Bijzondere overeenkomsten
Documentatie op Ufora, lezen!
Deel pacht = NK
DEEL 1. Inleiding
Art. 1134 BW:
1. Contractsvrijheid
2. Verbindende kracht
3. Consensualisme
4. Verplichting tot uitvoering overeenkomst te goeder trouw
=> art. 5.72, 5.73 en 5.76 NBW
Doorwerking van bijzondere regels van benoemde overeenkomsten naar onbenoemde
overeenkomsten.
Contractsvrijheid
Onbenoemde Benoemde
overeenkomst overeenkomst
Essentiële
bestanddelen
Algemeen contractenrecht
Contracteren = principe contractsvrijheid (om te contracteren + de
inhoud te bepalen) aanleiding tot => onbenoemde overeenkomst
waarop het algemeen contractenrecht van toepassing is.
Tenzij voor die overeenkomsten die de wetgever WEL heeft geregeld =
benoemde overenkomsten
Kijken wat de essentiële bestanddelen = nodig om een
contract te kwalificeren = aanduiden wat de toepasselijke
rechtsregels zijn
Vooral ook belangrijk wanneer er sprake is van dwingende
regelgeving
Soms moeten we de benaming van een contract ook, herkwalificeren.
(A.d.h.v. essentiële bestanddelen) => dan moeten we de
contractsvrijheid voor een stuk aan de kant schuiven.
DEEL 2. Koop
Hoofdstuk 1: Wezenlijke bestanddelen
§1 Begrip-Soorten
1.1. BEGRIP
1
,Koop = een wederkerige overeenkomst waarbij de ene partij (de
verkoper) zich verbindt de eigendom van een zaak aan de andere
partij (de koper) over te dragen tegen een prijs.
(Onvolledige omschrijving in art. 1582 oud BW)
Art. maakt duidelijk onderscheid tussen:
1. Negotium = RH = ene verbindt zich tot leveren zaak, de
andere betaling prijs
2. Instrumentum = geschrift = authentieke of onderhandse
akte.
1.2. SOORTEN
Voornamelijk m.b.t. roerende goederen geregeld
Koop bij gewicht, getal, maat (art. 1585 Oud BW)
Koop ad gustum (art. 1587 oud BW) = nadat men daarvan een
staal heeft geproefd vb. wijn of olijven
Koop op proef (art. 1588 oud BW)
Consumentenkoop (art. 1649bis oud BW) = verkoop roerende
lichamelijke goederen
Verkoop op afstand (art. I.8, 15° WER)
Verkoop op afbetaling (art. I.9, 46° WER)
Koop met een internationaal aspect
Weens Koopverdrag (1980) of CISG = statuut waarop u zich
kan beroepen
Gemeenschappelijk Europees Kooprecht of CESL = geheel
van regels die partijen vrijwillig kunnen adapteren in een int’l
context. (vaak omdat zij bang zijn dat het vreemd recht van de
vreemde lidstaat op hen van toeapssing zou worden, terwijl zij dit
niet kennen)
§2 Wezenlijke bestanddelen
= bestanddeel dat zodanig essentieel is, dat als je het wegdenkt, die
instelling niet meer hetzelfde is.
1. Eigendomsoverdracht
2. Tegen een prijs (in geld, niet een dienstverlening in
natura)
EIGENDOMSOVERDRACHT
2.1. PRINCIPE
Eigendomsoverdracht = wanneer gaat het risico van het tenietgaan
van het goed over? = bij wilsovereenstemming over zaak en prijs
(over de essentiële bestanddelen) (art. 1583 oud BW) = translatief
karakter van de koop genoemd. (eigendosmoverdracht gebeurd
solo consensu)
Bv. verkoop van andermands zaken = nietig (art. 1599 oud BW)
2
,Vb. eenzijdige koopbelofte (de optie is daarbij nog niet gelicht, er is nog
geen koopovereenkomst en geen wilsovereenstemming). Bv. u koopt
een huis, maar je moet nog naar de bank om een lening te bekomen,
dan kunt u kopen onder de opschortende voorwaarde van het
verkrijgen van een krediet. = geen eigendomsoverdracht
Geen eigendomsoverdracht bij verkoop onder opschortende
voorwaarde, zolang de voorwaarde niet vervuld is.
2.2. AFWIJKING
Conventioneel
o Beding van eigendomsvoorbehoud = de verkoper die nog
niet volledig betaald is, gaat zichzelf een zekerheid
verschaffen door te stellen dat zolang er niet volledig is
betaald, hij nog eigenaar blijft.
o Termijn: uitstel eigendomsoverdracht
= vaak bij de verkoop van onroerend goed, vaak tot het
verlijden van de notariële akte.
Aard zelf verkochte goed of overeenkomst
o Soortzaken: specifiering of individualisering (art. 3.14, §2
BW)
o Alternatieve koop: keuze (als koper hij nog kan kiezen
welke 2 of 3 goederen of meer hij uit kan kiezen, zolang er
geen keuze is gemaakt, is er nog geen eigendomsoverdracht)
o Toekomstige zaken: ontstaan, slechts koop wanneer het
goed bestaat (art. 3.14. BW)
Vb. appartement kopen op plan, pas eigendomsoverdracht,
nadat het app. Volledig is afgewerkt en opgeleverd.
2.3. BELANG TIJDSTIP EIGENDOMSOVERDRACHT
1. Principe: risico eigendom gaat over (art. 1138 oud BW)
o Na eigendomsoverdracht = risico voor koper (vw = goed is
geïndivudaliseerd-
o Vergaat voor eigendomsoverdracht = risico voor verkoper
o Uitz. Bij aanmaning
Aanmaning tot levering = risico voor verkoper
Aanmaning tot betaling prijs = risico voor koper
o Vb. Overmacht, na de eigendomsoverdracht, risico voor de
koper. Overmacht voor de eigendomsoverdracht, dan is het
risico voor de verkoper, dan is de koper geen vergoeding
verschuldigd en betaalde voorschotten moeten worden
terugbetaald.
Afwijking
o 1. Conventioneel
3
, o 2. Art. VI.44 WER: risico-overgang bij levering (in B2C
relaties)
1. Verzending door onderneming = overdracht aan koper
op ogenblik fysieke bezit
2. Consument opdracht tot vervoerder =
eigendomsoverdracht bij levering aan vervoerder
3. Afhaling = eigendomsoverdracht bij levering
o 3. !! Aanmaning verplaatst het risico!!
2. Faillissement
o 2.1. Verkoper
1. Eigendomsoverdracht = koper eigenaar (opgelet
met tegenwerpelijkheid)
2. geen eigendomsoverdracht = koper SE v.
faillissement
Koper zal mogelijks enkel een aangifte van
schuldvordering kunnen doen voor dat voorschot dat hij
heeft betaald, dat hij wellicht als gewone, chirografaire
SE zal terug kunnen recupereren
o 2.2. Koper: beding eigendomsvoorbehoud (art. 69
Pandwet – geldigheidsvoorwaarden: schriftelijk uiterlijk op het
ogenblik van de levering + om dit geldig te maken t.a.v.
consument, moet de instemming uitdrukkelijk uit die
document blijken)
Verkopers kunnen zich beschermen door beding van
eigendomsvoorbehoud, daardoor wordt de
eigendomsoverdracht uitgesteld tot wanneer de volledige
prijs is betaald.
= heeft indruk van zakelijk zekerheidsrecht
= verrijkingsverbod van verkoper bij terugvordering
2.4. EIGENDOMSOVERDRACHT EN DERDEN = DERDENWERKING/ TEGENWERPELIJKHEID
Roerende goederen: titularis zakelijk recht is hij die bezit te
goeder trouw, ongestoord en ondubbelzinnig (art. 2279 oud BW/
art. 3.28 §1 BW)
Onroerende goederen: overschrijving op kantoor
rechtszekerheid AAPD (hypotheekkantoor) (art. 1 Hypotheekwet/
art. 3.30 BW)
2.5. VERKOOP VAN ANDERMANS GOED
Nietig (art. 1599 oud BW) = om KOPER te beschermen (vrijwillige
als gedwongen verkoop, roerende als onroerende goederen)
o Ex tunc
Cass. 6 dec. 2007
4
, Voorbehoud voor verbintenissen aangegaan
door koper (nutsvoorzieningen vb. gas, water,
elektriciteit… zij hebben daar gebruik van gemaakt =
logisch) => retroactieve werking heeft niet tot
gevolg, dat de verkoper schuldenaar wordt van
verbintenissen waartoe de koper m.b.t. de
eigendom gehouden is.
Gevolg: restitutieverbintenis
Verkoper wordt geacht steeds eigenaar te zijn
geweest
o Relatieve of betrekkelijke nietigheid =rechtsregel
beoogt een bepaalde partij te beschermen (koper), maar die
partij kan ook afstand doen van zijn bescherming
Bescherming privébelangen
Derden kunnen dit niet laten vernietigen.
o Enkel in te roepen door de koper, zelfs al is hij te
kwader trouw (bv. indien hij wist dat hij geen eigenaar
was), maar te kwader trouw verliest hij de SV
!! Verkoper kan niet nietigheid inroepen
!! Kan niet meer worden ingeroepen wanneer de
koper niet meer het risico loopt om te worden
uitgewonnen
o Ev. bijkomend: Schadevergoeding
Enkel voor koper te goeder trouw >< te kwader
trouw = geen SV
Zelfs al is verkoper te goeder trouw
Bv. erfgenamen gedeelde mede-eigendom, hij
denkt dat hij de enige eigenaar is, maar blijkt
dat dit niet zo is.
o Niet tegenwerpelijk aan werkelijke eigenaar (art. 1165
Oud BW) = relativiteit van de overeenkomst (res inter
alios acta)
Kan het verkochte goed enk revindiceren
(terugvorderen)
o Wel geldig zijn: in gevallen van ‘verkopen zonder al
eigenaar te zijn’
Sterkmaking (art. 1120 Oud BW) = ‘ik ben geen
eigenaar, maar ik zal de inspanningen doen om
eigenaar te worden’
Belofte om andermands goed te leveren : geen
dare (geven), wel facere (doen) = onbenoemd
contract
5
, Verkoop soortzaken die verkoper nog zelf moet
kopen
Onverdeeld goed onder voorbehoud uitslag
verdeling = als dat goed in mijn erfdeel valt, dan kan
de koop wel doorgaan.
PRIJS
2.1. BEGRIP
= prestatie in geld >< ruil: kan een ander goed zijn of prestatie (ruil:
art. 1702-1707 BW)
Samengestelde contracten = eigendom van een goed wordt
tegen een prestatie in geld maar eveneens een aantal goederen
die overgaan => dan kijken naar absorptietheorie
o Goed > geld = ruil (geeltelijke ruil)
o Goed < geld = koop
Belang? Financieel, bij de overdracht van koop moeten er
registratierechten worden betaald.
2.2. KENMERKEN
Prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn = als deze kan worden
vastgesteld, a.d.h.v. gegevens die niet afhankelijk is van de wil
van de partijen (o.b.v. objectieve gegevens) (art. 1591 VW)
Prijs moet ernstig zijn >< spotprijs
Prijs d.m.v. verwijzing (marktprijs, dagprijs, voorwaarden
andere klant…), maar de prijs kan evengoed vaststaan
Geen bepaalde of bepaalbare prijs => geen koop
Koop op lijfrente: kanscontract (art. 1974, e.v. BW)
o = koper verbindt zich ertoe een periodieke geldsom
te betalen gedurende het leven van de verkoper of
van een nauwkeurig bepaalde derde aan de verkoper
of aan een derde.
o Vb. men koopt een appartement, men koppelt daar een
maandelijks bedrag, dit bedrag moet betaald worden zolang
de koper leeft. = Toegelaten omdat men weet dat er een
eindpunt is, wanneer men niet meer zal betalen. =
bepaalbaar
o Vb. kan ook een bepaalde termijn vooropstellen, gedurende
20 jaar, maar dit is geen kanscontract, wel een vergeldend
contract
Verkoop aan Consumenten? Dan moet er altijd een duidelijke
prijsaanduiding is
2.3. PRIJSBEPALING
Door de partijen zelf
Soms door derden (meestal deskundigen): art. 1592 Oud BW
6
, o Koopovereenkomst is pas gesloten na uitvoering van de
overeenkomst omtrent de bepalingen van de prijs
door de derde (maar de derde moet dan goed omschreven
zijn, héél aantal voorwaarden)
1. Prijs is vast, objectief bepaalbaar
1. Derde aanvaardt opdracht = partijen
gebonden door raming = koop op ogenblik
dat derde prijs bepaald
2. Derde aanvaardt opdracht niet = geen koop
3. Derden oneens = geen koop
2. Prijs is definitief (uitz. Bedrog, dwaling en
overschrijding van bevoegdheden)
3. Indien geen deskunidge werd aangeduid, geen
waardering mogelijk (rechter kan geen deskundige
aanduiden)
4. Ramingskosten = ten laste van de koper (art. 1593
Oud BW)
o => Als ze niet slagen in hun opdracht, dan komt er geen
koopovereenkomst tot stand, je kunt ook niet naar de
rechter gaan om dit op te lossen, want hij kan zich niet in de
plaats stellen.
o = Lastgeving (LH in naam en voor rekening van LG, een
RH gaat stellen, hier is de lastgeving het invullen van een
essentieel element van de koopovereenkomst: bepalen van
de prijs)
Door de overheid
o In bepaalde sectoren van maximumprijs
o Bv. voor Diesel en Benzine
§3 Kenmerken
Onder bezwarende titel
o = Betaling prijs/ eigendomsoverdracht
Wederkerig
o = wederzijdse prestaties zijn van elkaar afhankelijk
Consensueel = vormvrij (ook indien onroerende goederen, maar
staat in RS wat onder druk) = tot stand door samenvallen
wilsuitingen (ongeacht hoe de wil is uitgedrukt)
o Uitzondering: ondertekening kredietovereenkomst door
consument i.g.v. verkoop op afbetaling (art. VII.84 WER)
(consumentenrecht) = formalisme m.b.t. geldigheid
Hoofdstuk 2: Geldigheidsvereisten
Art. 1108 oud BW = toestemming, bekwaamheid, bepaald voorwerp en
geoorloofde oorzaak
Art. 1594-1597 oud BW = aan koop eigen geldigheidsvoorwaarden
§1. Toestemming – Wilsovereenstemming
7
, Toestemming = wilsuiting van de partij die zich verbindt
o >< wilsovereenstemming = het samentreffen van
wilsuitingen
Akkoord over essentiële elementen: goed en koopprijs (dan is
er wilsovereenstemming bij koop)
Akkoord over alle andere voor partijen substantiële
elementen
o = hetgeen wat voor partijen zo belangrijk is, dat wanneer
het niet aanwezig zou zijn geweest, partijen niet zouden
hebben gecontracteerd
o Plaats en tijdstip levering, betalingstermijn en -wijze,
opschortende voorwaarde om krediet te bekomen…
o !! Opm. de partij die zich hierop wil beroepen, moet dit wel
meedelen aan de andere partij dat hij zich hierop wil
beroepen. (Tijdens de onderhandelingen)
o Alle substantiële bestanddelen zijn belangrijk, maar
niet alle belangrijke voorwaarden zijn substantieel.
Secundaire elementen
o Verder onderhandeling mogelijk, kan WEL later
overeenstemming over worden bereikt.
Soms ook afhankelijk van extrinsieke elementen
o Bv. verkoop van een schip wordt afhankelijk gesteld van het
maken van een proefvaart
Samentreffen aanbod en aanvaarding
Aanbod = vast en precies voorstel tot contracteren waarin alle voor de
totstandkoming van de overeenkomst onontbeerlijke elementen
voorhanden zijn, zodat andere partij enkel hoeft te aanvaarden opdat
overeenkomst ontstaat (Cass. 23 september 1969)
Nodig voor bindend aanbod: >< voorafgaande
onderhandelingen
o Kan mondeling of schriftelijk zijn
1. Psychologisch element
o = definitieve bedoeling aanbieder om rechtsband te creëren
o Niet: voorafgaande onderhandelingen, intentieverklaringen,
gentlemen’s agreement, scherts of grap, prijslijst,
catalogus, advertentie Immoweb….
2. Materieel element = inhoud
o Essentiële bestanddelen
Hoofdverbintenissen en voorwerp van de koop
o Substantiële bestanddelen
= doorslaggevend voor toestemming partijen
Pas verbindende kracht als dit veruitwendigd wordt
Cass. 9 mei 1980: verbindende kracht t.g.v. eenzijdige
wilsuiting
8
, o Bepaalde en redelijke termijn
o Intrekking mogelijk als bestemmeling nog niet is
bereikt
o Herroeping (eigenlijk al een schending van de bindende
kracht, kan aanleiding geven tot aansprakelijkheid) nadat
bestemmeling is bereikt brengt aansprakelijkheid aanbieder
mee
Schadevergoeding = herstel in natura
Aanvaarding
Wil om het aanbod te aanvaarden
o Correctie door vertrouwensleer
Materieel element: hoofdbestanddelen
Onvoorwaardelijk
o Toevoeging voorwaarde of andere elementen =
tegenaanbod
o Kan mondeling, schriftelijk of stilzwijend zijn
o Maar men mag dit niet verwarren met het bewijs van de
aanvaarding
Kennisgeving
o Uitdrukkelijk of stilzwijgend
o Cfr. Koopovereenkomst: dit zal vaak schriftelijk gebeuren
o Handelsbetrekkingen, tussenpersonen, afwezigheid, protest,
uitvoering overeenkomst…
Bijzondere problemen
o Aanvaarding per brief = verkoop gesloten op ogenblik
van kennisname van de aanvaarding = vermoeden wanneer
de brief de aanbieder bereikt.
o Aanvaarding door tussenpersoon
Eenzijdige verkoopbelofte
OF Koopoptie (call option) = verbintenis waarbij de ene partij
zich ertoe gaat verbinden (beloven) het goed te verkopen tegen
een bepaalde prijs. (Begunstigde = kandidaat-koper/ belover
= verkoper) = facere (VB iets te doen) => vatbaar voor
dwanguitvoering
o >< spiegelbeeld = eenzijdige aankoopbelofte of
verkoopoptie (begunstigde = kandidaat-verkoper)
Een eenzijdig verbintenis >< aanbod: dit kan makkelijker
worden ingetrokken.
o Geen koop, geen eigendomsoverdracht
Overdraagbaar door begunstigde
o Tenzij optie intuitu personae was
Onderscheid wederzijdse koopbelofte
o = slecht gekwalificeerde koop, die brengt een
eigendomsoverdracht mee + wel wil het te kopen
9
, o >< eenzijdige verkoopbelofte = wederzijdse
toestemming over goed en prijs, doch geen wil om te
kopen (art. 1589 Oud BW) = geldt NIET als koop en GEEN
eigendomsoverdracht
NIET hetzelfde als aanbod = eenzijdige wilsuiting >< dit is
het gevolg van een eenzijdige verbintenis (1 partij verbindt
zich tot een prestatie, maar meerdere wilsuitingen)
Termijnen
o Principe = gaan partijen hier een bepaalde termijn op
kleven
o Geen Termijn: verjaring (10 jaar) (art. 2262bis, §1 BW) –
recht op terugtrekking (tenzij in strijd met gem. wil)
o Schadevergoeding indien terugtrekking onrechtmatig
is
Aanvaarding = lichting van de optie
o Zonder terugwerkende kracht
o Aanvaarding kan stilzwijgend of uitdrukkelijk zijn.
Gevolgen t.a.v. derden = brengt louter persoonlijke
rechten, geen zakelijke rechten met zich mee.
o Miskenning optie = derde zal in beginsel eigenaar
worden
o Schadevergoeding = blijft over voor de begunstigde.
Enkel indien de verkoper voor het verstrijken van de
duur de optie verkoopsbelofte ten gunste van een
derde verbreekt
o Roerend goed in handen begunstigde = degene die het
goed in handen heeft
Degene die het roerend goed bezit = geniet de
voorkeur (art. 1141 BW)
o Onroerend goed: tijdstip overschrijving (art. 1 en 123
Hyp.W.)= degene die het eerst heeft overgeschreven
Tenzij Derde te kwader trouw
=> Derde-medeplichtigheid aan contractbreuk
=> mogelijks nog terugvorderen/ revindiceren
indien het goed zich nog bij de derdemedeplichtige
bevindt
Eenzijdige aankoopbelofte
Verkoopoptie (put option)
Wederkerige gekruiste aankoop = aankoop/verkoop optie = 2
opties volgen elkaar in de tijd op.
Onroerend goed
‘voor-verkoop’
10
