Derechos reales (2021-22)
Pedro M. Mata Chacín – UC3M
Tema 1: Los derechos reales
1.1: El derecho real: concepto, caracteres y contenido
1.1.1: Concepto y caracteres del derecho real
El derecho real, como lo define la teoría clásica, es una situación jurídica que atribuye a
su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa y es oponible sobre todos los demás.
Para ello es necesario que existan tres elementos: sujeto, derecho y realidad sobre la
que recae el derecho (el derecho no recae sobre la persona misma ni sobre otra persona
(como sí sucede en los derechos de crédito)).
El objeto del derecho puede ser cosa material (mueble o inmueble) o inmaterial.
Las dos notas características del derecho real son:
o Inmediatividad -> el poder de actuación en que consiste el derecho real es un
poder directo que se tiene sobre la cosa y que no necesita ninguna colaboración o
intervención de ningún otro sujeto. La satisfacción del interés del titular se puede
conseguir directamente con la cosa sin intervención de los demás.
o Absolutidad -> el poder se puede ejercitar y oponer frente a todos los demás. En
el derecho real el titular tiene un poder erga omnes.
Asimismo, pueden apuntarse otros caracteres del derecho real:
o Derecho subjetivo -> se reconoce a las personas físicas o jurídicas.
o Inherencia del derecho de cosa -> se puede tener el dominio de la cosa si no
pertenece a nadie.
o Publicidad -> todo derecho real tiene la finalidad de ser público.
o Tráfico -> como regla general, los derechos reales son susceptibles de libre
transmisión.
1.1.2: Contenido del derecho real
Como todo derecho subjetivo, el derecho real está constituido sustancialmente por
facultades que el ordenamiento jurídico atribuye al titular y que contempla como algo
unitariamente agrupado.
Las facultades que componen los derechos reales pueden conjugarse de la siguiente
manera:
A) Facultad de realización directa del interés -> el titular tiene la facultad de
realizar directamente su interés, sin necesidad de ninguna prestación de alguien
para ello (sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes (caso de la
propiedad, art. 348.I CC)).
B) Facultad de oponer la titularidad real -> el derecho real es oponible a terceros,
de modo que estos deben tolerar el ejercicio de poderes y facultades que
constituyen su contenido.
C) Facultad de exclusión -> tiene dos aspectos:
a. Aspecto preventivo (ex ante): posibilidad de poner la cosa en condiciones
tales que eviten la eventual intromisión o perturbación de terceros (ej: todo
propietario podrá cerrar o cercar sus heredades (art. 388 CC)).
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b. Aspecto represivo (ex post): conjunto de medidas tendentes a poner fin a
una perturbación o lesión que se ha consumado.
D) Facultad de persecución o reipersecutoriedad -> posibilidad de perseguir o ir
a buscar la cosa donde quiera que esté y quienquiera que sea la persona que lo
detente. Así, el propietario puede reclamar que su derecho de propiedad sea
reconocido mediante una acción declarativa frente a quien lo desconozca y puede
también ejercitar una acción reivindicatoria para obtener la restitución de la cosa
que alguien detenta indebidamente.
En ocasiones pueden entrar en conflicto las facultades de exclusión y de persecución.
Art. 612.I CC: El propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo
sobre el fundo ajeno (facultad de persecución), indemnizando al poseedor de este el daño
causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en
él (facultad de exclusión).
E) Facultad de disposición -> posibilidad de enajenar, ceder o transferir su derecho
a terceros, de autolimitarlo, constituyendo otros derechos menores (ej: el
propietario de una finca constituye un usufructo sobre ella) o, finalmente, de
extinguirlo mediante una renuncia.
F) Facultad de preferencia o prioridad -> entre varios concedidos de la misma
naturaleza por un mismo titular sobre la misma cosa y eventualmente
incompatibles entre ellos, el adquirido anteriormente prevalece y excluye al
adquirido posteriormente (prior tempore, potior iure); por ejemplo, son
incompatibles dos derechos de propiedad o dos derechos de usufructo sobre una
misma cosa.
La cuestión básica es determinar qué derecho se adquiere primero o quién es el
adquirente preferido. El CC soluciona el conflicto en su art. 1473, y sus reglas
deben ser aplicables en todos aquellos supuestos en los que la constitución del
derecho real exija traditio o puesta en posesión; en caso de que no sea así, habrá
que estar a lo dispuesto en la última regla del artículo, que resuelve la cuestión
por la antigüedad del título.
Art. 1473 CC:
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se
transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe,
si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya
inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea
primero en la posesión; y, faltando esta, a quien presente título de fecha más
antigua, siempre que haya buena fe.
A la vez que se establecen facultades, en torno a los derechos reales también se exponen
distintas prohibiciones de disponer, las cuales son excepciones a la libre facultad de
disposición por el titular del derecho real.
En algunos supuestos el titular del derecho subjetivo de carácter real no puede disponer
libremente del mismo. Se le prohíbe bien de una manera total, bien de una manera parcial
(v. gr., se le permite vender, pero no donar). Cabe incluso que se vea sometido a
determinados condicionamientos si quiere disponer (v. gr., el local no se puede vender a
persona que vaya a instalar un negocio de determinadas características).
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Las prohibiciones de disponer pueden nacer de la Ley, de la autoridad judicial o de la
autoridad administrativa, que las decreta dentro de las facultades legales que pueden tener
al respecto, y de la voluntad de los particulares.
Por último, cabe analizar lo referente a la lesión del derecho real. Esta siempre plantea
un conflicto entre el titular del derecho real y un tercero extraño a él. Por definición, la
violación nunca es omisiva, pues la pura omisión entraña siempre abstención y, por
consiguiente, abstención respecto de la situación jurídica del titular. La violación es
siempre positiva y es un obstáculo o perturbación en la situación de pacífico desarrollo y
ejercicio del derecho.
Existen distintas clases de perturbaciones:
a. Perturbaciones de mero hecho o perturbaciones posesorias -> perturbaciones
de la posesión llevadas a cabo por el tercero sin pretender ostentar ningún derecho
sobre la cosa.
b. Perturbaciones jurídicas -> además de lo sucedido en las de mero hecho, el
tercero esgrime, para justificar su comportamiento, un título jurídico o pretende
tener un derecho. Otro caso sería aquella perturbación en la que, sin modificación
del estado posesorio, el tercero niega o desconoce el derecho real.
Frente a las lesiones, el titular del derecho real es tutelado mediante específicas acciones,
llamadas reales o, en su caso, meramente posesorias.
❖ Las acciones posesorias protegen la situación posesoria del titular del derecho
real.
❖ Las acciones reales pueden ser petitorias o meramente declarativas.
o En las acciones petitorias confluyen la defensa posesoria y la utilización
de títulos jurídicos. El ejemplo más claro de acción real petitoria es la
acción reivindicatoria, en la que el propietario demanda que otro le
restituya la cosa de su propiedad que indebidamente posee con
fundamento en su derecho de propiedad.
o Las acciones reales declarativas pueden ser:
▪ Acciones confesorias -> acciones de declaración positiva; el
titular pretende que su derecho sea declarado frente a quien lo
niega o desconoce.
▪ Acciones negatorias -> acciones de declaración negativa; el titular
pretende que se declare que otro carece de un derecho real sobre la
cosa (v. gr., el propietario pide que se declare que el demandado
no es titular de ningún derecho de servidumbre, como pretende,
sobre su cosa).
1.2: La distinción entre derechos reales y derechos de crédito. Figuras intermedias
1.2.1: Distinción entre derechos reales y derechos de crédito
Es posible encontrar cuatro distinciones principales:
I. Atendiendo al objeto:
a. Real -> recae sobre cosas determinadas, corporales y específicas.
b. Crédito -> recae sobre personas: sobre otro sujeto.
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II. Atendiendo al poder que atribuye:
a. Real -> es directo e inmediato sobre la cosa. Existe el sujeto activo
(propietario del derecho) y el sujeto pasivo indeterminado (las demás personas
que no gozan de la propiedad de la cosa).
b. Crédito -> depende de la actuación de un tercero. Existen los sujetos activos
(acreedor y deudor) y los terceros.
III. Atendiendo a la duración:
a. Real -> suele ser de carácter perpetuo (aunque no todos).
b. Crédito -> es de carácter temporal.
IV. Atendiendo a la publicidad:
a. Real -> suele ser de carácter público y gozar de protección erga omnes.
b. Crédito -> nace de la autonomía de la voluntad de las partes.
Para la distinción positiva entre derechos reales y derechos de crédito es conveniente
acudir a los arts. 609 y 1095 CC.
Art. 609 CC:
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley,
por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos
mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Art. 1095 CC: El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la
obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que
le haya sido entregada.
El primer artículo exige para la adquisición y transmisión de los derechos reales por
medio de contratos la tradición o entrega de la cosa, lo que no ocurre tratándose de
derechos personales. El segundo, acorde con esta idea, dice que el acreedor en una
relación jurídica por la que tiene derecho a que se le entregue una cosa (p. ej., el
comprador frente al vendedor) no adquiere ningún derecho real hasta que le sea entregada;
hasta entonces simplemente tiene, frente al deudor, derecho a una prestación, es decir, un
derecho personal, relativo o de crédito.
Otra norma importante en cuanto a la distinción entre derecho reales y derechos
personales es el art. 1280.1.º CC, que somete con carácter general a los actos y contratos
constitutivos, transmisivos, modificativos y extintivos de derechos reales sobre
bienes inmuebles a una determinada forma solemne (escritura pública), y no se aplica
a los derechos de crédito.
Asimismo, debe destacarse que el CC establece un diferente régimen jurídico en orden a
la prescripción de uno y otro tipo de derechos. El dominio y derechos reales pueden
adquirirse por prescripción (arts. 1930 y 1940), pero se desconoce la prescripción
adquisitiva de los derechos personales. En cuanto a la prescripción extintiva, uno y
otro tipo de derechos están sometidos a un régimen jurídico diverso, y las acciones reales,
que protegen el dominio y los derechos reales, se extinguen por prescripción a los 6 o
30 años, según recaigan sobre muebles o inmuebles, respectivamente (arts. 1962 y
