Toolbox marktkennis
Inleiding
Toolbox marktkennis is eigenlijk de metafoor van schaken.
-> Om te kunnen winnen moet je in eerste instantie je eigen mogelijkheden kennen. (je moet jezelf
kennen, de vastgoedmarkt kennen)
-> Ken ook de mogelijkheden van de andere (als je meer weet hoe de andere denkt, zijn drijfveer
is,… dan pas kan je reageren op deze persoon)
-> Ken je speelveld (buiten dit vastgoed speelveld ga je meestal niet, hieruit weet je waarin je je
moet begeven)
-> Leer stappen vooruit denken
-> In vastgoed kan je niet winnen, wel win-win. We gaan niet voor eigen gewin.
2 markten bekijken:
1. Wonen
- Huren (privaat en sociaal)
- Kopen (privaat en sociaal)
- Beleggen
- Investeren
2. Niet-wonen -> Kantoren, winkels, …
Daarin:
- Spelers, mechanismen, ken je markt (cijfers), begrippen,…
Aanbodmarkt in Vlaanderen:
- Woning, appartement, co-housing, zorgwoning, duplex, stapelwoning, tiny-house,
weekendverblijf, woonboot, chalet,….
Model van de verkaveling (huisje met tuintje) komt na de tweede wereldoorlog. Men moest weder
opbouwen en men heeft gekozen voor dit model.
!! Overgrote deel van onze woonmarkt is een eigenaar (71.6%) en hierna komen de private
huurders (19.3%) en daarna de sociale huurders (7.3%) en als laatste de gratis bewoners
(1.7%).
-> Weet hoeveel procent eigenaar en privaat huurder
Page 1 of 66
,-> Eigenaars zitten vooral in de gemeenten buiten de steden
-> Sociale en private huurders zitten vooral in de steden.
Wie doet iets met vastgoed kopen/verkopen? Welke functies?
- Eigenaar gebruiker
- Eigenaar verkoper -> Projectontwikkelaar
- Vastgoedmakelaar
- Vastgoedbeheerder
- Notaris
- Immoweb
- Projectatoren (architect, ingenieur)
- Financiële instellingen
- Belegger
- Eigenaar-verhuurder
- Publieke partij
Waarom kopen? Welke factoren bepalen beslissing kopen?
1. Vraagperspectief -> CYCLUS
Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
- Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties,…)
- Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago - OXFAM (je wil nieuw
gebouw,…)
- Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station,…)
- Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder,…)
Daardoor een vraag -> een aanbod volgt?
DYNAMISCHE VRAAG (kan ongelofelijk snel komen) - STATISCH AANBOD (het is niet omdat
iedereen zo een huis wil, dat de aanbodzijde dit direct aanbied)
Page 2 of 66
,2. Woningprijs - beschikbaar inkomen - ontleningscapaciteit
- Woonquote -> vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
Basisprincipe voor woningprijzen:
- Vraag
- Ben ik bereidt om te kopen? Heb ik vertrouwen in VGM? (willingness, behoeften)
- Kan ik het kopen? (koopkracht -> eigen middelen + ontleningscapaciteit) -> ABILITY
- Aanbod
Ability (kunnen) - waar haal je je budget om te kopen?
- Eigen middelen
- Hypothecaire lening (hypotheek) -> Als je de lening niet meer kan terugbetalen, kan de bank
onder voorwaarden uw huis verkopen om zo de rest van het verschuldigde geld terug te
krijgen.
- Andere
Eigen middelen en Hypothecaire lening
Verhouding afhankelijk van:
- Leeftijd (hoe ouder je wordt, hoe moeilijker het is om lening te krijgen)
- Gezinstoestand
- Ingeschatte inkomensevolutie
- Spaarsnelheid (kan je berekenen)
- Toevalligheden (erfenis, lotto, slimme investering,…
- Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45 jaar -> Hypothecaire lening
- Slechts 10% van de kopers vanaf 65 jaar -> Hypothecaire lening
- Totaal 78% van de aankopen/bouwen -> Hypothecaire lening
- Verhouding EM en HL verschilt sterk in verband met leeftijd
Ontleningscapaciteit: wat ben je in staat om te lenen.
- Inkomen (besteedbaar inkomen) (netto)
- Intrestvoet (zeer laag momenteel) -> Is van cruciaal belang voor het bedrag dat je kan besteden
voor aankoop.
- Fiscaliteit (BTW, registratie,..)
- Hypotheektype (looptijd en welke soort lening)
Page 3 of 66
, Afbetalingsratio bij de ontleningscapaciteit:
= initiële afbetaling van de hypotheek in verhouding tot het inkomen
- Verschilt niet substantieel doorheen de tijd= stabiel (belangrijk!)
- Woonquote afbetaling maximaal 30% van inkomen
-> Ontleningscapaciteit blijft gelijk, maar toch is uw relatieve ontleningslast dalend.
- Inflatie ( nu 1300 de maand afbetalen is binnen 20 jaar minder waard)
- Loonstijgingen
- Herfinancieringen (zorgt ervoor dat je minder moet afbetalen per maand)
- Woningprijs is in relatie tot inkomen/ontleningscapaciteit
- Initiële afbetalingsratio blijft subtiel
-> MAAR toch stijgen de woningprijzen
Hoe?
- Inkomensevolutie (inkomen stijgt)
- Evolutie hypothecaire intrestvoeten (als deze dalen, kan je meer besteden -> prijzen gaan naar
omhoog)
- Fiscaliteit -> bouwsparen en woonbonus
- Looptijd van hypothecaire lening (hoe langer je termijn laat lopen, hoe meer je kan lenen -> hoe
hoger u budget ligt)
- Beleningsgraad (hoeveel willen we lenen, hoeveel zijn we bereidt te lenen)
• Ontleningscapaciteit verloop:
- Vanaf 1982 zeer sterke daling
- Bij gelijke maandelijkse afbetaling -> afbetaling verschuift van interestafbetaling naar
kapitaalaflossing!!! In het begin veel meer I dan K aflossing.
- Hoe meer kapitaal ik kan lenen, hoe groter besteedbaar inkomen en hoe hoger de prijzen
Hoe lager de intrestvoet
-> Hoe aantrekkelijker het is om te lenen
-> Hoe aantrekkelijker het is om te kopen ipv te huren (ontleningslast is niet zo groot)
• Woonbonus: de overheid heeft het kopen gestimuleerd via de fiscaliteit.
• Beleningsgraad
- 90% van de starters lenen + lenen hoog percentage
- Doorstromers (van het ene eigendom naar het andere) lenen minder + meer eigen inbreng
Page 4 of 66
