Huurtransacties
1) Bemiddelingsovereenkomst:
verhuuropdracht
Vastgoedmakelaar moet zich voor de bemiddelingsovereenkomsten met consumenten schikken naar
de bepalingen van:
Wetboek economisch recht
KB betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomst van de
vastgoedmakelaar
o KB-BO = KB Freya
Indien tegenstrijdigheid = primeert het principe van het KB-BO
Er zijn ook nog heel wat andere wetgevingen die een invloed hebben op het verhuurproces zoals de
anti-discriminatiewetgeving, antiwitwaswetgeving…
WER= wetboek economisch recht bevat enkele nieuwigheden zoals dat er vanaf nu een
onderscheid gemaakt wordt tussen overeenkomst gesloten niet-buiten de verkoopruimte en buiten
de verkoopruimte.
1ste wijziging van WER
Een overeenkomst gesloten buiten de Een overeenkomst gesloten niet-buiten de
verkoopruimte van de onderneming = verkoopruimte van de onderneming
Overeenkomst gesloten op afstand
Overeenkomst tussen de onderneming Toegelicht op kantoor en daar
en consument zonder een fysieke ondertekend
aanwezigheid in de verkoopruimte Toegelicht op kantoor, later getekend
door consument thuis
Toegelicht bij de consument, na vertrek
vgm wordt het door de consument
thuis getekend
Toegelicht bij consument thuis en op
kantoor ondertekend
2de wijziging van WER
De vastgoedmakelaar is verplicht bij een overeenkomst gesloten buiten de verkoopruimte de
opdrachtgeven voor de ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst een lijst met
PRECONTRACTUELE informatie te verstrekken
Precontractuele informatie: document met een samenvatting van de wettelijke bepalingen
die in een bemiddelingsovereenkomst moeten worden opgenomen.
o Deze informatie worden verstrekt op papier, in duidelijke en begrijpelijke taal
o Dit document wordt voor ontvangst door de consument ondertekend en best in
tweevoud opgemaakt
Één exemplaar voor de consument, één exemplaar voor de vgm
,KB bemiddelingsopdrachten (KB freya of KB-BO)
Een bemiddelingsopdracht moet het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst. Deze
overeenkomst moet sommige gegevens altijd opnemen, andere slechts in sommige gevallen.
Altijd verplicht te vermelden
De herroepingsbeding: een bedenkingstermijn die de opdrachtgever krijgt om de
samenwerking met de vastgoedmakelaar nog te verbreken
o Overeenkomst gesloten niet buiten de verkoopruimte: de bemiddelingsopdracht
door de vastgoedmakelaar en consument ondertekend op kantoor =
herroepingstermijn van 7 werkdagen (maandag, dinsdag, woensdag, donderdag en
vrijdag)
Herroepingstermijn is NIET van toepassing indien de opdracht gerealiseerd
wordt binnen het termijn van herroeping
o Overeenkomst gesloten buiten de verkoopruimte: dan voorziet het WER een
herroepingstermijn van minstens 14 kalenderdagen
Herroepingstermijn is NIET van toepassing indien de opdracht gerealiseerd
wordt binnen het termijn van herroeping
o BELANRIJK: bij de precontractuele informatie behoort ook een standaardformulier
dat de consument kan gebruiken als hij na de contractsluiting tot herroeping wil gaan
= een modelbrief van herroeping consument is vrij om deze te gebruiken
o SANCTIES: indien de vgm bij een overeenkomst buiten de verkoopruimte geen info
heeft gegeven over het herroepingsrecht dan loopt de herroepingstermijn pas af
na 12 maanden, MAAR als de vastgoedmakelaar dit door heeft dat hij de consument
niet op de hoogte heeft gebracht, dan kan hij dit nog doen. Bv. na twee maanden op
de hoogte brengen start het herroepingsbeding vanaf dan voor 14 dagen
Dit geldt niet bij een gebrek of foutieve vermelding over het
herroepingsrecht in geval van een overeenkomst afgesloten niet buiten de
verkoopruimte
Identificatie vastgoedmakelaar: naam, adres, BIV-erkenningsnummer
Identificatie opdrachtgever/consument: op deze manier moet je controleren of er meerdere
eigenaars zijn en of zij allemaal akkoord zijn…
De precieze omschrijving van het OG
De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van de bevoegdheid
o Vgm enkel belast wordt met een aannemingsopdracht louter bemiddelen bij
(ver)huur
o Vgm belast wordt met een lastgeving mandaat/volmacht = hier krijgt de
vastgoedmakelaar de bevoegdheid om in naam en voor rekening van zijn
opdrachtgever de huurovereenkomst te tekenen
De gevraagde huurprijs van het OG
Het door de consument te betalen tarief voor de bemiddelingsopdracht: het tarief omvat =
de erelonen/ commissieloon + de BTW + alle overige kosten die de consument verplicht
moet betalen
De duur van de overeenkomst
o Vgm exclusiviteit verkrijgt overeenkomst niet langer dan 6 maanden duren
, Exclusiviteit wil zeggen dat het verboden is om deze opdracht nog aan een
andere tussenpersoon te geven.
Bepaling dat er geen ereloon of commissieloon is wanneer de verhuur niet plaatsvindt door
ontbindende of opschortende voorwaarden (komt veel minder voor bij verhuur)
het opzeggingsbeding: consument heeft het recht om de overeenkomst op te zeggen zonder
dat een opzeggingstermijn moet worden gerespecteerd wel moeten betalen
o max 50% van het commissieloon maar tarief kan verhogen
100% als je het verhuur of verkoop aan iemand waarmee de vgm al mee in
contact was gekomen
75% als je binnen de 6 maanden na de opzegging toch verhuurt word
De maandelijks rapportage: De makelaar moet de opdrachtgever 1X per maand inlichten hoe
het met de opdracht staat
De handgeschreven vermelding van de datum en het adres van de plaats waar de BO wordt
afgesloten
Beding van stilzwijgende verlening
o Makelaar kan kiezen dat de BO na de 6 maanden automatisch wordt verlengd. De
makelaar kiest meest van al om te gaan voor een stilzwijgende verlenging de
verlening is van onbepaalde duur, maar je kan opzeggen (opzegtermijn is 1 maand)
Schadevergoeding is mogelijk
o Indien de VGM zijn BO niet uitvoert zoals overeenkomen, kan het zijn dat de VGM
een schadevergoeding moet betalen aan de opdrachtgever.
Bv. de opdrachtgever miskent de exclusiviteit maximaal 75% van het
commissieloon
Kan 100% zijn indien de opdrachtgever de exclusiviteit miskent en de
opdrachtgever het pand verhuurt of verkoopt aan een klant van de
VGM
Lijstbeding: lijst met alle personen met wie de VGM in contact is gekomen voor het pand
binnen de 7 dagen na de opzeg of miskenning van de exclusiviteit
Soms verplicht te vermelden
Wanneer de VGM bevoegdheid tot onderhandeling krijgt moet er een duidelijke
omschrijving staan tot waar de makelaar mag onderhandelen
Indien een beding van stilzwijgende verlenging wordt ingelast: de vermelding dat de
overeenkomst te allen tijde en zonder kosten kan worden beëindigd mist een opzegtermijn
van 1 maand
Indien de vastgoedmakelaar aanspraak wil maken op een opzeggingsvergoeding
, Tarifering
Er bestaan bij een (ver)huurbemiddeling geen verplichte nog aanbevolen tarieven. Elke
vastgoedmakelaar mag zijn eigen honorarium vrij vaststellen, rekening houdend met de complexiteit
van de opdracht, bijzondere kwalificaties en de algemene kosten eigen aan zijn activiteit.
De VGM mag enkel van zijn opdrachtgever of collega waarmee hij samenwerkt een
honorarium verkrijgen
Geen meerwaardebedingen vragen bv. hij verkrijgt de gevraagde huurprijs, maar nog iets
meer en alles wat erboven is, is voor de VGM = MAG NIET (komt niet veel voor bij verhuur)
VGM mag geen honorarium ontvangen die niet wettelijk is toegestaan
o Bv. een commissieloon vragen aan de huurder = NIET TOEGESTAAN
o Een VGM kan alleen commissieloon krijgen indien de huurder expliciet heeft
gevraagd om een pand voor hem te zoeken
Het honorarium moet de rentabiliteit en de waardigheid van het beroep verzekeren in
verhouding tot de uitgevoerde opdracht
Vervullen van de opdracht
Privacy
Persoonlijke gegevens van de huurder enkel ontvangen op het ogenblik van de opmaak van de
huurovereenkomst. Enkele de relevante gegevens opvragen. En geen gegevens opvragen van
derden.
Relevante gegevens: naam, adres, geboortedatum, burgerlijke staat (getrouwd,
samenwonend..), loonfiches…
De commissie heeft het moeilijk indien de verhuurder info gaat opvragen bij derden zoals
gaan bellen naar de vorige verhuurder, bellen naar de werkgever.
Iemand die informatie vraagt over een pand = PRECONTRACTUELE FASE
Enkel de gegevens vragen die je op dat moment nodig hebt zoals naam, telefoon en
emailadres
Bij interesse van de huurder = SELECTIE FASE
Alle gegevens vragen die belangrijk zijn om een selectie te maken van alle potentiële
huurders zoals identiteitsgegevens, gehuwd of samenwonend, financiële draagkracht, aantal
personen, bezit van huisdieren of het bespelen van muziekinstrumenten
Één van de potentiële huurders gaat huren = OPMAAK HO
Alle gegevens die nodig zijn om een HO op te maken (HO = huurovereenkomst)
Waar mag je niet achter vragen? Gezondheidstoestand, beroep van huurder is niet relevant,
uittreksel strafregister (bewijs van goed gedrag en zeden, nationaliteit, etnische oorsprong…
