KWALITEITSVOL WONEN
THEMA’S
1 Betaalbaarheid wonen
1.1 Vaststellingen – betaalbaar?
1.1.1 Wat is betaalbaar?
- Betaalbaarheid is subjectief! Grondwet art. 23: recht op wonen
- Betaalbaar? à Hangt af van 2 factoren:
1) Ability FOCUS in dit thema:
à Woonquote (max 30%) Vlaamse Codex Wonen art. 1.5:
- Aangepaste woning
• Inkomen (gem 1677€/mnd)
- Goede kwaliteit
(gem huurprijs 637)
- Behoorlijke woonomgeving
• Prijs (vraag & aanbod) - Betaalbare prijs
• Tendens gronden: - Woonzekerheid
• Kleinere percelen (200-400m2)
• €/m3 ↑
2) Willingness
• Kwaliteit
• “is er een klik?” (thuisgevoel)
- Huidig probleem:
o Sellermarket
o Te weinig aanbod op de huurmarkt
- Woonquote van private huur > sociale huur > eigenaar met hypotheek
1.2 Analyse
Belangrijke factoren die de prijzen op de vastgoedmarkt laten stijgen:
- Inkomen - Gedrag
- Woonkost - Vraag – aanbod
o Verkoopprijzen - Woonlocatie
o Huurprijzen - Woonwensen
- Financiering
1.2.1 Betaalbaarheidsproblemen
- 4 grote betaalbaarheidproblemen
o Private huurders
§ Woonquote > 35
§ Prijs – kwaliteitsverhouding is problematisch
o 30% heeft betaalbaarheidsprobleem om woning aan te kopen
o Onderste groep die wel eigenaar is heeft woonquote over de 30
o Betaalbaarheidsprobleem bij de overheid voor de financiering van sociaal wonen
Pagina 1 van 40
,1.2.1.1 Inkomen
- Weinig gestegen doorheen de jaren
- Inkomen: Met het inkomen wordt het netto belastbare inkomen bedoeld. Deze bedragen worden
berekend op basis van de aangiften in de personenbelasting en omvatten de belastbare inkomsten uit
beroep, vervangingsinkomens, pensioenen, dividenden, het kadastraal inkomen en
onderhoudsuitkeringen. Niet-belaste inkomsten (zoals kindergeld en het leefloon) maken geen deel uit
van de fiscale inkomens. Het gemiddeld inkomen in dit persbericht werd berekend door het totaal
netto belastbaar inkomen te delen door de totale Belgische bevolking (0 tot 100+ jaar). Het gemiddeld
inkomen per aangifte bedroeg 33.421 euro (= 2785 euro per maand per gezin).
1.2.1.2 Woonkost
- Verkoopprijzen en huurprijzen
o netto woonkost = verkoopprijzen/huurprijzen (grootste deel van de woonkost)
o (gebruikt in woonquote:) bruto woonkost = netto woonkost + extra’s
(hoe lager huurprijs, hoe hoger bewoningskosten)
§ vb: bewoningskosten (water, verwarming, internet…)
§ vb: kosten bij aankoop (registratiekosten, aktekosten)
- Sociale huurders
o Is focus van overheid
o Huurprijs gemiddeld 325€/maand
§ Huurprijs is gekoppeld aan inkomen (private huur gekoppeld aan woning)
§ Gecorrigeerd naar woningkenmerken
o +/- 150.000 sociale huurwoningen in Vlaanderen
- Woonquote
o Zeer veel private huurders zitten ver boven woonquote van 30
o Vooral problemen bij inkomensquintiel Q1 en Q2
Pagina 2 van 40
,1.2.1.3 Financiering
- Interestvoet
- Looptijd
- Leningscapaciteit
- Aard van de lening: regressief werken, maandelijke afbetaling…
- Beleningsgraad: 100% (zeer zelden nu)
1.2.1.4 Gedrag
à maatschappelijke verschuiving
- Nu-gedrag: meteen een afgewerkte woning, vroeger: bouwen/verbouwen
- Onmiddelijke invullen behoeften: ipv sparen voor nieuwe behoefte gaan mensen eerder lenen
- Bestedingsgedrag:
o Meer nieuwe behoeften
o Basisbehoeften onder druk
- Basiswoonbehoefte ⇢ luxe-woonbehoefte
1.2.1.5 Vraag-aanbod
à Sellersmarket (voorraad/aanbod-probleem)
- Stijgende vraag naar gediversifieerd wonen
- Vergrijzing van de bevolking (blijft wel in woning wonen)
- Gezinsverdunning (gescheiden ouders à 1 ‘gezin’ : 2 woningen)
- Grondvoorraad daalt: nood aan verdicht wonen (ZIE ARTIKEL BOUWSHIFT)
- Populariteit van bepaalde types woningen stijgt
- Stijgende vraag naar aangepaste woningen
o Vergrijzing: mobiliteitsbeperkingen bewoner
o Energetisch: voldoen aan strenge energienormen
- Grotere vraag naar
o kwaliteitsvolle woningen
o Woningen met lagere huurprijs (<700€/mnd)
o Aankoop van woningen: stijgen op sociale woonladder
è eerst moeten woningen die voldoen aan deze vragen nog gebouwt worden: aanbod volgt altijd later/te laat
ð INELASTICITEIT VAN DE WONINGMARKT
1.2.1.6 Woonlocatie
- Suburbanisatie: 1960 – 2010 à stadsvlucht
o Begin van een welvaartstaat
o Algemene mobiliteit à reizen platteland – stad werd haalbaar
o Grotere gezinnen
o Golden sixties: het inkomen stijgt
o Stadsinwoners hadden gewoonlijk lager inkomensprofiel
- Ontstaan: Stad, Periferie, Buitengebied
- °2010: kwaliteit van de stad aanpakken
o Aanbod bouwgronden vergroten
o Aanbod woonproducten vergroten
o Betaalbaarheid van het aanbod aanpakken
o Mobiliteit binnen de stad verbeteren
à populair: randstad & buurgemeenten met verkavelingen
Pagina 3 van 40
, 1.2.1.7 Woonwensen
- Oorspronkelijke woonwens ‘huisje-tuintje’ blijft, maar veranderende tendens:
o Kleinere percelen
o Andere types woningen
o Betaalbaadere alternatieven
- Verschuiving: woonstek naar wooncarrière
woning: einddoel à woning: instrument
- Wens: financiële stabiliteit: momentum & flexibiliteit
o Werkmobiliteit: veranderen van job, afstand werk-thuis
o Aangepast wonen: aanpassen aan latere, eventuele fysieke beperkingen
o Tijdsdimensie: na enkele jaren max bezetting van huis niet meer door kinderen die verhuizen
- Andere invullingen van kwaliteit:
o Betaalbaarheid
o Nieuwe wensen
1.3 Basis voor mogelijkheden
Betaalbaarheid behalen op 2 mogelijkheden
1) Besteedbaar inkomen verhogen
2) Woonprijs laten dalen
1.3.1 Besteedbaar inkomen stijgt
A. Ontleningscapaciteit
B. Overheidsinterventies
o Premies: uitgave die niet moet gedaan worden
o Subsidies: uitgave die niet moet gedaan worden
o Fiscaal voordeel: uitgave die niet moet gedaan worden
o Verzekeringen: van gewaarbord inkomen, tijdelijk minder inkomen à overheid helpt
o Sociale leningen: kunnen 100% lenen
1.3.2 Woonprijs daalt (woonprijs ≠ woningprijs!!!)
- Grondprijs initiatieven
o Verdicht wonen
o Kleinere percelen
o Goedkopere grond krijgen
o Initiatieven door coöperaties
Pagina 4 van 40
THEMA’S
1 Betaalbaarheid wonen
1.1 Vaststellingen – betaalbaar?
1.1.1 Wat is betaalbaar?
- Betaalbaarheid is subjectief! Grondwet art. 23: recht op wonen
- Betaalbaar? à Hangt af van 2 factoren:
1) Ability FOCUS in dit thema:
à Woonquote (max 30%) Vlaamse Codex Wonen art. 1.5:
- Aangepaste woning
• Inkomen (gem 1677€/mnd)
- Goede kwaliteit
(gem huurprijs 637)
- Behoorlijke woonomgeving
• Prijs (vraag & aanbod) - Betaalbare prijs
• Tendens gronden: - Woonzekerheid
• Kleinere percelen (200-400m2)
• €/m3 ↑
2) Willingness
• Kwaliteit
• “is er een klik?” (thuisgevoel)
- Huidig probleem:
o Sellermarket
o Te weinig aanbod op de huurmarkt
- Woonquote van private huur > sociale huur > eigenaar met hypotheek
1.2 Analyse
Belangrijke factoren die de prijzen op de vastgoedmarkt laten stijgen:
- Inkomen - Gedrag
- Woonkost - Vraag – aanbod
o Verkoopprijzen - Woonlocatie
o Huurprijzen - Woonwensen
- Financiering
1.2.1 Betaalbaarheidsproblemen
- 4 grote betaalbaarheidproblemen
o Private huurders
§ Woonquote > 35
§ Prijs – kwaliteitsverhouding is problematisch
o 30% heeft betaalbaarheidsprobleem om woning aan te kopen
o Onderste groep die wel eigenaar is heeft woonquote over de 30
o Betaalbaarheidsprobleem bij de overheid voor de financiering van sociaal wonen
Pagina 1 van 40
,1.2.1.1 Inkomen
- Weinig gestegen doorheen de jaren
- Inkomen: Met het inkomen wordt het netto belastbare inkomen bedoeld. Deze bedragen worden
berekend op basis van de aangiften in de personenbelasting en omvatten de belastbare inkomsten uit
beroep, vervangingsinkomens, pensioenen, dividenden, het kadastraal inkomen en
onderhoudsuitkeringen. Niet-belaste inkomsten (zoals kindergeld en het leefloon) maken geen deel uit
van de fiscale inkomens. Het gemiddeld inkomen in dit persbericht werd berekend door het totaal
netto belastbaar inkomen te delen door de totale Belgische bevolking (0 tot 100+ jaar). Het gemiddeld
inkomen per aangifte bedroeg 33.421 euro (= 2785 euro per maand per gezin).
1.2.1.2 Woonkost
- Verkoopprijzen en huurprijzen
o netto woonkost = verkoopprijzen/huurprijzen (grootste deel van de woonkost)
o (gebruikt in woonquote:) bruto woonkost = netto woonkost + extra’s
(hoe lager huurprijs, hoe hoger bewoningskosten)
§ vb: bewoningskosten (water, verwarming, internet…)
§ vb: kosten bij aankoop (registratiekosten, aktekosten)
- Sociale huurders
o Is focus van overheid
o Huurprijs gemiddeld 325€/maand
§ Huurprijs is gekoppeld aan inkomen (private huur gekoppeld aan woning)
§ Gecorrigeerd naar woningkenmerken
o +/- 150.000 sociale huurwoningen in Vlaanderen
- Woonquote
o Zeer veel private huurders zitten ver boven woonquote van 30
o Vooral problemen bij inkomensquintiel Q1 en Q2
Pagina 2 van 40
,1.2.1.3 Financiering
- Interestvoet
- Looptijd
- Leningscapaciteit
- Aard van de lening: regressief werken, maandelijke afbetaling…
- Beleningsgraad: 100% (zeer zelden nu)
1.2.1.4 Gedrag
à maatschappelijke verschuiving
- Nu-gedrag: meteen een afgewerkte woning, vroeger: bouwen/verbouwen
- Onmiddelijke invullen behoeften: ipv sparen voor nieuwe behoefte gaan mensen eerder lenen
- Bestedingsgedrag:
o Meer nieuwe behoeften
o Basisbehoeften onder druk
- Basiswoonbehoefte ⇢ luxe-woonbehoefte
1.2.1.5 Vraag-aanbod
à Sellersmarket (voorraad/aanbod-probleem)
- Stijgende vraag naar gediversifieerd wonen
- Vergrijzing van de bevolking (blijft wel in woning wonen)
- Gezinsverdunning (gescheiden ouders à 1 ‘gezin’ : 2 woningen)
- Grondvoorraad daalt: nood aan verdicht wonen (ZIE ARTIKEL BOUWSHIFT)
- Populariteit van bepaalde types woningen stijgt
- Stijgende vraag naar aangepaste woningen
o Vergrijzing: mobiliteitsbeperkingen bewoner
o Energetisch: voldoen aan strenge energienormen
- Grotere vraag naar
o kwaliteitsvolle woningen
o Woningen met lagere huurprijs (<700€/mnd)
o Aankoop van woningen: stijgen op sociale woonladder
è eerst moeten woningen die voldoen aan deze vragen nog gebouwt worden: aanbod volgt altijd later/te laat
ð INELASTICITEIT VAN DE WONINGMARKT
1.2.1.6 Woonlocatie
- Suburbanisatie: 1960 – 2010 à stadsvlucht
o Begin van een welvaartstaat
o Algemene mobiliteit à reizen platteland – stad werd haalbaar
o Grotere gezinnen
o Golden sixties: het inkomen stijgt
o Stadsinwoners hadden gewoonlijk lager inkomensprofiel
- Ontstaan: Stad, Periferie, Buitengebied
- °2010: kwaliteit van de stad aanpakken
o Aanbod bouwgronden vergroten
o Aanbod woonproducten vergroten
o Betaalbaarheid van het aanbod aanpakken
o Mobiliteit binnen de stad verbeteren
à populair: randstad & buurgemeenten met verkavelingen
Pagina 3 van 40
, 1.2.1.7 Woonwensen
- Oorspronkelijke woonwens ‘huisje-tuintje’ blijft, maar veranderende tendens:
o Kleinere percelen
o Andere types woningen
o Betaalbaadere alternatieven
- Verschuiving: woonstek naar wooncarrière
woning: einddoel à woning: instrument
- Wens: financiële stabiliteit: momentum & flexibiliteit
o Werkmobiliteit: veranderen van job, afstand werk-thuis
o Aangepast wonen: aanpassen aan latere, eventuele fysieke beperkingen
o Tijdsdimensie: na enkele jaren max bezetting van huis niet meer door kinderen die verhuizen
- Andere invullingen van kwaliteit:
o Betaalbaarheid
o Nieuwe wensen
1.3 Basis voor mogelijkheden
Betaalbaarheid behalen op 2 mogelijkheden
1) Besteedbaar inkomen verhogen
2) Woonprijs laten dalen
1.3.1 Besteedbaar inkomen stijgt
A. Ontleningscapaciteit
B. Overheidsinterventies
o Premies: uitgave die niet moet gedaan worden
o Subsidies: uitgave die niet moet gedaan worden
o Fiscaal voordeel: uitgave die niet moet gedaan worden
o Verzekeringen: van gewaarbord inkomen, tijdelijk minder inkomen à overheid helpt
o Sociale leningen: kunnen 100% lenen
1.3.2 Woonprijs daalt (woonprijs ≠ woningprijs!!!)
- Grondprijs initiatieven
o Verdicht wonen
o Kleinere percelen
o Goedkopere grond krijgen
o Initiatieven door coöperaties
Pagina 4 van 40
