Derechos reales
DERECHOS REALES
MANUALES: TIRANT LO BLANCH (Actualizado):
- CLEMENTE MEORO, M. (coord.), et alt. , Derecho Civil. Derechos reales y Derecho
Inmobiliario Registral. Tirant lo Blanch, 2001.
- SÁNCHEZ CALERO, F.J. (coord.) et alt., Curso de Derecho Civil III. Derechos reales y
registral inmobiliario. Tirant lo Blanch, 2012.
INTRODUCCIÓN
Lección 1. Introducción (NO ENTRA EN EL EXAMEN)
1.- El derecho real: concepto y caracteres 2.- Clasificación de los derechos reales 3.-
Derechos patrimoniales de calificación dudosa 4.- La autonomía de la voluntad en la
creación de nuevos tipos de derechos reales.
1.- El derecho real: concepto y caracteres
CONCEPTO
Un derecho real es un derecho patrimonial. (Real: Recaen directamente sobre las cosas).
El derecho real por excelencia es la propiedad. Éste otorga un poder inmediato sobre la cosa.
Los Derechos Reales implican un deber de respeto o abstencion de todos aquellos que no son
titulares. Los derecho reales no generan una relación de crédito jurídica de por sí. El titular de un
derecho real implica o impone un deber a un grupo de personas. Se trata de un derecho de
abstenerse o de no perjudicar al titular del derecho real.
ESTRUCTURA:
• Sujeto activo: titular
• Sujeto pasivo: los que tengan que abstenerse.
• Objeto: La cosa sobre la que recae el derecho. La cosa ha de ser determinada,
lícita( susceptibles de tráfico) y existente.
• Contenido: El poder que se otorga por ser titular.
DIFERENCIA DERECHO DE CRÉDITO:
• Contenido: Recae sobre la conducta de dar, hacer o no hacer.
• Sujeto: derechos de crédito los sujetos están perfectamente determinados mientras que en los
derechos reales el sujeto activo es el titular frente a un conjunto de sujetos pasivos
indeterminados.
• Ejercicio: Derecho de Crédito contra el deudor; Derecho Real contra todos (erga omnes).
• Consecuencias destrucción de la cosa: En los de crédito no siempre da lugar a la extinción
del derecho( indemnización). En los reales, la cosa es objeto imprescindible y la destrucción
de la cosa conlleva a la desaparición del derecho real.
• Forma de adquirirse: DC celebración de un contrato. En los DR el contrato no es suficiente
aunque sí necesario, rige la teoría del titulo( contrato) y del modo( entrega de la cosa).
Los derechos reales pueden adquirirse por usucapión/ prescripción
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,Derechos reales
Art. 609 Cc: “La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación,
por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden
también adquirirse por medio de la prescripción”.
• Vocación de permanencia: DC dura un tiempo determinado. En los DR el derecho se reitera
en el tiempo. La reiteración del ejercicio de ese derecho no solo satisface el interés del titular
sino que además puede evitar que el derecho se extinga por prescripción, con carácter
general. Determinados derechos reales sí son temporales.
2.- Clasificación de los derechos reales
TIPOS DE DERECHOS REALES
Dos clasificaciones:
• Plenos: Comprende todas las facultades posibles sobre el bien. Ej: La propiedad
Art. 348 Cc: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes”.
• Limitados(sobre cosa ajena): No otorgan un pleno poder sobre la cosa. Están limitados por
la propiedad y tienen que coexistir con ella. La titularidad de ese derecho tiene que ser
diferente del titular de la propiedad. Ej: El usufructo
A la vez son limitativos de la propiedad porque limitan los derechos del propietario, que se
denomina nudo propietario.
Subcategorías: dentro de los limitados:
- De goce o disfrute: Otorgan a su titular con mayor o menor extension facultades
tendentes a obtener directamente el aprovechamiento producido por la utilización de la
cosa. Ejemplo por excelencia: usufructo, habitación, servidumbres, superficie…
- De garantía: Atribuye la facultad de promover la enajenación de la cosa para así con el
precio que obtenga extinguir una obligación. Buscan garantizar el cumplimiento de una
obligación. Ej: hipoteca…
- De adquisición: Otorgan el poder de hacerse con la titularidad de la cosa sobre la que
recae en aquellos supuestos en las que el propietario la enajene a título oneroso y
pagando su valor. Dos tipos:
- Tanteo: Preferencia de compra, de adquirir la cosa cuando el propietario la enajene
onerosamente y pagando su valor.
- Retracto: Actúa cuando la enajenación ya ha sido llevado a cabo por el propietario.
Teniendo derecho de tanteo, el propietario no dijo nada y la enajenó a un tercero.
- Opción: Derecho a adquirir el bien en el tiempo previsto.
3.- Derechos patrimoniales de calificación dudosa
Determinado derechos son de difícil clasificación entre reales o de crédito:
- Arrendamiento: pago por el uso de una cosa, pero no es oponible frente a terceros. Ciertos
arrendamientos son oponibles con efectos erga omnes si se inscriben en el Registro de la
Propiedad. La doctrina mayoritaria dice que no todo arrendamiento genera un DR pero algunos
sí deben considerarse como tal.
- Ius Ad Rem: situaciones en las que un DR se encuentra en un período de formación. DC que
tienen por objeto la constitución de un DR por su titular. Un derecho personal que tiene la
posibilidad de transformarse en un DR si se cumplieran los requisitos legales. Ej: Doble venta
de la cosa. El ius ad rem protegerá dependiendo del bien:
• Mueble: primer comprador es el propietario.
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• Inmueble: el primero en inscribirlo en el Registro. Ej: compra de una cosa que todavía no
ha sido entregada…
- Derechos Reales In Faciendo: supuestos en los que la titularidad de un DR imponen al tercero
un hacer. Son derechos reales que no implican la satisfacción del interés de su titular a través
del señorio o el poder sobre la cosa. Ej: Servidumbres
Art. 533 Cc: “Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva a la servidumbre que
impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo,
y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre”.
El titular del derecho real no ejerce un poderío sobre la cosa. Tiene carácter obligacional. Puede
exigir a otra persona la realización de una prestación.
- Obligaciones Propter Rem: cargas reales. Propietario de un fundo que tiene la obligación de
pagar un canon. Son obligaciones que tiene el titular de un derecho por el mero hecho de ser
titular. Ej: Pagar la comunidad por ser propietario de un piso, pagar el IBI.
La doctrina se pregunta y se debate si los Derechos Reales son un “merus apertus” o un “numerus
clausus”.
Pueden ser típicos o atípicos:
• Los típicos son los que están regulados en el Cc, previstos en una norma. Ej: Contratos
típicos= los regulados en el Cc.
• Los atípicos son los no regulados. Norma dispositiva: no es obligatoria; Norma imperativa: es
de obligado cumplimiento.
4.- La autonomía de la voluntad en la creación de nuevos tipos de derechos reales.
¿Rige la autonomía de la voluntad?
Si es sí, estaríamos ante un “merus apertus”, y no ante un “numerus clausus”. La doctrina del
“numerus apertus” dice que el CC no tiene ninguna prohibición que impida crear DR. Ni siquiera
existe en el Cc un artículo que establezca una lista con los DR permitidos. Se basan en la Ley
Hipotecaría para defender su postura( art. 2 Ley Hipotecaria, art. 7 Reglamento Hipotecario).
La doctrina contraria, la del “numerus clausus”, dice que la creación de DR es contraria al
orden publico. Consideran peligroso dar la capacidad de crear un derecho con efectos erga
omnes. Con la autonomía de la voluntad se refiere a configurar el contenido pero de derechos
reales existentes, no la creación de estos. Si se concediese la capacidad de crear derechos habría
un artículo que permitiría la creación de los derechos reales en el CC y no lo hay. De los artículos
anteriormente mencionados no puede deducirse que permite a los particulares crear derechos.
La mayor parte se posiciona a favor del “numerus clausus” con cierta autonomía de la
voluntad.
Se establecen unos límites:
- La figura que regulen las partes tienen que contener los requisitos mínimos de los derechos
reales típicos;
- No alterar el orden público(económico);
- Perfecta descripción del derecho gravado;
- Cumplirse los requisitos de forma exigidos para acceder al Registro;
- Esencial que la voluntad vaya unida a la causa (función económica social: necesario hacer
un juicio de la necesidad: existe la necesidad de esa tutela jurídica).
Conclusión: solo se admite crear aquellos derechos en los que las facultades y poderes que se
otorgan con ese derecho creado tienen un paralelismo con algún DR regulado en el Código Civil.
LA POSESIÓN
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Lección 2. Adquisición, protección y extinción de la posesión
1.- La posesión: concepto y funciones. 2. Clases. 3- La adquisición de la posesión: el art.
438 CC. 3. Efectos de la posesión en el tráfico mobiliario: el art. 464 CC. 4. Pérdida y
recuperación de la posesión: el art. 460 CC. 5- Liquidación del estado posesorio: frutos,
gastos y responsabilidad por deterioro y pérdidas. 6- La protección procesal de la
posesión.
1. La posesión: concepto y funciones.
Mas que un derecho real es un hecho. Es un poder fáctico( de hecho) sobre la cosa
independientemente de que ese poder se ajuste o no a Derecho. Generalmente el poder de hecho
sobre una cosa exterioriza la existencia de un derecho real sobre ella. Puede haber una
contradicción entre posesión y derecho. Aunque se trata de un hecho, el ordenamiento jurídico le
atribuye a la posesión unos efectos propios pero la desvincula de cualquier tipo de derecho.
• Tutela interdictal: protege la posesión en sí independientemente de que sea conforme a
Derecho. Se hace a través de interdictos. Dos tipos:
- Defender la posesión frente a perturbaciones externas( interdicto de posesión)
- Encaminado a recuperar la posesión( interdicto de recuperar)
• Usucapión: Cuando llevas tiempo poseyendo algo puede convertir el dominio en un derecho
real por el transcurso del tiempo.
Ius posidendi: Derecho de poseer la cosa, por ejemplo, por ser propietario. Ser titular de un DR
me faculta para poseer la cosa.
Ius possessionis: Derecho a seguir poseyendo.
Algún autor plantea la posibilidad de que la posesión sea un verdadero derecho real y no un
hecho.
La posesión tiene eficacia erga omnes. Tiene carácter provisional porque solo protege al
poseedor de forma provisional mientras éste no sea vencido por alguien que ostente un derecho
precedente. La posesión va a ceder cuando el que tiene el derecho a poseer ejercita su derecho
contra el poseedor, que solo tiene el derecho a seguir poseyendo( Ius possessionis). Ej: A compra
a B un coche del que B no es el dueño. A va a poseer contra todos y va a estar protegido contra
todos. Resulta que C, el verdadero propietario, quiere recuperar su coche y le queda utilizar
medios permitidos por el derecho ( una acción reivindicatoria que interpone contra A). Así pues, en
este caso, A no podría alegar la posesión contra C, pues es este quien tiene un ius posidendi( por
ser propietario). El que tiene la propiedad siempre va a vencer contra el que tiene la posesión. El
poseedor poseerá hasta que el que tiene el ius possessionis sea vencido por el que tiene el ius
posidendi.
SUJETOS DE LA POSESIÓN
Persona física como jurídica.
Art. 443: “Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la
asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su
favor”.
La posesión no es un negocio jurídico sino un mero hecho. No se requiere ninguna capacidad de
obrar pero sí para la jurídica. Un incapaz no puede defender su posesión ni participar en negocios
si no es mediante un representante legal. Es posible la existencia de dos o más poseedores
cuando la cosa es indivisible. La cosa como un todo la poseen dos personas.
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