Samenvatting Projectadministratie en Werfopvolging5

PROJECTADMINISTRATIE &
WERFOPVOLGING
Examen bestaat uit 3 delen:
1. Theoretische vraag
2. Vaardigheid
3. Casus als projectmanager-bouwheer/projectmanager-aannemer



LES 1: INLEIDING
Wat is vastgoed?
Gebouwen en gronden
Als je in iets wilt handelen, moet je expert in het vak worden
 Dus expert in gebouwen en gronden
 Hebben we nodig als we willen werken als vastgoedexpert

Wat zijn de verschillende fases om een gebouw te realiseren?
1. Iemand die wilt bouwen -> Bouwheer (= projectontwikkelaar, aannemer, vennootschap,
makelaar, particulier, overheid)
2. Ontwerpfase -> Architect (plannen, lastenboek en kostenraming) en Dienst Ruimtelijke
Ordening die een vergunning gaat afleveren
3. Vergelijkende fase -> Prijs en contract bepaling, tussen de bouwheer en aannemer
4. Uitvoeringsfase -> BC1, BC2, BC3, TU & Afwerking
 Ruwbouwfase
 Wind- en waterdicht
 Installaties
 Afwerking
 Toestellen (kranen, verlichting, stopcontacten …)
1. Opleveringsfase -> Moment dat de aannemer het gebouw overdraagt aan de bouwheer
2. Onderhouds- en beheerfase
Als je gebouw opgeleverd is wat kan je dan doen?
 Makelaar, notaris die de gebouwen gaat promoten om te kunnen verkopen of
verhuren
 Rentmeester die de appartementen gaat verhuren
 Syndicus die de gemeenschappelijke delen beheert
Wie zijn de bouwpartners?
 De bouwheer
 De architect X
 Dienst ruimtelijke ordening

, Stabiliteitsingenieur X
 Ingenieur technieken X
 De veiligheidscoördinator X
 De landmeter
 De aannemer
 Het keuringsorganisme en controleorganen X
 De deskundige
 De verzekering



We leren hier dus hoe we een goeie projectmanager kan zijn voor de bouwheer en voor de
aannemer.
Hoe gaan we dat leren?
Kennis en Vaardigheden Persoonlijke vaardigheden Oplossingen aanbieden
(= Hard skills) (= Soft skills)
Kennis:  Altijd up to date
 De hele cursus  Toepassen van kennis
 Situaties kunnen
inschatten
Vaardigheden:  Communicatieve
 Planning opmaken vaardigheden
 Begroting opmaking
 Prijsherziening kunnen
berekenen
 Zien of een aannemer
schulden heeft of niet
 In welke zone bevindt de projectmanager zich voor de bouwheer?
 Je moet weten wie de bouwpartners zijn en wat zij doen -> dus de functie (relatie
tegenover een andere partner), taken, verantwoordelijkheden en hoe die wordt
aangesteld?
-> BELAGRIJK!
 De fase waar men als projectmanager inzit is zeer belangrijk, want in elke fase kan
men iets anders verwachten

Wat doet een projectmanager zoal die voor een bouwheer werkt?
De projectontwikkelaar gaat naar een projectmanager en vraagt om 20 appartementen te
bouwen. Gaat de projectmanager dit aannemen? Hangt er van af, eerst meer informatie
nodig zoals hoeveel het gaat kosten.

,Wat bepaalt hoeveel het mag kosten?
De projectontwikkelaar maakt eerst een rendementsanalyse op. 100m² wordt gebouwd.
Schattingsprijs per m² is 1500 euro in de rendementsanalyse. Dus 150.000 euro.
Dan gaat deze naar de architect en laat die een kostenraming opmaken. De architect komt
op een prijs uit van €200.000. De projectontwikkelaar kan een andere architect aanspreken
maar kan zijn bouwkostprijs verhogen in zijn rendementsanalyse.

Stel dat de projectontwikkelaar rekent 2.000 euro per m², dus 200.000 euro. De architect
komt uit op een kostenraming van 150.000 euro. De projectontwikkelaar kan de
bouwkostprijs verlagen, maar dit gaat de projectontwikkelaar niet doen.

Welk budget gaat de projectontwikkelaar doorgeven?
Zo laag mogelijk, dus 150.000 euro en gaat referentie van de architect doorgeven. Anders
gaat de projectmanager denken dat hij speling heeft, enkel de CEO kent de marges.

 Als de kostenraming te hoog is, gaat de projectmanager het project niet aannemen.

Welke informatie wilt de projectmanager bouwheer nog weten?
Termijn -> Dit wordt bepaalt door de cashflow in de rendementsanalyse.

Rendementsanalyse is de basis voor de projectmanager!

Wat maakt een architect allemaal op?
 Plannen
 Kostenraming
 Lastenboek
o Administratieve gedeelte
o Technische gedeelte




LES 2: PROJECTMANAGER-BOUWHEER
Welke 2 gegevens heb je nodig voor je een project aanneemt?
1. Termijn en budget
2. Programma van eisen

, Stel er is een budget van 400.000 euro en een termijn van 2 jaar, wat moet er eerst bezorgt
worden? Het gaat over een appartement van 3 verdiepingen, terrassen en ondergrondse
parkings.



Stap 1: 2 gegevens nodig
 Termijn -> 2 jaar
 Budget -> €400.000

Stap 2: Bouwheer en programma opmaken
 Terrassen
 3 verdiepingen
 Ondergrondse parking

Stap 3: Studie opmaken
 Aan de hand van randvoorwaarden controleren of bv 3 verdiepingen mag
 Rendementsanalyse opmaken

Stap 4: Architect aanstellen
 Hoe? -> Verschillende architecten aanspreken met de prijs van het project
-> Offertes-aanvragen opsturen -> je neemt diegene aan met de laagste prijs en die
past binnen het budget
 Waarom? Plannen + bestek + kostenraming
-> Lastenboek/bestek bestaat uit 2 delen:
o Administratief gedeelte
o Technisch gedeelte
 Wie betaald? De bouwheer

Stap 5: Vergunning aanvragen -> wordt gedaan door de architect
Pas vanaf de vergunning goedgekeurd is kan men naar de volgende stap.

Stap 6: Prijs en contract bepalen -> Aanbestedingsdossier moet opgemaakt worden
 Gegevens die in het aanbestedingsdossier staan:
o Info project zoals verdiepingen
o Lastenboek
 Materiaalkeuze
 Termijn