exploitatie. Onderhoudsbedrijven moeten risico’s constant
afwegen en het belang om deze in te perken wordt steeds groter. De kosten van een
juridische procedure kunnen uiteindelijk zeer hoog zijn.
3.2.2 Aandacht voor duurzaamheid en energiegebruik
Duurzaamheid en behoedzaam beleid worden steeds belangrijkere speerpunten voor
beheerorganisaties. Duurzaamheid wordt vaak omschreven aan de hand van de 3 p’s:
people, planet en profit. De World Commission on Environment and Development van de
Verenigde Naties gebruikt de omschrijving: ‘duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die
aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige
generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen’. Bij
vastgoedeigenaren groeit het besef over de invloed van gedrag op onze leefomgeving, en
van beheer en gebruik van vastgoedobjecten op het milieu. De regelgeving van de overheid
voedt dit besef. Zowel op nationaal als internationaal niveau wordt door overheden
regelgeving vastgesteld om de invloed op het milieu en daarmee gedrag van eigenaren
positief te beïnvloeden en de duurzaamheid van vastgoedobjecten te verbeteren.
Tegelijkertijd moet de sector bij haar eigen werkzaamheden met de juiste technieken en
tools werken om de eigen ecologische voetafdruk te verlagen. Hierdoor is het voor
vastgoedeigenaren mogelijk zichzelf te profileren als voortrekker, door op het gebied van
duurzaamheid vooruitstrevender te zijn dan anderen.
Het Energieakkoord en de aandacht die het akkoord krijgt in de gebouwde omgeving,
onderstreept de aandacht voor deze ontwikkeling in de maatschappij. Met het oog op
naleving en maatschappelijk verantwoord ondernemen, maar ook op de eisen van afnemers,
wordt het voor onderhoudsbedrijven steeds crucialer om een actief duurzaamheidsbeleid te
voeren en de ontwikkelingen op dit gebied nauwgezet te volgen.
3.2.3 Duurzaamheid van een bestaand vastgoedobject
Om de duurzaamheid van bestaande vastgoedobjecten te verbeteren, kunnen allerlei
duurzaamheidsmaatregelen getroffen worden. Dit betekent dat beheertaken en de hele
benadering van de voorbereiding, planning en uitvoering van het onderhoud verandert. Deze
verandering uit zich in bijvoorbeeld andere materiaaltoepassing, betere onderhoudbaarheid
(makkelijker, beter en veiliger toegankelijk), aandacht voor de levensduur van
bouwmaterialen en onderhoudssystemen. Dit kan ook door installaties zo te optimaliseren
dat ze zo weinig mogelijk energie verbruiken.
Verschillende toetsingsmiddelen worden gebruikt om de duurzaamheid van een bestaand
vastgoedobject te bepalen. Het energielabel is een bekend toetsingsmiddel. Hiermee wordt
bepaald of de energieprestatie, zoals aangegeven in de EPC, ook realiteit is. Een
energielabel wordt voor nieuwbouw en bestaande bouw berekend. Van categorie G t/m A
kan een energielabel toegekend worden aan een object. Categorie G geeft aan dat het
vastgoedobject te veel energie verbruikt (onzuinig is) en categorie A geeft een zuinig
energieverbruik aan. Het is verplicht een energielabel te overleggen bij een
eigendomsoverdracht. Naast de EPC zijn andere meetmethoden opkomend zoals BREEAM-
NL, LEED, Greencalc en GPR.
Onderhoudshandelingen hebben meestal een cyclus groter dan 1 jaar. Het gevolg hiervan is
dat, in tegenstelling tot andere exploitatieonderdelen, de kosten ervan in verschillende jaren
,erg kunnen fluctueren. Om toch een volledig beeld te krijgen van de exploitatie- en
onderhoudskosten, worden meerjarenonderhoudsplannen (MJOP) opgesteld. Door de
prominentere rol die duurzaamheid in bestaande bouw krijgt, wordt dit ook steeds vaker een
vast onderdeel in de meerjarenonderhoudsplannen.
Je spreekt dan over een D-MJOP ofwel duurzaam meerjarenonderhoudsplan. In de
samenstelling van D-MJOP zijn 2 typen te onderscheiden:
1. Alle duurzaamheidsmaatregelen worden in een relatief korte periode (1 tot 5 jaar)
ingepland en uitgevoerd. In veel situaties is dit ingegeven door de
organisatiespecifieke duurzaamheidsopgave.
2. Alle duurzaamheidsmaatregelen worden gepland op natuurlijke momenten. Dit
betekent dat de ingrepen plaatsvinden op het moment waarop vervanging op basis
van einde levensduur uitgevoerd wordt.
Afhankelijk van de situatie worden deze beide typen naast elkaar gebruikt.
3.2.4 Aandacht voor binnenmilieukwaliteit
Gemiddeld besteden we 80% van onze tijd in vastgoedobjecten en leven we in een
dichtbevolkte en intensief gebruikte omgeving. Vastgoedobjecten worden energiezuiniger en
steeds vaker gebalanceerd gestuurd op allerlei parameters, die voor de juiste borging van
gezonde gebruiks- en/of arbeidsomstandigheden van belang zijn. De huidige kantoor- en
schoolgebouwen zijn, wat binnenklimaat betreft, niet altijd optimaal ontworpen. Er zijn
diverse invloeds- en/of risicofactoren, die negatief werken op de gebruiksomstandigheden in
vastgoedobjecten zoals fysische, chemische en biologische parameters en
bewonergerelateerde factoren (demografische eigenschappen, psychologische factoren,
perceptie van het binnenmilieu en comfort, gezondheidsklachten).
Wanneer onderzoek wordt gedaan naar de gevolgen van diverse klachten, wordt gesproken
over vastgoedobject-gerelateerde symptomen, ook wel Building Symptoom Index (BSI)
genoemd. Het gaat dan om de volgende symptomen: droge ogen, verstopte of volle neus,
droge/geïrriteerde keel, hoofdpijn en ongebruikelijke moeheid (lethargie). In het verleden
werden deze beschouwd als de fundamentele onderdelen van het sick-building syndrome.
Input voor dit soort onderzoeken is dan de Persoonlijke Symptoom Index (PSI), die voor elke
afzonderlijke persoon (gebruiker) wordt bepaald.
Voor een eigenaar van vastgoed en de beheerorganisatie is het vooral van belang om
preventief zorg te dragen dat je je als gebruiker in een gezonde omgeving bevindt en ook
comfortabel voelt. Het gestructureerd en voortdurend zorg dragen voor een gezonde en
comfortabele werkomgeving is van groot belang voor het begrijpen van de relaties tussen de
werkelijke kwaliteit van het binnenmilieu en de beleving van de gebruikers van de
vastgoedobjecten.
Daarom is aandacht voor de kwaliteit van het binnenmilieu van groot belang. Investeren in
een binnenmilieuonderzoek, gericht op het in kaart brengen van de diverse factoren die
hierop een negatieve invloed kunnen hebben, kan veel informatie opleveren. Het gaat hierbij
om bijvoorbeeld:
- Levensvatbare micro-organismen
- Legionella
- Thermisch binnenklimaat
- Warmtebelasting
- Luchtvochtigheid
- Kooldioxideconcentratie (CO2)
- Koolmonoxideconcentratie (CO)
Blootstelling aan levensvatbare micro-organismen (biologische agentia)
In een vastgoedobject kunnen diverse schimmels (micro-organismen) in het binnenmilieu (in
luchtbehandelingssystemen of luchtkanalen) aanwezig zijn. Micro-organismen kunnen
ontstaan in slecht geventileerde ruimten (kruipruimten) of in constructies (tussen
binnenwanden/boven plafonds/spouwconstructies). Deze micro-organismen kunnen
afhankelijk van de soort, concentraties en locatie een risico vormen voor de gezondheid. In
de Arbeidsomstandighedenwet en het Arbeidsomstandighedenbesluit, ook bekend als het
Arbobesluit, wordt geen uitspraak gedaan over acceptabele blootstellingsniveaus aan
biologische agentia.
Een beheerorganisatie moet er (vanuit de aanwezigheid van mogelijke risico’s) rekening
mee houden dat bij twijfel over de aanwezigheid van micro-organismen, dit moet worden
aangetoond door een meting door een onafhankelijk onderzoeksbureau. Om de
(beroepsmatige) blootstelling aan levensvatbare micro-organismen enigszins te kunnen
beoordelen en toetsen, zijn door een aantal onderzoeksbureaus in samenwerking met de
Nederlandse afdeling van de International Society of Indoor Air Quality and Climate (ISIAQ)
toetsingswaarden opgesteld. De geadviseerde toetsingswaarden hebben echter geen
wettelijke status en het hanteren hiervan is een eigen verantwoordelijkheid en risicoschatting
van de beheerorganisatie. Een beheerorganisatie kan dit, bij twijfel over de aanwezigheid
van micro-organismen en/of naar aanleiding van gezondheidsklachten, op basis van een
risicoschatting laten aantonen door een onafhankelijke meting te laten verrichten.
Vervolgens is het zaak om de waarden terug te brengen tot de in die situatie acceptabele en
maximaal aanvaardbare waarden. De uitkomst is bepalend voor het vaststellen van de
noodzakelijke maatregelen. Dit kan het reinigen en doden van de micro-organismen en/of
tijdige vervanging van bijvoorbeeld de filters van luchtbehandelingssystemen betekenen.
Afhankelijk van periodieke controlemetingen kan de frequentie van meten in relatie tot
vervolgreinigingen en/of vervanging, worden aangepast.
Legionallabesmetting
Legionella is een bacterie die de veteranenziekte kan veroorzaken. De ziekteverschijnselen
variëren van griep tot longontsteking. Besmetting vindt plaats door blootstelling aan
aërosolen, waardoor de bacterie wordt ingeademd.
Legionella kan zich onder meer ontwikkelen in leiding- en proceswater. Om besmetting van
personen met de legionellabacterie te voorkomen, heeft de overheid voorwaarden gesteld
aan leidingwater- en proceswaterinstallaties.
Veel ondernemingen en/of beheerorganisaties hebben al maatregelen getroffen om
blootstelling te voorkomen en om te voldoen aan de Arbo- of Drinkwaterwet. Om periodiek
en terugkerend te kunnen vaststellen of er een veilige gebruikssituatie is, moeten
specialisten controles uitvoeren. In de Nederlandse wetgeving is vastgelegd welke
gebruiksgroepen met collectieve (drink)waterinstallaties in het hoge risicosegment vallen.
Bijvoorbeeld: zwembaden, ziekenhuizen, verpleeghuizen, opvangvoorzieningen, enz. Deze
zijn verplicht halfjaarlijks monsters te laten nemen en analyseren. Daarnaast is het verplicht
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through EFT, credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying this summary from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller xninaxx. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy this summary for R87,59. You're not tied to anything after your purchase.
