Chayenne Van Duyse 2021
SAMENVATTING ONROEREND GOED 2021-2022
1. Verkoop
1.1 Voorkooprecht
1.2 Milieuwetgeving
1.3 Opschortende voorwaarden
1.4 Tontine en beding van aanwas
1.5 Openbare verkoop
1.6 Aankoop en verkoop belofte
1.7 Verkoop op lijfrente
1.8 Vruchtgebruik
1.9 Opstal en erfpacht
1.10 Inbreng in vennootschap
1.11 Patrimoniumvennootschap
1.12 Hypotheek en hypothecair mandaat
1.13 Prijsbewimpeling
1.14 Voorafgaande opzoeking door notaris
1.15 Erfdienstbaarheden
1.16 Registratierechten
1.17 BTW op aankoop gebouw
1.18 Meerwaarde belasting
1.19 Kadasters, stedenbouwkundig attest
1.20 Overdracht handelsfonds
1.21 Aankoopmethodes
1.22 Belasting onroerend goed
2. Verhuur
2.1 Woninghuurwet
2.2 Handelshuurwet
2.3 Andere huurders
3. Groepswerk (5pt van het examen)
= plaatsbeschrijving + schattingsverslag
4. Mede-eigendom
4.1 Basisakte
4.2 Afrekening
4.3 Algemene vergadering, rollenspel
4.4 Vragen en antwoorden
5. Extra les (notaris)
Onroerend goed 1
,Chayenne Van Duyse 2021
Hoofdstuk 1: Verkoop
Voorkooprecht
Indien een verhuurder en een huurder een contract hebben met voorkoopclausule, heeft de
huurder voorrang op een kandidaat-koper wanneer de verhuurder zou overgaan tot verkoop.
Indien de verhuurder wil verkopen moet de huurder op de hoogte gebracht worden, de
huurder heeft een termijn van bijvoorbeeld 2 maanden om te reageren op het bod van de
kandidaat-koper, of hij het dan wil kopen bij voorrang al dan niet.
Er moet altijd een termijn staan in de clausule, hoelang tijd de
huurder heeft om erop te reageren! Ook hoe dit kenbaar
gemaakt zal worden moet vermeldt staan.
Voorbeeld: Verhuurder geeft aan de huurder een voorkooprecht. Indien de verhuurder wenst
te verkopen zal hij een aangetekend schrijven de huurder hiervan op de hoogte stellen en de
prijs meedelen. Voor deze prijs kan de huurder het pand kopen. Je moet dit via een
aangetekend schrijven kenbaar maken binnen de maand na de verzending van het
aangetekend schrijven van het aanbod. Als de huurder het aanbod niet aanvaardt, vervalt zijn
voorkooprecht. = je bent eigenlijk niets met deze clausule want de verhuurder kan tegen een
mega hoge prijs verkopen zodat hij zeker weet dat jij als huurder het niet kan kopen.
Examenvraag: schrijf een voorkooprecht waardoor de huurder er niks mee is, schrijf een
evenwichtig voorkeurrecht
Milieuwetgeving
= bodemattest vereist
Voor je iets verkoopt moet je een bodemattest aanvragen bij OVAM. Op dit bodemattest staat
hoe vervuilt de grond is, of hoe hij net niet vervuilt is of ze weten niks over de grond. Als hij niet
vervuilt is of ze weten er niks van dan kan er gewoon verkocht worden en maakt het niet uit.
Als het wel vervuilt is dan is dit erger.
Opschortende voorwaarden
Een opschortende voorwaarde is een voorwaarde waarbij het contract pas begint te lopen van
zodra die bepaalde voorwaarde voldaan is. Het is niet hetzelfde als een ontbindende
voorwaarde. Altijd een termijn bij vermelden!
Belangrijk bij een opschortende voorwaarde:
• Termijn
• Kennisgeving
• Wat indien de termijn niet nageleefd wordt
• Bewijs van weigering als het om een lening gaat
Onroerend goed 2
,Chayenne Van Duyse 2021
Vb. De verkoop wordt gesloten onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een
lening. De koper krijgt 3 weken tijd voor een aanvraag en goedkeuring van de lening. Indien de
lening niet wordt goedgekeurd, is de verkoop nietig. Indien de lening geweigerd wordt, dient
hier bewijs van te zijn.
Tontine en beding van aanwas
Tontine: een beding van tontine is een overeenkomst waarbij 2 of meer personen van een
derde, samen bepaalde goederen verwerven en waarbij de langstlevende eigenaar wordt van
deze goederen.
Je koopt een huis samen en maakt er een tontine van.
Beding van aanwas: één van beide partners heeft het gekocht en je gaat het beding in aanwas
er inzetten zodat dit later naar jou toekomt.
Een partner heeft al een huis gekocht, het is dus gekocht door
één van de partijen. En je maakt dit op zodat het later naar de
LLE komt. Dit is voordelig voor een koppel dat bv niet getrouwd
is
Het is dus zowel bij tontine als bij aanwas belangrijk dat er
een gelijke kans is in het contract. Als ik een contract opstel
met iemand van 80 is er geen gelijke kans want het is logisch
dat die bijna zal sterven.
Dit gebeurt om successierechten te ontwijken en af te wijken van de regels van het erfrecht!
Openbare verkoop
Een openbare verkoop kan gedwongen of vrij zijn. Een openbare verkoop gebeurt samen met
de opzoekingsweren van de notaris.
Aankoop- en verkoopbelofte
Aankoopbelofte
De aankoop belofte wordt door de verkoper opgemaakt voor de kandidaat-koper. Via een
aankoopbelofte belooft de koper tegen het opgegeven bod en tegen eventueel vermelde
voorwaarden, aan de verkoper het huis aan te kopen. De koper is niet gebonden tot verkoop.
De belover (aankoper) verleent voor een bepaalde termijn een optie aan de verkoper om al dan
niet in te gaan. Als de aankoper het goed wil kopen, dan wordt de optie gelicht.
Onroerend goed 3
,Chayenne Van Duyse 2021
Verkoopbelofte
De eenzijdige verkoopbelofte verbindt onherroepelijk de belover tot uitvoering van de
verkoop, indien de begunstigde zijn wil te kennen geeft te kopen, voor zover er tussen de
partijen overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs
Via een aankoop-verkoopbelofte wordt de eigenlijke verkoop
uitgesteld tot aan het verlijden van de akte. De verkoper is
zeker dat hij ofwel kan verkopen, ofwel een optievergoeding
ontvangt. De koper is zeker dat hij voor een bepaalde termijn
het recht heeft om het onroerend goed te kopen tegen
bepaalde voorwaarden.
Beiden een bindend karakter
Bij aankoop-en verkoop belofte is er geen
eigendomsoverdracht, bij een compromis wel!
Verkoop op lijfrente
De koper betaalt niet in 1x aan de verkoper. Hij betaalt maandelijks een bedrag aan de verkoper
en dit tot het overlijden van de verkoper of gedurende een overeengekomen periode. Bij het
opmaken van de verkoopakte wordt een eventueel voorschot gevraagd, de rest gebeurt via
lijfrente.
1) Verkoop op lijfrente in volle eigendom = je geeft je sleutel af aan de koper. Je hebt niets
meer te maken met de woning
2) Verkoop op lijfrente in naakte eigendom = je blijft in je huis wonen tot aan je dood.
Belangrijk: leeftijd, geslacht, waarde van het pand
Er zijn verschillende mogelijkheden om tot een akkoord te komen
• Geïndexeerd of niet
• Levenslang of maximum
• Op 1 of 2 hoofden (jij en je partner)
• Voorschot of zonder voorschot
• Genot of gedeeltelijk
Verkoop op lijfrente is voordelig voor mensen zonder kinderen, zonder erfgenamen. Je hebt
per maand extra verdiend, terwijl je erin kan blijven wonen.
Hoe ouder je bent hoe meer geld je gaat krijgen iemand van
25 die iets op lijfrente verkoopt gaat er minder voor geven
omdat deze nog heel lang kan leven normaal.
Onroerend goed 4
,Chayenne Van Duyse 2021
Stel je geeft het genot direct af, je wil er toch niet meer in wonen, wat is het probleem dan?
Je hebt genot je dan al afgegeven, hoe kan je dan zeker zijn dat ze het geld gaat krijgen stel de
koper stop met betalen? -> De eigendom komt dan direct terug over aan de verkoper en de
koper is alles kwijt, inclusief alles wat al betaald is. (deurwaarder komt hier aan de pas) Je zou
de woning dan gewoon terug opnieuw kunnen verkopen.
Als de koper dit dan terug wil verkopen dan moet deze er wel zeker van zijn dat de verkoper
dood is als het op lijfrente is aangekocht.
Vruchtgebruik
Binnen het vruchtgebruik zijn er altijd twee partijen. Enerzijds de vruchtgebruiker en anderzijds
de blote eigenaar. De blote/ naakte eigenaar kan onder omstandigheden grote kosten laten
meebetalen door de vruchtgebruiker, zodat hij meebetaalt.
Voorbeeld: Vader is terminaal en vader sterft. De kinderen krijgen dan de naakte eigendom en
de moeder krijgt vruchtgebruik over het huis. De moeder kan het huis dus niet verkopen als de
kinderen geen toestemming geven, aangezien zij de naakte eigendom hebben!
Voorbeeld: Vruchtgebruik bij tweede verblijf, opa wil een appartement aan de zee kopen. De
opa koopt het en hij heeft het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. De kinderen
moeten de blote eigendom van hun eigen rekening betalen anders moet je bewijzen vanwaar
dat geld plots komt. Als je het niet kan bewijzen moet je toch successierechten betalen!
Voorbeeld: Stel je wil een huis kopen, maar je kan dit niet kopen. Je hebt te weinig geld
waardoor je het privé niet kan kopen met je nettoloon als je in dienstverband werkt. Het kan
wel betaald worden via brutoloon (netto x 13,85 dertiende maand en vakantiegeld x 1,27rsz)
Met dit bedrag kan je dan wél het huis kopen maar via de firma en niet privé. De Firma wordt
dan vruchtgebruiker en de persoon wordt naakte eigenaar zodat je het wel kan kopen maar
door de firma dan.
Onroerend goed 5
, Chayenne Van Duyse 2021
Opstal en erfpacht
Opstalrecht: het opstalrecht is een uitzondering op het recht van natrekking. Door de
natrekking worden gebouwen en beplantingen op grond geacht eigendom te zijn van de
grondeigenaar. Maar dit kan verbroken worden door het recht van opstal. De opstalgever blijft
de eigenaar van de grond en de opstalhouder, van het gebouw.
Opstalgever: de persoon die eigenaar is van de grond en die dit
recht verleent
Opstalhouder: de persoon of vennootschap die het recht krijgt!
Vb. je vriend heeft een grond, je gaat erop bouwen maar na 4 jaar scheid je. Alles wat er op je
vriend zijn grond staat, is van hem. Opstalrecht – natrekking. Jij als vriendin hebt dan een
probleem.
Erfpacht: je gedraagt je volledig als eigenaar voor langdurig gebruik, kan max 99j. Je hebt het
recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed, dat aan iemand anders
toebehoort.
Bv: de gemeente heeft een kasteel, die kunnen jou dat in erfpacht geven op voorwaarde dat jij
dat helemaal renoveert. Na verloop van tijd gaat het terug naar de stad/gemeente. Je kan
erfpacht kopen, maar stel je koopt het voor 20j dan ga je minder betalen dan voor 99j!
Inbreng in vennootschap
Elke inbreng moet worden gecontroleerd door een bedrijfsrevisor, die waarde wordt er dan
aan gegeven.
Vb. Bic is 380.750-euro waard en je brengt het in, in de vennootschap. Dus je kapitaal
verhoogt? Nee, zo kan je van alles inbrengen dat veel waard is. Een bedrijfsrevisor moet de
effectieve waarde ervan vastleggen. Normaal stelt hij een schatter aan voor een onroerend
god. De bedrijfsrevisor is de persoon die de laatste handtekening zet.
Onroerend goed 6
