Notas de lectura
Apuntes Derecho Civil III: Teoría General Del Contrato
- Institución
- Universidad Complutense De Madrid (UCM)
Apuntes de la asignatura DERECHO CIVIL III, curso 2021/22, con la profesora Ana Berrocal.
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Derecho civil,TEMA 1: DERECHO REAL EN GENERAL
CONCEPTO DE DERECHO REAL.
En el derecho civil se utilizan como sinónimos las expresiones “derechos de cosas” o “derechos reales” queriendo
indicar con ellas aquellas parte del derecho privado que regula los derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder
directo sobre una cosa. La atribución a un derecho subjetivo del calificativo de real significa que su titular tiene un poder
directo o inmediato sobre una cosa o un bien, entendida esta palabra en sentido jurídico equivalente a toda entidad susceptible
de satisfacer alguna de las variadas necesidades del ser humano y, por tanto, comprensiva tanto de cosas materiales corporales,
como los bienes inmateriales o los derechos. Poder que a su vez se integra por distintas facultades con diverso contenido que
da lugar a los tipos de derechos reales; este contenido es susceptible de adaptarse a situaciones variadas sin que la esencia
del derecho se modifique, dando lugar a la llamada elasticidad del derecho real, que no es otra cosa que la variedad de
posibilidades en las que pueda mostrarse el poder jurídico de su titular.
Está demostrado, por la realidad práctica, que uno de los elementos que define la potencia o dinamismo de la
economía de un país es el volumen de cambio de la titularidad de los bienes que recibe el nombre de tráfico jurídico. La
regulación de este movimiento de los derechos es el contenido propio de lo que denominamos Derecho de Obligaciones que
viene a ser el conjunto de reglas a las que debe someterse la transmisión de los bienes de unos titulares a otros, es decir, la
dinámica de los derechos. Pero al mismo tiempo es preciso que estén establecidas las reglas que regulan o configuran esos
mismos bienes para individualizarlos entre sí con independencia de su transmisión, esta ordenación de las cosas o de los
bienes se califica como estática y es el contenido propio de los derechos reales o de cosas. Esta doble configuración de los
derechos subjetivos, dinámica y estática, es denominada por un amplio sector doctrinal como derecho civil patrimonial.
De un modo sencillo, SERRANO ALONSO define el derecho real como “el derecho subjetivo privado que atribuye
a su titular un poder directo e inmediato –de contenido variable- sobre una cosa o un derecho, que puede hacerse valer frente
a todos a los que se impone el deber jurídico de abstención y de respeto”.
Asimismo, O’CALLAGHAN lo conceptúa como “el poder, otorgado por el ordenamiento jurídico, inmediato y
absoluto sobre una cosa, que implica en su titular un señorío pleno o parcial sobre la misma”.
El derecho real es, por tanto, un poder directo de sujeto sobre objeto, al que acompaña un deber de abstención o
respeto de tal poder por parte de todos, deber que tiene más la consideración de público que privado, civil e integrante del
concepto de derecho real.
Tal como destaca DIEZ-PICAZO el concepto de derecho real queda definido por su carácter inmediato y su carácter
absoluto. El carácter inmediato significa que el poder del titular se realiza y ejercita de una manera directa sobre la cosa que
constituye su objeto sin necesidad de la intervención de otras personas. El carácter absoluto significa que el titular del derecho
satisface su interés, no solo frente a un posible sujeto pasivo, concreto y determinado, sino también frente a terceros, erga
omnes.
También en la definición anterior se distingue entre el señorío pleno o parcial que el derecho real concede sobre la
cosa. El señorío pleno corresponde al derecho de propiedad; el parcial, a los derechos reales limitados.
NORMATIVA CONSTITUCIONAL Y CIVIL SOBRE LOS DERECHOS REALES.
Las normas jurídicas reguladoras de los derechos reales no forman un conjunto estructurado de forma ordenada y
sistemática sino que se encuentran diseminadas por una multitud de normas de carácter privado como público. El derecho
real esencial y básico que es el derecho de propiedad está reconocido en el artículo 33 de la Constitución española que declara:
“1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia; 2. La función social de estos derechos delimitará su
contenido, de acuerdo con las leyes; 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización”.
La Constitución española no califica el derecho de propiedad como un derecho fundamental de la persona pues se
encuentra situado en la sección 2ª “De los derechos y deberes de los ciudadanos”, del Capítulo II del Título I de la
Constitución, mientras que los verdaderos derechos fundamentales de los ciudadano se recogen en la sección 1ª en los artículo
15 a 29.
La regulación general de los derechos reales se encuentra de forma desordenada en el Código Civil; éste carece de
un sistema lógico de distribución de la materia hasta el punto de que es difícil encontrar el principio que une el conjunto de
la normativa. Así ocurre que el régimen de los bienes y de los derechos reales en el derecho internacional privado se recoge
en el artículo 10; en el Libro II –artículos 333 a 608- se contienen las normas sobre los bienes, la propiedad y sus
modificaciones con especial atención al derecho de propiedad y a sus modalidades y al mismo tiempo que regulan derechos
limitados de goce y disfrute como el usufructo o las servidumbres. Los modos de adquirir los derechos reales están recogidos
en el Libro III –artículos 609 a 1087- pero en realidad la mayor parte de esas normas se refieren al derecho de sucesiones, y
otro modo de adquirir como es el usucapión está en el Libro IV, dentro de la regulación de las obligaciones y contratos, en
el que también se recogen derechos reales como en el censo, la enfiteusis y los derechos reales de garantía.
, En numerosas leyes especiales por razón de la materia que regulan temas relacionados con derechos reales o derecho
inmobiliario registral y proceden, en unos casos de las distintas Comunidades autónomas y, otros son de ámbito estatal, con
lo que se pueden producir conflictos de preferencia normativa. Entre normas estatales es preciso mencionar las siguientes:
• La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, modificado por la Ley 13/2’15, de 24 de junio.
• La Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de 16 de diciembre de 1954.
• La Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003, modificado por la Ley 10/2006, de 28 de abril y por la Ley 21/2015,
de 20 de julio.
• La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificado por la Ley 6 de abril de 1999, y por la Ley
8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
• La Ley de Minas de 21 de julio de 1973.
• La Ley de Patrimonio Histórico español de 25 de junio de 1985.
• La Ley de Propiedad intelectual, Texto Refundido de 12 de abril de 1996, modificada por la Ley 2/2019, de 1 de
marzo.
• La Ley de Aguas, Texto Refundido de 20 de julio de 2001.
• La Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas de 3 de noviembre de 2003.
• La Ley 11/1986, de 20 de marzo de Patentes.
• Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se prueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
Recientemente, se ha aprobado la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal
para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de la capacidad jurídica, que ha modificado, a los efectos que a
nosotros interesa, algún precepto en materia de posesión regulada en el Código Civil y también algún artículo de la Ley
Hipotecaria, con el objeto de hacer referencia al ejercicio de la capacidad jurídica de las personas con discapacidad, a la
adopción de medidas de apoyo para las mismas y el acceso de éstas al Registro Civil y al Registro de la Propiedad.
CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES.
1. Es un derecho subjetivo que recae directa e inmediatamente sobre una cosa o un bien en sentido jurídico- cosas
materiales e inmateriales-. Los caracteres esenciales del derecho real son de carácter inmediata en el sentido de
poder que se ejercita de manera directa sobre la cosa, objeto del derecho real.
El señorío que la persona ejerce de forma directa e inmediata sobre la cosa. Dicho señorío puede ser total cuando
solo una persona está legitimada para ejercitar todas las facultades inherentes a la dominación de la cosa (propiedad);
o parcial: diversas personas ejercen facultades o tienen atribuidos derechos reales, de forma simultánea y compatible
sobre un mismo bien.
2. La inherencia del derecho real al bien sobre el que recae. Los derechos reales son inherentes a la cosa sobre la que
recaen porque su titular puede actuar su contenido –el ámbito de poder que le confieren- sin necesidad de que
intervenga la conducta de otra persona. En algunos derechos reales que, comportan contacto físico con la cosa, esa
inherencia se traduce en inmediatividad respecto a ella, en el sentido que las utilidades que la cosa puede
proporcionar, puede obtenerlas el titular del derecho por sí mismo, sin que las proporcione otro. Ciertamente esa
inmediatividad está presente en algunos derechos de crédito que, también implica ese contacto físico con la cosa,
como el arrendamiento.
3. Derecho de carácter absoluto: como derecho que tiene eficacia contra todos, eficacia erga omnes. Como un derecho
absoluto, trata de expresar su oponibilidad frente a todos y no con carácter ilimitado. Consecuencia de esa inherencia
a la cosa es la absolutividad del derecho real que puede hacerse valer frente a todos. Su titular puede impedir
cualquier clase de influencia sobre la cosa que perjudique el ámbito de poder que corresponde a su derecho. De ahí
la reipersecutoriedad y la eficacia erga omnes de los derechos reales.
4. Las facultades que integran su contenido varían en relación con cada tipo de derecho real.
5. El ejercicio del derecho no es ilimitado ni arbitrario sino que está condicionado por las restricciones predeterminadas
por la ley y por la colisión de otros derechos semejantes pertenecientes a otros titulares.
LA DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO.
Tanto la doctrina y la jurisprudencia acepta hoy de forma unánime la doble categoría de derechos subjetivos privados
de naturaleza real y derechos subjetivos privados de naturaleza obligacional. Es cierto que ambos tienen rasgos y persiguen
finalidades que pueden ser comunes o semejantes, pero presentan rasgos diferenciadores que justifican su distinción.
Los criterios diferenciadores son los siguientes:
1. El distinto ámbito de actuación del principio de autonomía de la voluntad en la creación y configuración de uno y
otro tipo de derecho. Mientras en los derechos de obligación el artículo 1255 del Código Civil faculta a los
particulares a establecer su contenido y alcance con los únicos límites que la norma establece; en la regulación
positiva de los derechos reales no hay precepto de alcance similar de modo que es dudoso que los particulares pueden
, crear libremente nuevos derechos reales. Incluso el contenido de los derechos reales típicos está predeterminado por
la ley, siendo escasas las posibilidades de alterarlo a voluntad del titular.
2. El sujeto del derecho real, su titular es una persona física o jurídica, directa e indirectamente determinada, individual,
salvo en los casos de cotitularidad que, tiene el poder sobre la cosa erga omnes; en el derecho de obligación existe
el sujeto activo o acreedor, frente al sujeto pasivo o deudor.
3. El objeto del derecho real es una cosa; o un bien en sentido jurídico; mientras que, el objeto del derecho de crédito
es una prestación, es decir, una determinada actividad, comportamiento o conducta que el acreedor puede exigir al
deudor que ha asumido realizarla.
4. Los derechos reales son derechos absolutos que pueden ejercitarse erga omnes, contra cualquiera que perturbe la
relación en que el titular se encuentra con la cosa, mientras que los derechos de obligación son derechos relativos,
cuyo sujeto puede ejercitarse contra el deudor. Así el propietario puede reclamar la cosa que le pertenece,
reivindicándola, de cualquiera que la posea, mientras que el acreedor solo puede reclamar del deudor la entrega de
lo que se le debe.
5. También difieren fundamentalmente estas dos categorías de derechos, por los requisitos necesarios para su
adquisición. Los derechos de obligación nacen, en nuestro ordenamiento positivo, mediante simple contrato. Basta
con que dos personas celebren un contrato de compraventa, para que nazca a favor del comprador el derecho a que
la cosa comprada se le entregue. Según preceptúa el artículo 1445 del Código Civil por el contrato de compraventa
una de las partes se obliga a entregar una cosa. Pero, en cambio no basta el simple contrato, el simple consentimiento
para que la propiedad de adquiera. Así resulta del artículo 609 del Código Civil según el cual la propiedad y los
demás derechos reales se adquieren y transmiten por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Es
necesario que al título (contrato) se una el modo (tradición) para adquirir la propiedad. Idea que se expresa también
el artículo 1095 del Código Civil cuando dice que “el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace
la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.
6. El origen del derecho real se produce por el título y modo; en el derecho de obligación no hay tal sistema y su origen
se halla en un acto jurídico.
7. Otra marcada diferencia entre el derecho real y el de obligación, se revela en la forma y tiempo durante el cual uno
y otro satisfacen el interés del titular del derecho. Los derechos reales nacen, en principio, con carácter de estabilidad
y permanencia y mientras existan en la titularidad de una persona están satisfaciendo su interés y cumpliendo con
la finalidad económica y jurídica para que se constituyeron; tal sucede, por ejemplo, en la propiedad, el usufructo,
las servidumbres etc. En cambio, los derechos de obligación nacen condenados necesariamente a extinguirse “llevan
en sí el germen de la muerte” –como ha dicho algún autor- y solo satisfacen plenamente el interés del acreedor en
el momento de cumplirse que, es precisamente, cuando se extinguen. Cuando el deudor paga, se satisface el derecho
del acreedor y la obligación se extingue.
8. La publicidad registral alcanza a los derechos reales sobre cosas inmuebles que pueden inscribirse y gozan así de la
protección del Registro de la Propiedad, si bien, como excepción, cabe la inscripción de algún derecho de obligación
–como el arrendamiento- o incluso de situaciones ajenas al derecho real o de obligación –como la resolución judicial
de incapacitación-.
9. La eficacia del derecho real consiste en el señorío directa sobre la cosa, erga omnes. El derecho de obligación, por
el contrario, no tiene más eficacia que sobre la conducta del deudor: es un poder no contra o frente a todos, sino
contra la persona del deudor para exigirle una prestación.
10. La extinción de los derechos de crédito se produce por algunas de las causas que enumera el artículo 1156 del Código
Civil, mientras las causas que originan la desaparición de los derechos reales son totalmente distintos, así al recaer
el derecho real sobre la cosa, se extingue, si ésta se destruye.
11. La publicidad registral alcanza a los derechos reales sobre cosas inmuebles que pueden inscribirse y gozan así de la
protección del Registro de la Propiedad, si bien, como excepción, cabe la inscripción de algún derecho de obligación
–como el arrendamiento en algunos casos, artículo 2.5 de la LH- o, incluso de situaciones ajenas al derecho real o
de obligación –como la resolución judicial de incapacitación (artículo 2.4 de la LH).
12. Por último, debe señalarse también la distinción que deriva del distinto modo o forma de fijarse la preferencia entre
diversos derechos concurrentes. En materia de derechos reales, cuando sobre una misma cosa recaen derechos de
distintos titulares que sean contradictorios o incompatibles entre sí, la preferencia entre ellos se determina por la
fecha de su constitución, rigiendo el principio prior tempore, potior iure. Si sobre una misma cosa se han constituido
varios derechos de hipoteca, la preferencia entre los distintos acreedores hipotecarios para la efectividad de sus
derechos se determina con arreglo al orden temporal de constitución de estos. En cambio, el principio de prioridad
en el tiempo no rige para determinar la preferencia entre varios acreedores de un mismo deudor, pues en el caso de
concurso de acreedores, la ley fija un orden entre ellos para la efectividad de sus créditos, atendiendo primero al
origen de las obligaciones que se trate en cuanto considera el pago de alguna de ellas de manera preferente y
colocando a los demás acreedores en plena igualdad –cualquier que sea la fecha del crédito- de modo que solo
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